Господарський суд Чернігівської області
14000 м. Чернігів, проспект Миру 20 Тел. 698-166, факс 77-44-62
22 вересня 2008 року справа №6/175д
за позовом: Чернігівської міської ради,
м. Чернігів, вул. Магістратська, 7
до відповідача: підприємства «Палітра» Чернігівської обласної організації Національної
Спілки художників України, м. Чернігів, проспект Миру, 34,
за участю: третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на
стороні відповідача -фізичної особи -підприємця Ємця Дениса
Володимировича, м. Чернігів, вул. П'ятницька, 47/26
про розірвання договору оренди земельної ділянки,
суддя Блохіна Ж.В.,
за участю представників:
від позивача : Вовка П.І.- начальника юридичного відділу, довіреність №3-16/593 від
23.06.2008р.,
від позивача: Єфименко І.О.- юрист, довіреність від 04.09.2008р., Какало О.В. -директора,
від третьої особи: Емець Д.В. -підприємець.
За згодою сторін у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення на підставі ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.
Чернігівською міською радою подано позов до підприємства «Палітра» Чернігівської обласної організації Національної Спілки художників України про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,11 га по вул.. Київській, 12 в м. Чернігові, укладеного 25 грудня 2003 року.
Ухвалою суду від 11.09.2008р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача фізичну особу -підприємця Ємця Дениса Володимировича.
Представник позивача підтримав позовні вимоги і просить їх задовольнити, посилаючись на те, що відповідач порушує умови договору оренди земельної ділянки площею 0,11 га по вул. Київській, 12, укладеного 25.12.2003р. між Чернігівською міською радою та відповідачем, а саме використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням (творчі майстерні), а розмістивши на орендованій земельній ділянці автосалон, що є порушенням норм Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі». В підтвердження факту порушення відповідачем умов договору оренди, позивач посилається на акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства складені Чернігівським міжрайонним відділом з контролю за використанням та охороною земель Чернігівської облдержадміністрації, протоколи про адміністративне правопорушення, складені Управлінням з контролю за використанням та охороною земель у Чернігівській області, приписи про усунення порушень земельного законодавства, складені відносно відповідача Чернігівським міжрайонним відділом з контролю за використанням та охороною земель, постанови про накладення адміністративного стягнення.
Представники відповідача заперечують проти позову, просять у позові відмовити, посилаючись на те, що з боку відповідача порушень умов договору оренди немає. Посилання позивача на те, що підприємство «Палітра» розмістило на земельній ділянці автосалон, не відповідає дійсності. Будівля, яка розташована на земельній ділянці, наданій в оренду позивачем, є власністю відповідача і була передана в оренду підприємству «Денал Автотрейдінг», а на даний час перебуває в оренді у фізичної особи -підприємця Ємця Д. В. При цьому земельна ділянка в суборенду не передавалась, зміни цільового призначення земельної ділянки не було.
Третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Емець Д.В., пояснив, що підприємство «Палітра» є власником об'єкту нерухомості -будівлі в м. Чернігові по вул. Київській, 12, а тому не позбавлено права передати в оренду будівлю будь-яким третім особам, що не є порушенням земельного законодавства. Також зазначає, що, на його думку, підприємством «Палітра» не порушено жодного пункту договору оренди земельної ділянки, укладеного з позивачем, оскільки сторони в договорі не обумовили правила або порядок цільового використання земельної ділянки. Правочин підписаний обома сторонами, позивачем та відповідачем, скріплений печатками, що відповідає вимогам законодавства та висвітлює волевиявлення обох сторін.
Вислухавши представників сторін, третю особу, дослідивши матеріали справи та надані сторонами докази, суд встановив наступне.
Підприємство «Палітра» створено Чернігівською обласною організацією Національної Спілки художників України і зареєстровано виконавчим комітетом Чернігівської міської ради 03.01.2003р.
Згідно довідки з ЄДРПОУ підприємство «Палітра» має наступні види діяльності за КВЕД: здавання в оренду власного нерухомого майна; будівництво будівель; посередництво в торгівлі товарами широкого асортименту.
Національною Спілкою художників України видано наказ від 30 грудня 2002р. №56, згідно якого Чернігівській обласній організації НСХУ до 03.01.2003р. передати нерухоме майно, матеріально-технічні засоби, що знаходяться на балансі Чернігівської обласної організації НСХУ, в довірче оперативне управління підприємству «Палітра» Чернігівської обласної організації Національної Спілки художників України, майно з технічними характеристиками і показниками вартості станом на 01.01.2003р.: художні майстерні, салон-магазин та технічні приміщення Чернігівської обласної організації НХСУ в м. Чернігові та в м. Прилуки, в тому числі в м. Чернігові по вул. Київській, 12 балансовою вартістю 15746 грн. 98 коп.
У пункті 2 цього наказу передбачено, що разом із передачею основних засобів передається право володіння, користування та розпорядження належним майном суворо за призначенням, в тому числі право укладання договорів найму нежилих (жилих) приміщень.
Актом приймання-передачі нерухомого майна від 03.01.2003р. Чернігівська обласна організація Національної Спілки художників України на підставі наказу №56 від 30.12.2002р. НСХУ передала в довірче оперативне управління підприємству «Палітра» художні майстерні, салон-магазин та технічні приміщення Чернігівської обласної організації НХСУ в м. Чернігові та в м. Прилуки, в тому числі в м. Чернігові по вул. Київській, 12 балансовою вартістю 15746 грн. 98 коп., а також передала право володіння, користування та розпорядження належним майном, в тому числі і право укладання договорів найму нежилих приміщень на 1 рік та, з попереднім узгодженням із НХСУ, на строк більше одного року.
Рішенням Чернігівської міської ради від 25.12.2003р. «Про надання, вилучення та передачу земельних ділянок в межах м. Чернігова та надання дозволу на розроблення проекту відведення земельних ділянок», враховуючи акт приймання-передачі нерухомого майна від 03.01.2003р., земельну ділянку за адресою: м. Чернігів, вул. Київська, 12 площею 0,11 га вилучено з постійного користування Чернігівської обласної організації Національної Спілки художників України за згодою землекористувача, а в Державний Акт на право постійного користування землею, виданого Чернігівській обласній Спілці художників України 16.02.1995р., внесено відповідні зміни.
Тим же рішенням від 25.12.2003р. Чернігівською міською радою, враховуючи акт приймання-передачі нерухомого майна від 03.01.2003р., передано підприємству «Палітра» Чернігівської обласної організації Національної Спілки художників України земельну ділянку в довгострокову оренду строком, на 10 років, площею 0,11 га по вул. Київській, 12, творчі майстерні.
25.12.2003р. між Чернігівською міською радою та підприємством «Палітра» Чернігівської обласної організації Національної Спілки художників України укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого перший передає, а другий набуває права на оренду земельної ділянки в місті Чернігові площею 0,262 га по вул. Любецькій,24-а, художні майстерні; площею 0,418 га по проспекту Миру, 34, художні майстерні; площею 0,11 га по вул. Київській, 12, творчі майстерні; площею 0,005 га по проспекту Перемоги, 90, магазин.
Договір зареєстрований у Чернігівській міській раді, про що у книзі державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 25.12.220р. за №2140.
Договір укладено строком на 10 років. У пункті 3.2 договору передбачено, що розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту, зокрема, зміни умов господарювання, передбачених договором.
Відповідно до пункту 4.1 договору: орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; орендодавець зобов'язаний не втручатись у господарську (виробничу) діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору.
Відповідно до пункту 4.2 договору орендар має право, зокрема, використовувати земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до цільового призначення, обумовленого у договорі.
Актом прийому-передачі від 25.12.2003р. Чернігівська міська рада в особі завідувача відділу земельних ресурсів Чернігівської міської ради передала підприємству «Палітра» в довгострокову оренду строком на 10 років земельні ділянки, в тому числі і земельну ділянку площею 0,11 га по вул.. Київській, 12, творчі майстерні.
25.10.2006р. між підприємством «Палітра» та ТОВ «Денал Автотрейдінг» укладено договір №47 найму нежитлового приміщення, згідно якого перший передає другому в тимчасове користування майно, яке складається з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Чернігів, вул. Київська, 12, загальною площею 208 кв.м.
Передача майна була здійснена сторонами договору за актом прийому-передачі від 25.10.2006р.
04.06.2007р. Чернігівським міжрайонним відділом з контролю за використанням та охороною земель Чернігівської облдержземінспекції проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства по вул. Київській, 12 в м. Чернігові, за результатами якої складено акт, протокол про адміністративне правопорушення та припис.
Так, перевіркою встановлено, що «На даний час ТОВ «Денал Автотрейдінг» згідно договору №47 найму нежитлового приміщення від 25 жовтня 2006 року використовує приміщення площею 208 кв.м. по вул.. Київській, 12 в м. Чернігові для здійснення статутної діяльності. Зміни до діючого договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2003 року стосовно зміни цільового призначення вул. Київська, 12 в м. Чернігові не внесено, що є порушенням ст. ст. 116, 125, 96 Земельного кодексу України. Відповідні зміни не внесено підприємством «Палітра» у зв'язку з тим, що не було відповідного повідомлення від міської ради з цього питання».
Також Чернігівським міжрайонним відділом Чернігівської облдержземінспекції складено протокол про адміністративне правопорушення від 04.06.2007р., згідно якого при перевірці дотримання вимог земельного законодавства по вул. Київській, 12 в м. Чернігові встановлено, що «директор підприємства «Палітра» Какало О.В. уклав договір оренди нежитлового приміщення від 25 жовтня 2006 року, але на час перевірки зміни цільового призначення не внесені в договір оренди земельної ділянки від 25 грудня 2003 року - яка надавалась для обслуговування творчих майстерень підприємства «Палітра» та використовується під офіс для здійснення підприємницької діяльності та зберігання та реалізацію транспортних засобів, що є порушенням ст. ст. 116,96,125 Земельного кодексу України».
З тих же підстав Чернігівським міжрайонним відділом Чернігівської облдержземінспекції 04.06.2007р. видано припис директору підприємства «Палітра», яким приписано «Директору підприємства «Палітра» Какало О.В. - у 30-ти денний термін усунути порушення земельного законодавства по вул. Київській, 12 в м. Чернігові».
Також Чернігівським міським управлінням земельних ресурсів винесена постанова №41 від 11.06.2007р., згідно якої визнано Какалу О.В. винним у скоєнні адміністративного правопорушення, відповідальність за яке передбачена ст. 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення, та накладено на порушника адміністративне стягнення у вигляді штрафу у розмірі 170 грн.
Підставою для притягнення директора підприємства «Палітра» до адміністративної відповідальності є те, що він використовує земельну ділянку в м. Чернігові по вул. Київській, 12, яка надавалась для експлуатації творчих майстерень, не за цільовим призначенням, а саме для розміщення офісу ТОВ «Денал Автотрейдінг» та для здійснення комерційної діяльності зберігання транспортних засобів, призначених для продажу, що є порушення ст. 96 Земельного кодексу України.
Крім того Чернігівським міжрайонним відділом Чернігівської облдержземінспекції проводились перевірки з питань дотримання вимог земельного законодавства по вул. Київській, 12 в м. Чернігові 26 липня 2007р., 21 вересня 2007р., якими було встановлено повторно вищеописане порушення вимог земельного законодавства, складались акти перевірок від 26.07.2007р., 21.09.2007р., протокол про адміністративне правопорушення від 26.07.2007р., припис від 26.07.2007р., постанова про накладення адміністративного стягнення від 02.08.2007р. №64.
Отже, як вбачається з вищевказаних документів, складених Чернігівським міжрайонним відділом Чернігівської облдержземінспекції, підприємство «Палітра» використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, що є порушенням умов договору оренди від 25.12.2003р.
Саме на встановлені перевірками факти порушення вимог земельного законодавства і посилається позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги.
Оцінюючи подані позивачем докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги Чернігівської місткої ради є такими, що задоволенню не підлягають, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV зі змінами та доповненнями ( далі -Закон №161) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
До істотних умов договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону №161 відносяться, зокрема, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
У розділі ІУ Закону №161 передбачені права та обов'язки орендодавців та орендарів, а саме у ст. 24 передбачено, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та обов'язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; а у ст. 25 передбачено, зокрема, право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та обов'язки:
приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.
Відповідно до пункту «а» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України до обов'язків землекористувачів відноситься і обов'язок забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.
Стаття 32 Закону №161 регулює порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, а саме передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У статті 141 Земельного кодексу України передбачений вичерпний перелік підстав припинення права користування земельною ділянкою.
Так, підстава припинення права користування земельною ділянкою є:
а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;
в) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний за рішенням суду, зокрема, в разі невиконання орендарем обов'язків, передбачених ст. 25 Закону №161 та у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про землеустрій" від 22 травня 2003 року N 858-IV цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Отже, обов'язок землекористувачів використовувати земельні ділянки за їх цільовим призначенням означає, що земельна ділянка певної категорії має використовуватися відповідно до умов її надання, визначених на підставі документації із землеустрою.
Склад та цільове призначення земель України визначено у статтях 18, 19 глави 4 розділу II Земельного кодексу України, згідно з вимогами яких землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії ( землі сільськогосподарського призначення, землі громадської та житлової забудови тощо), встановлення та зміна яких здійснюється у визначеному законом порядку, і недотримання цього порядку тягне відповідні наслідки.
Так, стаття 20 Земельного кодексу України закріплює положення про те, що визначення та зміна належності земельної ділянки до певної категорії земель є прерогативою органів суспільної влади -органів державної влади та органів місцевого самоврядування, які наділені повноваженнями визначення та зміни цільового призначення земель.
У межах однієї категорії земель земельні ділянки також використовуються для різних цілей. У зв'язку з чим, крім основного, використовується ще й так зване спеціальне цільве призначення земельних ділянок. У листі Дерожкомзему України №14-1-7/1205 від 24.04.1998р. міститься Український класифікатор цільового використання землі, який визначає види спеціального цільового призначення земельних ділянок по кожній із категорій землі.
Згідно довідки про наявність земельних угідь за формою 6-зем, виданою Управлінням земельних ресурсів у м. Чернігові, земельна ділянка площею 0,11 га, землекористувачем якої є підприємство «Палітра», відноситься до земель громадського призначення.
Відповідно до статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.
Відповідно до п.1.1, п.1.2 спірного договору оренди земельної ділянки від 25.12.2003р. земельна ділянка площею 0,11 га по вул.. Київській, 12 в м. Чернігові передана в оренду для експлуатації творчої майстерні.
Ні Земельний кодекс України, ні Український класифікатор цільового використання землі не визначають такого виду цільового (спеціального) використання земельної ділянки, як експлуатація творчих майстерень.
Зважаючи на вищевказані положення земельного законодавства, вбачається, що передбачене договором використання спірної земельної ділянки для експлуатації творчої майстерні, не є визначенням її цільового призначення, а лише визначає, мету, вид діяльності, який здійснює власник нерухомого майна по вул. Київській, 12 в м. Чернігові (Національна Спілка художників України в особі уповноваженого нею підприємства «Палітра»), розташованого на цій земельній ділянці.
Вищевказаними актами перевірок дотримання вимог земельного законодавства, протоколами про адміністративне правопорушення, приписами, складеними Чернігівським міжрайонним відділом Управлінням з контролю за використанням та охороною земель у Чернігівській області, встановлено порушення земельного законодавства (нецільове використання земельної ділянки) підприємством «Палітра», яке вбачається в тому, що директор підприємства 25 жовтня 2006 року уклав договір оренди не житлового приміщення з ТОВ «Денал Автотрейдінг», але на час перевірки зміни щодо цільового призначення земельної ділянки не внесені в договір оренди земельної ділянки від 25 грудня 2003 року, яка надавалась для обслуговування творчих майстерень підприємства «Палітра» та використовується під офіс для здійснення підприємницької діяльності та зберігання та реалізацію транспортних засобів, що є порушенням ст. ст. 116,96,125 Земельного кодексу України».
Як вбачається з матеріалів справи, актом приймання-передачі нерухомого майна від 03.01.2003р. Чернігівська обласні організація Національної Спілки художників України на підставі наказу №56 від 30.12.2002р. НСХУ передала в довірче оперативне управління підприємству «Палітра» художні майстерні, салон-магазин та технічні приміщення Чернігівської обласної організації НХСУ в м. Чернігові та в м. Прилуки, в тому числі в м. Чернігові по вул. Київській, 12 балансовою вартістю 15746 грн. 98 коп., а також передала право володіння, користування та розпорядження належним майном, в тому числі і право укладання договорів найму нежилих приміщень на 1 рік та, з попереднім узгодженням із НХСУ, на строк більше одного року.
Отже, в межах наданих прав підприємство «Палітра» 25.10.2006р. уклало з ТОВ «Денал Автотрейдінг» договір №47 найму нежитлового приміщення, згідно якого перший передає другому в тимчасове користування майно, яке складається з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Чернігів, вул. Київська, 12, загальною площею 208 кв.м.
Такі дії відповідача відповідають його статутній діяльності, правам, наданим Національною Спілкою художників України, ст. ст. 135-140 Господарського та ст.ст. 316-321, 759 Цивільного кодексам України.
Твердження позивача про те, що використання підприємством «Палітра» приміщення по вул. Київській, 12 не під творчу майстерню, а передача приміщення в найом іншій особі (ТОВ Дейл Автотрейдінг») для офісу є зміною цільового використання земельної ділянки не підтверджені належними і допустимими доказами та суперечить вищевказаним нормам Законів України «Про оренду землі», «Про землеустрій», Земельного кодексу України.
Відповідно до пункту 4.1 договору оренди земельної ділянки від 25.12.2003р. орендодавець зобова'язався не втручатись у господарську (виробничу) діяльність орендаря.
Відповідно до ст. 47 Господарського кодексу України держава гарантує усім підприємцям, незалежно від обраних ними організаційних форм підприємницької діяльності, рівні права та рівні можливості для залучення і використання матеріально-технічних, фінансових, трудових, інформаційних, природних та інших ресурсів; держава гарантує недоторканність майна і забезпечує захист майнових прав підприємця.
З метою створення сприятливих організаційних та економічних умов для розвитку підприємництва органи влади на умовах і в порядку, передбачених законом надають підприємцям земельні ділянки (ст. 48 ГК України).
Отже, твердження позивача про порушення позивачем умов договору оренди земельної ділянки, що призвело до необхідності дострокового його розірвання, є хибними та не ґрунтуються на нормах земельного законодавства.
Виходячи з вищевикладеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд
У позові відмовити повністю.
Відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України рішення оформлено та підписано суддею 26.09.2008р.
Суддя Ж.В. Блохіна
29.09.08