18 вересня 2008 р.
№ 1/476-20/185
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого
Грейц К.В.,
суддів :
Бакуліної С.В.,
Глос О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали
касаційної скарги
Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради
на постанову
від 06.05.2008 року Львівського апеляційного
господарського суду
у справі
№ 1/476-20/185
господарського суду
Львівської області
за позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю “Біля фонтану»
до
Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради
треті особи на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору
1. Львівське обласне державне комунальне бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки;
2. Головне Управління державного казначейства України у Львівській області
про
внесення змін до пункту 1.1 договору №976 купівлі-продажу нежитлових приміщень від 25.12.2003 року
в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача:
не з'явився
від відповідача:
від третіх осіб:
Марусевич Р.Я. (довіреність № 2302-6952 від 11.01.2008р.)
не з'явились
Рішенням Господарського суду Львівської області (суддя Данко Л.С.) від 21.01.2008 року, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду (головуючий суддя -Гнатюк Г.М., судді -Кравчук Н.М., Мирутенко О.Л.) від 06.05.2008 року, у справі № 1/476-20/185 позов задоволено повністю; внесено зміни у пункти 1.1, 1.5 договору № 976 купівлі-продажу нежитлових приміщень способом викупу, укладеного 25.12.2003 року між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та ТзОВ “Біля фонтану» і стягнуто з Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради на користь позивача 69655,40 грн., що складає різницю між фактично сплаченими коштами і реальною вартістю об'єкта договору № 976, 782,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; зобов'язано третю особу -Обласне комунальне підприємство Львівської обласної ради “Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» внести відповідні зміни до Реєстру прав власності на нерухоме майно та до технічного паспорту на нежитлові приміщення, які були об'єктом договору № 976 від 25.12.2003 року.
В касаційній скарзі відповідач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову ТзОВ “Біля фонтану» відмовити, посилаючись на порушення норм матеріального права, а саме: ст.ст.626, 632, 651, 652, 653 ЦК України.
Відзиву на касаційну скаргу позивач не надіслав.
Позивач та треті особи не скористалися наданим процесуальним правом на участь в засіданні суду касаційної інстанції.
Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представника відповідача, який повністю підтримав викладені в ній доводи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
25.12.2003 року між покупцем - Товариством з обмеженою відповідальністю “Біля фонтану», м. Львів, та продавцем - Управлінням ресурсів Львівської міської ради, правонаступником якого є Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів, було укладено договір №976 купівлі-продажу способом викупу нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, проспект Свободи, 6/8 (надалі -Договір). Договір 25.12.2003 року нотаріально засвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Гриником Іваном Юрійовичем та зареєстровано в реєстрі за №9016, зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно - 15.01.2004 року.
Відповідно до умов Договору (п.1.1.), продавець (відповідач) зобов'язувався передати у власність ТзОВ “Біля фонтану» покупцю (позивачу) нежитлові приміщення, загальною площею 461,8 кв. м. позначених в технічному паспорті Львівського обласного державного бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки (ЛОДКБТІ та ЕО) складеному 07.04.2003 року номерами 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 на першому поверсі, номерами XXII, XXVI, XXVII, XXVIII, XXIX, XXX, XXXI. XXXII, ХХХШ, XXXIV, XXXVI, XXXVII, XXXVIII, XXXIX, ХХХХ, ХL в підвалі будинку за адресою: м. Львів, проспект Свободи, буд.6/8.
Відповідно до пунктів 1.4., 1.5. Договору загальна вартість об'єкту продажу становить 950400 (дев'ятсот п'ятдесят тисяч чотириста) грн. (а.с.14-15).
Позивач звернувся до суду з позовом про внесення до договору змін в частині предмету договору, а саме щодо площі придбаних за Договором приміщень і, відповідно, щодо його ціни. Позов мотивовано посиланням на обмірювальні креслення, виконані ТзОВ “Зелемінь», якими виявлено, що у придбаному об'єкті площа приміщень є реально меншою ніж це зазначено у договорі, та обґрунтовано посиланням на ст.ст.16. 669, 670, 651, 652, 653 ЦК України.
Задовольняючи позов суди виходили із такого. При укладенні спірного договору, сторони не передбачали та не могли передбачити, що наявна помилка в площах приміщень, оскільки до обов'язків як позивача, так і відповідача, не входила перевірка розмірів цих площ, так як зазначена функція покладена на Львівське обласне державне комунальне бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки. Невнесення до договору змін, про які заявляє позивач призведе до того, що позивач буде позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору -а саме: при купівлі-продажу нерухомості ТзОВ “Біля фонтану» розраховувало на приміщення площею 461,8 м. кв., а не 421,8 м. кв.; різниця в вартості становить 69655,4 грн. (розрахунок - в матеріалах справи). Отже, за висновком суду, в матеріалах справи наявні всі докази для внесення за рішенням суду змін до Договору, що передбачені ч.2 ст.652 ЦК України.
Касаційна інстанція вважає рішення незаконним з огляду на таке.
Відповідно до частин 1, 2, 4 ст.652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Колегія суддів відзначає, що Цивільний кодекс базується на принципі обов'язкового виконання сторонами зобов'язань, прийнятих на себе за договором. Можливість зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладанні договору, ЦК пов'язує з певними суворо визначеними випадками, на які безпосередньо вказується в ст.652 ЦК України. До того ж з урахуванням свободи сторін при визначенні договірних умов їх зміна за рішенням суду допускається у виняткових ситуаціях, передбачених у ч.4 наведеної статті.
Судами при розгляді справи не встановлено які обставини існували на час укладення спірного договору і змінилися настільки істотно, що спірні правовідношення підпадають під винятковий випадок, який допускає внесення змін до договору за рішенням суду. Не знайшло відображення у судових актах і встановлення при розгляді справи обставин, які б за своїми ознаками визначали спірну ситуацію як винятковий випадок: не встановлено, чи розірвання договору суперечило б суспільним інтересам, а також чи потягло б для сторін шкоду, яка значно перевищить затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. Разом з тим, судами не враховано, що внесення змін у спірний договір позбавляє відповідача на те, на що він розраховував при укладенні договору -ціну за договором в сумі 950400,00 грн.
Предмет та ціна договору купівлі-продажу відносяться до обов'язкових його умов і не є обставинами, що могли б змінитися у майбутньому. Крім того, судами встановлено факт повного виконання сторонами його умов, а ч.3 ст.632 ЦК України містить імператив заборони зміни ціни в договорі після його виконання.
Щодо обізнаності сторін у реальному розмірі площі предмету Договору, то судами не враховано, що сторони передбачили прийняття предмету договору шляхом складання акта приймання-передачі протягом трьох днів після його (Договору) нотаріального посвідчення (пункт 3 Договору).
Судами не досліджено виконання сторонами цього положення Договору, і в разі складання акта, про що зазначає відповідач, не дано оцінки тому, чи не прийняв на себе, за таких обставин, позивач ризики можливої невідповідності параметрів предмету договору тим, які зазначені в договорі купівлі-продажу.
Оцінки потребує і той факт, що між укладенням договору купівлі-продажу 25.12.2003 року та виконанням ТзОВ “Зелемінь» 17.01.2005 року обмірних креслень першого та підвального поверхів минув рік. Проте, судами не з'ясовувалось питання чи не здійснював позивач перепланувань придбаного нежилого приміщення, за час перебування останнього у його фактичному володінні. Особливої оцінки потребує дослідження справи БТІ, оскільки площа нежилого приміщення, зазначена у договорі, повністю відповідає даним інвентарної справи.
Зазначене неповне встановлення обставин справи є суттєвим порушенням ст.43 ГПК України та виключає можливість висновку касаційної інстанції щодо правильності застосування судом норм матеріального права при вирішенні спору. У зв'язку з цим постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги наведене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, прав і обов'язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.
Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1118, п.3 ч. 1 ст. 1119, ч.1 ст.11110, ст. 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-
Касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 06.05.2008 року у справі № 1/476-20/185 задовольнити частково.
Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 06.05.2008 року та рішення Господарського суду Львівської області від 21.01.2008 року у справі № 1/476-20/185 -скасувати.
Справу № 1/476-20/185 направити до Господарського суду Львівської області на новий розгляд.
Головуючий-суддя
К.Грейц
С.Бакуліна
О.Глос