79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
08.09.08 Справа№ 14/118 (1/247-26/118)
За позовом :Товариства з обмеженою відповідальністю “Західполіфом», м.Бібрка , Перемишлянський район, Львівська область
До відповідача : Дочірнього підприємства “Полісінтез» акціонерного товариства “Органіка», м.Бібрка , Перемишлянський район, Львівська область
Про про стягнення заборгованості по орендній платі та розірвання договору оренди будівель
судді Кітаєва С.Б.
при секретарі Мільчук І.
за участю представників сторін:
Позивача -Савка І.Я. - представник
Відповідача -Краснопольський В.О. - представник
Суть спору: Позовну заяву подано товариством з обмеженою відповідальністю “Західполіфом», м. Бібрка, Львівська область, до дочірнього підприємства “Полісінтез» акціонерного товариства “Органіка», м. Бібрка, Львівська область, про стягнення 272320 грн., з яких 205000 грн. - заборгованість по орендній платі та 67320 грн. -пеня; та розірвання договору оренди №1 від 02.05.2005 р., укладеного між ТзОВ “Західполіфом» та ДП “Полісінтез» АТ “Органіка» і звільнення орендованого приміщення.
Ухвалою господарського суду Львівської області (суддя Деркач Ю.Б.) від 19.03.2007 р. порушено провадження у справі (№1/247-26/118) та призначено розгляд на 02.04.2007 р.. Розгляд справи відкладався з мотивів, зазначених в ухвалах суду. Рішенням господарського суду Львівської області від 18.09.2007 р. позов було задоволено частково, в частині стягнення 67320 грн. пені позов залишено без розгляду, розірвано договір №1 оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості) від 02.05.2005 р, що укладений між товариством з обмеженою відповідальністю “Західполіфом» та дочірнім підприємством “Полісінтез» акціонерного товариства “Органіка; зобов'язано дочірнє підприємство “Полісінтез» акціонерного товариства “Органіка» звільнити комплекс будівель по вул. Галицькій, 168 в м. Бібрка загальною площею 874,9 кв.м. та передати орендоване приміщення позивачу, стягнуто з дочірнього підприємства “Полісінтез» акціонерного товариства “Органіка» на користь позивача 155000 грн. боргу та судові витрати. Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18.12.2007 р. рішення господарського суду Львівської області від 18.09.2007 р. у справі №1/247-26/118 залишено без змін, а апеляційну скаргу відповідача -без задоволення.
Постановою Вищого господарського суду України від 10.04.2008 р. касаційну скаргу відповідача задоволено частково, постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.12.2007 р. та рішення господарського суду Львівської області від 18.09.2007 р. у справі №1/247-26/118 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду Львівської області.
Вищий господарський суд України звернув увагу судів на передчасність висновку щодо стягнення орендної плати за період з листопада 2005 р. по лютий 2007 р., оскільки право власності на комплекс будівель та споруд виникло у позивача лише 27.07.2007 р.; згідно із договором №1 від 02.05.2005 р. позивач передав відповідачу в оренду комплекс будівель і споруд площею 874,9 кв.м., у той час як позивач придбав комплекс будівель і споруд площею лише 563,3 кв.м.; не встановлення, коли саме позивач передав відповідачу в оренду приміщення і, відповідно, з якого моменту у відповідача виник обов'язок по сплаті орендної плати; а також помилкове врахування в якості доказу передачі приміщень платіжних доручень № 4167 від 22.09.2005 р. та № 4446 від 08.11.2005 р..
Ухвалою господарського суду Львівської області (суддя Кітаєва С.Б.) від 30.05.2008 р. прийнято справу до розгляду та призначено розгляд на 24.06.2008 р.. Розгляд справи відкладався на 14.08.2008 р. з мотивів, зазначених в ухвалі суду від 24.06.2008 р, а з мотивів, зазначених в ухвалі від 14.08.2008 року, розгляд справи відкладався на 02.09.2008 року. В судовому засіданні 02.09.2008 року, у зв»язку із поданням позивачем Письмових пояснень № 1 від 27.06.2008 року в доповнення до заявленого позову та додаткових доказів і зверненням представника відповідача, у зв»язку із зазначеними обставинами із клопотанням про надання можливості ознайомитись із зазначеним поясненням та доданими до нього додатковими доказами, оголошувалась перерва до 08.09.2008 року до 12 год.00 хв, про що представників сторін повідомлено під розписку. В засіданні 08.09.2008 року представником позивача подано заяву про уточнення позовних вимог. Відповідно до зазначеного уточнення представник позивача просить задоволити позовні вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі та розірвання договору оренди будівель. .
Представникам сторін роз'яснено їх права згідно ст.ст..20, 22 ГПК України. В засіданні 08.09.2008 року за письмовою згодою представників сторін, відповідно до ч.2 ст.85 Господарського процесуального кодексу України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення по справі. Повний текс рішення, оформлено та підписано відповідно до вимог ст..84 Господарського процесуального кодексу України , 16.09.2008 року. У відповідності до ст. 75 ГПК України справа слухається за наявними у ній матеріалами.
У судовому засіданні представник позивача позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві, поясненні-клопотанні, письмових поясненнях, заяві про уточнення позовних вимог. Ствердив, зокрема, що між сторонами 02.05.2005 р. було укладено договір оренди, за яким позивач передав відповідачу у той же день в оренду комплекс будівель та споруд площею 874,9 кв.м. з оплатою орендної плати в розмірі 10000 грн. в місяць. Однак, відповідач оплатив орендну плату лише частково в сумі 15000 грн.. Просить позов задовольнити.
Представник відповідача позов заперечив. Ствердив, що договір оренди з позивачем не укладався, приміщення в оренду не передавались та не могли передаватись, оскільки право власності на ці приміщення виникло у позивача лише 27.07.2007 р., а сам договір оренди, на який посилається позивач, не ідентифікує орендоване майно. Просить у позові відмовити та призначити по справі хімічну експертизу старіння чорнил на оригіналі договору від 02.05.2005 р..
Однак, відповідач не надав належних доказів висловлених ним підозр щодо дій колишнього керівника у проміжок часу між відстороненням від посади та звільненням, а матеріали справи містять достатньо доказів щодо обставин укладення договору оренди. При цьому, відповідач не заявляв зустрічних позовних вимог щодо визнання договору оренди від 02.05.2005 р. недійсним із зазначеної підстави, а Вищий господарський суд України в постанові від 10.04.2008 р. не вбачав доцільності у проведенні такої експертизи, не зважаючи на вимоги відповідача. У відповідності до ч. 1 ст. 41 ГПК України, Господарський суд призначає судову експертизу лише для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань. З урахуванням наведеного, зазначене клопотання не підлягає задоволенню.
Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників, вживши заходів щодо виконання обов'язкових вказівок Вищого господарського суду України, створивши у відповідності до ст. 4-3 ГПК України сторонам, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, суд встановив наступне.
У відповідності до договору купівлі-продажу частин комплексу будівель, укладеного між позивачем (покупець) та Українсько-Великобританським спільним підприємством “Нот» (продавець) 04.04.2005 р., посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Перемишлянського районного нотаріального округу В. Юзвою, продавець зобов'язався передати у власність покупцю частину комплексу будівель, що знаходиться за адресою м. Бібрка, вул. Галицька, 168.
У відповідності до п. 2.2. договору, сторони оцінили покупку в сумі 26400 грн., яка підлягала оплаті у трьохденний строк після нотаріального посвідчення договору. Платіжним дорученням №1 від 05.04.2005 р. позивач оплатив за вказаним договором 26170 грн.. Доказів оплати решти суми суду не надано, однак, зазначена обставина не стосується суті спору.
У відповідності до п. 1.1. договору, до складу відчужуваної частини комплексу будівель входять: цегляна прохідна -диспетчерська (літ. В), загальною площею 36,3 кв.м.; цегляна АЗС (літ. Г) площею 6,1 кв.м., цегляний гараж (літ. Д) площею 408 кв.м., цегляний склад (літ. Е) площею 119,3 кв.м.. Сукупна площа зазначених об'єктів складає 569,7 кв.м..У відповідності до Акту приймання-передачі об'єкта продажу від 06.04.2005 р., продавець передав, а покупець прийняв лише зазначене майно (літ. В, Г, Д, Е). Проте, як зазначено в п. 1.1.1 вказаного договору, загальна площа частини комплексу будівель, що відчужуються за цим договором, становить 874,9 кв.м.. Жодних доказів того, яке ще майно загальною площею 305,2 кв.м. було придбано позивачем за вказаним договором; на яке ще майно за адресою м.Бібрка, вул..Галицька,168 ( окрім вказаного майна), зареєстровано за позивачем право на таке майно, суду не надано.
Відповідно, матеріалами справи підтверджується належність позивачу права власності на будівлі та споруди за вказаною адресою загальною площею 569,7 кв.м..
Згідно із ч. 1 ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно із ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
У відповідності із п. 7.1. договору, він вступає в силу з моменту його нотаріального посвідчення, а право власності на частини комплексу будівель - з моменту державної реєстрації в БТІ. З витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого 27.07.2007 р. Золочівським міжрайонним бюро технічної інвентаризації, право власності на зазначене вище майно було зареєстроване за позивачем 27.07.2007 р..
Згідно із ч. 1 ст. 761 ЦК України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
У відповідності із ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому, у відповідності із ст.760 ЦК України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Предметом договору найму можуть бути майнові права.
02.05.2005 р. між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) був укладений договір №1 оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості), за яким позивач зобов'язався передати відповідачу в оренду не майнові права, а комплекс будівель за адресою м. Бібрка, вул. Галицька, 168 загальною площею 874,9 кв.м., вартістю згідно договору купівлі-продажу на строк 11 місяців з моменту передачі об'єкта орендарю (п. 4.1.) з автоматичною пролонгацією договору на той самий строк, якщо сторона у строк 30 днів до закінчення строку дії цього договору не заявить про намір його розірвати (п. 4.2.). У відповідності до п. 5.1., п. 5.2., 5.3. договору, розмір орендної плати встановлений в розмірі 9,53 грн. за 1 м. кв. без ПДВ. Орендна плата підлягає сплаті наперед за наступний місяць не пізніше 10 числа попереднього місяця. При цьому, орендар зобов'язаний перерахувати орендну плату за поточний та наступний місяці протягом п'яти днів з моменту прийняття об'єкта. У відповідності до п. 9.1. договору, за порушення строків внесення орендної плати орендар сплачує пеню в розмірі 0,1% від суми заборгованості за кожен день прострочення.
Посилання відповідача на неукладеність даного договору не заслуговує на увагу. Згідно із ст. 627, 628 ЦК України, відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. У відповідності із ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. При цьому, закон не встановлює вимог щодо певного способу ідентифікації об'єкту оренди, який у даному договорі визначений площею та адресою. Доказів існування між сторонами розбіжностей щодо площі орендованого майна суду не надано. Не надано також належних доказів не підписання цього договору сторонами, що додатково спростовується оглянутим в судовому засідання оригіналом договору.
Водночас, матеріали справи не містять належних доказів фактичної передачі приміщень в оренду відповідачу, як і доказів користування цими приміщеннями відповідачем, хоча у відповідності із ст. 33 ГПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
У позовній заяві позивач ствердив про фактичну передачу приміщень відповідачу в дату укладення договору - 02.05.2005 р., однак, долучив до позовної заяви акт №ОУ-0000001 здачі-прийняття робіт (надання послуг), предметом якого є здача приміщень в оренду -1 шт. на суму 8333,34 грн. без ПДВ. (10000 грн. з ПДВ). Однак, виходячи із зазначених в договорі оренди №1 від 02.05.2005 р. площі приміщень -874,9 кв.м. з розрахунку 9,53 грн. за 1 кв.м., така сума повинна становити 8337,80 грн.. Зазначений акт датований 30.10.2005 р., однак, не скріплений печаткою відповідача. Крім того, позивач долучив до матеріалів справи також акт №ОУ-0000002 здачі-приймання робіт (надання послуг) на ту саму суму, датований 30.11.2005 р., хоча ні законодавство, ні договір оренди не передбачають щомісячної передачі майна в оренду за актами.
Оцінивши матеріали справи в їх сукупності, суд приходить до висновку, що зазначені акти не доводять фактичної передачі майна в оренду відповідачу. Згідно із розділом 3 договору №1 оренди будинку, споруди (іншого об'єкта нерухомості) від 02.05.2005 р., приймання-передача об'єкта здійснюється двосторонньою комісією, що складається з представників сторін, призначених сторонами протягом двох днів з моменту набуття чинності цим договором. При цьому, комісія перевіряє стан об'єкта та відображає його та всі невідповідності в акті. У відповідності до п. 3.5. договору, об'єкт вважається переданим лише з моменту підписання зазначеного акта прийому передачі. Однак, комісійно підписаного акту, який би містив зазначені положення щодо стану об'єкта, суду не надано, хоча, згідно із ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Крім того, суду не надано жодного доказу виконання вимог п. 5.3. договору щодо обов'язку орендаря протягом п'яти днів з моменту прийняття об'єкта перерахувати орендну плату за два місяці поспіль. В матеріалах справи містяться лише платіжні доручення № 4167 від 22.09.2005 р. на суму 10000 грн., сплачену по договору оренди від 01.05.2005 р., та платіжне доручення № 4446 від 30.11.2005 р. на суму 5000, сплачену з тієї ж підстави. Відповідач не ствердив про безпідставність такої оплати, визнавши лише, що така оплата здійснювалась не на виконання договору №1 від 02.05.2008 р., а з іншої підстави. Крім цього, позивач не довів у встановленому порядку стверджувань ним триваюче користування майном відповідачем.
Згідно із ч. 1 ст. 765 ЦК України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. Згідно із ч. 6 ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Позивач просить розірвати договір №1 від 02.05.2005 р., посилаючись як на підставу на неоплату орендної плати. Однак, згідно із ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Передбачене в п. 10.4. договору систематичне невиконання відповідачем умов цього договору не було доведено суду у встановленому законом порядку. Стверджувана позивачем підстава -несплата орендної плати, є підставою для відмови від договору оренди та вимоги про повернення речі у відповідності до ст. 782 ЦК України. Однак, позивач своїм правом відмови від договору оренди не скористався, доказів зворотнього суду не надав, хоча у разі відмови наймодавця від договору найму договір був би розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Враховуючи відсутність доказів передачі майна позивачем в оренду відповідачу до набуття позивачем права власності на нього у встановленому законом порядку, суд не вбачає підстав для застосування ст. ст. 203, 215 ЦК України, оскільки у відповідності до ч. 1 ст. 759 ЦК України договір найму може бути як реальним, так і консенсуальним.
Виходячи з вищенаведеного, враховуючи недоведеність факту передачі майна в оренду та його площі (з розрахунку якої підлягає обчисленню орендна плата та, відповідно, сума позову), на що звертав увагу Вищий господарський суд України у постанові від 10.04.2008 р., суд приходить до висновку, що у позові слід відмовити.
Судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 32,33,34,36, 41, 42 ,43, 49, 75, 82, 84,85 ГПК України, суд
У позові відмовити повністю.
Суддя Кітаєва С.Б.