83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
28.11.11 р. Справа № 44/35пн
Суддя господарського суду Донецької області Гончаров С.А.
при секретарі судового засідання Прилуцьких М.І.
розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед”, м. Слов'янськ
до відповідача-1: Управління комунальної власності Слов'янської міської ради, м. Слов'янськ
до відповідача-2: Слов'янської міської ради, м. Слов'янськ
про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "ЛтС Лімітед" права спільної часткової власності у розмірі 61/100 в нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м.Слов'янськ, вул.Леніна, 48.
При участі представників:
від позивача: ОСОБА_2- довіреність від 01.09.2011; ОСОБА_3. - довіреність від 21.03.2011року
від відповідача 1: ОСОБА_1. - довіреність від 30.03.2011року
від відповідача 2: ОСОБА_4. - довіреність від 14.10.2011року
Товариство з обмеженою відповідальністю "ЛтС Лімітед" звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до відповідача-1: Управління комунальної власності Слов'янської міської ради, до відповідача-2: Слов'янської міської ради про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "ЛтС Лімітед" права спільної часткової власності у розмірі 81/100 в нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
Позивачем в порядку ст. 22 Господарського процесуального кодексу України подано до суду заяву про зменшення позовних вимог, відповідно до якої остаточними позовними вимогами є визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "ЛтС Лімітед" права спільної часткової власності у розмірі 61/100 в нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що він є орендатором спірного нерухомого майна, з 2004 року безперервно користується ним, та за згоди орендодавця, Слов'янської міської ради, позивачем було здійсненого реконструкцію нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, внаслідок чого було створено нову річ - приміщення салону магазину. На підставі викладеного, з урахуванням положень ст. 23 Закону України „Про оренду державного комунального майна”, позивач вважає, що він є власником спірного майна в частині вартості здійснених поліпшень.
Відповідачами пояснено суду, що вартість нежитлового приміщення (колишньої молочної кухні), розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, без урахування виконаних поліпшень, дорівнює 130059,08 грн.
Ухвалою господарського суду Донецької області від 14.04.2011 року, суд призначив комплексну судову товарознавчу та будівельно-технічну експертизу. У зв'язку з наведеним, керуючись п.1 ч. 2 ст.79 Господарського процесуального кодексу України, ухвалою суду від 14.04.2011 року провадження у справі № 44/35пн зупинено.
Ухвалою суду від 08.11.2011 року провадження у справі поновлено.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, суд ВСТАНОВИВ:
28.01.2004 року між Комунальним підприємством „ЖЕО” (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” (орендарем) було укладено договір № 531/2004 оренди нерухомого майна, відповідно до якого позивачем прийнято в строкове платне користування - частину нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
Відповідно до наведеного договору оренди нежитлового приміщення, вартість спірного майна станом на 31.12.2003 року склала 52170,00 грн.
У зв'язку з передачею орендованого приміщення на баланс ПП „Навігатор”, 06.02.2004 року між Приватним підприємством „Навігатор” (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” (орендарем) було внесено зміни та доповнення до договору оренди № 531/2004 від 28.01.2004 року щодо найменування орендодавця, та укладено договір № 2 оренди нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади щодо частини нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
В подальшому, у зв'язку з передачею функцій орендодавця від ПП „Навігатор” до Комунального підприємства Слов'янської міської ради „Комсервіс”, 22.02.2006 року між Комунальним підприємством Слов'янської міської ради „Комсервіс” (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” (орендарем) було укладено договір оренди № 267 нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська, відповідно до умов якого позивачем прийнято в оренду нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, для розміщення магазину - салону промислових товарів.
Пунктом 2.1. наведеного договору визначено, що об'єкт оренди віднесено до комунальної власності територіальної громади м. Слов'янська та знаходиться на балансі ПП „Навігатор”.
Строк дії наведеного договору, з урахуванням укладених між Комунальним підприємством Слов'янської міської ради „Комсервіс” (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” (орендарем) 30.03.2006 року змін та доповнень до договору оренди № 267 від 22.02.2006 року, визначено до 21.01.2016 року.
Відповідно до п. 10.6 договору № 2 оренди нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення) комунальної власності територіальної громади від 06.02.2004 року встановлюється пролонгація договору оренди. Враховуючи, що до теперішнього моменту дія зазначеного договору не припинена, він є діючим і на теперішній момент.
З огляду на викладене, суд робить висновок про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” є належним користувачем приміщення, розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
Рішенням Слов'янської міської ради від 23.06.2006 року № 32-IV-5 на базі відділу комунальної власності Слов'янської міської ради була створена юридична особа - Управління комунальної власності Слов'янської міської ради. Відповідно до п. 3.2.2. Положення про Управління комунальної власності Слов'янської міської ради, саме цій особі делегуються функції Слов'янської міської ради щодо передачі нерухомого комунального майна у постійне або тимчасове користування, з правом укладення відповідних правочинів.
Листом № 166 від 05.10.2004 року позивач звернувся до виконкому Слов'янської міської ради з проханням дозволити реконструкцію нежитлового приміщення за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48 з приміщення молочної кухні на приміщення салону магазину.
Рішеннями № 639/2 від 20.10.2004 року та № 47/2 від 19.01.2005 року Слов'янська міська рада (в особі виконавчого комітету Слов'янської міської ради) дозволила ТОВ «ЛтС Лімітед» реконструкцію нежитлового приміщення молочної кухні за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48 в приміщення салону магазину. Аналогічний дозвіл надавало і ПП «Навігатор»(лист № 250 від 07.10.2004 року.)
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем, під час користування орендованим приміщенням - молочною кухнею за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, з урахуванням наданої згоди орендодавця, було проведено його реконструкцію.
12.07.2007 року актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об'єкту був прийнятий в експлуатацію вже магазин салон промислових товарів.
Зазначений акт був затверджений рішенням Виконавчого комітету Слов'янської міської ради № 409/1 від 18.07.2007 року „Про затвердження акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію магазину-салону промислових товарів після реконструкції вбудованого нежитлового приміщення в житловому будинку по вул. Леніна, 48 в м. Слов'янська”
Таким чином, в результаті реконструкції приміщення молочної кухні, орендодавцем якого є позивач, була створена нова річ - приміщення салону магазину.
Наведені вище обставини свідчать про те, що позивачем була зроблена переробка речі - нежитлового приміщення за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, користувачем якої є позивач, та в результаті переробки була створена нова річ, з новими технічними характеристиками, функціональним призначенням та параметрами - нежитлове приміщення салону магазину.
За приписами ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Як зазначалось, Рішеннями № 639/2 від 20.10.2004 року та № 47/2 від 19.01.2005 року Слов'янська міська рада (в особі виконавчого комітету Слов'янської міської ради) дозволила ТОВ «ЛтС Лімітед» реконструкцію нежитлового приміщення молочної кухні за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48 в приміщення салону магазину. Аналогічний дозвіл надавало і ПП «Навігатор»(лист № 250 від 07.10.2004 року.)
Тобто, позивачем було здійснено поліпшення спірного майна за погодженням орендодавця.
Таким чином, з огляду на викладені обставини, та з урахуванням положень ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 778 Цивільного кодексу України, Товариство з обмеженою відповідальністю "ЛтС Лімітед" є співвласником створеного об'єкту нерухомого майна - приміщення салону магазину, розташованого за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
Відповідно до ст. 357 Цивільного кодексу України якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного з співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
З метою визначення вартості нежитлового приміщення за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, реконструкцію якого проведено позивачем та з метою визначення вартості здійснених позивачем поліпшень, ухвалою суду від 14.04.2011 року у справі призначено комплексну товарознавчу та будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експерту Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_5.
Перед експертом було поставлено такі питання:
- Якою була станом на 19.01.05 року вартість нежитлового приміщення молочної кухні площею 231,80 кв.м. на першому поверсі будинку 48 по вулиці Леніна в місті Слов'янську, виходячи з її експертної вартості станом на 31.12.03 року у розмірі 52170 грн. з урахуванням відповідної індексації згідно вимог чинного законодавства України?
- Якою є вартість здійснених товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” невід'ємних поліпшень приміщення магазину-салону промислових товарів на першому поверсі будинку 48 по вулиці Леніна в місті Слов'янську (колишнє приміщення молочної кухні), які проведені у перебігу реконструкції та ремонту зазначеного приміщення, починаючи з 19.01.05 року та до теперішнього часу?
До суду від експерта ОСОБА_5 надійшов Висновок будівельно-технічної експертизи № 1889/23 від 19.09.2011 року, який доданий до матеріалів справи. Як вбачається з наведеного висновку, дослідження проведено та висновок складено експертом ОСОБА_5 який має вищу технічну освіту, стаж роботи за спеціальністю з 1985 року, стаж експертної роботи з 2004 року, кваліфікацію судового експерта з правом проведення судових інженерно-технічних експертиз за спеціалізаціями 10.6 “Дослідження об'єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій і відповідних документів”, 10.7 “Поділ земель та визначення порядку користування земельними ділянками”, 10.10. “Визначення оціночної вартості об'єктів будівництва та споруд”, 10.14 „Оцінка земельних ділянок” - свідоцтво № 279; 16.1 „Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів” - свідоцтво № 968.
Експерт був попереджений про кримінальну відповідальність, передбачену ст. 384 Кримінального кодексу України. За таких умов, у суду не має підстав для сумнівів в упередженості або недостатній кваліфікації особи, що дала експертний висновок.
Дослідження судом експертного висновку, дозволяє зробити висновок, що проведене експертом дослідження відповідає поставленим питанням, висновок складений у відповідності з вимогами Закону України „Про судову експертизу”, містить докладний опис проведених досліджень, зроблені в результаті таких досліджень висновки, які мають відповідне обґрунтування.
За таких умов, висновок експерта прийнято судом в якості належного доказу по справі.
Як вбачається з висновку будівельно-технічної експертизи № 1889/23 від 19.09.2011 року, експертом, під час проведення дослідження об'єкту - приміщення магазина-салону загальною площею 231,8 м.кв., що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, було встановлено наступне.
Згідно звіту про незалежну оцінку нежилих приміщень, розташованих на першому поверсі житлового будинку по вул. Леніна, д. 48 у м. Слов'янськ, виконаного КП БТІ м. Слов'янська, ринкова вартість нежилих вбудованих приміщень, розташованих на першому поверсі житлового будинку по вул. Леніна, 48 у м. Слов'янску Донецької області станом на 31.12.2003 р., складає 52170 грн. без урахування ПДВ.
Як ринкову вартість прийнята вартість, отримана дохідним підходом. Так, згідно даним Держкомстату України індекс інфляції за 2004 р. склав 1,123, індекс інфляції за січень 2005 р. склав 1,017. Індекс зміни ринкової вартості СМР, згідно листа «Держкомітету Будівництва, архітектури і житлової політики України» «Ціноутворення в будівництві», станом на 01.10.2003 р. дорівнює 5,52. Індекс зміни ринкової вартості СМР за станом на 31.12.2003 р. дорівнює: 5,52x1,013x1,019x1,015=5,78. Індекс зміни ринкової вартості СМР, згідно листа «Міністерства регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України», за станом на 01.01.2005 р. дорівнює 7,04. Індекс зміни ринкової вартості СМР за період з 31.12.2003 р. по 01.01.2005 р. збільшився в 7,04/5,78=1,218 разів. Індекс інфляції за період з 31.12.2003 р. по 01.01.2005 р. склав 1,123x1,017=1,142. Індекс зміни ринкової вартості СМР застосовується при визначенні вартості заміщення видатковим підходом. При нарахуванні орендної плати застосовується індекс інфляції за період з дати оцінки по дату нарахування орендної плати.
З огляду на той факт, що оцінка на дату 31.12.2003 р. була виконана для розрахунку орендної плати і те, що як ринкову вартість прийнята вартість, визначена дохідним підходом, для розрахунку вартості нежилого приміщення молочної кухні площею 231,80 кв.м. на першому поверсі будинку 48 по вул. Леніна в м. Слов'янську, виходячи з її експертної вартості за станом на 31.12.2003 р. у розмірі 52170грн. з урахуванням відповідної індексації застосовується індекс інфляції за період з 31.12.2003 р. по 01.01.2005р. у розмірі 1,142.
На підставі викладеного експертом було зроблено висновок про те, що станом на 19.01.2005 р. вартість нежилого приміщення молочної кухні площею 231,80 на першому поверсі будинку 48 по вул. Леніна в м. Слов'янську, виходячи з її експертної вартості за станом на 31.12.2003 р. у розмірі 52170 грн. з урахуванням відповідної індексації дорівнює: 52170x1,142=59578,14 грн., без урахування ПДВ.
При дослідженні об'єкту щодо питання вартості здійснених позивачем невід'ємних поліпшень приміщення магазину-салону промислових товарів на першому поверсі будинку 48 по вулиці Леніна в місті Слов'янську, експертом було встановлено наступне.
Згідно п. 2.2 „Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що включає невід'ємні поліпшення, виконані за період оренди, під час приватизації», затвердженого наказом ФГІ України №377 від 27.02.2004 р. підтверджуючі документи про здійснений орендарем поліпшеннях, що подаються їм до відповідного органа приватизації, включають: договір оренди, ув'язнений з дотриманням вимог законодавства; письмова згода орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його засоби; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядчиком акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок засобів орендаря. Аудиторський висновок повинний містити розшифровку періодів освоєння, напрямків і джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок засобів орендаря, з посиланням на підтверджуючі документи; довідку, видану орендарем і завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку зі здійсненням поліпшень, що віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, що перевищує встановлену законодавством з питань оподатковування частина витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми відзначених витрат враховується не відшкодована орендодавцеві вартість придатних для наступного використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Відповідно до аудиторського висновку від 22.07 2011 р., виконаним приватним підприємством „Аудиторська фірма „Аудикон Д”, вартість виконаних товариством з обмеженою відповідальністю „Лтс Лимитед” невід'ємних поліпшень приміщення магазина-салону промислових товарів на першому поверсі будинку 48 по вул. Леніна в м. Слов'янську (колишнє приміщення молочної кухні), що проведені протягом реконструкції і ремонту зазначеного приміщення, починаючи з 19.01.2005 р. і по сьогоднішній час дорівнює 200423,85 грн. без урахування ПДВ.
При проведенні натурного обстеження встановлено, що обсяги невід'ємних поліпшень у цілому відповідають обсягам, зазначеним в аудиторському висновку від 22.07.2011 р. Частина виконаних невід'ємних поліпшень є схованими роботами (конструкціями), що неможливо перевірити без руйнування конструкцій виконаних поверх даних схованих робіт (конструкцій).
На підставі викладеного експертом було зроблено висновок про те, що вартість виконаних товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” невід'ємних поліпшень приміщення магазина-салону промислових товарів на першому поверсі будинку 48 по вул. Леніна в м. Слов'янську (колишнє приміщення молочної кухні), що проведені протягом реконструкції і ремонту зазначеного приміщення, починаючи з 19.01.2005 р. і по сьогоднішній час дорівнює 200423,85 грн. без урахування ПДВ (Двісті тисяч чотириста двадцять три гривні 85 копійок).
Таким чином, як вбачається з матеріалів справи, зокрема, висновку будівельно-технічної експертизи № 1889/23 від 19.09.2011 року, та підтверджено сторонами, вартість здійснених товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” невід'ємних поліпшень орендованого майна - приміщення магазина-салону промислових товарів на першому поверсі будинку 48 по вул. Леніна в м. Слов'янську (колишнє приміщення молочної кухні), склала 200423,85 грн. без ПДВ.
Щодо вартості нежитлового приміщення за адресою м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48 без урахування здійснених позивачем поліпшень, суд зазначає наступне.
Як зазначалось, висновком будівельно-технічної експертизи № 1889/23 від 19.09.2011 року, визначено вартість нежилого приміщення молочної кухні площею 231,80 на першому поверсі будинку 48 по вул. Леніна в м. Слов'янську в розмірі 59578,14 грн. без ПДВ. При цьому, така вартість була визначена станом на 19.01.2005 року.
Відповідачем-1 пояснено суду, що такі висновки було зроблено експертом з урахуванням відповідної індексації до 19.01.2005 року, проте, вартість нежитлового приміщення (колишньої молочної кухні), розташованого за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48, без урахування виконаних поліпшень, з урахуванням відповідної індексації за період з 01.02.2005 року по 01.10.2011 року дорівнює 130059,08 грн. без ПДВ.
Позивач погодився з такими пояснення відповідача та підтвердив, що станом на теперішній час вартість спірного майна без урахування здійснених поліпшень складає 130059,08 грн.
На підставі викладеного позивачем було зменшено позовні вимоги та позивач просить суд визнати за ним право спільної часткової власності у розмірі 61/100 в нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
На підставі викладеного, з урахуванням пояснень сторін, та здійснених розрахунків, суд робить висновок про те, що станом на час розгляду справи вартість спірного майна без урахування здійснених поліпшень складає 130059,08 грн.
З урахуванням встановлених обставин справи, враховуючи, що вартість спірного майна без урахування здійснених поліпшень складає 130059,08 грн., а вартість здійснених позивачем невід'ємних поліпшень цього майна складає 200423,85 грн., суд робить висновок про те, що розмір невід'ємних поліпшень у співвідношенні до вартості орендованого нерухомого майна станом на час розгляду справи становить 61/100 часток.
З огляду на таке, суд робить висновок про те, що позивачу належить на праві спільної часткової власності 61/100 нерухомого майна - нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
Згідно до п.2 ст.3 Цивільного Кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом.
Як визначено положеннями ст. 328 Цивільного кодексу України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 321 Цивільного кодексу України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
З урахуванням викладеного, позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 321, 328, 332, 357, 392, 778, Цивільного кодексу України, ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст. 1, 2, 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України суд, -
Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” до Управління комунальної власності Слов'янської міської ради, Слов'янської міської ради про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю „ЛтС Лімітед” права спільної часткової власності у розмірі 61/100 в нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48 - задовольнити.
Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю промислово-комерційним підприємством „ЛтС Лімітед” (84122, м. Слов'янськ, вул. Свободи, 5, ЄДРПОУ 13479808) право спільної часткової власності у розмірі 61/100 в нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м. Слов'янськ, вул. Леніна, 48.
Суддя Гончаров С.А.
< Список > < Довідник >
< Список > < Довідник >
В судовому засіданні 28.11.2011 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Рішення підписане 01.12.2011р.