"27" грудня 2011 р. Справа № 5027/1141/2011.
За позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м. Чернівці
до відповідача Малого приватного підприємства “Червона Рута”, м. Чернівці
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №1 від 03.03.1992р. та звільнення нежитлових приміщень
Суддя Гурин М.О.
Представники:
від позивача -ОСОБА_1 -представник за довіреністю № 552 від 23.04.2009 року
від відповідача -Шатських О.В. -директор (витяг з протоколу №1 від 01.02.1992 р.
СУТЬ СПОРУ: 21.10.2011р. Квартирно-експлуатаційний відділ м. Чернівці звернувся з позовом до Малого приватного підприємства “Червона Рута” м. Чернівці про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №1 від 03.03.1992р. та звільнення нежитлових приміщень.
Справу автоматично розподілено автоматизованою системою документообігу суду -судді Гушилик С.М..
Ухвалою господарського суду Чернівецької області від 21.10.2011 року порушено провадження у справі, призначено судове засідання на 07.11.2011 року.
03.11.2011 р. господарським судом Чернівецької області отримано відзив на позов згідно якого, відповідач позов не визнає, просить відмовити в його задоволенні за безпідставністю.
У судовому засіданні 07.11.2011 р. оголошено перерву до 28.11.2011 р.
У судовому засіданні 28.11.2011 р. оголошено перерву до 05.12.2011 р.
Згідно з розпорядженням про призначання повторного автоматичного розподілу справ від 05.12.2011 року, в зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Гушилик С.М., справу №5027/1141/2011 призначено судді Гурину М.О.
05.12.2011 року в судовому засіданні, згідно ч. 3 ст. 77 ГПК України суддею було оголошено перерву та призначено судове засідання на 15.12.2011 року.
14.12.2011 р. до господарського суду Чернівецької області надійшли письмові пояснення відповідача на предмет спору.
15.12.2011 р. представником позивача подано письмові пояснення до позовної заяви.
У судовому засіданні 15.12.2011 р., для оголошення вступної та регулятивної частини рішення, оголошено перерву до 27.12.2011 р.
У судовому засіданні 27.12.2011 р. представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, наполягав на задоволенні позову з підстав зазначених у позовній заяві та письмових поясненнях вх..№8358 від 15.12.2011 р.
Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнає з мотивів викладених у відзиві на позов та поясненнях вх. № 8343 від 14.12.2011 року.
Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду позовної заяви, суд встановив:
Розпорядженням начальника штабу Західного оперативного командування “Про організацію роботи щодо розформування 29 гарнізонного Будинку офіцерів” від 18.01.2005р. №6 та Наказу Командувача військ Західного оперативного командування від 19.05.2005р. №153 “Про заміну правонаступника 29 гарнізонного будинку офіцерів” правонаступником 29 гарнізонного будинку офіцерів визнано Чернівецьку квартирно-експлуатаційну частину району, яку переформовано у квартирно-експлуатаційний відділ м. Чернівці, згідно директиви Міністерства оборони України від 20.04.2005р.
03.03.1992 року між Будинком офіцерів Чернівецького гарнізону, правонаступником якого є позивач (орендодавець) та малим приватним підприємством “Червона Рута”(орендар) укладено договір № 1 оренди (із змінами і доповненнями) нежитлових підвальних приміщень, за умовами якого, орендодавець здав орендарю в орендне користування нежитлове підвальне приміщення в будинку Будинку офіцерів Чернівецького гарнізону в м. Чернівці, Театральна площа.
Термін дії договору до 31.12.2017 (з подальшими змінами договору в редакції додатку від 01.02.2000 р. до договору).
Частиною 3 статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін, рішенням господарського суду у випадках невиконання іншою стороною умов цього договору або на інших підставах, передбачених чинним законодавством України.
Згідно з приписами статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто, саме такі інші випадки і підстави встановлені нормою ст. 783 ЦК України, зокрема, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Крім того, п. 5.2. договору встановлено (який кореспондується з ч. 1 ст. 782 ЦК України), договір оренди підлягає достроковому розірванню, а орендар виселенню, у разі якщо:
- орендар не вніс орендної плати протягом трьох місяців;
- якщо орендар умисно чи по необережності погіршує стан приміщення.
Позивач у позовній заяві, як на підставу розірвання договору оренди, вказує на свідоме порушення орендарем істотних умов договору що полягають в неналежному страхуванні об'єкту оренди, посилаючись при цьому на абз. 10 ч. 1 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” якою визначено, що істотною умовою договору оренди об'єктів, що перебувають у державній чи комунальній власності є страхування орендарем взятого ним в оренду майна.
Частина 1 статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначає, що істотними умовами договору оренди є:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- термін, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення;
- виконання зобов'язань;
- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
- відповідальність сторін;
- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Поряд з цим, частина 1 статті 1 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлює, що цей Закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.
Тобто, даний Закон передбачає наявність істотних умов при укладанні договору, а у разі відсутності в договорі оренди такої істотної умови як “страхування орендарем взятого ним в оренду майна” -договір вважається неукладеним, тобто таким, що не породив юридичних наслідків.
Однак, договір №1 оренди нежитлових підвальних приміщень між Будинком офіцерів Чернівецького гарнізону, правонаступником якого є позивач (орендодавець) та малим приватним підприємством “Червона Рута”(орендар) був укладений 03.03.1992 р., а така істотна умова договору оренди як страхування орендарем взятого ним в оренду майна була встановлена Законом України “Про внесення змін і доповнень до Закону України “Про оренду майна державних підприємств та організацій” від 14 березня 1995 року
Таким чином, станом на день укладення між сторонами договору №1 оренди нежитлових підвальних приміщень законодавством не було передбачено страхування орендарем взятого ним в оренду майна як істотна умова договору.
Відповідно до статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Від позивача судом неодноразово витребовувались докази у підтвердження наявності в договорі оренди встановлення такої істотної умови договору як страхування орендарем взятого ним в оренду майна (додаткові угоди до договору, доповнення до договору, рішення суду, тощо) оскільки, сторони мали б внести зміни вже в укладений договір оренди та встановити в ньому таку істотну умову привівши таким чином договір оренди у відповідність до Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Однак, позивачем таких доказів надано не було, підстав в розумінні чинного законодавства (ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 783 ЦК України) та умов договору, яки б підтверджували істотне порушення договору орендарем, суду не наведено та належних доказів в обґрунтування своїх доводів викладених у позовній заяві не надано, а тому у позові слід відмовити.
Судові витрати відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 49, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України, суд
Відмовити в задоволенні позову.
Суддя М.О. Гурин
Повне рішення складено 28.12.2011 р.