"01" жовтня 2008 р.
Справа № 16-31-14-28/242-07-7101
Господарський суд Одеської області у складі:
Судді -Желєзної С.П.
Секретаря судових засідань -Шевченко Г.В.
За участю представників сторін:
Від прокуратури: Тунік В.М. згідно посвідчення №577;
Від позивача: не з'явився;
Від відповідача: Шишкін Є.В. за дов. від 05.05.2008р.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом заступника прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України до товариства з обмеженою відповідальністю «Прексім Д» про стягнення 129 765, 85 грн., -
Заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України про стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю «Прексім Д» (далі по тексту -ТОВ «Прексім Д») заборгованості зі сплати орендних платежів у розмірі 18 493,54 грн., заборгованості зі сплати донарахованої орендної плати у розмірі 27 400,66 грн. та пені у розмірі 6 336,34 грн.
18.06.2008р. заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся до суду із заявою про уточнення позовних вимог, у відповідності до якої останній просить суд стягнути з ТОВ «Прексім Д» заборгованості зі сплати донарахованої орендної плати у розмірі 90950,83 грн. та пені у розмірі 38 815,02 грн.
Свої вимоги заступник прокурора Київського району м. Одеси обґрунтовує порушенням відповідачем прийнятих на себе за договором оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. зобов'язань в частині своєчасної та повної сплати орендних платежів, які були донараховані фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України на підставі змін, внесених Кабінетом Міністрів України до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.
В процесі розгляду справи позивачем позовні вимоги були підтримані у повному обсязі.
Відповідачем позовні вимоги заперечувались у повному обсязі, посилаючись на їх безпідставність та необґрунтованість.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників сторін, суд встановив наступне.
Згідно розпорядження Ради міністрів Української РСР від 30.06.1976р. за №462-р Академією наук УРСР було прийнято на баланс будівлю, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37, загальною площею 8327,3 кв.м для розміщення в ньому установ Південного наукового центру Академії наук УРСР.
Постановою Бюро президії Академії наук УРСР від 25.06.1992р. №176-Б будівлю, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37, загальною площею 8327,3 кв.м було передано на баланс фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Академії наук України.
Згідно Постанови Бюро президії Національної академії наук України від 30.12.2005р. №294 фізико-хімічному інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України було дозволено з метою підвищення ефективності використання майна передавати в оренду майно Національної академії наук України.
01.01.2006р. між фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України (Орендодавець) та ТОВ «Прексім Д» (Орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна №7, відповідно до умов п.п. 1.1, 6.1. якого Орендодавець передає, а Орендар -приймає у строкове (до 30.12.2006р.) користування нерухоме майно, а саме: кімнати №№ 218, 220, 222, 224, 226, 227, 229, 231, 233, 235, 237, 239, коридор, туалет, другий поверх, загальною площею 345,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37.
Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Також, згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У відповідності до умов п. 1.2 та п. 3.2.1 договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. Орендарем були прийняті на себе зобов'язання щодо використання орендованого майна з метою розміщення офісу.
29.12.2006р. між фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України (Орендодавець) та ТОВ «Прексім Д» (Орендар) було укладено додаткову угоду №2 до договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р., яким був продовжений строк дії договору з 01.01.2007р. до 31.12.2007р.
01.04.2007р. між фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України (Орендодавець) та ТОВ «Прексім Д» (Орендар) було укладено додаткову угоду №1 до договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р., відповідно до умов п. 1.1 якої Орендодавець передає, а Орендар -приймає у користування нерухоме майно, а саме: кімнати №№ 317, 319, 321, 323, частину коридору, частину туалету, поверх 3, загальною площею 142,64 кв.м., та приміщення у підвалі, загальної площею 186,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37. Даним додатковим погодженням строк дії договору був продовжений з 01.01.2007р. до 31.12.2007р.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Частиною 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку.
Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представників сторін, договір оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. припинив свою дію 31.12.2007р. Після припинення дії договору відповідачем орендоване майно було повернуто Орендодавцеві, що підтверджується актами приймання-передачі орендованого майна.
Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
У відповідності до положень ч. 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Згідно ст. 20 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР) орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Відповідно до п.п. 3.2.2, 5.1, 5.2 та 5.3 договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р., Орендар зобов'язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату. При цьому, пунктом 5.1 зазначеного договору передбачено, що за орендоване майно Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, яка визначається в установленому законом порядку і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - грудень 2005 року 23,68 грн. за 1 кв.м, а за орендовану площу 334,03 кв.м -7911,10 грн. та 35,53 грн. за 1 кв.м за площу частки офісу, яка обслуговує продаж групи непродовольчих товарів (за площу 11,57 кв.м) -411,03 грн. та ПДВ 1664,43 грн., а всього 9986,56 грн. Відповідно до п. 5.2 договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. орендна плата перераховується Орендарем відповідно до вимог чинного законодавства щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця за весь час фактичного користування приміщенням до його звільнення. Згідно п. 5.3 зазначеного договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць.
У відповідності до п. 5.1 додаткової угоди №1 від 01.04.2007р. до договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. за орендоване майно Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, яка визначається в установленому законом порядку і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - лютий 2007 року 42,7506 грн. за 1 кв.м, а за орендовану площу 139,64 кв.м -5969,69 грн. та 51,30 грн. за 1 кв.м за площу частки офісу, яка обслуговує продаж групи непродовольчих товарів за площу 3,0 кв.м -1грн. та 53,90 грн., за площу підвалу 1 кв.м -44,0398 грн., а за орендовану площу 186,0 кв.м -8191,41 грн. та ПДВ 2863,00 грн., а всього 17178,00 грн.
Згідно з п. 5.5 договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. порядок сплати та розмір орендних платежів, передбачених цим договором, підлягає перегляду у випадках зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів, фактичних витрат на утримання будинку, несвоєчасної сплати Орендарем передбачених договором платежів та в випадках, передбачених чинним законодавством.
Частиною третьою статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) встановлено загальне правило, згідно з яким прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємовідносини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону, згідно з якою розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Відповідно до ст.118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» від 19.12. 2006 року N 489-V було встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. При цьому, Кабінету Міністрів України було надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі. У зв'язку з чим, згідно статті 118 цього Закону договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.
Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представника позивача, 01.06.2007р. фізико-хімічний інститут ім. О.В. Богатського Національної академії наук України звернувся на адресу ТОВ «Прексім Д» з повідомленням про зміну ставок орендної плати, у зв'язку з чим фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України було здійснено донарахування орендної плати за новими ставками.
Посилаючись на неправомірність, з урахуванням приведених по тексту рішення вище, положень діючого законодавства України, відмови відповідача від сплати орендних платежів за новими ставками орендної плати, заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся в інтересах держави в особі фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України до господарського суду Одеської області з позовною заявою про стягнення з ТОВ «Прексім Д» заборгованості зі сплати донарахованої орендної плати у розмірі 90950,83 грн. та пені у розмірі 38 815,02 грн.
Проаналізувавши положення чинного законодавства України та зміст заявлених заступником прокурора Київського району м. Одеси позовних вимог, суд доходить висновку про їх необґрунтованість та безпідставність з огляду на наступне.
Дійсно відповідно до ст.118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» від 19.12. 2006 року N 489-V договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.
В свою чергу, організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів регулюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями).
Частиною 1 статті 21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями) передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Статтею 651 ЦК України також визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Наведені положення чинного законодавства України узгоджуються і з приписами Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. та Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 р. N 43.
Так, у відповідності до п.2 Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.
На виконання ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» від 19.12. 2006 року N 489-V наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 р. N 43 був затверджений Порядок перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується і на договори оренди комунального майна. Відповідно до 5 вказаного Порядку перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди в строки, передбачені графіком перегляду договорів, розробленим Фондом державного майна України. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановити січень 2007 року.
Згідно ч. 3 ст. 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до вимог ч.6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Порядок зміни та розірвання господарських договорів встановлений ст..188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
З огляду на зазначені законодавчі норми суд зазначає, що орендодавець має право звернутися до орендаря з пропозицією про внесення до договору змін у частині розміру орендної плати, а у випадку відмови прийняти пропозицію - передати спір на вирішення суду.
Наведені міркування з цього питання узгоджуються і з позицією Вищого господарського суду України, викладеною у п. 5 листа від 12.04.2001 р. N 01-8/442 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами», відповідно до якого нормативне встановлення нових орендних ставок є підставою для внесення до договору оренди відповідних змін. Крім того, зазначені висновки суду знайшли своє підтвердження і у судовій практиці, зокрема, постанові Верховного Суду України від 31 жовтня 2006 року у справі за позовом управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту до ТОВ телерадіокомпанія «Тернопіль» про внесення змін до договору оренди від 29 грудня 2000 р. N 401, а також постанові Вищого господарського суду України, прийнятої за результатами касаційного провадження у справі N 8/261-07 господарського суду Дніпропетровської області за позовом заступника прокурора м. Кривого Рогу, заявленого в інтересах держави в особі Криворізької міської ради до приватного підприємства «Продекс» про стягнення 40361,90 грн.
Таким чином, враховуючи наведені по тексту рішення вище приписи діючого законодавства та з огляду на матеріали судової практики, суд вважає за необхідне зазначити, що дійсно зміни у нормативно-правових актах щодо встановлення нових орендних ставок є підставою для здійснення перегляду ставок орендної плати, що застосовуються при виконанні вже укладених договорів оренди, однак виключно за умови дотримання сторонами за угодою встановленого законом способу, а саме: шляхом внесення відповідних змін до умов договорів оренди в частині визначення розміру орендних платежів.
Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представників сторін, вищенаведений законодавчою нормою порядок зміни господарських зобов'язань фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України дотриманий не був, позивач не звертався до ТОВ «Прексім Д» з пропозицією про внесення змін до договору оренди нерухомого майна в частині розрахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до вказаного договору оренди та не звертався до суду з позовною заявою про внесення змін до договору у частині розміру орендної плати.
Відповідно до матеріалів справи між сторонами за договором оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. жодних додаткових погоджень до вказаного договору оренди щодо приведення розміру орендної плати у відповідність до орендних ставок за використання нерухомого державного майна, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786 (зі змінами та доповненнями внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2006 р. N 1846) укладено не було.
Залишаючи поза увагою положення договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. та додаткової угоди №1 від 01.04.2007р., а саме приписи пунктів 5.1 зазначених угод, якими визначено розмір орендної плати, а також порядок розрахунків між учасниками договору, позивачем було донараховано ТОВ «Прексім Д» до сплати 90950,83 грн. заборгованості зі сплати орендних платежів.
При цьому, позивачем не заперечується факт сплати відповідачем орендних платежів у повному обсязі відповідно до умов договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. та додаткової угоди №1 від 01.04.2007р.
Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договорів. Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Зобов'язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Згідно ст. 629 ЦК України від 16.01.2003р. №435-ІV договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Приймаючи до уваги, що між сторонами не було укладено додаткового погодження щодо зміни розміру орендних платежів, передбачених приписами пункту 5.1 договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. та додаткової угоди №1 від 01.04.2007р. до договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р., суд доходить висновку, що при виконанні сторонами умов укладеної між ними угоди саме ці положення договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. і підлягають застосуванню. Враховуючи викладене, суд вважає, що донарахування фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України до сплати ТОВ «Прексім Д» 90950,83 грн. було здійснено в порушення передбаченого чинним законодавством України порядку внесення змін до договорів оренди нерухомого майна.
Таким чином, керуючись приписами ст. ст. 509, 525, 526, 629, 651 ЦК України, ч. 1 ст.21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. №2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р. N 98/95-ВР з наступними змінами та доповненнями), п. 5 Порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18 січня 2007 р. N 43, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для стягнення з ТОВ «Прексім Д» заборгованості зі сплати донарахованої орендної плати у розмірі 90950,83 грн.
Крім того, посилаючись на невиконання відповідачем прийнятих на себе за договором оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р., зобов'язань з повного та своєчасного перерахування орендних платежів, заступником прокурора Київського району м. Одеси також висуваються вимоги про стягнення з ТОВ «Прексім Д» на користь фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України пені у розмірі 38 815,02 грн.
Згідно п.8.3 договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. за несвоєчасну оплату орендних платежів та за несвоєчасні розрахунки за спожиті комунальні послуги Орендар сплачує неустойку в розмірі 0,1% від суми несплаченого платежу за кожний день прострочення, а за прострочення понад 30-ти днів додатково сплачує штраф у розмірі 7% суми несплаченого несвоєчасно платежу.
Так, у відповідності до ч. 1 ст. 549, п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки - грошової суми, яку боржник повинен сплатити кредиторові у рази порушення ним зобов'язання. Згідно ч. 3 ст. 549 ЦК України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожний день прострочення виконання. При цьому, відповідно до ст.ст. 1, 3 Закону України “Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» від 22.11.1996р. №543/96-ВР платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін. Розмір пені, передбачений ст. 1 вказаного Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.
Однак, враховуючи те, що судом в межах провадження по даній справі встановлений факт відсутності порушень з боку відповідача прийнятих на себе за договором оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. та додаткової угоди №1 від 01.04.2007р. до договору оренди нерухомого майна №7 від 01.01.2006р. зобов'язань в частині своєчасної та повної сплати орендних платежів, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для стягнення з ТОВ «Прексім Д» пені у розмірі 38 815,02 грн.
Таким чином, у задоволенні позовних вимог заступника прокурора Київського району м. Одеси про стягнення з ТОВ «Прексім Д» заборгованості зі сплати донарахованої орендної плати у розмірі 90950,83 грн. та пені у розмірі 38 815,02 грн. слід відмовити повністю.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
1. В позові відмовити.
Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 85 ГПК України.
Рішення підписане 15.10.2008р.
Суддя Желєзна С.П.