Справа № 2-456/11
"23" січня 2012 р. смт.Веселинове
Веселинівський районний суд Миколаївської області у складі:
головуючого судді Орленко Л.О.,
при секретарі Безденежному М.Г.,
за участю позивача ОСОБА_1
представника позивача ОСОБА_2,
представників відповідача Алєксєєва Л.В., Ніколенко Г.Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Веселинове Миколаївської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства "Юлиана" про визнання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсними, повернення земельної ділянки,
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до Фермерського господарства “Юлиана” про визнання договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки недійсними, повернення земельної ділянки.
В обґрунтування своїх вимог позивач вказав, що є власником земельної ділянки площею 6,35 га., розташованої в межах території Луб'янської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі виданого 9 серпня 2005 року Державного акта на право власності на земельну ділянку.
12 грудня 2005 року між ним та СТОВ «Мрія»в особі директора Алєксєєва Л.В. був укладений договір оренди земельної ділянки, а 02 лютого 2009 року також між ним та фермерським господарством «Юлиана», яке є правонаступником СТОВ »Мрія», укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12 грудня 2005 року, які були від його імені підписані його матір'ю ОСОБА_5. Обидва правочини були зареєстровані в Державному реєстрі земель.
Посилається на те, що в пунктах 5, 9, 12, 16 договору оренди землі містяться не конкретні, двозначні положення, а в пунктах 26, 28-31, 32 цього договору не визначені права та обов'язки сторін відповідно до Закону України «Про оренду землі», що свідчить про недосягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов. Крім того, всупереч вимогам ч.4 ст.15 Закону України «Про оренду землі»до договору оренди землі від 12.12.2005 року не було додано план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) , а в доданому до договору оренди акті приймання-передачі земельної ділянки не зазначено дату проведення приймання-передачі об'єкта оренди.
Додаткова угода до договору оренди землі від 02.02.2009 р. також не відповідає вимогам ст.31 Закону України «Про оренду землі», оскільки було проведено ліквідацію СТОВ «Мрія», а в разі ліквідації юридичної особи -орендаря припиняється договір оренди.
Виходячи з того, що між сторонами не було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору від 12.12.2005 р., та що юридична особа - орендар СТОВ «Мрія»було ліквідовано, позивач просить суд визнати договір оренди земельної ділянки та додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки недійсними і зобов'язати відповідача повернути йому земельну ділянку.
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_2 підтримали заявлені вимоги і просили їх задовольнити. Крім того, представник позивача додав, що оскільки розподільчий баланс СТОВ «Мрія» був оформлений з порушенням абзацу 2 частини 3 ст.107 ЦК України, положення якого були чинні на момент його складення, то в зв'язку з цим відсутні підстави вважати, що фермерське господарство «Юлиана»є правонаступником СТОВ «Мрія», а тому у відповідача відсутня правомочність щодо внесення змін до договору оренди землі. Таким чином, додаткова угода укладена неправомочною особою та не відповідає вимогам ст.30 Закону України «Про оренду землі».
Представники відповідача Алєксєєв Л.В. та Ніколенко Г.Д. позовні вимоги не визнали та пояснили, що 12 грудня 2005 року між позивачем та СТОВ »Мрія»було укладено договір оренди землі, відповідно до якого позивач передав, а відповідач прийняв у володіння і користування строком на п'ять років земельну ділянку площею 6,35 га. Одночасно з укладенням договору був підписаний акт приймання -передачі земельної ділянки. 02 лютого 2009 р. між позивачем та фермерським господарством «Юлиана»було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 12.12.2005 р., якою внесено відповідні зміни до договору та продовжено термін дії договору оренди землі до 30.11.2020 р. Договір оренди землі та додаткову угоду від імені позивача підписала матір позивача ОСОБА_5. Позивач схвалив підписаний його представником правочин.
Взяті на себе зобов'язанні за договором оренди землі та по додатковій угоді відповідач виконує добросовісно, своєчасно сплачує оренду плату, обумовлену умовами договору, заборгованості по її виплаті не має. В період з 2005 року по 10.05.2011 р. зі сторони позивача ніяких звернень не було з приводу двозначності чи невизначеності умов договору, внесення змін, уточнення умов договору чи будь-яких заяв про розірвання договору та додаткової угоди через невиконання орендарем обов'язків, передбачених ст.25 Закону України «Про оренду землі». Той факт, що деякі пункти договору оренди землі належно не оформлені, не може свідчити про недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов договору оренди. Вважає це недоліками договору, які не призвели до порушення прав та інтересів позивача. Крім того, представники відповідача вказують, що реорганізація СТОВ «Мрія»відбулася відповідно до вимог чинного законодавства, і що правонаступник СТОВ «Мрія»- Фермерське господарство «Юлиана»мало право укладати додаткову угоду, так як зобов'язання (права) за договорами оренди землі перейшли до правонаступників за актами приймання-передачі прав на оренду земельних ділянок. При цьому, розподіл прав на оренду земельних ділянок здійснено засновниками на підставі єдності інтересів, за власним волевиявленням засновників, з відома та за згодою, і з врахуванням інтересів орендодавців.
На підставі цього просять повністю відмовити в задоволенні вимог позивача.
Заслухавши пояснення позивача ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_2, представників відповідача Алєксєєва Л.В. та Ніколенко Г.Д., дослідивши докази по даній справі, суд приходить до такого висновку.
В судовому засіданні встановлено, що позивач ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки площею 6,35 га., розташованої в межах території Луб'янської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області, переданої йому для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на підставі Державного акта про право власності на земельну ділянку серії МК № 097901 від 09.08.2005 року.
12.12.2005 року між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та СТОВ “Мрія” було укладено договір оренди належної йому земельної ділянки, підписаний від його імені матір'ю ОСОБА_5, строком на 5 (п'ять) років, та який зареєстрований 29.03.2007 року в Веселинівському секторі “Центр ДЗК” Миколаївської регіональної філії центру Державного земельного кадастру за № 040701000954.
02.02.2009 року між власником земельної ділянки ОСОБА_1 та фермерським господарством “Юлиана” була укладена додаткова угода до договору оренди належної йому земельної ділянки, яка теж була підписана від його імені матір'ю ОСОБА_5, строком до 30.11.2020 року, та яка зареєстрована 11.03.2009 року у Веселинівському секторі “Центр ДЗК ” Миколаївської регіональної філії центру Державного земельного кадастру за № 040901000318.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законом як істотні.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Статтями 18 та 20 Закону передбачена обов'язкова державна реєстрація договору оренди землі та набрання ним чинності після цієї реєстрації.
Підписаний сторонами договір оренди землі від 12.12.2005 року містить умови щодо строку дії договору -5 років, розміру орендної плати відповідно до діючого на той час законодавства -1,5 %, її форми -грошової із зазначенням суми -735,95 грн., кінцевого терміну виплати -до 1 грудня кожного року, строків та порядку перегляду розміру цієї плати -щорічно у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршенні стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом, наслідків порушення цих строків -нарахування пені у розмірі 1% несплаченої суми за кожен день прострочення, цільового призначення та умов збереження об'єкту оренди, умов і строків передачі земельної ділянки орендарю -протягом десяти днів, умов повернення земельної ділянки, прав та обов'язків сторін та відповідальності сторін. (а.с.8-9)
Отже, спірний договір передбачає основні істотні умови, визначені статтею 15 Закону.
Той факт, що в таких пунктах тексту договору як у п.5 не зазначено порядок визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в п.9 -не зазначено словами грошова форма оплати, а лише вказана сума «735,95», в п. 16 при посиланні на цільове призначення земельної ділянки пропущено слово «товарного», само по собі не може свідчити про недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов оренди.
Також відповідач на підставі щорічної інформації відділу Держкомзему у Веселинівському районі сплачував позивачу орендну плату за користування земельною ділянкою за середньою її вартістю з урахуванням коефіцієнту індексації, що підтверджується інформацією з відділу Держкомзему у Веселинівському районі за № 404-04-12 від 09.12.2009 р., № 343-04-12 від 10.02.2010 р., № 76-04-12 від 21.01.2011 р.
Права та обов'язки сторін, які мали бути зазначені в пункті 26,32, 28-31 договору оренди землі, врегульовані нормами земельного законодавства, а саме: статтями 10, 11,24,25 Закону «Про оренду землі», тобто законом визначено особу, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди (стаття 11 Закону), права та обов'язки орендодавця та орендаря. (ст.ст.24,25 Закону).
До того ж судом не встановлено наявність будь-яких обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки ( пункт 26), які б мали бути зазначені в договорі.
Наявні в тексті договору недоліки самі по собі не привели до порушення законних прав та інтересів позивача, зокрема: спричинення збитку, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, непроведення розрахунку за договором оренди, заборгованості орендної плати тощо. Судом також встановлено, що протягом 2005 - травень 2011 рр. сторони виконували умови договору та жодних суперечок щодо його змісту та обсягу прав і обов'язків сторін не виникало.
Частиною 2 ст. 241 ЦК України встановлено, що наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.
За 2005-2011 роки позивачем в особі його матері ОСОБА_5, що останньою не заперечується, отримувалася у фермерському господарстві “Юлиана” орендна плата в грошовій та натуральній формах
При укладенні договору оренди земельної ділянки 12.12.2005 р. та додаткової угоди 02.02.2009 р. позивач ОСОБА_1, його представник -матір ОСОБА_5 визнавали істотні умови договору, ніяких заперечень не висловлювали впродовж шести років. І лише 10.05.2011р. позивач ОСОБА_1 подав заяву відповідачу про виділення його земельного паю в натурі, пояснюючи зміст такої заяви в судовому засіданні тим, що він бажає самостійно обробляти свою земельну ділянку та мати від неї дохід.
Також суд вважає, що реорганізація СТОВ «Мрія»відбулася відповідно до вимог чинного законодавства, і що правонаступник СТОВ «Мрія»- Фермерське господарство «Юлиана»мало право укладати додаткову угоду 02.02.2009 р., так як зобов'язання (права) за договорами оренди землі перейшли від СТОВ «Мрія»до правонаступників за актами приймання-передачі прав на оренду земельних ділянок згідно з вимогами ст.107 ЦК України. При цьому, розподіл прав на оренду земельних ділянок здійснено засновниками на підставі єдності інтересів, за власним волевиявленням засновників, з відома та за згодою, і з врахуванням інтересів орендодавців.
Таким чином, виходячи з викладеного, суд не вбачає достатніх підстав для висновку про недосягнення сторонами при укладенні договору 12.12.2005 р. та додаткової угоди 02.02.2009 року згоди з усіх істотних умов договору оренди земельної ділянки, а тому доводи позивача є необґрунтованим, такими, що вказують на формальний підхід до застосування правил статті 15 Закону, що не відповідає меті встановлення сталих орендних відносин та захисту прав обох сторін.
До того ж, положення ч. 2 ст. 15 Закону, відповідно до якого недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору оренди землі є підставою для визнання його недійсним, застосуванню не підлягає, оскільки суперечить змісту ч. 1 ст. 215 прийнятого пізніше ЦК України, згідно з якою недійсним може бути визнано лише укладений договір.
Таким чином, обраний позивачем спосіб захисту свого права шляхом визнання договору оренди землі недійсним не відповідає належним способам захисту, а тому суд відмовляє позивачу повністю в задоволенні його вимог.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд -
В позові ОСОБА_1 до Фермерського господарства "Юлиана" про визнання договору оренди земельної ділянки від 12 грудня 2005 року та додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02 лютого 2009 року недійсними, повернення земельної ділянки плошею 6.35 га, розташованої в межах території Луб'янської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області, -відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Миколаївської області через Веселинівський районний суд Миколаївської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 10 (десяти) днів з дня його проголошення.
Суддя Веселинівського районного суду Миколаївської області Л. О. Орленко