"14" лютого 2012 р. Справа № 5020-847/2011
Вищий господарський суд України у складі колегії:
головуючого - судді Малетича М.М.,
суддів: Круглікової К.С.,
Мамонтової О.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” та Малого приватного підприємства “Алеко” на постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.10.2011р. у справі № 5020-847/2011 господарського суду міста Севастополя за позовом Малого приватного підприємства “Алеко” до Товариства з обмеженою відповідальністю “Аларіт-Пром”, Комунального підприємства “Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна” Севастопольської міської ради, треті особи: Відкрите акціонерне товариство “Ремпобуттехніка”, Товариство з обмеженою відповідальністю “Консерви”, про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання права власності та спонукання до реєстрації права власності, та за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” до Товариства з обмеженою відповідальністю “Аларіт-Пром”, Комунального підприємства “Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна” Севастопольської міської ради, треті особи: Відкрите акціонерне товариство “Ремпобуттехніка”, Товариство з обмеженою відповідальністю “Консерви”, про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання права власності та спонукання до реєстрації права власності,
за участю представників:
Позивача 1: не з'явився,
Позивача 2: Левітська Д.І., дов. б/н від 27.01.2012 року,
Ніколаенко А.О., дов. б/н від 22.12.2011 року,
Тарануха А.А., дов. б/н від 27.01.2012 року,
Відповідача 1: не з'явився,
Відповідача 2: не з'явився,
Третіх осіб: Шевченко К.О., дов. б/н від 30.01.2012 року.
Мале приватне підприємство “Алеко” (далі - МПП “Алеко”, Позивач) звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Аларіт-Пром” (далі -ТОВ “Аларіт-Пром”, Відповідач 1), Комунального підприємства “Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна” Севастопольської міської ради (далі -БТІ, Відповідач 2), третя особа: Відкрите акціонерне товариство “Ремпобуттехніка” (далі -ВАТ “Ремпобуттехніка”, Третя особа 1), про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання права власності та спонукання до реєстрації права власності.
Водночас, до господарського суду міста Севастополя з позовом до ТОВ “Аларіт-Пром” та БТІ, за участі третьої особи -ВАТ “Ремпобуттехніка”, про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання права власності та спонукання до реєстрації права власності, звернулося також і Товариство з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” (далі -ТОВ “Фортуна Плюс”, Позивач 2).
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 20.06.2011 року справи за позовами МПП “Алеко” та ТОВ “Фортуна Плюс” було об'єднано в одне провадження.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 04.07.2011 року позов МПП “Алеко” і ТОВ “Фортуна Плюс”, задоволено повністю.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 05.10.2011 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача було залучено Товариство з обмеженою відповідальністю “Консерви” (далі -ТОВ “Консерви”, Третя особа 2).
За результатами перегляду судового рішення в апеляційному порядку, постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.10.2011 року рішення господарського суду міста Севастополя від 04.07.2011 року було скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовів МПП “Алеко” і ТОВ “Фортуна Плюс”, відмовлено.
У поданій касаційній скарзі, ТОВ “Фортуна Плюс”, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права і, зокрема, ст.ст. 267, 362, 777 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України), положень Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом”, ст.ст. 42, 101 Господарського процесуального кодексу України (далі -ГПК України), просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції в частині скасування рішення суду першої інстанції про задоволення позову ТОВ “Фортуна Плюс” та залишити у цій частині рішення господарського суду міста Севастополя від 04.07.2011 року без змін.
МПП “Алеко”, у поданій ним касаційній скарзі, також, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст. 8, 104, 111, 267, 362, 777, 781 ЦК України, ст. 205 Господарського кодексу України (далі -ГК України), розділу ІІІ Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом”, ст. 84 ГПК України, просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції в частині скасування рішення суду першої інстанції про задоволення позову МПП “Алеко” та залишити в силі рішення господарського суду міста Севастополя у даній справі.
Заслухавши пояснення учасників судового процесу, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи касаційних скарг, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.
Як видно з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 18.12.1992 року між Заводом “Ремпобуттехніка” (Орендодавець) і МПП “Алеко” (Орендар) було укладено договір оренди (далі -Договір від 18.12.1992 року), згідно умов якого (пункти 1.1., 1.3.) Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове володіння та користування (відплатне) нежитлове приміщення (майно), що складається з приміщень першого поверху та підвального приміщення, розташованого під ним, яке знаходиться в будинку 7 по вул. Маяковського у м. Севастополь, площею 350 кв.м. Майно надається в оренду строком на 50 років. Строк оренди спливає 18.12.2042 року.
Відповідно до пунктів 2.1., 2.2. Договору від 18.12.1992 року розмір орендної плати на момент його укладення становить 24500 крб. місяць, всього 294000 крб. у рік. Внесення орендних платежів Орендар здійснює щомісячно на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 10 числа місяця, наступного за платіжним місяцем.
Згідно п. 5.1. Договору від 18.12.1992 року, розірвання договору, зміна його умов допускається тільки за згодою сторін. За відсутністю такої згоди договір може бути розірваним за рішенням судових органів відповідно до їх компетенції у випадку порушення іншою стороною умов договору або з підстав, передбаченим діючим законодавством.
Відповідно до п. 6.1. Договору від 18.12.1992 року, реорганізація Орендодавця, а також зміна власника орендованого майна не є підставою для зміни або розірвання договору, а згідно його п. 6.2., звернення стягнення за боргами Орендодавця на майно, що передано в оренду, не допускається.
Договором від 18.12.1992 року (п. 6.4.) також передбачалось, що умови цього договору зберігають свою силу на весь строк його дії і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлені правила, які погіршують положення Орендодавця.
Згідно п. 7.4. Договору від 18.12.1992 року, він вступає в силу 18.12.1992 року.
Відповідно до Акту приймання-передачі майна від 18.12.1992 року орендоване майно було передано МПП “Алеко”.
Крім того, 25.07.1997 року між ВАТ “Ремпобуттехніка” (Орендодавець) і ТОВ “Фортуна Плюс” (Орендар) було укладено Договір № 14 майнового найму (далі -Договір від 25.07.1997 року), відповідно до умов якого (п. 1.1.) Орендодавець передав, а Орендар прийняв у тимчасове, платне користування майно -виробничі приміщення, які знаходяться на вул. Маяковського, будинок 7, площею 1033,4 кв.м.
Згідно пунктів 2.1.-2.2. Договору від 25.07.1997 року, він діє з моменту підписання, тобто -з 01.08.1997 року, протягом 25 років -до 01.08.2022 року. У випадку продовження користування майном після спливу строку договору, він вважається поновленим на невизначений строк.
Відповідно до умов Договору від 25.07.1997 року (п. 3.1.) Орендар зобов'язався не пізніше 10 числа останнього місяця кварталу перераховувати на рахунок Орендодавця за його рахунками орендну плату у розмірі 1 грн. за 1 кв.м.
Згідно п. 7.4. Договору від 25.07.1997 року, у всьому іншому, що не врегульовано цим договором, сторони керуються правилами Цивільного кодексу України стосовно майнового найму.
Додатковою угодою № 1 від 27.06.2001 року до Договору від 25.07.1997 року, укладеною між ВАТ “Ремпобуттехніка” та ТОВ “Фортуна Плюс”, сторони внесли зміни та доповнення до вказаного договору.
Зокрема, пункт 1.1. договору викладено в наступній редакції: “Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно -виробничі приміщення (майно), яке розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7/ вул. Торгова 2, 4, 6, загальною площею 1423,9 кв.м, яке знаходиться на балансі ВАТ “Ремпобуттехніка” (п. 1.2. додаткової угоди № 1).
Крім того, сторони внесли зміни і до пунктів 3.1.-3.3. до Договору від 25.07.1997 року та встановлено, що орендна плата є договірною і з 01.07.2001 року складає: плата за оренду (без ПДВ) - 8640,47 грн., ПДВ, нарахований на суму орендної плати -1728,09 грн., місячна орендна плата з ПДВ всього -10368,56 грн. Орендну плату з ПДВ Орендар зобов'язаний перераховувати на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 5 числа місяця, за який здійснюється оплата (п. 1.7. додаткової угоди).
Також, згідно п. 1.16. вказаної додаткової угоди, сторони внесли доповнення до пунктів 7.7., 7.8. Договору від 25.07.1997 року наступного змісту: “За ініціативою однієї із сторін даний договір може бути змінений або розірваний рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених діючим законодавством України та/або цим Договором. Взаємовідносини сторін, які не врегульовані Договором, регулюються діючим законодавством України (у тому числі положеннями глави 25 Цивільного кодексу України)”.
В наступному, між ВАТ “Ремпобуттехніка” (Орендодавець) і ТОВ “Фортуна Плюс” (Орендар) 04.01.1998 року було укладено договір № 15 майнового найму (далі -Договір від 04.01.1998 року), згідно якого (п. 1.1.) Орендодавець передав, а Орендар прийняв в тимчасове, платне користування майно -виробничі приміщення, які знаходяться на вул. Маяковського, буд. 7, площею 192,2 кв.м.
Згідно пунктів 2.1., 2.2. Договору від 04.01.1998 року, він діє з моменту його підписання, тобто -з 04.01.1998 року і до 04.01.2044 року. У випадку продовження користування майном після спливу строку договору, він вважається продовженим на невизначений строк.
Відповідно до п. 3.1. Договору від 04.01.1998 року Орендар зобов'язується не пізніше 10 числа останнього місяця кварталу перерахувати на рахунок Орендодавця орендну плату у розмірі 3,8 грн. з ПДВ за 1 кв.м.
Додатковою угодою № 1 від 27.06.2001 року, укладеною між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс”, сторони внесли зміни та доповнення до Договору від 04.01.1998 року.
Зокрема, п. 1.1. Договору від 04.01.1998 року було викладено в наступній редакції: “Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно -виробничі приміщення (майно), що розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7/ вул. Торгова 2, 4, 6, загальною площею 193 кв.м, яке знаходиться на балансі ВАТ “Ремпобуттехніка” (п. 1.2. додаткової угоди).
Відповідно до п. 1.7. вказаної додаткової угоди сторони внесли зміни у пункти 3.1., 3.3. Договору від 04.01.1998 року та встановили, що орендна плата є договірною і з 01.07.2001 року становить: плата за оренду (без ПДВ) -2123,00 грн., ПДВ, нарахований на суму орендної плати -424,6 грн., місячна орендна плата з ПДВ всього -2547,60 грн. Орендну плату з ПДВ Орендар зобов'язаний перераховувати на розрахунковий рахунок Орендодавця не пізніше 5 числа місяця, за який здійснюється оплата.
Також, сторони внесли доповнення до п. 7.7. Договору від 04.01.1998 року, а саме: “За ініціативою однієї із сторін Договір може бути змінений або розірваний рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених діючим законодавством України та/або цим договором” (п. 1.16 додаткової угоди), а п. 7.8. доповнили наступним змістом: “Взаємовідносини сторін, які не врегульовані Договором, регулюються діючим законодавством України (у тому числі положеннями статті 25 Цивільного кодексу України)”.
Крім того, як видно з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 29.12.2003 року між ВАТ “Ремпобуттехніка” (Продавець) і ТОВ “Альта” (Покупець) було укладено договір купівлі-продажу № 60 (далі -Договір від 29.12.2003 року), за умовами якого (пункти 1.1., 1.2.) Продавець передав у власність Покупця майно -комплекс торговельних виробничо-складських будівель, загальною площею 2092,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова 2, 6, що належить Продавцю на праві колективної власності.
Згідно п. 2.1. Договору від 29.12.2003 року, договірна ціна майна становить 1545543,6 грн., у тому числі ПДВ, визначена згідно зі Звітом про оцінку вартості будівель та споруд, проведеною Експертною компанією Приватним багатопрофільним підприємством “Л і С” та є невід'ємною частиною даного договору.
Відповідно до п. 3.1. Договору від 29.12.2003 року право власності на майно переходить від Продавця до Покупця з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі майна, в якому відображено фактичний стан майна на момент приймання-передачі.
В наступному, постановою господарського суду Київської області від 21.08.2008 року у справі № Б3/140-08, ТОВ “Альта” було визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру та призначено його ліквідатора.
Листом за № 24 від 15.12.2009 року ліквідатор ТОВ “Альта” повідомив МПП “Алеко” і ТОВ “Фортуна Плюс” про припинення договорів оренди та запропонував у строк до 25.12.2009 року звільнити орендовані ними нежитлові приміщення, передавши їх ліквідатору або уповноваженій особі за відповідними актами приймання-передачі, а 24.12.2009 року у газеті “Голос України” було опубліковано оголошення про проведення біржових торгів з продажу нерухомого майна ТОВ “Альта” -нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7.
Згідно протоколу про проведення біржових торгів за № 1 від 25.12.2009 року, нерухоме майно ТОВ “Альта” -вбудовані нежитлові приміщення та службові будівлі, які входять в комплекс торговельних та виробничо-складських будівель, загальною площею 1998,6 кв.м, було придбано переможцем біржових торгів -ТОВ “Аларіт-Пром”, за ціною 1535782,80 грн.
Відповідно до акту прийому-передачі нерухомого майна від 25.01.2011 року ТОВ “Аларіт-Пром” прийняло від ТОВ “Альта” у власність нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського № 7 /вул. Торгова 2, 6 -комплекс нежитлових приміщень, вбудованих у торговельно-виробничу будівлю, літ. А, з прибудовами “а”, “а 2”, загальною площею 1845,2 кв.м, службове приміщення, літ. В, загальною площею 81,9 кв.м, службову будівлю, літ. Б, загальною площею 17,2 кв.м, сарай-гараж, літ. В1, навіс, літ. Г, вартістю 1535782,80 грн.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 05.03.2010 року у справі № 5020-5/032 за позовом ТОВ “Аларіт-Пром” до ТОВ “Альта”, БТІ про визнання права власності та спонукання до реєстрації права власності, за ТОВ “Аларіт-Пром” було визнано право власності на об'єкт нерухомого майна, який складається із: комплексу нежитлових приміщень, вбудованих у торгово-виробничу будівлю, літ. “А”, з прибудовами, літ. “а”, “а 2”, загальною площею 1845,2 кв.м., службової будівлі, літ. “В”, загальною площею 81,9 кв.м., службової будівлі, літ. “Б”, загальною площею 17,2 кв.м., сараю-гаражу, літ. “В1” і навісу, літ. “Г”.
Водночас, як встановлено судами попередніх інстанцій, постановою Вищого господарського суду України від 11.05.2010 року у справі № Б3/140-08 постанову господарського суду Київської області від 21.08.2008 року у даній справі було скасовано, а справу передано на новий розгляд до господарського суду Київської області.
Ухвалою господарського суду Київської області від 04.08.2010р. у справі № Б3/140-08/22 про банкрутство ТОВ “Альта”, провадження у справі припинено, на підставі п. 11 ч. 1 ст. 80 ГПК України.
Проте, 27.12.2010 року Сквирською районною державною адміністрацією Київської області було здійснено державну реєстрацію припинення юридичної особи -ТОВ “Альта”, у зв'язку з її ліквідацією за рішенням засновників, що не пов'язано з реорганізацією, про що було внесено відповідний запис в ЄДРПОУ.
Вимогами МПП “Алеко” у даній справі, з посиланням на ст.ст. 8, 15, 16, 182, 328, 362, 392, 655, 770, 777 ЦК України, є визнання за ним, на підставі Договору від 18.12.1992 року, переважного права на придбання у власність орендованих ним приміщень загальною площею 350 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, переведення прав та обов'язків покупця вказаних приміщень за Договором від 25.12.2009 року, а також про визнання права власності на ці об'єкти нерухомого майна і зобов'язання БТІ здійснити реєстрацію такого права.
Вимогами ТОВ “Фортуна Плюс”, які обґрунтовано тими ж нормами матеріального права, що і МПП “Алеко”, є також визнання за ним переважного права на придбання у власність орендованих за Договорами від 25.07.1997 року та від 04.01.1998 року приміщень, загальною площею 1616,9 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7/ вул. Торгова 2, 4, 6, переведення прав та обов'язків покупця вказаних приміщень за Договором купівлі-продажу від 25.12.2009 року, визнання права власності на ці об'єкти нерухомого майна та про зобов'язання БТІ здійснити реєстрацію такого права.
Суд першої інстанції, з посиланням на ст.ст. 8, 12, 16, 362, 659, 770, 777 ЦК України і те, що Позивачі, які згідно укладених Договорів оренди, являлись орендарями спірного майна та належним чином виконували умови цих договорів, мали переважне право на придбання орендованого майна у разі його продажу, а також з урахуванням перерахованих ними на депозитний рахунок господарського суду сум грошових коштів, яку кожен з них, як покупець, повинен сплатити за договором купівлі-продажу, дійшов висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог МПП “Алеко” і ТОВ “Фортуна Плюс”, та їх задоволення у повному обсязі.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції, з урахуванням встановлених обставин справи, положень ст.ст. 104, 261, 362, 777, 781 ЦК України, ст. 205 ГК України, ст.ст. 25, 26, 30 Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом” та, умов укладених договорів, посилаючись на те, що спірне майно, яке входить до складу комплексу торговельних та виробничо-складських приміщень і яке було продано ліквідатором ТОВ “Альта” в процедурі банкрутства останнього на відкритих торгах, з повідомленням МПП “Алеко” і ТОВ “Фортуна Плюс” про припинення дії Договорів оренди та про необхідність звільнення ними орендованих приміщень, з оголошенням у пресі про продаж спірного майна, правом на купівлю якого Позивачі не скористались, тоді як вказані торги та укладений на їх підставі Договір купівлі-продажу майна недійсними не визнавались, а факт правомірності набуття ТОВ “Аларіт-Пром” права власності на спірне нерухоме майно підтверджено рішенням господарського суду у справі № 5020-5/032, а також, з урахуванням спливу позовної давності у даному спорі, дійшов висновку про необґрунтованість доводів та безпідставність вимог Позивачів, та недотримання судом першої інстанції вимог ст.ст. 43, 47, 84 ГПК України, у зв'язку з чим, скасувавши рішення останнього, прийняв нове рішення -про відмову в задоволенні позовів МПП “Алеко” та ТОВ “Фортуна Плюс”.
Вказані висновки суду апеляційної інстанції, відповідають фактичним обставинам справи та наявним матеріалам і ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права.
Доводи касаційної скарги не спростовують висновків апеляційної інстанції, а тому підстав для зміни чи скасування постанови апеляційного господарського суду, не вбачається.
Керуючись ст.ст. 1115, 1117 -1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -
Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” та Малого приватного підприємства “Алеко” залишити без задоволення, а постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.10.2011р. у справі № 5020-847/2011 -без змін.
Головуючий - суддя Малетич М.М.
Судді Круглікова К.С.
Мамонтова О.М.