25.01.12 Справа № 5021/2819/2011.
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Технополіс», м.
Суми
до відповідача Сумської міської ради
про визнання договору недійсним
СУДДЯ ЗРАЖЕВСЬКИЙ Ю.О.
Представники сторін:
Від позивача: Цуканов В.В.
Від відповідача: Погоренко М.С.
При секретарі судового засідання Логоші О.М.
Суть спору: відповідно до позовної заяви від 28.10.2011р. позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 17.11.2008 року.
У запереченні на позовну заяву зазначає, що вважає позовні вимоги необґрунтованими.
Відповідно до ч.4 ст.22 ГПК України до початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.
До початку розгляду справи по суті позивач подав господарському суду заяву від 25.01.2012р., якою фактично змінив позовні вимоги у даній справі. Так, відповідно до вказаної заяви позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 17.11.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_1. та зареєстрований Сумським міським реєстраційним відділенням Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 24.12.2008 року за № 040861200177, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Технополіс» та Сумською міською радою щодо оренди 4/100 частини земельної ділянки від 0,8876 га за адресою: м.Суми, вул Іллінська, 12, межі якої на плані не зазначені і в натурі (на місцевість) не виносяться.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, дослідивши наявні докази, які мають суттєве значення для вирішення спору по суті, суд встановив наступне:
Відповідно до ст. 14 Конституції України та ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Від імені українського народу право власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.
Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Відповідно до ст. 13 Закону України “Про оренду землі ” договір оренди -це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради (п.34 ч.1 ст.26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”).
ТОВ «Технополіс» є власником нежитлового приміщення площею 664,4 кв. м, розташованого в багатоквартирному 9-ти поверховому житловому будинку по вулиці Іллінській, 12 в м. Суми. Право приватної власності на вказане нежитлове приміщення було зареєстровано 15.04.2010 року за ТОВ «Технополіс» Державним комунальним підприємством «Сумське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації», що підтверджується відповідним свідоцтвом про право власності на нерухоме майно та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 15.04.2010 року.
У зв'язку з набуттям права власності на вказане нерухоме майно, між ТОВ «Технополіс» та Сумською міською радою був підписаний договір оренди земельної ділянки від 17.11.2008р, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_1. та зареєстрований Сумським міським реєстраційним відділенням Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 24.12.2008 року за №040861200177.
Предметом вказаного договору оренди є: земельна ділянка (об'єкт оренди), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Іллінська, 12; межі земельної ділянки на плані не зазначаються і в натурі (на місцевість) не виносяться; в оренду передається ділянка площею 4/100 частини від 0,8876 га , що становить 355 кв.м; на земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями.
По вказаному договору оренди, земельна ділянка була передана ТОВ «Технополіс» в оренду під розміщення вбудованого нежитлового приміщення магазину, який знаходиться на першому поверсі житлового будинку за цією ж адресою.
Позивач вважає, що зазначений договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам земельного, цивільного та господарського законодавства, тому повинен бути розірваний.
Згідно ч.2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Згідно п. 4.1. договору оренди від 17.11.2008р. орендодавець зобов'язаний передати орендарю по акту прийому-передачі у визначених межах земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору та придатну для використання за цільовим призначенням.
Згідно акту прийому-передачі об'єкта оренди (додаток 4 до договору оренди від 17.11.2008р.) «Межі земельної ділянки на плані не зазначаються та в натурі не виносяться».
Відповідно ч.1 ст. 79 Земельного Кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. В даному договорі оренди відсутній конкретний об'єкт оренди, що передбачено ст. 79 Земельного Кодексу України і ст. 13 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161 «Про оренду землі». Крім того, не виділення в натурі (на місцевості) частини земельної ділянки не може бути об'єктом оренди.
Таким чином, орендодавцем не було виконано обов'язок щодо передачі земельної ділянки у визначених межах.
Згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Як видно, жоден з документів, які наведені вище, ні про які частки земельної ділянки мова не іде і можливості передачі її в оренду не передбачає.
Проте, позивач продовжує нести обов'язки землекористувача визначені ст. 96 Земельного кодексу України, як зареєстрований користувач - орендар даної земельної ділянки.
Технічна документація з землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду розроблялась на окремо взяту земельну ділянку, якій присвоюється універсальний кадастровий номер, а частина, яка нібито передається в оренду, визначається як доля приміщення належного орендатору в загальній площі будівлі. А в даному випадку вся технічна документація, яка є додатком до договору оренди, суперечить його умовам.
Крім того згідно п. 1 ст. 42 Земельного Кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Норми статті 5 Закону України «Про плату за землю»зазначають, що об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди.
Частина 2 цієї статті визначає, що суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, у тому числі орендар.
Статтею 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Плата за землю може сплачуватися виключно за земельну ділянку та сплачувати її повинен власник цієї ділянки або користувач. Плата за землю відповідно до статті 2 зазначеного закону справляється у вигляді земельного податку (сплачує власник на підставі акту на право власності на земельну ділянку) або орендної плати (сплачує орендар на підставі договору оренди).
Таким чином, якщо немає всіх складових поняття «земельна ділянка», які є обов'язковими, а саме: не встановлені межі частини земної поверхні, яку використовує власник вбудованого приміщення, не визначене певне місце розташування (адреса), та не визначені права (акт на право власності на землю або договір оренди), орендна плата за землю справлятися не може, оскільки немає об'єкта та суб'єкта плати за землю.
Як встановлено матеріалами справи, приймаючи рішення про надання землі відповідні органи виділяють земельні ділянки як окрему частину, не враховуючи те, що законодавство України не містить поняття «частина земельної ділянки», яка надається у власність або в оренду.
У законодавстві є поняття «частка земельної ділянки» - це поняття стосується спільної власності за земельну ділянку, коли правовстановлюючий документ надається на всю земельну ділянку, яка знаходиться у спільній власності і зазначається окрема частка співвласника земельної ділянки.
Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та при будинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Але ТОВ «Технополіс» не є підприємством, установою чи організацією, що здійснює управління будинками за адресою: м. Суми, вул. Іллінська, 12.
У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та при будинкові території, визначається співвласниками.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та при будинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Статтею 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено поняття «житловий комплекс», а саме, житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.
Таким чином, земельна ділянка, межі якої визначені відповідно до проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації, може надаватися в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками, або передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників як складова частина житлового комплексу. ТОВ «Технополіс» взагалі не є підприємством, що здійснює управління будинками, і зокрема не є тією організацією, що обслуговує будинок за адресою м. Суми, вул. Іллінська, 12, а також не входить до об'єднання власників зазначеного будинку. Тому за законодавством не може бути орендарем земельної ділянки, що знаходиться під зазначеним будинком, ні її частини.
Тому, надати в оренду або у власність землю під приміщенням багатоквартирного будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна - виділити приміщення як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка».
Крім того, надаючи землю у користування або у власність власнику приміщення, розташованого на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку, порушуються права інших співвласників або співкористувачів цієї ділянки, які є власниками інших приміщень будинку. Відповідно до статті 13 Конституції України усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Таким чином, власник приміщення розташованого вище першого поверху має такі самі права, як і власник приміщення розташованого на першому поверсі. Законом не встановлено переважного права на землю власника приміщення розміщеного на першому поверсі.
Згідно ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Але ж, виходячи з вище вказаного вбачається, що укладенням договору оренди земельної ділянки між ТОВ «Технополіс» та Сумською міською радою від 17.11.2008р. порушені численні норми законодавства України, в тому числі статті 5 Закону України «Про плату за землю», статті 42 та 79 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Згідно статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 зазначеного Кодексу встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно ст.32 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року N 161-ХІУ на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.
Згідно п.5.6 (абз.2) договору оренди від 17.11.2008р. на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх обов'язків, передбачених законом «Про оренду землі» та цим договором.
Відповідно до ч.1, ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 31 Закону України „Про оренду землі” (в редакції, чинній на дату звернення з позовом до суду та розгляду справи місцевим господарським судом) договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно статті 32 Закону України „Про оренду землі” на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону, та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Частинами 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
З викладеного вбачається, що оскільки зміст приписів спірного договору оренди земельної ділянки протирічить встановленим нормам цивільного права та земельного законодавства, суд дійшов висновку у задоволенні позовних вимог.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст. 33-34, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Розірвати договір від 17.11.2008 року оренди 4/100 частини земельної ділянки від 0,8876 га за адресою: м.Суми, вул Іллінська, 12, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_1. та зареєстрований Сумським міським реєстраційним відділенням Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 24.12.2008 року за № 040861200177, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Технополіс» (40024, м. Суми, вул. Харківська, 9, код ЄДРПОУ 23293269) та Сумською міською радою(40030, м. Суми, пл. Незалежності, 2, код ЄДРПОУ 23823253).