від "25" вересня 2008 р. по справі № 8/79-91
за позовом Прокурора Старовижівського району Волинської області в інтересах держави в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Волинській області, м. Луцьк
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКФ Укрінтекс ЛТД", м. Луцьк
про розірвання договору купівлі-продажу від 16.01.2001 року №337 та повернення об'єкта незавершеного будівництва
Суддя Кравчук А.М.
Представники:
Від позивача: Ткачук Д.І., довіреність № 15 від 30.07.2008 року, Жук А.Л., довіреність №13 від 13.11.2007 року.
Від відповідача: Петрова О.Є., довіреність від 30.07.2008 року
В судовому засіданні взяв участь: Рибак А.І. - прокурор відділу представництва прокуратури Волинської області
Відповідно до ст. 20 Господарського процесуального кодексу України роз'яснено право відводу судді. Відводу судді не заявлено. На підставі ст.ст. 22, 29 ГПК України роз'яснено процесуальні права та обов'язки сторін.
Суть спору: прокурор Старовижівського району Волинської області в інтересах держави в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Волинській області звернувся із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "ВКФ Укрінтекс ЛТД" про розірвання договору купівлі-продажу від 16.01.2001 року №337 та повернення об'єкта незавершеного будівництва "Виробничого корпусу з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом", який знаходиться за адресою: Волинська обл.., смт. Стара Вижівка та зобов'язання відповідача повернути даний об'єкт у державну власність.
Відповідно до Тимчасового положення про Фонд державного майна України, затвердженого Постановою Верховної ради України від 07.07.1992 року №2558-ХІІ, Фонд державного майна України є державним органом, який здійснює державну політику у сфері приватизації державного майна.
Відповідно до ст.36-1 Закону України "Про прокуратуру" представництво прокуратурою інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні прокурорами від імені держави процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів громадянина або держави у випадках, передбачених законом. Однією з форм представництва є звернення до суду з позовами або заявами про захист прав і свобод іншої особи, невизначеного кола осіб, прав юридичних осіб, коли порушуються інтереси держави, або про визнання незаконними правових актів, дій чи рішень органів і посадових осіб.
Отже, прокурор Старовижівського району Волинської області обґрунтовано звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі регіонального відділення Фонду державного майна України по Волинській області до товариства з обмеженою відповідальністю "ВКФ Укрінтекс ЛТД" про розірвання договору купівлі-продажу від 16.01.2001 року № 337 та повернення об'єкта незавершеного будівництва "Виробничий корпус з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом", який знаходиться за адресою: Волинська обл.., смт. Стара Вижівка у державну власність.
Свої вимоги прокурор обґрунтовує наступним:
- наказом ФДМ України №30 від 13.01.1998 року затверджено перелік об'єктів, що підлягають приватизації;
- п. 2 переліку об'єктів, що підлягають приватизації у Волинській області, передбачена приватизація незавершеного будівництва об'єкта "Завод картоплепродуктів" в смт. Стара Вижівка;
- наказом регіонального відділення ФДМУ по Волинській області №336 від 18.08.1999 року визначено спосіб приватизації об'єктів незавершеного будівництва через аукціон;
- наказом регіонального відділення ФДМУ по Волинській області №256 від 26.06.2000 року "Про приватизацію незавершеного будівництва об'єкта - "Завод картоплепродуктів" в смт. Стара Вижівка " виділено зі складу цілісного майнового комплексу незавершеного будівництва Старовижівського заводу кортоплепродуктів об'єкти незавершеного будівництва: котельню, виробничий корпус із картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом, відстійник миючих вод, майданчикова каналізація та поза майданчиковий водопровід;
- вищезазначений об'єкт переданий регіональним відділенням відповідачу на підставі акту приймання передачі об'єкта незавершеного будівництва "Виробничого корпусу з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом" від 16.02.2001 року;
- розділом 5 договору та додаткових угод до договору купівлі-продажу передбачено, що відповідач зобов'язаний:
- в установлений договором термін переоформити права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва;
- в установлений договором та додатковою угодою №337/2 від 29.08.2006 року термін завершити будівництво викуплених об'єктів незавершеного будівництва до 25.07.2008 року;
- вжити заходів щодо створення безпечних і нешкідливих умов праці та охорони навколишнього середовища;
- поточною перевіркою виконання умов договорів купівлі-продажу, яка проводилась регіональним відділенням 04.03.2008 року встановлено, що свої зобов'язання відповідач не виконує, а саме: права забудовника в установлений термін не переоформлені, роботи по завершенні будівництва ОНБ взагалі не проводились;
- регіональне відділення ФДМУ по Волинській області зверталось до відповідача з пропозицією у добровільному порядку розірвати договір купівлі-продажу, проте відповідач не реагує;
- згідно із вимогами ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного виробництва однією з умов приватизації ОНБ є завершення будівництва об'єктів у встановлений термін."
Відповідач у відзиві на позовну заяву від 08.08.2008 року вхід. №01-28/12846 (а. с. 37-46) позовні вимоги вважає безпідставними, необґрунтованими, застосованими на невірному розумінні норм чинного законодавства і такими, що не підлягають до задоволення, оскільки:
- відповідно до розділу 5 Договору купівлі-продажу № 337 "Покупець зобов'язаний розібрати об'єкт протягом 5-ти років", тобто фактично об'єкт був придбаний відповідачем під розбирання;
- згідно додаткової угоди №331/1 від 23.07.2003 року мета використання об'єкта була змінена з розбирання на добудову. Строк для закінчення будівництва відповідно до додаткової угоди № 337/2 від 29.08.2006 року визначений до 25.07.2008 року з беззаперечною можливістю продовження даного терміну в разі наявності об'єктивних перешкод для закінчення будівництва в обумовлені строки;
- проте РВ ФДМУ по Волинській області починаючи з лютого 2008 року, тобто фактично більш ніж за півроку до дати завершення будівництва, обумовленої договором, почало направляти листи з вимогою добровільного розірвання договору купівлі-продажу на адресу відповідача;
- в актах перевірки зазначено, що добудова об'єкта незавершенного будівництва станом на лютий 2008 року не здійснюється;
- РВ ФДМУ по Волинській області не було з'ясоване питання щодо причин затримки ходу виконання зобов'язання за договором та обставин, які перешкоджали фактичному отриманню проектно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво;
- існували об'єктивні обставини, які перешкоджали дотриманню відповідачем строків виконання договору, а саме:
- відповідно до ст. 24 Закону України "Про планування та забудову територій" фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво);
- особи, заінтересовані у здійсненні будівництва, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради. До заяви додаються докази, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою;
- відповідно до ст. 3 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершенного будівництва" покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду.
- згідно ст. 8 цього ж Закону відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
- стаття 124 Земельного кодексу України передбачає, що передача в оренду земельних ділянок юридичним особам із зміною їх цільового призначення здійснюється за проектами відведення.
- відповідно до Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", Земельного кодексу України процес, який передує укладенню договору оренди, є досить тривалим та містить в собі багато погоджень в органах влади, що суттєво віддаляє дату підписання договору оренди, відповідне подальше отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
- відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України "право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється".
- як свідчить проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "ВКФ Укрінтекс ЛТД" для обслуговування незавершеного будівництва отримання погоджень та складання проекту землеустрою затягнулося на кілька років;
- відповідач звернувся до Старовижівської селищної ради з клопотанням про надання дозволу на складання проекту землеустрою ще 25.07.2003 року, а рішення Старовижівської селищної ради про затвердження проекту землеустрою щодо відведення та передачу в оренду земельної ділянки було отримано лише 08.10.2004 року;
- договір оренди земельної ділянки був підписаний між Старовижівською селищною радою та відповідачем лише 03.05.2007 року;
- погодження землевпорядної документації, без якої подальше оформлення дозволів на будівництво не можливо, тривало 4 роки, будівництво для виконання умов договору купівлі-продажу без дотримання вимог законодавства вважалося б суттєвим порушенням закону та призвело б до самочинного будівництва;
- для виконання своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу в частині завершення будівництва об'єкту Відповідачем було виконано низку робіт, зокрема, було укладено договір № 24 від 05.07.2006 року на виготовлення проектно-кошторисної документації, договір б/н від 03.07.2006 року на реконструкцію бетонної огорожі;
- до отримання всієї проектної документації та необхідних погоджень та дозволу на виконання будівельних робіт, відповідач був позбавлений можливості проведення роботи з завершення будівництва об'єкту купівлі-продажу;
- на етапі отримання необхідної дозвільної документації строк закінчення будівництва об'єкта купівлі-продажу, встановлений Додатковою угодою №337/2 від 29.08.2006 року до договору купівлі-продажу № 337 сплинув, відповідач не встигнув завершити будівництво;
- згідно ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
- відповідач зробив усе можливе задля виконання умов договору купівлі-продажу. однак з об'єктивних та незалежних від нього підстав відповідачу в строки, обумовлені Додатковою угодою № 337/2, завершити будівництво у встановлені строки не вдалося;
- ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" визначає, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
- пунктом 4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 01.07.1998 р. у справі N 01/1501-97(1-8/98) зазначено, що положення частини п'ятої статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" регулює наслідки невиконання умов угоди купівлі-продажу. Як окрема юридична категорія угод вони мають назву "угоди приватизації" (стаття 27 Закону) і є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Невиконання або часткове невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна регулюється нормами зобов'язального права.
- договір купівлі-продажу № 337 від 16.01.2001 року є особливим договором купівлі-продажу державного майна (угодою приватизації), невиконання або часткове не виконання умов якого регулюється нормами зобов'язального права, зокрема положеннями Цивільного кодексу України;
- ч. 1 ст. 614 Цивільного кодексу України встановлює, що "особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом". Тобто, обов'язкової умовою, необхідною для прийняття господарським судом рішення про розірвання договору купівлі-продажу (угоди приватизації), є наявність вини сторони за таким договором (угодою) у порушенні зобов'язання;
- доказами доданими до відзиву відповідач підтверджує факт того, що з його боку було вжито усіх необхідних заходів для виконання зобов'язань за договором № 337 від 16.01.2001 року, і його вина у невиконанні зобов'язань щодо строків завершення будівництва відсутня, оскільки відповідач не міг виконати відповідного зобов'язання у зв'язку з відсутністю передбачених для цього законодавством України документів, оформлення яких займає тривалий час;
- даної позиції притримується й Вищий господарський суд України, який в своїй постанові по справі № 2/380-27/61 від 17.01.2007 року зазначає про те, що у зв'язку з тим, що товариством вжито усіх необхідних заходів для виконання зобов'язань за договором і його вина у невиконанні зобов'язань щодо завершення будівництва у строки обумовлені договором відсутня у зв'язку з відсутністю передбачених для цього законодавством України документів, то в даному випадку до товариства не може бути застосована відповідальність, передбачена нормами Закону України "Про приватизацію державного майна", у тому числі -у вигляді розірвання договору купівлі-продажу (угоди приватизації);
- позов є необґрунтованим, документи, на які посилається позивач як на доказ своїх позовних вимог не можуть прийматися судом як письмові докази, які начебто підтверджують факт виявлених правопорушень з боку відповідача;
- факт порушення умов договору підтверджується актом поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.03.2008 року. Даний акт лише зовні складений відповідно до форми, установленої Наказом Фонду державного майна № 1432 від 09.08.2002 року, що ж стосується змісту даного документу, то тут виникає досить багато питань щодо його відповідності Наказу Фонду державного майна № 1649 від 19.08.1998 року "Про затвердження Порядку здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна";
- відповідно до п. 1.3.1. Наказу № 1649 плановими - підсумковими чи поточними, залежно від того, фіксується перевіркою повне виконання умов договору чи стан їх виконання за певний період. Планові перевірки здійснюються відповідно до щоквартальних наказів Фонду і щоквартальних графіків перевірок регіональних відділень Фонду та Фонду майна Автономної Республіки Крим";
- з матеріалів справи не можливо зробити висновок про те, що даний акт був складений в результаті планової перевірки здійсненої відповідно до щоквартального наказу ФДМУ та щоквартального графіку перевірок РВ ФДМУ по Волинський області, адже документи, підтверджуючі законність складення даного акту в матеріалах справи відсутні;
- відповідно до п. 3.2. Наказу № 1649 "Уразі неявки покупця для участі в перевірці, відмови його та/або представника підприємства від підписання акту перевірки, представник органу приватизації, що проводить перевірку, може здійснити оформлення акта перевірки за підписом (підписами) представників інших органів (за погодженням з ними): органу місцевого самоврядування, бюро технічної інвентаризації тощо. Можливим у такому випадку є також оформлення акта перевірки комісією органу приватизації";
- на акті поточної перевірки відсутній підпис директора Відповідача, а це в свою чергу означає, що згідно з п. 3.2 Наказу № 1649 орган приватизації, в даному випадку, РВ ФДМУ по Волинській області, для засвідчення вірності фактів викладених в акті перевірки повинен був долучити до його підписання представників органу місцевого самоврядування, бюро технічної інвентаризації тощо. Даного зроблено не було, адже на акті стоїть лише підпис головного спеціаліста відділу контролю Л.М. Літвінчук, яка здійснювала дану перевірку;
- акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.03.2008 року є неналежним доказом, адже складений з порушенням норм чинного законодавства, тому не може бути прийнятий судом як доказ неналежного виконання умов договору купівлі-продажу відповідачем.
Заслухавши пояснення прокурора, представників сторін та дослідивши матеріали справи господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають до задоволення. При цьому суд виходив з наступного:
13.01.1998 року наказом ФДМ України № 30 "Про перелік об'єктів, що підлягають приватизації" включено до переліку об'єктів малої приватизації, які перебувають у державній власності та підлягають приватизації, об'єкти незавершеного будівництва згідно з додатком 1 (а. с. 8-9).
Пунктом 2 переліку об'єктів, що підлягають приватизації у Волинській області, передбачена приватизація незавершеного будівництва об'єкта "Завод картоплепродуктів" в смт. Стара Вижівка (а.с. 9).
18.08.1999 року наказом регіонального відділення ФДМУ по Волинській області № 336 "Про визначення способу приватизації ОНБ" визначено спосіб приватизації об'єктів незавершеного будівництва - Завод картоплепродуктів, смт. Стара Вижвка, вул.. Жовтнева, 2, шляхом продажу на аукціоні (а. с. 7).
26.06.2000 року наказом регіонального відділення ФДМУ по Волинській області № 256 "Про приватизацію незавершеного будівництва об'єкта - "Завод картоплепродуктів" в смт. Стара Вижівка " виділено зі складу цілісного майнового комплексу незавершеного будівництва Старовижівського заводу кортоплепродуктів об'єкти незавершеного будівництва: котельня, виробничий корпус із картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом, адміністративно-побутовий корпус, вагова (а. с. 6).
16 січня 2001 року між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Волинській області та товариством з обмеженою відповідальністю "Укрінтекс" укладено договір № 337 купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, проданий шляхом викупу "Виробничий корпус з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом", Волинська обл.., смт. Стара Вижівка (далі - договір, а. с. 10-11)
Згідно п. п. 1.1, 1.2, 2.1 договору позивач - РВ ФДМ України по Волинській області зобов'язувався передати у власність відповідача об'єкт незавершеного будівництва "Виробничий корпус з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом", який знаходиться за адресою: Волинська обл.., смт. Стара Вижівка, а відповідач - прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну (85 000 грн.) відповідно до умов договору. Право власності на об'єкт нерухомого майна переходить до покупця з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта (п. 1.2 договору). Об'єкт придбаний без збереження первісного призначення (п. 1.5 договору). Передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю в 5-денний термін після сплати покупцем 50% вартості об'єкта приватизації, передача об'єкта приватизації продавцем і прийняття об'єкта приватизації покупцем засвідчується актом прийому-передачі, який підписується сторонами (п. п. 3.1, 3.2 договору). Розділом 5 договору визначений обов'язок відповідача сплатити ціну продажу об'єкта, у встановлений термін прийняти об'єкт, розібрати об'єкт протягом 5-ти років, проводити міроприємства, які не будуть погіршувати екологічний стан навколишнього середовища, виконувати заходи щодо створення безпечних і нешкідливих умов праці та охорони навколишнього середовища. Пунктом 4.1 договору кожна сторона зобов'язалася виконувати обов'язки, покладені на неї цим договором та сприяти другій стороні у виконанні обов'язків. Згідно р.6 договору продавець зобов'язаний у разі потреби сприяти покупцю в переоформлені документів на право користування земельною ділянкою , а за його бажанням - у придбанні її у власність. У разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду (п. 11.3 договору).
Згідно ст. 4 ЦК УРСР, чинного на момент укладення договору, цивільні права та обов'язки виникають, зокрема, з угод. Відповідно до ст. 174 ГК України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з договору. Між сторонами зобов'язання виникли з договору від 16.01.2001року № 337.
Договори підписані сторонами, що свідчить про їх волевиявлення на укладення, предметом судового розгляду не були, в судовому порядку недійсними не визнавалися. Докази дострокового припинення договорів у матеріалах справи відсутні.
У відповідності до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та закону, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
На виконання умов договору зазначений об'єкт переданий регіональним відділенням ФДМ України по Волинській області відповідачу на підставі акту передачі об'єкта незавершеного будівництва "Виробничий корпус з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом" Старовижівського картоплепродуктів, що будується (Волинська обл.., смт. Стара Вижівка) від 16.02.2001р. (а. с. 14). Вартість об'єкта приватизації відповідачем сплачена.
Додатковою угодою № 337/1 від 25.07.2003 року до договору в розділ 5 внесено зміни: "завершити будівництво протягом 3 років з дня підписання угоди, у разі не можливості завершення будівництва у вказані строки, за наявності необхідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу місцевого самоврядування та органу приватизації з укладенням додаткової угоди, доповнено р. 5 договору пунктом «протягом 6 місяців з дня підписання угоди переоформити права забудовника на об'єкт» (а. с 12).
Додатковою угодою №337/2 від 29.07.2003 року до договору в розділ 5 внесено зміни: "завершити будівництво протягом 2 років - до 25.07.2008 року, у разі неможливості завершення будівництва у вказані строки, за наявності необхідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу місцевого самоврядування та органу приватизації з укладенням додаткової угоди " (а. с. 13).
Отже, відповідач став власником об'єкта відповідно до п. 1.2 договору.
Статтею 41 Конституції України закріплено право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, неможливість протиправного позбавлення права власності.
Згідно ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Право власності -це повне і абсолютне панування особи над річчю, яке виключає право третіх осіб втручатися в здійснення власником права власності на свій розсуд і виконувати правомочності володіння, користування і розпорядження. Відповідно до ч. 1 ст. 317, ч. 1 ст. 319 ЦК України лише власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має юридично закріплену можливість фактично посідати, панувати над річчю (майном), можливість впливати на неї у будь-який момент, здійснювати щодо неї свою волю; використовувати корисні якості речі (майна) для себе, здобувати з цього користь, вигоду; встановлювати, змінювати, припиняти юридичну волю речі (майна). Ніяке інше право не може конкурувати з правом власності. Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом, адже відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України.
Статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" однією з умов приватизації об'єкту незавершеного будівництва є встановлення строку завершення будівництва.
Згідно акту від 04.03.2008 року поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "Виробничий корпус з картоплесховищем та картоплесортувальним пунктом" від 16.01.2001 року №337, проведеної регіональним відділенням ФДМ України (а. с. 15-20), умови договору відповідачем не виконуються, зокрема, в частині переоформлення права забудовника та завершення будівництва.
Згідно довідки Старовижівської райдержадміністрації про виконання відповідачем умов договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва "Старовижівського заводу картоплепродуктів", придбаних під забудову від 21.02.2008 року № 71 під час перевірки встановлено, що відповідачем не здійснюються роботи щодо добудови будівель і споруд, не вжито заходів по виконанню умов договору в питанні створення безпечних умов та ліквідації загрози життю населенню на ОНБ, будівельний майданчик огороджений, недостатньо встановлені попереджувальні знаки (лише в одному місці), об'єкт не охороняється (а.с. 21).
Відповідач не звертався щодо надання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекцію держархбудконтролю, що стверджується довідкою інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Волинській області від 21.02.2008 року №72 (а.с. 22).
Згідно довідки Старовижівської селищної ради від 21.02.2008 року №66/1.10 про виконання відповідачем умов договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва "Старовижівського заводу картоплепродуктів", придбаних під забудову на даний час добудова не ведеться, заборгованість по оренді за земельну ділянку станом на 21.02.2008 року становить 4 349 грн. 00 коп. (а.с. 23).
Неодноразові звернення до відповідача з проханням надати інформацію щодо забезпечення контролю та своєчасної здачі об'єктів, конкретний графік по завершенню всіх робіт і вводу об'єктів в експлуатацію (№1361/2.8 від 03.07.2007 року, 31656/2.8 від 06.08.2007 року, №2335-2.8 від 05.11.2007 року, №334-2.8 від 26.02.2008 року, а.с.24-27), а також пропозиція про розірвання договору в добровільному порядку за згодою сторін та повернення об'єктів приватизації у власність держави (від 28.03.2008 року №524-2.8, а.с. 28-29) залишенні без відповіді та задоволення.
Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно ст. 34 ГПК України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідно до ст. 43ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.
Прокурором та позивачем не доведена бездіяльність відповідача щодо виконання умов договору, наявність вини у несвоєчасному закінченні будівництва.
Так, відповідачем 16.01.2001 року об'єкт був придбаний для розібрання протягом п'яти років. Лише 25.07.2003 року додатковою угодою були змінені умови договору в частині цільового призначення - під добудову. Відповідач негайно 25.07.2003 року звернувся до Старовижівського селищного голови з клопотання про надання дозволу на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування викуплених приміщень (а. с. 76). Рішенням Старовижівської селищної ради від 29.07.2003 року № 143 надано дозвіл відповідачу на складання проекту землеустрою. Після погодження необхідної документації Старовижівською селищною радою, Старовижівським районним відділом земельних ресурсів, екологічної інспекції у Старовижівському районі Державного управління екології та природних ресурсів в Волинській області, районної санепідемстанції, відділу містобудування, архітектури, сектором археології відділу охорони пам'ятників історії та культури розроблений ПНВФ «Моніторинг» проект землеустрою пройшов державну експертизу 05.10.2004 року.
Рішенням Старовижівської селищної ради від 08.10.2004 року № 15/3 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки відповідачу, вирішено передати в оренду на п'ять років відповідачу земельну ділянку для обслуговування незавершеного будівництва. Проте, договір оренди земельної ділянки від 18.10.2004 року був укладений не на п'ять років, як зазначено в рішенні, а лише до 17.10.2006 року. 3 травня 2007 року сторони підписали новий договір оренди земельної ділянки, проте він не набрав чинності, оскільки відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності з дня його державної реєстрації. Зазначений договір не зареєстрований в установленому порядку. Пояснення щодо направлення проекту договору відповідачу на 2008 рік не підтверджене доказами.
Отже, після зміни цільового призначення придбаного об'єкту додатковою угодою від 25.07.2003 року відповідач зміг отримати право на користування земельною ділянкою лише 22.10.2004 року - з дня реєстрації договору оренди в Старовижівському районному відділі Держкомзему. Таке право він мав лише до 17.10.2006 року. Через тривалий термін отримання прав на земельну ділянку, невідповідність строку оренди земельної ділянки по договору рішенню селищної ради, відсутність прав на земельну ділянку після 17.10.2006 року, відповідач не мав змоги своєчасно отримати необхідні для будівництва документи і виконати умови договору у встановлений строк. Крім того, термін будівництва був встановлений з дня підписання угоди, проте відповідач не мав права приступати до будівництва до отримання земельної ділянки та оформлення відповідної документації.
Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" у разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації. Ця ж стаття визначає, що саме органи приватизації направляють подання спеціально уповноваженому органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях і у місячний строк вживають у встановленому порядку заходи щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершенного будівництва. Позивачем не вичинялися вищезазначені дії, не надавалась допомога в прискоренні отримання земельної ділянки.
Крім того, продавець у договорі зобов'язався, крім передачі об'єкта покупцю, сприяти йому в переоформленні документів на право користування земельною ділянкою, а за його бажанням - у придбанні її у власність. Питання вирішення права користування чи власності на земельну ділянку є визначним стосовно спроможності покупця провести роботи по завершенню будівництва об'єкта купівлі - продажу. Даний висновок випливає з вимог Закону України "Про містобудування" (ст.22), Закону України "Про планування та забудову території" (ст. ст. 24,25, 29), відповідно до змісту яких будь - яка забудова потребує наявність документа, який засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. Ця ж вимога стосується і підстав отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Представник позивача у судовому засіданні пояснив, що не сприяв відповідачу в переоформленні документів на право користування земельною ділянкою, оскільки останній не звертався з клопотанням, проте і жодних доказів з пропозиціями про допомогу, виконання вимог ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" в частині покладених на нього зобов'язань не подав. Більше того, вже з березня 2008 року надсилав відповідачу листи про розірвання договору, хоча термін будівництва встановлений до 25.07.2008 року. Позов прокурора датований 23 червня 2008 року - до завершення встановленого терміну для будівництва, що також не могло не вплинути на не дотримання відповідачем строків будівництва.
Проте, не зважаючи на викладені вище обставини, відповідач на свій ризик вживав заходи і вчиняв певні дії для виконання умов договору. Зокрема, 3 липня 2006 року ним був укладений договір на реконструкцію бетонної огорожі (а. с. 161-163), 05.07.2006 року - на виготовлення проектно-кошторисної документації (а. с. 164-165).
Відповідальність за одностороннє невиконання договірного зобов'язання наступає лише при наявності вини. Розірвання договору з підстави невиконання зобов'язання відноситься за своїми ознаками до господарських (оперативно-господарських) санкцій (ст. 236 ГК України), які застосовуються до суб'єкта господарювання за наявності його вини (ст. 218 ГК України, ст. 614 ЦК України).
Таким чином суд дійшов висновку, що невиконання зобов'язання відповідачем у встановлений термін здійснити добудову об'єкта незавершеного будівництва не містить ознак наявності його вини і не вбачає підстав для позбавлення відповідача власності. Причина порушення строку будівництва пов'язана з ненаданням допомоги, зволіканням відповідних органів в оформленні права відповідача на земельну ділянку.
Щодо переоформлення права забудовника, враховуючи зміну призначення придбаного об'єкта (майже через три роки після придбання), те, що для переоформлення необхідно подати будівельний паспорт, виготовлення якого вимагає значних затрат часу, проведену відповідачем у зв'язку з цим роботу, виконання умов договору щодо проведення розрахунків за придбаний об'єкт, сплату орендної плати за земельну ділянку враховуючи навіть період відсутності договірних зобов'язань, не виконання відповідачем даного пункту договору, який не порушує чиї - небудь права і охоронювані законом інтереси, можливість розірвання договору відповідно до ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єкта незавершеного будівництва» лише за порушення умов цієї статті, де переоформлення права забудовника не є обов'язковою умовою приватизації, порушення п. 3.1 договору щодо переоформлення права забудовника на об'єкт відповідачем не може бути підставою для розірвання договору.
Судом також враховано, що ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» передбачена лише можливість на вимогу однієї сторони розірвання договору за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором, у визначені строки, а також те, що р. 5 договору сторони погодили можливість зміни за рішенням органу місцевого самоврядування та органу приватизації строків завершення будівництва у разі неможливості їх завершення у вказані строки. Обов'язковість розірвання договору з викладених у позовній заяві підстав, встановлення термінів добудови при тому, що при продажі об'єкта лише для його розбирання, що не потребує такої кількості та тривалості підготовки документів, термін передбачався 5 років, не виконання умов договору в частині заходів щодо створення безпечних і не шкідливих умов праці та охорони навколишнього середовища, порушення інтересів держави прокурором та позивачем не доведені і не підтверджені доказами. Не доведене також відповідно до ст. 651 ЦК України істотність порушення умов договору, завдання шкоди невиконанням умов договору у встановлений строк, яка значною мірою позбавила того, на що розрахований договір.
Підстави віднесення судових витрат на відповідача відсутні.
Господарський суд, керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України , -
У позові відмовити.
Суддя А.М. Кравчук
Повний текст рішення
підписаний 30.09.2008року
Суддя Кравчук Антоніною Михайлівною