14 червня 2011 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
головуючого - Громіка Р.Д.
суддів - Панасенкова В.О., Драгомерецького М.М.
при секретарі - Щуровській О.Д.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 7 липня 2008 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Виконавчого комітету Одеської міської ради, за участю третьої особи - Одеської універсальної товарної біржі, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності,
встановила:
Позивач звернувся до суду з позовом в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними спорудами, який розташований на земельній ділянці площею 514 кв.м. та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, та визнати за ним право власності на житловий будинок, загальною площею 91,5 кв.м, господарські блоки, погріб, огорожу, вимощення. Свої вимоги обґрунтовує тим, що 30.08.1994 року згідно договору купівлі-продажу № 94-0185Д, зареєстрованого на Одеській універсальній товарній біржі у місті Одесі, ОСОБА_2 продав, а позивач придбав у власність вказаний вище житловий будинок з надвірними спорудами.
Після придбання будинку позивачем був отриманий державний акт на право власності на землю від 30.12.1997 року № 473. Також позивачем за власні кошти, були здійсненні значні поліпшення будівлі, здійснений ремонт та прибудови до будинку, а саме прибудови, господарського блоку, погребу.
У судовому засіданні представник позивача вимоги підтримав, посилаючись на викладені в позовній заяві обставини.
Справа розглянута за відсутності відповідача ОСОБА_2, представника виконкому ОМР та представника третьої особи.
Заочним рішенням суду, позов був задоволений в повному обсязі.
Одеська міська рада подала апеляційну скаргу на вказане рішення, просить його скасувати, та постановити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову ОСОБА_1, вказуючи на порушення судом норм матеріального та процесуального права при його винесенні.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача, доводи скарги, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню за таких підстав.
Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п.2 постанови від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», р ішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства відповідно до статті 2 ЦПК, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин відповідно до статті 8 ЦПК, а також правильно витлумачив ці норми. Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.
Судом першої інстанції були встановлені наступні обставини.
30.08.1994 року згідно договору купівлі-продажу № 94-0185Д, зареєстрованого на Одеській універсальній товарній біржі у місті Одесі, ОСОБА_2 продав, а позивач придбав у власність житловий будинок, розташований за адресою АДРЕСА_1, площею 55,4 кв.м. з надвірними спорудами: сараями, огорожею, розташовані на земельній ділянці площею 519 кв.м.
Вказаний договір був посвідчений на Одеській універсальній товарній біржі у місті Одесі і зареєстрований в ОМБТІ і РОН за № 77 доп-176-2804 11.11. 1996 року.
Також, судом встановлено, що позивач отримав державний акт на право власності на землю від 30.12.1997 року № 473.
Позивачем за власні кошти, були здійсненні значні поліпшення будівлі, здійснений ремонт та прибудови до будинку, а саме прибудови, господарського блоку, погребу. Після здійснення перебудов та добудов до будинку, площа будинку стала складатися з житлової площі - 65,8 кв.м., загальної підсобної - 25,7 кв.м., загальної площі - 91,5 кв.м., а також з господарських блоків, які позначені у технічному паспорті під літерами «Г», «Д», погріб - літера «Е», огорожі №1-3, вимощення -1.
Відповідно до технічного висновку, зробленого ПП „Проект-груп", здійснена прибудова знаходиться у задовільному технічному стані, можливо її збереження для подальшої експлуатації.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що цивільні правовідносини щодо визнання дійсним договору купівлі - продажі між сторонами по даній справі виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України і тому регулюються Цивільним кодексом Української РСР від 18 липня 1963 року, а саме ст. 47 ЦК УРСР.
В подальшому ж судова колегія вважає, що доводи та висновку суду по справі є неправильними та необґрунтованими.
Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. У цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Суд вказав, що сторонами були дотримані всі вимоги статті 224 ЦК УРСР, але відповідач у зв'язку зі зміною місця проживання ухиляється від нотаріального посвідчення угоди.
В матеріалах справи відсутні жодні належні докази того, що відповідач ОСОБА_2 змінив своє місце проживання, що суд робив запит щодо його місця проживання та реєстрації, також відсутні належним чином оформлені повідомлення суду на адресу відповідача про виклик в судові засідання.
Колегія суддів вважає, що позивач належним чином не мотивував, а суд не перевірив його твердження щодо того, що продавець, після укладення угоди, ухилявся від нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу.
Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, суд першої інстанції повинен був перевірити, чому виконана угода не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Встановивши, що договір купівлі - продажу, про визнання якого дійсним ставить питання позивач, не був нотаріально посвідчений і доказів, які б свідчили про те, що відповідач ОСОБА_2 ухилявся від нотаріального оформлення цього договору не надано, у суду першої інстанції не було достатніх підстав для задоволення позову в цій частині.
Мотивуючи рішення, суд першої інстанції вказує на те, що позивач виконав взяті на себе за умовами договору купівлі-продажу зобов'язання, однак залишає поза увагою те, що між сторонами не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Колегія суддів вважає, що сторони не досягли усіх істотних умов договору, а саме не повністю був оговорений предмет угоди, та його юридична адреса. Так, в договорі купівлі - продажу від 30.08.1994р. вказано, що предметом угоди є житловий будинок житловою площею 55,4 кв.м., з надвірними спорудами: сараями, огорожею, розташовані на земельній ділянці площею 519 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 . Загальну площу будинку сторони не оговорили, також не були оговорені кількість сараїв, їх площа, та під якими літерами вони значаться. Відповідно до наданих документів, позивач просить визнати право власності на будівлі, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.
Крім цього, на день розгляду справи, повністю змінився та збільшився предмет угоди, яку просив визнати позивач, тому що відповідно до наданих письмових доказів, площа будинку стала складатися з житлової площі - 65,8 кв.м., загальної підсобної - 25,7 кв.м., загальної площі - 91,5 кв.м., а також з господарських блоків, які позначені у технічному паспорті під літерами «Г», «Д», погріб - літера «Е», огорожі №1-3, вимощення -1.
Також колегія суддів вважає, що суд першої інстанції зробив хибний висновок про те, що позовні вимоги ОСОБА_1 щодо визнання за ним права власності на ново зведені ним будівлі і споруди є обґрунтованими, законними, а тому підлягають повному задоволенню.
При цьому суд вибірково посилався тільки на окремі частини норм матеріального права, не зважаючи на те, що інші частини цих же норм права цілком суперечать висновкам суду.
Так суд мотивував свої висновки тим, що «Відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на знов створене майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Згідно ст. 375 ЦК України Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівли та споруди, створювати закрити водойми, здійснювати перебудову. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Відповідно до ч.5 ст. 376 ЦК України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб».
Однак, в повній редакції ч. 2 ст. 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Новостворене нерухоме майно позивача не було прийнято до експлуатації, а також не було зареєстровано в державних органах.
Також суд послався на ч.1 та ч.2 ст. 375 ЦК України, однак, не звернув свої уваги на ч.3 та ч.4 цієї ж статті, відповідно до яких право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.
Суд не перевірив чи були додержані позивачем при будівництві спірного майна архітектурні, будівельні, санітарні, екологічні та інші норми і правила. Висновки державних органів, які контролюють дотримання вказаних вище норм і правил в матеріалах справи відсутні.
Наданий позивачем технічний висновок ПП «Проект-Груп» від 2008р. (а.с.14-31) не є належним доказом, так як не містить жодної інформації щодо виконавців, їх освіти, кваліфікації та спеціалізації, їх підпису. Більш того, на а.с.22 вказано, що цей технічний висновок підлягає узгодженню та затвердженню в установленому порядку.
Суд першої інстанції також послався на ч.5 ст. 375 ЦК України, однак, не звернув свої уваги на ч.1 та ч.2 цієї ж статті, відповідно до яких житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил . Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
В своїй апеляційній скарзі Одеська міська Рада вказала на порушення ст. 5 Закону України «Про основи містобудування», ст.9 Закону України «Про архітектурну діяльність», а також ряд порушень інших конкретних норм матеріального права,які допустив суд при розгляді цієї справи
На вищевказані обставини та норми матеріального права суд першої інстанції уваги не звернув, належної оцінки доводам та поясненням сторін не дав.
Крім цього, колегія суддів звертає свою увагу на ряд порушень судом першої інстанції норм процесуального права при розгляду вказаної справи.
Відповідачі та третя особа жодного разу не були належним чином сповіщені про час та місце розгляду справи, докази їх сповіщення в матеріалах справи відсутні.
Фактично справа була розглянута 04.07.2008р., що підтверджується журналом судового засідання від 04.07.2008р. та звукозаписом судового засідання від 25.06.2008р. в якому суддя перенесла розгляд справи саме на 04.07.2008р. Відповідно до журналу, саме 04.07.2008р. о 10г.29хв. була проголошена резолютивна частина винесеного рішення (а.с.46).
Однак, в матеріалах справи резолютивна частина винесеного рішення від 04.07.2008р. відсутня, а міститься тільки повний текст заочного рішення від 07.07.2008р.
Розглядаючи справу, судова колегія приходить до висновку, що суд першої інстанції не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки районного суду не відповідають обставинам справи, а також суд порушив та неправильно застосував норми матеріального права, у зв'язку з чим, є підстави для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову.
Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309 ч. 1 п.2-4; ст.313-314, 316, 317, 319, 324, 325 ЦПК України судова колегія,
вирішила:
Апеляційну скаргу Одеської міської Ради задовольнити.
Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 7 липня 2008 року - скасувати, та постановити нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Виконавчого комітету Одеської міської ради, за участю третьої особи - Одеської універсальної товарної біржі, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності - відмовити.
Рішення вступає в законну силу з моменту оголошення. На рішення може бути подана касаційна скарга протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили рішення апеляційного суду.
Головуючий Р .Д. Громік
Судді М.М.Драгомерецький
В.О. Панасенков