29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"21" лютого 2012 р.Справа № 22/18/5025/216/11(27/17)
За позовом Закритого акціонерного товариства "Хмельницьклегпром", м. Хмельницький
до Публічного акціонерного товариства "УКРСОЦБАНК," м. Київ
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача -Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
про визнання недійсним іпотечного договору
Суддя С.В. Заверуха
Представники сторін:
позивач: ОСОБА_1. - за довіреністю №23 від 02.02.2012р.
відповідач: ОСОБА_2. - за довіреністю №02-07/2426 від 04.11.2011р.
третя особа: ОСОБА_3. - за довіреністю №02-15-1385 від 24.12.2010р. (присутня в судовому засіданні 23.01.2012 р.)
Повне рішення складено та підписано 21.02.2012р.
Суть спору: Ухвалою господарського суду Хмельницької області від 07.02.2011р. порушено провадження по справі № 18/5025/216/11 (27/17).
Рішенням господарського суду Хмельницької області від 15.04.2011р. у справі №18/5025/216/11 (27/17) в позові закритого акціонерного товариства "Хмельницьклегпром" до публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Хмельницької міської ради про визнання недійсним іпотечного договору від 20.02.2006р. відмовлено.
Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 06.07.2011р. рішення господарського суду Хмельницької області від 15.04.2011р. у справі №18/5025/216/11 (27/17) залишено без змін, а апеляційну скаргу закритого акціонерного товариства "Хмельницьклегпром" -без задоволення.
Постановою Вищого господарського суду України 12.12.2011р. по справі №18/5025/216/11 (27/17) касаційну скаргу закритого акціонерного товариства "Хмельницьклегпром" задоволено частково, рішення господарського суду Хмельницької області від 15.04.2011р. та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 06.07.2011р. у справі №18/5025/216/11(27/17) скасовано. Справу направлено на новий розгляд до господарського суду Хмельницької області.
Згідно автоматизованого розподілу подальше вирішення справи розподілено судді Заверусі С.В.
Позивач у позові просить визнати недійсним іпотечний договір від 20.02.2006 року укладений між АКБ "Укрсоцбанк" та ЗАТ "Хмельницьклегпром" на виконання зобов'язання за кредитним договорами №880/153-ВКЛ 38 від 19.10.2005 року та № 880/148-ВКЛ 38 від 06.10.2005 року, посвідченим приватним нотаріусом ОСОБА_4. Хмельницького міського нотаріального округу.
В обґрунтування своєї позиції позивач у позовній заяві звернув увагу суду на те, що іпотечний договір укладено з порушенням вимог статті 16 Закону України "Про іпотеку", передача в заставу майна, що зазначено в п. 1.1 іпотечного договору повинна відбуватись за правилами Закону України "Про заставу", іпотечний договір укладеного без згоди Хмельницької міської ради, відсутній механізм стягнення за таким іпотечним договором, опис предмету іпотеки, що міститься в іпотечному договорі не відповідає вимогам Закону України "Про іпотеку".
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволенні в повному обсязі, надавши у письмовому вигляді пояснення по справі. У поясненнях позивач зазначив, що враховуючи постанову Вищого господарського суду України вважає, що не були дослідженні наступні докази матеріалів справи.
1. В момент укладення договору іпотеки, а саме 20.02.2006р. ЗУ "Про іпотеку" діяв в редакції від 14.01.2006 року, якою сторони договору керувалися нормами, які регулювали суспільні відносини таким чином: відповідно до ст.1 ЗУ "Про іпотеку" "нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти розташовані на земельні ділянці невід'ємно пов'язані з нею, приміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим законом"; відповідно до ст.5 ЗУ "Про іпотеку" предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за умов що нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути зверне стягнення; ч. 7 ст.5 ЗУ "Про іпотеку" предметом іпотеки може бути право оренди чи користування майном, яке надає орендарю право 1) будувати, 2) володіти та 3) відчужувати об'єкт нерухомого майна.
Також позивач звертає увагу на те, що ст.1 цього Закону визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, тобто щоб передати в заставу майнові права, вони повинні вважатися нерухомим майном. Згідно законодавства вони можуть ними вважатися, виключно тоді коли надаватимуть володільцю цих майнових прав повноваження на відчуження об'єкта нерухомості, що до якого існують ці майнові права.
2. Передача майнових прав на оренду земельної ділянки здійснилось без погодження із Хмельницькою міською радою. Відповідно до ч. 1 ст.6 ЗУ "Про іпотеку" у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку. Згідно ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Також згідно ч. 1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Заставивши в іпотеку майнові права на оренду земельної ділянки не погодивши це із власником цієї земельної ділянки, сторони іпотечного договору неправомірно обмежили право власності Хмельницької міської ради у вигляді обмеження його правомочності розпоряджатися своїм майном. Ст.321 ЦК України визначає, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені.
3. Хмельницька міська рада не є стороною іпотечного договору, вона є третьою особою по відношенню до нього. Уклавши договір іпотеки майнового права на оренду земельної ділянки, сторони зобов'язали Хмельницьку міську раду в разі звернення стягнення на це право оренди і змінити орендаря, належно виконувати обов'язок орендодавця по відношенню до нового орендаря з яким вона нічого не погоджувала і жодних зобов'язань не укладала. Відповідно ст.510 ЦК України сторонами у зобов'язані є боржник і кредитор. Ст.511 ЦК України визначає, що зобов'язання не створює обов'язку для третьої особи.
4. Предметом іпотеки є незавершене будівництво 9-ти поверхового житлового будинку збудованим будинком моделей яке розміщено на вказаній земельній ділянці. Відповідно до ст. 16 ЗУ "Про іпотеку" передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Тобто у разі визнання майнових прав на оренду земельної ділянки такими, що не можуть бути предметом іпотеки, не завершене будівництво також не може залишатись в іпотеці.
Виходячи з вище зазначеного позивач вказує про те, що при первісному розгляді справи суди першої та апеляційної інстанції не надали правової оцінки доводам позивача щодо невідповідності предмету іпотечного договору від 20.02.2006р., як його істотної умови. Просить постановити рішення за яким позов задовольнити повністю, визнати недійсним іпотечний договір від 20.02.2006р.
У заяві від 20.02.2012 р. вказав на неможливість надати докази на підтвердження оформлення та реєстрації права власності та копії договорів на дольову участь.
В додаткових поясненнях від 21.02.2012 р. позивач звертає увагу суду на те, що договір іпотеки є недійсним, оскільки не відповідає імперативним вимогам закону, а також в силу того, що у Хмельницької міської ради не запитали дозволу на передання в іпотеку права оренди земельної ділянки. При цьому позивач робить аналіз норм Законів України "Про іпотеку", ""Про заставу" та ст. 520 ЦК України.
Представник відповідача у запереченнях на позов та у судовому засіданні, щодо позовних вимог заперечував, мотивуючи наступним:
1. 06.10.2005 року між: Позивачем та Відповідачем було укладено Договір про надання невідновлювальної кредитної лінії № 880/148-НКЛ 23, відповідно до умов якого Банк зобов'язаний надати Позивачу кредит в межах максимального ліміту заборгованості до 4 500 000,00 грн. з кінцевим терміном погашення заборгованості до 02.10.2008 року, а Позивач зобов'язувався повернути кредит у встановлений термін, сплатити відсотки, комісійну винагороду, в обумовлені договором терміни. Факт отримання кредитних коштів на вищеназваних умовах позивачем не заперечується.
19.10.2005 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 880/153-НКЛ 38, відповідно до умов якого Банк зобов'язаний надати Позивачу кредит в межах максимального ліміту заборгованості до 1500 000,00 грн. з кінцевим терміном погашення заборгованості до 17.11.2006 року, а Позивач зобов'язувався повернути кредит у встановлений термін, сплатити відсотки, комісійну винагороду, в обумовлені договором терміни. Факт отримання кредитних коштів на вищеназваних умовах позивачем не заперечується.
В забезпечення належного виконання зобов'язань Позивача, що випливають з Договору про надання невідновлювальної кредитної лінії № 880/148-НКЛ 23 від 06.10.2005 року та Договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 880/153-НКЛ 38 від 19.10.2005 року, було укладено Іпотечний договір.
Відповідно до п. 1.1. вищеназваного Іпотечного договору Позивач надав Банку 9-ти поверховий будинок незавершений будівництвом, що розташований за адресою: м. Хмельницький, Проспект Миру, буд. 57/3. Додатковим договором до Іпотечного договору 2, посвідченим 17.04.2006 року ОСОБА_4. приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу та зареєстрованим в реєстрі за № 1193, внесено зміни щодо зміни розміру заставної вартості предмету іпотеки.
Додатковим договором до Іпотечного договору 2, посвідченим 31.01.2007 року ОСОБА_4. приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу та зареєстрованим в реєстрі за № 905, виключено з тексту договору зобов'язання Позивача за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 880/153-ВКЛ 38 від 19.10.2005 року, та збільшена заставна вартість предмету іпотеки.
Додатковим договором до Іпотечного договору 2, посвідченим 24.09.2007 року ОСОБА_4. приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу та зареєстрованим в реєстрі за № 5120, внесено зміни щодо зміни розміру відсоткової ставки за користування кредитними коштами за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 880/153-ВКЛ 38 від 19.10.2005 року.
Додатковим договором до Іпотечного договору 2, посвідченим 02.10.2008 року ОСОБА_4. приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу та зареєстрованим в реєстрі за № 5368, внесено зміни щодо зміни розміру відсоткової ставки за користування кредитними коштами за Договору про надання невідновлювальної кредитної лінії № 880/148-НКЛ 23 від 06.10.2005 року до 23,0 % річних та продовження кінцевий термін погашення заборгованості до 01.02.2009 року.
2. Відповідно до статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, що діяла на момент укладення Іпотечного договору) предметом іпотеки також; може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
Згідно статті 16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, що діяла на момент укладення Іпотечного договору), яка регулює механізм передачі в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва та має назву "Особливості іпотеки незавершеного будівництва" передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Відповідач зазначає, що ст. 16 Закону України "Про іпотеку" у вищевказаній редакції була змінена відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 25.12.2005 року, який набирає чинності з дня опублікування.
Згідно Указу Президента України "Про порядок офіційного оприлюднення нормативно-правових актів та набрання ними чинності" від 10 червня 1997року N503/97, закони України, інші акти Верховної Ради України, акти Президента України, Кабінету Міністрів України не пізніш як у п'ятнадцятиденний строк після їх прийняття у встановленому порядку і підписання підлягають оприлюдненню державною мовою в офіційних друкованих виданнях.
Офіційними друкованими виданнями є: "Офіційний вісник України"; газета "Урядовий кур'єр".
Офіційними друкованими виданнями, в яких здійснюється офіційне оприлюднення законів та інших актів Верховної Ради України, є також; газета "Голос України", відомості Верховної Ради України".
Офіційним друкованим виданням, в якому здійснюється офіційне оприлюднення законів, актів Президента України, є також: інформаційний бюлетень "Офіційний вісник Президента України".
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 25.12.2005року був опублікований в газетах Голос України, 2006, 01, 14.01.2006 N 7; Офіційному віснику України, 2006, N 1-2 (25.01.2006), ст. 6; Урядовий кур'єр, 2006, 02, 08.02.2005 N 26 та у Відомостях Верховної Ради України, 2006, N 13 (31.03.2006). Виходячи з цього, датою набрання чинності змін до статті 16 Закону України "Про іпотеку", є календарна дата, яка припадає на 14.01.2006 року.
Таким чином, відповідач стверджує, що сторони під час укладення Іпотечного договору мали право керуватись нормами Закону України "Про іпотеку", зокрема ст. ст. 5, 16, із змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 25.12.2005 року.
3. Відповідно до Прикінцевих положень Закону України "Про іпотеку", цей закон набирає чинності з 01.01.2004року. Законодавчі та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, застосовуються у частині, що не суперечить цьому Закону.
Відповідач посилається на ст. 1, 5 Закону України "Про іпотеку".
Враховуючи вищенаведене, відповідач вважає відносини, що виникли між Банком та позивачем повинні регулюватись саме нормами Закону України "Про іпотеку", а не Законом України "Про заставу". Тому, посилання Позивача на норми Закону України "Про заставу" є помилковим.
Згідно статті 16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, що діяла на момент укладення Іпотечного договору), передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Згідно статті 5 вищеназваного закону предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном. Заставу права, у тому числі заставу права оренди, не слід ототожнювати з уступкою права.
У момент укладення договору застави прав не відбувається ні заміна боржника ні заміна кредитора в зобов'язанні, на чому помилково наполягає Позивач. У протилежному випадку в момент укладення договору застави права, у сторони на користь якої укладеного договорі застави, у момент укладення договору виникли права та обов'язку по відношенню до іншої сторони в зобов'язанні, у даному випадку, зокрема, обов'язок сплачувати орендні платежі.
На момент укладення іпотечного договору не існувало заборони передавати в заставу право оренди земельних ділянок.
Заборона на відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності появилась у 2008 році, внаслідок внесення змін до закону України "Про оренду землі" та доповнення тексту закону статтею 8-1.
4. Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Істотні умови договорів іпотеки визначені статтею 18 Закону України "Про іпотеку". Так, іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: для Іпотекодавця та Іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, в якому встановлено основне зобов'язання; опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, цільове призначення земельної ділянки; посилання на видачу заставної або її відсутність.
Відповідач звертає увагу на те, що всі вище перелічені істотні умови містяться в Іпотечному договорі 1 та Іпотечному договорі 2 у наступних статтях та розділах: реквізитах сторін, 1.1., 1.4.1., 1.4.2., 1.4.3., 1.4.4., 1.4.5., 1.4.6., 1.12.
Відповідач пояснює, що підпункт 1.1. Іпотечного договору містить достатньо інформації, яка надає можливість ідентифікувати предмет іпотеки, а саме: "Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов'язань за Договором про надання невідновлювальної кредитної лінії №880/148-НКЛ 23 від 06.10.2005 року та за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії №880/153-ВКЛ 38 від 19.10.2005 року, укладеними між: Іпотекодержателем та Іпотекодавцем, надалі за текстом - "Основні зобов'язання", майнові права на оренду земельної ділянки площею 1300 м2, що розташована в м. Хмельницькому по Проспекту Миру, 57/3, та яка передана Іпотекодавцю в оренду згідно Договору № 040474200163 оренди земельної ділянки, укладеного 18.11.2004 року між: Іпотекодавцем та Хмельницькою міською радою, яка надана була Іпотекодавцю у строкове платне користування терміном на 2 (два) роки до 07.09.2006 року під будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, на якій розміщено незавершене будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, будівництво якого здійснюється ПМП „Круз" на підставі укладеного 25.03.2004 року з Іпотекодавцем договору № 61/03 підряду на будівництво, згідно Дозволу на виконання будівельних робіт № 74 від 12.08.2005 року, виданого Іпотекодавцю на підставі проектної документації, узгодженої та зареєстрованої за № 744 від 12.09.2002 року рішенням Хмельницького міськвиконкому, та Архітектурно-планувального завдання № 26, затвердженого Головним архітектором міста Хмельницького, надалі за текстом - " Предмет іпотеки "
5. Іпотечний договір укладений 20.02.2006 року. Відповідач стверджує, що позивачем пропущено термін позовної давності на звернення до суду з даним позовом, посилаючись на ст. 257, 267 Цивільного кодексу України. Просить відмовити у позові.
В додаткових поясненнях від 07.02.2012р. відповідач відмічає, що на момент розгляду справи відкрито виконавче провадження, майно (9-ти поверховий житловий будинок) описано та накладено арешт, проведена оцінка майна. Виконавче провадження не зупинялось.
Представник Хмельницької міської ради у судовому засіданні 23.01.2012 р. підтримала свої пояснення та звернула увагу суду, що Хмельницька міська рада не приймала рішення про надання згоди на передачу у заставу права оренди земельної ділянки по пр. Миру, 57/3 площею 1300,00 кв.м. Відповідно просить суд позовні вимоги ЗАТ "Хмельницьклегпром" до ПАТ "Укросоцбанк" про визнання недійсним іпотечного договору від 20.02.2006 року задовольнити.
Суд, розглянувши матеріали справи, встановив наступне:
18.11.2004р. між Хмельницькою міською радою в особі міського голови Приступи Миколи Івановича (Орендодавець) та ЗАТ "Хмельницьклегпром" (Орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки №040474200163, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення №17 вісімнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 07.09.2004р. надає Орендареві у строкове платне користування земельну ділянку по просп. Миру, 57/3 загальною площею 1300м2 строком на 2 роки до 07.09.2006р. під будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей (а.с. 76-78, т.2).
На земельній ділянці, переданій в оренду, знаходяться: об'єкти нерухомого майна; інші об'єкти інфраструктури (п. 2.2. Договору). Договір укладено на два роки до 07.09.2006р. Після закінчення строку договору, Орендар має переважне право поновлення його на новий термін. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його (п. 3.1.).
Розділом 9 Договору оренди передбачено права та обов'язки сторін, зокрема, Орендодавець має право вимагати від Орендаря: використання земельної ділянки за її цільовим призначенням; додержання екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови; своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобов'язаний: передати земельну ділянку у стані, який відповідає умовам договору, та придатну для використання за цільовим призначенням; не вчиняти дій, які перешкоджали б Орендареві користуватися даною земельною ділянкою. Орендар має право: самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності; за письмовою згодою Орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; одержувати доходи; до використання земельної ділянки орендар має право приступати тільки після державної реєстрації договору. Орендар зобов'язаний: додержуватись режиму використання земель відповідно до цільового призначення; допускати відповідні служби для поточної профілактики інженерних мереж; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної надати копію договору Державній податковій інспекції м. Хмельницького.
Договір підписаний представниками сторін та скріплений їх печатками, а також зареєстровано в Хмельницькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за №163 від 18.11.2004р.
Відповідно до листа Управління земельних ресурсів та земельної реформи Хмельницької міської ради від 07.02.2012р. №209/02-01-15 термін дії договору оренди землі №040474200163 від 18.11.2004р. закінчився 07.09.2006р. Крім того повідомляє про надходження документів з дозвільного центру в управління земельних ресурсів та земельної реформи для підготовки проекту договору оренди землі.
06 жовтня 2005 року, між позивачем та відповідачем було укладено Договір про надання невідновлювальної кредитної лінії №880/148-НКЛ23, відповідно до умов якого кредитор зобов'язується надати позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості в межах максимального ліміту заборгованості у розмірі 500 000,00 грн. строком до 02 жовтня 2008 року зі сплатою 18% річних (а.с. 22-25, т.1).
06 жовтня 2005 року, між позивачем та відповідачем було укладено Додаткові договори до Кредитного договору №880/148-НКЛ23: - №1 від 09 лютого 2006 року, - №2 від 28 лютого 2006 року, №3 від 17 квітня 2006 року, №4 від 26 червня 2006 року, №5 від 25 жовтня 2006 року, №8 від 24 вересня 2006 року, №9 від 02 жовтня 2006 року, якими було встановлено відсотки за користування кредитом та збільшено розмір наданої кредитної лінії до 4 500 000,00 грн. (а.с. 26-34, т.1).
19 жовтня 2005 року, між позивачем та відповідачем було укладено договір про надання відновлювальиої кредитної лінії №880/153-НКЛ38, у розмірі 1 500 000,00 грн. на строк до 17 листопада 2006 року зі сплатою 19% річних (а.с. 34-37).
В подальшому між позивачем та відповідачем було укладено Додаткові договори до Кредитного договору №880/153-ВКЛ 38, а саме: №1 від 09.02.2006р., №2 від 28.02.2006р., №3 від 11.04.2006р., №4 від 17.04.2006р., №5 від 18.04.2006р., №6 від 20.10.2006р., №7 від 25.10.2006р. (а.с. 38-44).
Факт отримання кредитних коштів позивачем не заперечується.
20 лютого 2006 року, в забезпечення належного виконання зобов'язань позичальником по договорам про надання невідновлювальної кредитної лінії №880/148-НКЛ23 та №880/153-ВКЛ38 між позивачем та відповідачем було укладено Іпотечний договір, відповідно до якого позивач передав банку майнові права на оренду земельної ділянки площею 1300 м2, що розташована в м. Хмельницький по Проспекту Миру, 57/3, яка була передана позивачу в оренду згідно Договору №040474200163 оренди земельної ділянки (а.с. 16-18), укладеного 18 листопада 2004 року між позивачем та Хмельницькою міською радою, наданої позивачу у строкове платне користування терміном на 2 роки до 07.09.2006р. під будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, та незавершене будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, яке розміщене на вказаній земельній ділянці. Заставна вартість предмету іпотеки склала 1 387 000,00 грн. (а.с. 13-14).
Іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі тих, що не зареєстровані у встановленому законом порядку, а також те, що на передачу Предмету іпотеки в іпотеку за цим Договором є всі повноваження керівника та дозволи органів управління Іпотекодавця. Зміна предмету іпотеки здійснюється Іпотекодавцем тільки за письмовою згодою Іпотекодержателя (п.п. 1.5., 1.7. Договору).
Відповідно до п. 1.9. після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1. цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за Іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути Предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням Іпотекодержателя та за рахунок Іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованого об'єкта. Сторони протягом 2 (двох) робочих днів з моменту оформлення та реєстрації Іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис Предмета іпотеки замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності Іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою Сторін (наприклад, зміни, пов'язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень тощо). Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження Предмета іпотеки, що надається, згідно з п. 1.10. цього Договору.
Згідно з п. 2.1.8. Договору до завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1. цього Договору, а також до оформлення реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за Іпотекодавцем, Іпотекодавець зобов'язаний упродовж 30 (тридцяти) календарних днів, що слідують за днем підписання акту прийому робіт, здійснити реєстрацію права власності на предмет іпотеки на своє ім'я в бюро технічної інвентаризації та реєстрацію права власності на нерухоме майно та надати Іпотекодержателю документи, що підтверджують таку реєстрацію. Внести плату за державну реєстрацію обтяження Предмета іпотеки іпотекою за цим договором.
Іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем Основного зобов'язання, задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки (п. 2.4.3. Договору).
Відповідно до п. 4.6.2. Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки зокрема на підставі виконавчого напису нотаріуса. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса реалізація предмета іпотеки здійснюється шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження (п. 4.8. Договору).
Цей Договір підписаний представника сторін, скріплений їх печатками, посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_4. та зареєстровано в реєстрі за №414. В той же день цим нотаріусом накладена заборона відчуження предмета іпотеки до припинення предмета іпотеки.
24 вересня 2007 року, Додатковим договором до іпотечного договору, посвідченим приватним нотаріусом було внесено зміни щодо розміру відсоткової ставки за користування кредитними коштами за Договором про падання відновлювальної кредитної лінії № 880/153-ВК 38 (а.с. 15).
На підставі виконавчого напису приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_5 від 25.05.2009р. було запропоновано звернути стягнення на нерухоме майно, а саме: майнові права на оренду земельної ділянки площею 1300 кв.м., що розташована в м. Хмельницькому по пр. Миру, 57/3, та яка передана в оренду згідно договору №040474200163 оренди земельної ділянки, укладеного 18.11.2004р. між Хмельницькою міською радою та ЗАТ "Хмельницьклегпром", яка надана останньому у строкове платне користування терміном на 2 роки до 07.09.2006р. під будівництво 9-ти поверхового будинку з вбудованим будинком моделей, та на незавершене будівництво 9-ти поверхового будинку з вбудованим будинком моделей, яке розміщено на вказаній земельній ділянці. Строк виникнення заборгованості настав 06.05.2009р. За рахунок коштів, отриманих від реалізації вищевказаного нерухомого майна, запропоновано частково задовольнити вимоги Акціонерно-комерційного розвитку "Укрсоцбанк" по поверненню заборгованості в загальній сумі 3792 267,44 грн. Цей виконавчий напис зареєстровано в реєстрі за №865.
Постановою державного виконавця міського відділу державної виконавчої служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції №1839/14-09 від 10.06.2009р. відкрито виконавче провадження по примусовому виконанню виконавчого напису №865 від 25.05.2009р. та запропоновано ЗАТ "Хмельницьклегпром" в добровільному порядку виконати напис в строк до 17.06.2009р.
21.07.2009р. державним виконавцем міського відділу державної виконавчої служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції було проведено опис майна, що належить боржнику, про що свідчить акт опису й арешту майна №612192. При опису були присутніми: представник за дорученням ХОФ АКБ "Укрсоцбанк" ОСОБА_6, голова правління ЗАТ "Хмельницьклегпром" ОСОБА_7. Описано і накладено арешт на таке майно: одинадцятиповерховий, 60-ти квартирний однопід'їзний будинок з білого силікатного кирпичу. Також в цьому акті зазначено, що за твердженнями ОСОБА_7 та представленими договорами на всі 60 квартир будинку укладені договори на дольову участь. Більшість договорів укладено до взяття ЗАТ "Хмельницьклегпром" кредиту в ХОФ АКБ "Укрсоцбанк". Вісім квартир даного будинку реалізовано ХОФ АКБ "Укрсоцбанк", всі 60 квартир заселені, більшість мешканців проживає біля трьох років. Акт прийому в експлуатацію будинку відсутній через порушення недоліків, виявлених державною комісією. Описане майно буде передане для реалізації не раніше 01.08.2009р., на останнє накладено арешт і встановлено обмеження права користування ним до повного погашення боргу.
З наявної в матеріалах справи довідки Хмельницького бюро технічної інвентаризації від 10.11.2010р. №756/01-15, виданої ЗАТ "Хмельницьклегпром", вбачається, що готовність десятиповерхового багатоквартирного будинку, що знаходиться в м. Хмельницькому по пр. Миру, 57/3, складає 100%.
Згідно декларації про готовність об'єкта до експлуатації - 10-ти поверхового житлового будинку у м. Хмельницькому, проспект Миру 57/3, затвердженого інспекцією державного архітектурно - будівельного контролю у Хмельницькій області, замовником даного об'єкту є ЗАТ "Хмельницьклегпром".
Рішенням господарського суду міста Києва від 17.11.2009р. №4/579 відмовлено в задоволені позовних вимог ЗАТ "Хмельницьклегпром" до Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку "Укрсоцбанк" про визнання іпотечних договорів №411 від 20.02.2006р. та №414 від 20.02.2006р. недійсними. Позивач, обґрунтовував, свої вимоги тим, що Банк ввів позивача в оману при укладені іпотечних договорів; іпотечні договори укладені всупереч статті 647 Цивільного кодексу України з порушенням місця укладення договору; договори укладені позивачем під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах; у змісті іпотечних договорів відсутні умови, що суперечать статті 18 Закону України "Про іпотеку".
Зокрема, господарський суд міста Києва зазначив про обізнаність позивача з передбаченим договором правом Іпотекодержателя звернути стягнення на заставлене майно у разі невиконання основного зобов'язання. Також судом встановлено: відсутність обставин і фактів, які б свідчили про введення банком в оману позивача під час укладення спірних іпотечних договорів; наявність усіх необхідних істотних умов договорів іпотеки. Крім того, позивачем під час розгляду справи №4/579 не обґрунтовано вкрай невигідні умови, в яких опинився останній при укладенні іпотечних договорів.
Листом від 06.12.2010р. №1965/02-01-15 Управління земельних ресурсів та земельної реформи звернулось до ЗАТ "Хмельницьклегпром" відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з проханням поновити строк дії договору оренди земельної ділянки на новий строк. При цьому зазначив про необхідність подання в дозвільний центр документацію із землеустрою, яка розроблена ліцензованою землевпорядною організацією у відповідності з вимогами ст. 93, 116, 123, 124, 198 Земельного кодексу України, закону України "Про оренду землі", Закону України "Про землеустрій".
Однак, позивач вважаючи іпотечний договір від 20.02.2006р. №414 таким, що не відповідає вимогам законодавства, оскільки оспорюваний правочин регулює безпредметні правовідносини щодо права оренди земельної ділянки, яка не могла бути передана у заставу, так як на це повноважень у ЗАТ "Хмельницьклегпром" не було, оскільки Хмельницькою міською радою (Орендодавець) не надано згоду на передачу в іпотеку цих прав, а також не надано згоду не перевід боргу, крім того майнові права на земельну ділянку передані у період, коли Закон фактично забороняв в такий спосіб забезпечувати виконання зобов'язання і ця земельна ділянка передана у заставу з метою іпотеки неіснуючого 9-ти поверхового житлового будинку, звернувся до суду з даним позовом за захистом порушених прав та охоронюваних законом інтересів.
Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд бере до уваги таке:
Лише позивач до початку розгляду господарським судом справи по суті має право змінити підставу та предмет позову (ст. 22 ГПК України).
Предметом даного позову є вимога позивача визнати недійсним іпотечний договір від 20.02.2006р. №414. Обґрунтовуючи підстави звернення з відповідним позовом до суду, позивач посилається на те, що спірний договір укладений з порушенням вимог ч. 2 ст.16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції на момент укладення договору), оскільки дана норма передбачала, що предметом іпотеки може виступати виключно саме нерухоме майно - земельна ділянка, а не майнові права на оренду земельної ділянки, тобто була порушена вимога щодо істотної умови іпотечного договору; вимог ч.1 ст.6 Закону України "Про іпотеку", оскільки не було отримано згоди власника (Хмельницької міської ради) об'єкта нерухомості; вимог ст.12 Закону України "Про заставу", оскільки опис предмета іпотеки (незавершене будівництво 9-ти поверхового будинку) не містить достатніх відомостей про його ідентифікацію. Також позивач зазначає про відсутність механізму стягнення за таким іпотечним договором.
Визнання договору недійсним є одним із способів захисту, який застосовується судом у випадках та порядку, визначеному цивільним законодавством.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення його сторонами вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст.203 ЦК України (ст.215 ЦК України).
Відтак, вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, господарському суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов'язує недійсність правочинів, зокрема: відповідність змісту правочину вимогам Цивільного кодексу України іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правоздатність сторін правочину; свободу волевиявлення учасників правочину та відповідність волевиявлення їх внутрішній волі; спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно із ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння користування та розпорядження своїм майном (ч.1 ст. 317 ЦК України).
Частина 1 ст. 319 ЦК України визначає, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майно на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч. 2 вказаної норми).
Відповідно до приписів ст. 375 ЦК України право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки.
Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.
Згідно зі ст. 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
Передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців (ст. 16 Закону України "Про іпотеку").
Відповідно до ст.18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:
1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;
3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
4) посилання на видачу заставної або її відсутність.
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.
Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 Цивільного кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частиною 5 п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" встановлено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Отже, виходячи із наведених приписів, позивач, звертаючись до суду із даним позовом та вимагаючи визнати недійсним іпотечний договір, зобов'язаний довести, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, в свою чергу, перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача.
За приписами ст. 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.
Тобто, порушення або оспорювання прав та інтересів особи, яка звертається до суду за їх захистом, є обов'язковими; обов'язком позивача, відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України є доведення/підтвердження/ в установленому законом порядку наявності факту порушення або оспорювання його прав та інтересів.
Уявлення позивача про невідповідність оспорюваного договору нормам чинного законодавства за відсутності при цьому порушень прав та інтересів позивача, не є підставою для визнання такого договору недійсним в судовому порядку.
З цього приводу суд вважає необхідним зазначити, що доводи позивача в частині порушення прав Хмельницької міської ради щодо прав орендодавця земельної ділянки жодним чином не відносяться до прав Позивача, тому останній не має повноважень на їх захист в розумінні вказаної вище ст.1 Господарського процесуального кодексу України та ст. 15 Цивільного кодексу України, оскільки позивач не є особою уповноваженою здійснювати захист прав чи охоронюваних законом інтересів органів місцевого самоврядування.
Крім того, відповідно до ст. 16 Закону України "Про іпотеку", в редакції що діяла на момент укладення оспорюваного договору, передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. В частині 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
Уклавши договір оренди земельної ділянки, орендодавець самостійно обмежує свої правомочності власника землі, делегувавши їх частину іншій особі -орендарю (аналогічна позиція викладена в Постанові ВГСУ від 17.05.2011р. у справі №26/349/10).
При цьому, умови договору оренди земельної ділянки №040474200163 (останній досліджений з врахуванням вказівок викладених в постанові ВГС України від 12.12.2011 р. по справі №18/5025/216/11(27/17) не містять будь-яких обмежень щодо передання в іпотеку майнових прав позивача на оренду земельної ділянки загальною площею 1300 кв.м.в м. Хмельницькому по проспект. Миру 57/3, в тому числі відсутній будь-який обов'язок погоджувати вказані вище дії з орендодавцем - Хмельницькою міською радою.
Заборона та обмеження щодо передачі в іпотеку права на оренду земельної ділянки комунальної власності була введена до законодавства із прийняттям Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" № 509-VI від 16.09.2008, шляхом внесення змін до частити 3 статті 413 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 93 Земельного кодексу України. Даним нормам зворотної дії в часі не надано, а на момент укладення оспорюваного договору законодавство України таких обмежень не містило. При цьому судом приймається до уваги, що договір оренди земельної ділянки №040474200163 від 18.11.2004р. також не містить в собі будь-яких обмежень Орендаря (позивача) щодо передачі в іпотеку прав на оренду землі.
Також не приймаються до уваги твердження позивача про те, що оспорюваний договір іпотеки не містить в собі такої істотної умови як предмету іпотеки, оскільки на думку позивача майнові права на оренду земельної ділянки не можуть бути предметом іпотеки, та опис предмета іпотеки (незавершене будівництво 9-ти поверхового будинку) не містить достатніх відомостей про його ідентифікацію, з огляду на наступне. Рішенням господарського суду міста Києва від 17.11.2009р. у справі №4/579 (останнє досліджено з врахуванням вказівок викладених в постанові ВГС України від 12.12.2011 р. по справі №18/5025/216/11(27/17), предметом розгляду якої було в тому числі визнання недійсним договору іпотеки №414, встановлено, що договір іпотеки №414 містить в собі всі істотні умови, передбачені ст. 18 Закону України "Про іпотеку". Крім того, оспорюваний договір нотаріально посвідчений, як того вимагає ст. 577 Цивільного кодексу України, та зареєстровано в реєстрі вчинення нотаріальних дій за №414, а також накладено заборону відчуження зазначеного в договорі предмета іпотеки.
Згідно з ч. 2 ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.
Разом з цим судом звертається увага позивача на те, що предметом іпотеки може виступати як нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так і майнові права на нерухоме майно, які можуть бути відчужені іпотекодавцем, і на які може бути звернене стягнення (аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 29.11.2010р.).
Оскільки йдеться про майнові права то, з урахуванням того, що законодавець розрізняє різні за своїм змістом майнові права - право власності, право володіння, право користування, тощо (ч.1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") договір повинен містити опис майнового права, тобто конкретний його вид.
Як вбачається з п. 1.1. іпотечного договору від 20.02.2006р. в іпотеку передані "майнові права на оренду земельної ділянки площею 1300м2, що розташована в м. Хмельницькому по проспекту Миру, 57/3, та яка передана Іпотекодавцю в оренду згідно договору №040474200163 оренди земельної ділянки, укладеного 18.11.2004р. між Іпотекодавцем та Хмельницькою міською радою, наданої позивачу у строкове платне користування терміном на 2 роки до 07.09.2006р. під будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, та незавершене будівництво 9-ти поверхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, яке розміщене на вказаній земельній ділянці, та будівництво якого здійснюється ПМП "Круз" на підставі укладеного 25.03.2004р. з Іпотекодавцем договору №61/03 підряду на будівництво, згідно дозволу на виконання будівельних робіт №74 від 12.08.2005 року, виданого Іпотекодавцю на підставі проектної документації, узгодженої та зареєстрованої за №744 від 12.09.2002р. рішенням Хмельницького міськвиконкому, та Архітектурно-планувального завдання №26, затвердженого Головним архітектором міста Хмельницького".
Тобто оспорюваний іпотечний договір містить в собі таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації.
При цьому, на предмет іпотеки не впливає можливість будівництва 10-ти поверхового (замість дев'яти поверхового) житлового будинку по проспекту Миру 57/3, оскільки останнє є правом самого забудовника, а в іпотеку передавалось лише незавершене будівництво 9-ти поверхового житлового, що не заборонено чинним законодавством.
Разом з цим наявний в матеріалах справи технічний паспорт на приміщення по проспекту Миру, 57/3, де зазначено власником ЗАТ "Хмельницьклегпром", довідка БТІ від 10.11.2010р., видана саме ЗАТ "Хмельницьклегпром", про те, що готовність десятиквартирного будинку складає 100%, декларація про здачу будинку в експлуатацію видана саме замовнику ЗАТ "Хмельницьклегпром", пояснення представника позивача та документи перелічені в п.1.1 договору, свідчать про намір Іпотекодавця набути права власності на предмет іпотеки в майбутньому. Вищезазначене також випливає із п.1.9 та 2.1.8. іпотечного договору, відповідно до п.2.1.8 якого Іпотекодавець зобов'язаний: упродовж 30 календарних днів, що слідують за днем підписання акту прийому робіт, здійснити реєстрацію права власності на предмет іпотеки на своє ім'я в бюро технічної інвентаризації та реєстрацію права власності на нерухоме майно та надати Іпотекодержателю документи, що підтверджують таку реєстрацію. Отже, сам позивач своїми діями підтвердив намір набути право власності на предмет іпотеки в майбутньому.
Доводи позивача про відсутність механізму стягнення за оспорюваним іпотечним договором, не може бути підставою для задоволення позовних вимог з огляду на вищевикладене. При цьому враховується наявність в матеріалах справи виконавчого напису нотаріуса від 25.05.2010 р. та як наслідок відкриття виконавчого провадження (постанова №1839/14-09 від 10.06.2009 р.).
Іпотечним договором від 20.02.2006р. передбачено перелік способів (стаття 4), за допомогою яких Іпотекодержатель може звернути стягнення на предмет іпотеки, серед яких на підставі виконавчого напису нотаріуса. У разі звернення стягнення на Предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса реалізація предмета іпотеки здійснюється шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження.
Частиною 3 ст. 33 закону України "Про іпотеку" передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Як встановлено судом приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу було вчинено виконавчий напис на підставі іпотечного договору від 20.02.2006р. Зазначений нотаріальний напис в судовому порядку не визнаний таким, що не підлягає виконанню, тому в подальшому відкрито виконавче провадження за цим нотаріальним написом.
Не оформлення позивачем права власності на збудовану нерухомість лише свідчить про невиконання ЗАТ "Хмельницьклегпром" своїх зобов'язань по спірному договору, та ніяким чином не підтверджує неможливість виконання іпотечного договору.
Отже, як вже зазначалось судом, відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку", якщо земельна ділянка, на якій розташована будівля (споруда), що передається в іпотеку, належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
За приписами статті 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд, у визначеному законом порядку, встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Згідно з приписами статті 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Під належністю доказу розуміється наявність об'єктивного зв'язку між змістом судових доказів і фактами, що є об'єктом судового дослідження. Належними слід визнавати докази, які містять відомості про факти, що входять у предмет доказування у справі, та інші факти, що мають значення для правильного вирішення спору. Допустимість доказів означає, що у випадках, передбачених нормами матеріального права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування або певні обставини не можуть підтверджуватися певними засобами доказування.
Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Отже, обов'язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини.
Відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі усіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.
Отже, усі загальні вимоги, додержання яких є необхідним для дійсності правочину, у розумінні статті 203 ЦК України сторонами додержані, а саме: договір іпотеки від 20.02.2006 р. відповідає вимогам Цивільного кодексу України та іншим актам цивільного законодавства; особи, які уклали договір мали необхідний обсяг цивільної дієздатності (в процесі розгляду справи протилежного не доведено); волевиявлення учасників цього правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі, що підтверджено підписами і печатками сторін; оспорюваний договір вчинено у формі, встановленій законом; за цим договором настали реальні правові наслідків, що обумовлені ним.
Суд вважає, що не підлягає задоволенню заява відповідача про застосування строку позовної давності до позовних вимог про визнання недійсним іпотечного договору №414 від 20.02.2006р. з огляду на наступне. Згідно зі ст. 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права та інтересу. В свою чергу, можливість захисту цивільного права або інтересу породжується лише його порушенням. Зважаючи на те, що позивачем не доведено порушення його прав відповідачем, у задоволенні заяви відповідача, викладеної в запереченнях на позов від 23.01.2012р. про застосування строку позовної давності слід відмовити.
За таких обставин, враховуючи підстави позову визначені позивачем, зважаючи на відсутність доказів, підтверджуючих порушення оспорюваним іпотечним договором прав та інтересів ЗАТ "Хмельницьклегпром", а доводи останнього про те, що оспорюваний іпотечний договір не відповідає вимогам чинного законодавства, ґрунтуються лише на припущеннях, не підтверджених належними та допустимими доказами, позовні вимоги заявлені необґрунтовано, а тому у задоволенні останніх належить відмовити.
Судові витрати по справі необхідно покласти на позивача, відповідно до ст.49 Господарського процесуального кодексу України, в зв'язку з відмовою у позові.
Керуючись ст.ст.1, 2, 45, 12, 13, 33, 43, 44-49, 82-85, 115 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У позові відмовити.
Суддя С.В. Заверуха
Повне рішення складено та підписано 21.02.2012р.
Віддруковано 4 примірники:
1 - до справи,
2 - позивачу (м. Хмельницький, вул. Рибалко, 28),
3 - відповідачу (м. Київ, вул. Ковпака, 29)
4 - третій особі (м. Хмельницький, вул. Гагаріна, 3)- рекомендованим.