01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
17.09.2008 № 16/167
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Капацин Н.В.
суддів: Пашкіної С.А.
Малетича М.М.
при секретарі: Царук І.О.
За участю представників:
від позивача - Матросов О.О. (довір. від 09.09.08р.)
Доманський А.О. (довір. від 24.09.07р.)
відповідача - Цимбаліст В.В. (довір. № 155/1/11-5027 від 06.09.07р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу КП "Київжитлоспецексплуатація"
на рішення Господарського суду м.Києва від 03.07.2008
у справі № 16/167 (Ярмак О.М.)
за позовом ЗАТ "Електромонтаж"
до КП "Київжитлоспецексплуатація"
про визнання договору оренди нерухомого майна пролонгованим
Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.07.08р. у справі № 16/167 задоволено позовні вимоги Закритого акціонерного товариства «Електромонтаж», визнано договір оренди нерухомого майна № 1/1883 від 20.09.01р., укладений між Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» та Закритим акціонерним товариством «Електромонтаж» пролонгованим до 24.09.2011р.
Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що відповідно до частини 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і тих самих умовах, які були передбачені договором. Стаття 764 Цивільного кодексу України передбачає, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Суд першої інстанції не прийняв копію листа від 27.04.06р. № 155/05-955, в якості належного доказу у справі в розумінні статті 34 Господарського процесуального кодексу України, оскільки відсутні належні докази його відправки, в повідомленні про вручення листа відсутній підпис особи, якій вручено листа.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, КП «Київжитлоспецексплуатація» звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 03.07.08р. у справі № 16/167 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог «Електромонтаж».
В апеляційній скарзі відповідач вказує на те, що відповідно до частини 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Така ж позиція передбачена статтею 764 Цивільного кодексу України та частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України.
Дані норми не мають імперативний характер щодо обов'язкового вручення наймодавцем (орендодавцем) наймачу (орендарю) заяви про припинення договору оренди.
КП «Київжитлоспецексплуатація» у встановлений термін і належним чином повідомило ЗАТ «Електромонтаж» про закінчення строку дії договору оренди від 20.09.01р. № 1/1883 листом від 27.04.06р. № 155/05-955.
Відповідач не погоджується з висновками суду першої інстанції, що копія листа від 27.04.06р. № 155/05-955 є неналежним доказом у справі в розумінні статті 34 Господарського процесуального кодексу України.
КП «Київжитлоспецексплуатація» посилається на пункт 36 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених Постановою Кабінету міністрів України від 17.08.02р. № 115 України про прийняття для пересилання реєстрованого поштового відправлення відправникові з додержанням вимог Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» видається розрахунковий документ, що підтверджує надання такої послуги (касовий чек, розрахункова квитанція тощо). Про прийняття для пересилання згрупованих поштових відправлень видається один розрахунковий документ. Згідно із пунктом 85 Правил надання послуг поштового зв'язку у разі одночасного відправлення п'яти і більше внутрішніх реєстрованих поштових відправлень відправник складає список таких поштових відправлень за формою, що встановлюється уповноваженим центральним органом виконавчої влади у галузі зв'язку.
Розгляд апеляційної скарги призначено на 10.09.08р.
В судове засідання 10.09.08р. апеляційної інстанції не з'явився представник відповідача заяв, клопотань про неможливість прийняти участь в судовому засіданні не надав, у зв'язку з чим розгляд справи відкладено на 17.09.08р.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін колегія суддів встановила наступне:
Між Закритим акціонерним товариством «Електромонтаж» (орендар) та Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» (орендодавець) укладено договір № 1/1883 від 20.09.01р. на оренду нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець на підставі рішень Київської міської Ради VІІ сесії ХХІІ скликання від 30.11.2000р. № 100/1077 додаток 2 пункт 17, від 27.04.01р. № 295/1272 додаток 2 пункт 23 передає, а орендар приймає нежиле приміщення, загальною площею 187 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Паньківська, 10-Б другий поверх, приміщення надається з метою розміщення підрозділів.
Відповідно до пункту І.3 договору розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць.
Пунктом VІ.2, VІ.4 договору строк дії договору встановлений з 30.11.2000р. по 27.04.2006р. Укладення повторного договору оренди на вказане приміщення можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (рішення Київської міської Ради).
Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» листом № 155/05-955 від 27.04.06р. повідомило Закрите акціонерне товариство «Електромонтаж» про закінчення строку дії договору оренди, і що на новий строк договір продовжено не буде та просило звільнити вказане приміщення та передати КП «Київжитлоспецексплуатація» за актом. В поштовому повідомленні про вручення даного листа зазначено прізвище Кунцевич.
Закритим акціонерним товариством «Електромонтаж» надані документи, які свідчать про перебування Кунцевич О.А., у відпустці в період з 26.04.06 по 14.05.06р.
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» не містить вказівок на те, яким саме чином сторони повинні виявляти волю щодо припинення дії договору. Також цей Закон не містить і норм, які б вимагали обов'язкового доказування факту отримання іншою стороною будь-яких письмових повідомлень про припинення дії договору після закінчення його терміну дії.
Разом з тим, відповідно до діючого законодавства, а саме частини 2 статті 759 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), в частині 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» закріплені положення про те, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Стаття 777 Цивільного кодексу передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Таким чином, при поновленні договору для сторін і надалі зберігаються його умови. Натомість у статті 777 ЦК України розглядається інша ситуація і йдеться про укладення договору найму на новий строк, тобто фактично про укладення нового договору відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України.
Суд першої інстанції обґрунтовано застосував до даних правовідносин норми статті 764 Цивільного кодексу України, яка передбачає продовження договору найму на строк, який був раніше встановлений договором, тобто без нового обговорення сторонами умов договору.
Закрите акціонерне товариство «Електромонтаж» належним чином виконувало свої обов'язки, відсутність заборгованості по орендній платі підтверджується довідкою № 66 від 09.09.08р.
Пункт 12 роз'яснення Вищого господарського суду України № 02-5/237 від 25.05.2000 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вказує на те, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше.
Комунальне підприємство «Київжитлоспецексплуатація» не надало доказів неналежного виконання позивачем договору оренди. Крім того, ЗАТ «Електромонтаж» з 28.04.06р. по теперішній час продовжує користуватися орендованим приміщенням, оплачувати рахунки КП «Київжитлоспецексплуатація» за користування приміщенням. В матеріалах справи містяться платіжні доручення за січень - серпень 2008 року по сплаті орендних платежів, в платіжних вимогах-дорученнях за грудень 2007 року по липень 2008 року зазначено - за користування приміщенням за адресою Паньківська, 10 літера Б, даних платіжних вимогам нараховується авансовий платіж за наступний місяць.
Вказане підтверджує факт продовження орендних відносин між позивачем та відповідачем і згідно зі статтею 291 Господарського кодексу одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Відповідно до частини 1 статті 285 Господарського кодексу України та частини 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після закінчення дії договору орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншій особі.
В судовому засіданні апеляційного суду представник відповідача пояснив, що у відповідача немає інформації про передачу в оренду спірного приміщення іншим особам.
Відсутність намірів змінювати орендаря на нежиле приміщення загальною площею 187 кв.м. по вул. Паньківській, 10-Б в м. Києві підтверджується також непроведенням конкурсу на оренду вказаного приміщення, за умовами якого орендар міг би скористатися своїм переважним правом серед інших заявників на оренду приміщення.
З аналізу діючого законодавства слідує, що підставою припинення договору є закінчення строку дії договору за умови, що наймодавець вимагатиме повернення йому майна.
За відсутності такої вимоги договір не припиняється. Закон у даному випадку передбачає відновлення, тобто продовження на новий строк, первісного договору.
КП «Київжитлоспецексплуатація» не надано доказів про зміну Київською міською Радою наміру використання спірного приміщення з іншою ніж оренда метою, не застосовувалися заходи щодо виселення ЗАТ «Електромонтаж» з орендованого приміщення, конкурс на право оренди комунального майна не проводився, як того вимагає стаття 118 Закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік».
Частина 1 статті 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає орендареві захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.
Відсутність розпорядження Київської міської Ради на вказане приміщення, продовження орендних відносин, після закінчення терміну дії договору, відповідача з позивачем підтверджує, що КП «Київжитлоспецексплуатація» та Київська міська Рада не мали наміру змінювати орендаря.
Оскільки, у продовж 2-х років після закінчення терміну дії договору відповідач не вживав заходів до виселення позивача з орендованого приміщення і своїми діями (бездіяльністю) підтверджував наміри про продовження договору оренди та враховуючи, що відповідно до статті 208 Цивільного кодексу України договірні відносини між юридичними особами мають регулюватися договором у письмовій формі, суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги позивача та визнав договір оренди № 1/883 від 20.09.01року продовженим до 24.09.2011року.
За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду м. Києва по справі № 16/167 від 03.07.2008р. відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи, підстав для його скасування не вбачається.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу, суд,
1. Апеляційну скаргу Комунального підприємства «Київжитлоспецексплуатація» залишити без задоволення. Рішення Господарського суду міста Києва по справі № 16/167 від 03.07.2008р. залишити без змін.
2. Матеріали справи № 16/167 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя Капацин Н.В.
Судді Пашкіна С.А.
Малетич М.М.
19.09.08 (відправлено)