< Список >
Іменем України
24 листопада 2011 року Справа № 5002-19/3404-2011
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Градової О.Г.,
суддів Латиніна О.А.,
Маслової З.Д.,
за участю представників сторін:
позивача, не з'явився, Лівадійська селищна рада;
відповідача, ОСОБА_1, довіреність № б/н від 16.08.11, Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс";
третьої особи, не з'явився, Республіканський комітет по земельних ресурсах Автономної Республіки Крим;
третьої особи, не з'явився, Кримська регіональна філія Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру";
третьої особи, не з'явився, Ялтинська міська рада;
третьої особи, не з'явився, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Автономної Республіки Крим;
третьої особи, не з'явився, Управління Держкомзему у м. Ялта Автономної Республіки Крим;
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Мокрушин В.І.) від 06 жовтня 2011 року у справі № 5002-19/3404-2011
за позовом Лівадійської селищної ради (вул. Батуріна, 8, Лівадія, м. Ялта, 98655)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" (пров. Музейний, 10, Київ 1, 01001) (вул. Княжий Затон, 12, кв. 199, Київ, 02095)
3-ті особи: Республіканський комітет по земельних ресурсах Автономної Республіки Крим (вул. Кечкеметська, 114, Сімферополь, 95038)
Кримська регіональна філія Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (вул. Київська, 77/4, Сімферополь, 95000)
Ялтинська міська рада (пл. Радянська, 1, Ялта, 98600)
Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Автономної Республіки Крим (вул. Залеська, 12, Сімферополь, 95001)
Управління Держкомзему у м. Ялта Автономної Республіки Крим (вул. Руданського, 7, Ялта, 98600)
про розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації,
Рішенням місцевого господарського суду у позові про розірвання договору оренди земельної ділянки через істотне порушення орендарем договірних зобов'язань та скасуванні державної реєстрації права оренди відмовлено через недійсність договору; місцевий господарський суд вийшов за межі позовних вимог та визнав цей договір недійсним тому, що він з боку орендодавця укладений з перевищенням повноважень (а.с. 146-153 т. 3).
Рішення суду мотивовано тим, що селищна рада не мала права передавати земельну ділянку в оренду тому, що не здійснений розподіл землі державної та комунальної власності, межі населеного пункту (смт. Ореанда) були встановлені після укладення спірного договору.
Відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати в частині визнання договору недійсним через те, що воно прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права (а.с. 5-12 т. 4).
Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.
В судовому засіданні відповідач підтримав доводи апеляційної скарги. Кримська регіональна філія Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" просила розглянути справу у відсутність її представника в судовому засіданні (а.с. 50-51 т. 4).
До початку судового засідання від позивача та інших третіх осіб клопотань про відкладення розгляду справи до апеляційного господарського суду не надійшло. Про час та місце засідання вони сповіщені завчасно та належним чином, на їх юридичні адреси 10 листопада 2011 року направлені копії ухвали від 07 листопада 2011 року (а.с. 1-3 т. 4). Ця кореспонденція поштою не повернута.
Судова колегія, приймаючи до уваги вказані обставини, а також те, що явка сторін та третіх осіб не визнана судом обов'язковою, у справі достатньо доказів для розгляду справи по суті, ухвалила: розглянути справу без участі в судовому засіданні позивача та третіх осіб.
На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд витребував додаткові докази (а.с. 26, 30-48, 53-60, 63 т. 4) та встановив наступне.
21 грудня 2004 року між орендодавцем - Лівадійською селищною радою (а.с. 59-60 т. 4), та орендарем - товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" (а.с. 71 т. 1, а.с. 117-129 т. 3), у нотаріальній формі строком на 50 років був укладений договір оренди земельної ділянки площею 1,2930 га з земель Лівадійської селищної ради в межах населеного пункту смт. Ореанда, за угіддями: землі рекреаційного призначення. Земельні ділянки надані в оренду для будівництва та експлуатації селітебно - рекреаційного комплексу (а.с. 10-17, 21-25 т. 1).
21 грудня 2004 року за №382584 здійснена державна реєстрація цього правочину у Державному реєстрі правочинів, що підтверджує витяг з цього Реєстру (а.с. 18 т. 1).
29 жовтня 2004 року межі земельних ділянок встановлено в натурі (а.с. 20 т. 1).
21 грудня 2004 року орендодавець передав орендарю предмет оренди (земельну ділянку). Про що сторони склали акт прийому-передачі (а.с. 25 т. 1).
Заборгованості з орендної плати станом на 01 вересня 2011 року не має, що підтверджено довідкою виконавчого комітету позивача (а.с. 97 т. 3, а.с. 32 т. 4).
Вказаний договір був укладений на підставі рішення Лівадійської селищної ради №168 від 14 жовтня 2004 року, яким затверджена технічна документація з переоформлення права постійного користування земельною ділянкою на право оренди (а.с. 19-20 т. 1).
До цього, відповідач мав право постійного користування цією земельною ділянкою на підставі державного акту серії ІІ-КМ №002139, який був виданий 21 січня 2001 року на підставі рішення Лівадійської селищної ради №3 від 15 листопада 2000 року.
28 січня 2008 року відповідач отримав позитивний комплексний висновок державної експертизи з проекту (а.с. 92-95 т. 1) та рішенням Виконкому Лівадійської селищної ради №34 відповідачу дозволено будівництво пансіонату для сімей з дітьми по його земельній ділянці (а.с. 90 т. 1), 06 березня 2008 року відповідач отримав дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва пансіонату (а.с. 91 т. 1).
Відповідач надав письмові докази (договори на виконання проектно-пошукових робіт, геодезичних та підрядних робіт, довідки про вартість підрядних робіт, акти виконаних робіт) щодо здійснення у липні - грудні 2008 року на його замовлення підрядних робіт (а.с. 96-157 т. 1, а.с. 1-152 т. 2, а.с. 1-20 т. 3).
Також надані інвестиційні договори від 15 листопада 2007 року, 07 лютого і 09 червня, 24 липня, 11 серпня 2008 року (а.с. 21-84 т. 3).
З письмових доказів та пояснень представника відповідача слідує, що з січня 2010 року відносно орендаря земельної ділянки товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" господарським судом міста Києва відкрито справу про банкрутство, триває процедура санації боржника (а.с. 66-70, 86-89 т. 1).
На орендованій земельній ділянці станом на 03 червня 2011 року будівельні роботи не здійснюються, є одноповерхова будівля, яка не закінчена будівництвом, що підтверджується актом комісії у складі депутатів Лівадійської селищної ради та землевпоряджувальна (а.с. 60 т. 1). Такі обставини (не здійснення на даний час будівельних робіт на орендованій земельній ділянці) відповідач не оспорює, але пояснює, що здійснює заходи щодо знаходження інвесторів для погашення боргів товариства та продовження будівництва.
Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Недотримання цієї вимоги в момент вчинення правочину є підставою недійсності такого правочину, що передбачено частиною 1 статті 215 вказаного Кодексу.
Згідно з статями 13 та 14 Конституції України, статями 324 і 374 Цивільного кодексу України, статтею 1 Земельного кодексу України (Закон України №2768-III від 25 жовтня 2001 року, з змінами на 21 грудня 2004 року - дата підписання договору оренди земельної ділянки) земля основним національним багатством та є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Стаття 143 Конституції України встановлює, що територіальні громади селища безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції. Стаття 374 Цивільного кодексу України та стаття 80 Земельного кодексу України до суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) відносить і територіальні громади.
Відповідно до частини 4 статті 324 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Стаття 792 Цивільного кодексу України, частина 7 статті 93 Земельного кодексу України передбачають право орендодавця - власника земельної ділянки чи уповноваженої орендодавцем особи, передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Стаття 4 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 02 жовтня 2003 року N1211-IV, з змінами на 21 грудня 2004 року - дата підписання договору) встановлювала, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (частина 2), орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом (частина 4).
Відповідно до пунктів "а" та "в" частини 1 статті 12 Земельного кодексу України до повноважень селищних рад у галузі земельних відносин належить: а) розпорядження землями територіальних громад; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Стаття 83 цього Кодексу встановлює, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам селищ, є комунальною власністю (частина 1), у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності (частина 2).
Згідно з пунктом 12 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (Закон України №2768-III від 25 жовтня 2001 року станом на 21 грудня 2004 року) до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Як слідує з рішення Лівадійської селищної ради про передачу земельної ділянки в оренду, документів проекту землеустрою, надана в оренду відповідачу земельна ділянка знаходилася в межах населеного пункту - смт. Ореанда (а.с. 33,-34, 47, 55 т. 4), яке відповідно до Указу Президії Верховної Ради Української РСР "Про внесення змін в адміністративне районування Української РСР" від 04 січня 1965 року підпорядковується Лівадійській селищній раді, чого не заперечує позивач (а.с. 63 т. 4).
Таким чином, станом на час підписання та державної реєстрації як правочину, так і права оренди, Лівадійська селищна рада була повноважним орендодавцем землі комунальної та державної власності в межах смт. Ореанда, таким правом вона користувалася (та користується до наступного часу) на підставі Перехідних положень Земельного кодексу України тому, що не здійснено розмежування земель державної і комунальної власності та орендована земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту. А тому правочин в частині правомочності орендодавця не суперечить Конституції, Земельному та Цивільному кодексам України, Закону України "Про оренду землі". У місцевого господарського суду не було підстав для виходу за межі позовних вимог та визнання правочину недійсним, рішення місцевого господарського суду в частині визнання правочину недійсним прийнято з порушенням вказаних вище норм матеріального права і тому підлягає скасуванню.
Рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим №1347-4/05 від 22 червня 2005 року, яким встановлені межі земельних ділянок Лівадійської селищної ради, в тому числі смт. Ореанда (а.с. 102 т. 3), не спростовує того факту, що на час укладення правочину земельна ділянка знаходилася в межах населеного пункту та Лівадійська селищна рада мала права виступати орендодавцем такої земельної ділянки тому, що розробка проектів землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно-територіальних утворень здійснюється для вже існуючих адміністративних утворень, метою розробки таких проектів є створення повноцінного життєвого середовища та створення сприятливих умов їх територіального розвитку, забезпечення ефективного використання потенціалу територій із збереженням їх природних ландшафтів та історико-культурної цінності, що встановлено статтею 46 Закону України "Про землеустрій" №858-IV від 22 травня 2003 року (з змінами). Такі проекти та рішення про їх затвердження не змінює діючих актів законодавства про адміністративне районування України. Відповідно до статей 133, 137-138 Конституції України до ведення Автономної Республіки Крим не відноситься повноваження зміни територіального устрою України.
Слід зазначити, що проект встановлення меж населених пунктів на території Лівадійської селищної ради вже затверджувався. Так, рішенням 25 сесії 21 скликання Ялтинської міської ради народних депутатів був затверджений відповідний проект, за яким до смт. Ореанда віднесено 141 га (а.с. 64 т. 4).
Крім того, місцевим господарським судом безпідставно не прийнято до уваги той факт, що до укладення цього договору оренди вказана земельна ділянка знаходилася у відповідача у постійному користуванні, відповідач, як законопокірний суб'єкт, виконав приписи пункту 6 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України - здійснив заходи щодо переоформлення права постійного користування на право оренди.
Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає підстави припинення права користування земельною ділянкою, в тому числі, до таких підстав відносяться: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (пункт "ґ"); систематична несплата земельного орендної плати (пункт "д").
Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" (з змінами на даний час) також передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стаття 24 Закону України "Про оренду землі" та пункт 3.1 розділу 3 укладеного сторонами договору встановлюють, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати. Строку закінчення будівництва цей договір оренди земельної ділянки не передбачає (а.с. 14 т. 1).
Розділ 4 укладеного сторонами договору оренди землі передбачає порядок та підстави для припинення та розірвання договору, до яких не здійснення будівництва в певний строк не віднесено (а.с. 15 т. 1).
З позовної заяви слідує, що орендодавець просить розірвати договір оренди через використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням. Нецільовим використанням позивач вважає не здійснення орендарем будівництва.
Апеляційний господарський суд вважає, що не здійснення орендарем будівництва не є нецільовим використанням орендарем земельної ділянки з наступного.
Відповідно до частини 1 статті 20 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, в тому числі, землі рекреаційного призначення (пункт "ґ").
З договору оренди та земельно-кадастрової інформації (частина проекту землеустрою) слідує, що надана відповідачу в оренду земельна ділянка відносилася та відноситься до земель рекреаційного призначення.
Згідно з статтею 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земель провадиться органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про надання цих земель у користування, (частина 2), користувач має право самостійно визначати вид використання земельної ділянки, але в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою (частина 5).
Відповідно до пункту 1.4 наказу Державного комітету України із земельних ресурсів №548 від 23 липня 2010 року, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за N1011/18306, була затверджена Класифікація видів цільового призначення земель, відповідно до якої визначений поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів. Так, до земель рекреаційного призначення віднесені земельні ділянки будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.
З укладеного договору та проектної документації землеустрою вбачається, що земельна ділянка категорії "землі рекреаційного призначення" надана в оренду для будівництва об'єкту рекреаційного призначення - селітебно - рекреаційного комплексу, тобто з дотриманням вказаних вище норм законодавства щодо категорії землі.
Позивачем не доведено та судом не встановлено того, що відповідач здійснює будівництво іншого (не рекреаційного) об'єкту, ніж те передбачено вимогами законодавства щодо категорії орендованої земельної ділянки, чи з порушенням містобудівної документації та документації із землеустрою. Тобто відповідач не порушив вимоги законодавства ані до категорії землі, ані до виду використання земельної ділянки в межах певної категорії.
Позивач не надав належних доказів перевірки в межах Закону України "Про державний контроль за використанням і охороною земель" №963-IV від 19 червня 2003 року та Закону України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ і організацій за правопорушення у сфері містобудування" №208/94-ВР від 14 жовтня 1994 року відповідача та залучення його до відповідальності (в тому числі адміністративної) за нецільове використання орендованої земельної ділянки чи порушення у сфері містобудування.
Не здійснення відповідачем будівництва не є підставою для розірвання договору оренди землі тому, що це не передбачено вказаними вище нормами законів України та укладеним сторонами договором.
Крім того, позивач - орендодавець, не довів того, що не здійснення відповідачем - орендарем, будівництва селітебно - рекреаційного комплексу у певний строк істотного порушує права позивача, а саме те, що внаслідок бездіяльності відповідача завдана шкода позивачу та він значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.
Навпаки, з договору оренди земельної ділянки слідує, що орендодавець для будівництва та експлуатації селітебно - рекреаційного комплексу надав позивачу земельну ділянку на 50 років. Як вказано вище, строку закінчення будівництва цей договір не передбачає.
З наданих позивачем доказів слідує, що він здійснює заходи, спрямовані на будівництво селітебно - рекреаційного комплексу, а саме, в 2008 році він мав проект будівництва з позитивним висновком державної експертизи, дозволи на будівництво та виконання будівельних робіт, укладав договори з інвесторами, але з 2010 року перебуває у стані банкрутства.
Відповідно до листа Вищого господарського суду України "Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ по спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами" від 01 січня 2010 року судами мають досліджуватись якісні характеристики об'єкта будівництва, об'єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, підлягає розгляду судом; дослідження даних обставин має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність вини господарюючого суб'єкта у порушенні покладеного на нього обов'язку щодо своєчасного будівництва та здачі в експлуатацію в установлений строк об'єкта нерухомості.
З наданих пояснень та письмових доказів слідує, що на орендованій земельній ділянці заплановане будівництво об'єкту, який потребує тривалого строку та капітальних вкладень.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України позивач не довів факту дотримання встановленої процедури розірвання договору (надіслання пропозиції про розірвання договору, не отримання в 20-тиденний строк повідомлення на цю пропозицію), а тому не довів факту порушення відповідачем його права на розірвання договору.
З договору оренди земельної ділянки слідує, що такий договір був укладений на підставі прийнятого на черговій сесії селищної ради рішення про укладення договору. Рішення селищної ради про розірвання договору оренди через істотне порушення орендарем умов договору позивач не надав.
На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга обґрунтована та підлягає задоволенню. Місцевим господарським судом рішення прийнято з порушенням вказаних вище норм матеріального права, викладені в ньому висновки про істотне порушення відповідачем умов договору не відповідають обставинам справи, що є підставами для скасування судового рішення, у позові слідує відмовити з наведених вище підстав.
Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 2), 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" задовольнити.
Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 06 жовтня 2011 року у справі № 5002-19/3404-2011 скасувати.
У позові відмовити.
Головуючий суддя О.Г. Градова
Судді О.А.Латинін
З.Д. Маслова
Розсилка:
1. Лівадійська селищна рада (вул. Батуріна, 8, Лівадія, м. Ялта, 98655)
2. товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" (пров. Музейний, 10, Київ 1, 01001)
3. товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестсервіс" (вул. Княжий Затон, 12, кв. 199, Київ, 02095)
4. Республіканський комітет по земельних ресурсах Автономної Республіки Крим (вул. Кечкеметська, 114, Сімферополь, 95038)
5. Кримська регіональна філія Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (вул. Київська, 77/4, Сімферополь, 95000)
6. Ялтинська міська рада (пл. Радянська, 1, Ялта, 98600)
7. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Автономної Республіки Крим (вул. Залеська, 12, Сімферополь, 95001)
8. Управління Держкомзему у м. Ялта Автономної Республіки Крим (вул. Руданського, 7, Ялта, 98600)