83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
24.09.08 р. Справа № 41/104пд
Господарський суд Донецької області, у складі головуючого судді Мєзєнцева Є.І., судів Гончарова С.А. та Попкова Д.О., при секретарі Іванковій Н.Р., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали за позовною заявою управління комунальних ресурсів Донецької міської ради (представники Нестеров Г.Г., довіреність від 08.01.08 року, Фоменко О.В., довіреність від 17.07.08 року) до приватного підприємства «Черемшина» (директор Захарова Н.І., паспорт ВС 774390, представник Тимофєєв Ю.М., довіреність від 17.07.08 року), про розірвання договору оренди від 31.05.01 року та про звільнення відповідачем у десятиденний термін з моменту розірвання договору оренди від 31.05.01 року займаного приміщення площею 315,1 м2, розташованого в будинку 55 по вулиці Марії Ульянової в місті Донецьку,
Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради (далі - Управління) звернулося до суду з позовом до приватного підприємства «Черемшина» (далі - Орендар) про розірвання договору оренди від 31.05.01 року (далі - Договір), а також про звільнення у десятиденний строк з моменту розірвання Договору займаного Орендарем приміщення площею 315,1 м2, розташованого в будинку 55 по вулиці Марії Ульянової в місті Донецьку (далі - Приміщення). Позовні вимоги позивача ґрунтуються на неналежному виконанні Орендарем умов Договору у частині порушення умов цільового використання об'єкту оренди, неукладенні договору на прибирання прилеглої території та на безпідставній передачі частини Приміщення у суборенду без погодження з Управлінням.
Позивач в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та надав додаткові матеріали.
Представники відповідача заперечили проти позову, вказуючи, що відповідач належним чином виконує власні зобов'язання за Договором, передача частини Приміщення у суборенду була погоджена з попереднім орендодавцем представництвом Фонду державного майна України в Донецькій області (далі - Фонд), прилегла територія прибирається, наразі акти перевірок Управлінням порядку використання Приміщення не є правомірними, оскільки заміри торгівельних площ Приміщення - не провадились.
В судовому засіданні оголошувалась перерва для підготовки процесуального документу з 17.07.08 року до 24.07.08 року та з 03.09.08 року до 24.09.08 року.
Вислухавши у судовому засіданні представників сторін, дослідивши матеріали справи та оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що слід задовольнити позов, виходячи з наступного.
Дослідивши Договір, з якого виникли цивільні права та обов'язки Орендаря та представництва Фонду державного майна України в Донецькій області (далі - Фонд), суд дійшов висновку, що укладений між сторонами правочин за своїм змістом та своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди) нерухомості, який підпадає під правове регулювання норм статей 256-276 ЦК УРСР, статей 759-786 ЦК України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Таким чином, в силу статті 758 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також розділів 1-4 та 6 Договору Фонд зобов'язався надати, а Орендар - прийняти у строкове (до 31.05.11 року) платне користування Приміщення загальною площею 315,1 м2. Рішеннями Донецької міської ради від 27.09.04 року № 13/20 «Про питання оренди об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Донецька, включених у програму приватизації» та від 05.11.04 року № 14/2 «Про передачу функцій та повноважень органу приватизації об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Донецька управлінню комунальних ресурсів міськради» здійснено передачу від Фонду до Управління владної компетенції як органу приватизації при передачі в оренду та у перебігу приватизації об'єктів комунальної власності міста Донецька. З огляду на наведене, Управління в порядку статті 25 ГПК України визнається судом правонаступником усіх прав та обов'язків Фонду за Договором.
Пунктом 4.1 Договору сторони деталізували порядок використання та цільове призначення орендованого Приміщення, розбивши загальну орендовану площу на вісім секторів, кожен з яких має використовуватися для торгівлі окремими видами товарів.
Додатковою угодою до Договору від 03.11.03 року Фонд та Орендар внесли зміни до пункту 4.1 Договору та остаточно визначили порядок використання спірного Приміщення, поділивши його на дев'ять секторів, зокрема:
§ 127,1 м2 - складські та інші приміщення;
§ 60,0 м2 - торгівля товарами дитячого харчування;
§ 3,0 м2 - торгівля продовольчими товарами для пільгової категорії громадян;
§ 8,0 м2 - торгівля непродовольчими товарами;
§ 15,0 м2 - торгівля продовольчими товарами підакцизної групи;
§ 45,0 м2 - торгівля продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи);
§ 53,0 м2 - торгівля непродовольчими товарами дитячого асортименту;
§ 3,0 м2 - торгівля шкільним приладдям;
§ 1,0 м2 - здійснення підприємницької діяльності в сфері побутових послуг.
16.04.08 року та 18.07.08 року працівниками Управління, з метою реалізації передбаченого пунктом 4.3 Договору права щодо здійснення контролю за станом, спрямованістю та ефективністю використання Приміщення, здійснено перевірку дотримання Орендарем умов пункту 4.1 Договору. У перебігу перевірки виявлено декілька порушень порядку використання Приміщення, а саме:
§ відсутня торгівля непродовольчими товарами дитячого асортименту (за пунктом 4.1. Договору - 53,0 м2);
§ зменшено до 3,0 м2 площу торгівлі товарами дитячого харчування (за пунктом 4.1. Договору - 60,0 м2);
§ відсутня торгівля шкільним приладдям (за пунктом 4.1. Договору - 3,0 м2);
§ не провадиться здійснення підприємницької діяльності в сфері побутових послуг (за пунктом 4.1. Договору - 1,0 м2);
§ зменшено до 2,0 м2 площу торгівлі продовольчими товарами для пільгової категорії громадян (за пунктом 4.1. Договору - 3,0 м2);
До актів перевірки від 16.04.08 року та від 18.07.08 року додані рукописні схеми розташування торгівельних площ в Приміщенні та фотографії. Представники Орендаря від підпису зазначених актів відмовились, втім це жодним чином не знижує доказового значення вказаних актів, оскільки за пунктом 4.3 Договору Управління вправі самостійно провадити зазначені перевірки порядку використання Приміщення, тому суд вважає акти перевірки від 16.04.08 року та від 18.07.08 року з додатками - належним та допустимим доказом у справі № 41/104пд, що достовірно підтверджує факт порушення відповідачем умов пункту 4.1 Договору.
Водночас, посилання позивача на порушення відповідачем умов пункту 4.1 Договору в частині непідтримання в чистоті Приміщення та прилеглої території - судом до уваги не беруться через їх недоведеність, оскільки відсутність договору між Орендарем та комунальними службами щодо здійснення прибирання - не є доказом перебування Приміщення та прилеглої до нього території у антисанітарних умовах, до того ж, Орендар в змозі провадити прибирання орендованих площ власними силами та силами власних працівників.
Таким чином, зобов'язання Орендаря щодо цільового використання Приміщення за висновком суду - не виконується, на порушення норм статей 525-526 ЦК України, які передбачають, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, причому одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.
Статтею 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань. Аналогічні положення передбачені і пунктами 4.3, 5.1 та 6.2 Договору.
З огляду на наведене, суд вважає, що Договір підлягає розірванню у судовому порядку, оскільки відповідачем систематично порушуються умови пункту 4.1 Договору в частині цільового використання Приміщення.
Суд враховує при цьому й те, що Орендар неправомірно передав частину Приміщення у суборенду, оскільки при цьому не отримано відповідного погодження наймодавця. Резолюція керівника Фонду від 28.01.02 року щодо незаперечення проти передачі в суборенду частини Приміщення площею 15 м2 під продаж періодики, ігровий автомат та надання послуг фотографії - не є належним доказом правомірності укладення договорів суборенди від 17.12.07 року, 01.01.08 року та 03.01.08 року з огляду на те, що зазначене питання погоджене неналежною особою (Фондом), який з 05.11.04 року втратив повноваження щодо розпорядження Приміщенням, до того ж, цільове використання переданих в суборенду площ не відповідає призначенню, визначеному у погодженому Фондом листі Орендаря № 01/103 від 28.01.02 року. Означене визначає також право Управління на розірвання Договору в порядку пункту 2 частини 1 статті 783 ЦК України.
Нормами пункту 4.1 Договору, а також приписами статті 770 ЦК України та статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено обов'язок Орендаря після припинення дії Договору повернути Орендодавцеві Приміщення. Виходячи з наведених норм та досліджених обставин, вимоги позивача щодо зобов'язання Орендаря повернути Приміщення також підлягають задоволенню.
З огляду на наведене, причиною виникнення спору є протиправне порушення Орендарем умов Договору, а також порушення останнім норм ЦК України, які регулюють загальні умови виконання зобов'язань та правила виконання договорів майнового найму (оренди). Відповідно до статті 49 ГПК України, державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються судом на Орендаря.
На підставі статей 204, 525-526, 549-550, 759-786 ЦК України, ст.ст.2, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», керуючись ст.ст.22, 33, 36, 43, 75, 82-85 ГПК України, суд -
Задовольнити позов управління комунальних ресурсів Донецької міської ради до приватного підприємства «Черемшина» про розірвання договору оренди від 31.05.01 року та про звільнення відповідачем у десятиденний термін з моменту розірвання договору оренди від 31.05.01 року займаного приміщення площею 315,1 м2, розташованого в будинку 55 по вулиці Марії Ульянової в місті Донецьку.
Розірвати договір оренди від 31.05.01 року, укладений між наймодавцем представництвом Фонду державного майна України в Донецькій області та наймачем приватним підприємством «Черемшина» стосовно приміщення площею 315,1 м2, розташованого в будинку 55 по вулиці Марії Ульянової в місті Донецьку.
Зобов'язати приватне підприємство «Черемшина» звільнити займане приміщення площею 315,1 м2, розташованого в будинку 55 по вулиці Марії Ульянової в місті Донецьку протягом 10 днів з моменту розірвання договору оренди від 31.05.01 року.
Стягнути приватного підприємства «Черемшина» на користь управління комунальних ресурсів Донецької міської ради витрати на інформаційно-технічне забезпечення процесу 118 грн. та відшкодування сплаченого державного мита 85 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття і може бути оскаржене через господарський суд Донецької області в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня прийняття рішення або в касаційному порядку протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної сили.
Головуючий
Суддя
Суддя С.А.Гончаров
Суддя Д.О.Попков Надруковано у 3 примірниках:
1 -позивачу
2 -відповідачу
3 -господарському суду Донецької області