"10" листопада 2011 р.Справа № 27/17-2531-2011
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді В.Б. Туренко
суддів Л.І. Бандури (на підставі розпорядження заступника голови суду № 671 від 08.11.2011 р.), Л.В. Поліщук
при секретарі судового засідання: О.О. Довбиш
за участю представників сторін:
від відповідача -ОСОБА_2
представники позивача та третьої особи у судове засідання не з'явились, про день, час та місце апеляційного розгляду повідомлені належним чином
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи -підприємця ОСОБА_4
на рішення господарського суду Одеської області від 22.08.2011 р.
у справі №27/17-2531-2011
за позовом Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області
до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_4
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Відділу держкомзему у Кілійському району Одеської області
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
В червні 2011 року Приморська сільська рада Кілійського району Одеської області звернулась до господарського суду з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006 року, виклавши його окремі пункти в наступній редакції:
1. Пункт 2.3 розділу „Об'єкт оренди”: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 2 570 717, 48 грн. (два мільйони п'ятсот сімдесят тисяч сімсот сімнадцять гривень 48 копійок)”;
2. Пункт 4.1 розділу „Орендна плата”: „Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3-х (трьох) відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 77 121,52 грн. в рік, з розрахунку 7,56 грн. за кв.м.”;
3. Пункт 4.2 розділу „Орендна плата”: „Обчислення розміру орендної плати за землю здійснювати з урахуванням коефіцієнту індексації”;
4. Пункт 4.3 розділу „Орендна плата”: „Орендна плата вноситься в такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної плати не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця”.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що п. 4.5 договору оренди землі передбачена можливість перегляду розміру орендної плати, рішенням Приморської сільської ради № 462-У-ХУ від 11.06.2009 року затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель Приморської сільської ради.
29.10.2010 р. рішенням Приморської сільської ради № 683-У-П встановлено розмір орендної плати фізичним та юридичним особам для здійснення підприємницької діяльності в розмірі 3-х відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Законом України ”Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” №309-VІ від 03.06.2008 року внесені зміни до частин 4, 5 ст. 21 Закону України „Про оренду землі”, згідно з яким річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення -розміру земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”; для інших категорій земель -трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом. (а.с. 2-6).
Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.07.2011 р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Відділ Держкомзему у Кілійському районі Одеської області. (а.с. 39-40).
У відзиві на позов відповідач зазначив, що позовні вимоги є безпідставними і такими, що суперечать діючому законодавству. (а.с. 26-29).
Рішенням господарського суду Одеської області від 22.08.2011 р. (суддя Невінгловська Ю.М.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 29.08.2011р., позов задоволено з підстав доведеності заявлених вимог. (а.с.47-53).
Не погодившись з даним рішенням, відповідач 15.09.2011 р. звернувся з апеляційною скаргою, яка ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 22.09.2011 р. була повернута без розгляду на підставі п. 2, 3 ч.1 ст. 97 ГПК України. Усунувши недоліки, ФОП ОСОБА_4 03.10.2011 р. повторно звернулась з апеляційною скаргою, в якій просила його скасувати, у позові відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Одночасно скаржником заявлено клопотання про відновлення пропущеного процесуального строку подання апеляційної скарги, яке задоволено судовою колегією згідно ст. ст. 53, 93 ГПК України, про що зазначено в ухвалі суду апеляційної інстанції від 10.10.2011 р.
Заперечення на апеляційну скаргу позивач та третя особа не надали.
Заслухавши представника відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи із наступного.
24.03.2006 р. між Приморською сільською радою (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований в Кілійському районному відділі Центру державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 24.03.2006 р. за № 040652200044, відповідно до договору Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель рекреаційного призначення, яка знаходиться на території Приморської сільської ради в межах населеного пункту, загальною площею 1,0196 га, для експлуатації та обслуговування бази відпочинку „Катран”.
Пунктом 2.3 зазначеного договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проводилась.
Відповідно до п.3.1 договору, договір укладений строком на 49 років.
Пунктами 4.1, 4.2 договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5 607 грн. 80 коп. за рік, із розрахунку 0,55 грн. за 1 кв.м. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Згідно п.4.5 договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 12.1 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується у судовому порядку.(а.с. 10-13).
24.03.2006 р. актом приймання-передачі Приморська сільська рада передала ФОП ОСОБА_4 земельну ділянку загальною площею 1,0196 га в оренду строком на 49 років, (а.с. 14).
Звертаючись з позовом про внесення змін до договору оренди, позивач послався на рішення Приморської сільської ради № 310-У-II від 20.06.2008 р. „Про проведення нормативної грошової оцінки с. Приморське, Приморської сільської ради”, № 462-У-ХУ від 11.06.2009 р. „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту Приморської сільської ради”, № 683-У-П від 29.10.2010 р. „Про встановлення розмірів орендної плати за землі сільської ради, які надаються юридичним та фізичним особам в довгострокове користування для здійснення підприємницької діяльності”. Однак ці рішення ні до позову, ні на вимогу суду першої інстанції не надав.
Відповідно до витягу Відділу Держкомзему у Кілійському районі Одеської області з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель населеного пункту с. Приморське, Кілійського району, Одеської області від 15.11.2010 р. № 11-11-6/2887 нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою (загальною площею 10 196 кв.м.) для розміщення, експлуатації та обслуговування бази відпочинку „Катран” становить 514 184,28 грн., відповідно річна орендна плата становить 41 134, 74 грн. (а.с. 31).
Означений витяг разом із додатковою угодою від 27.01.2011 р. про внесення змін до договору оренди позивач направив відповідачу. В цій додатковій угоді є посилання на рішення сільради № 683-У-П від 29.10.2010 р. і запропоновано пункт 2.3. розділу „Об'єкт оренди” викласти в наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 514 184,28 грн. (п'ятсот чотирнадцять тисяч сто вісімдесят чотири гривні 28 копійок).” Пункт 4.1. розділу „Орендна плата” викласти в слідуючій редакції: „Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 8 відсотків нормативної грошової оцінки землі, що становить 41 134,74 грн. за рік, з розрахунку 4,03 грн. за 1 кв.м.” Пункт 4.2 розділу „Орендна плата” викласти в наступній редакції: „Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації”. Пункт 4.3 розділу „Орендна плата” викласти в слідуючій редакції: „Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної плати не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця”. Зазначену додаткову угоду підписав відповідач і повернув її позивачу. (а.с. 30).
Тобто, договір оренди від 24.03.2006 р. діє з урахуванням додаткової угоди від 27.01.2011 р.
Відповідачем надані платіжні квитанції № 11622 від 28.02.2011 р., № 4751 від 30.03.2011 р., які підтверджують сплату ним орендної плати в розмірі визначеному додатковою угодою від 27.01.2011 р. (а.с. 33).
Незважаючи на викладені обставини, Відділом Держкомзему у Кілійському районі Одеської області 03.03.2011 р. затверджено витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель населеного пункту с. Приморське, Кілійського району, Одеської області № 11-11-6/995, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 10 196 кв.м. наданої відповідачу в оренду становить 2 570 717, 48 грн. (два мільйони п'ятсот сімдесят сімсот сімнадцять гривень 48 копійок). (а.с. 19).
Означений витяг разом із додатковою угодою від 17.03.2011 р. були направлені відповідачу. Відповідно до умов цієї додаткової угоди орендна плата за орендовану останнім земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 % нормативної грошової оцінки землі, що становить 77 121,52 грн. з розрахунку 7, 56 грн. за кв.м., нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 2 570 717,48 грн. (а.с. 18, 24). Вказані угоди не підписувались відповідачем і були повернені позивачу. Крім того, ці угоди не містять підпису Приморського сільського голови, а також на одній із них відсутня печатка органу, який її видав, що свідчить про неналежне оформлення документів.
Згідно ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акту органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.
В матеріалах справи відсутні будь-які відомості щодо встановлення нових цін (тарифів, ставок) на орендовану відповідачем земельну ділянку, тому звернення позивача через два місяці з пропозицією підписання додаткової угоди, якою встановлений значно більший розмір орендної плати за землю -є незаконним і таким, що суперечить діючому законодавству, оскільки, відповідно до приписів ч. 2 ст. 18 Закону України „Про оцінку земель” передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення -не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення -не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення -не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Відповідно до ст. 15 та ч.2 ст. 20 Закону України „Про оцінку земель” підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування; при цьому дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Що стосується витягу Відділу Держкомзему у Кілійському районі Одеської області від 03.03.2011 р. № 11-11-6/995, яким затверджена нова нормативна грошова оцінка земельної ділянки наданої в оренду відповідачу, то судова колегія зазначає, що під час розрахунку відділом Держкомзему нормативної грошової оцінки земельної ділянки було застосовано коефіцієнт функціонального використання (Кф) на рівні 2,5, який застосовується для земель комерційного призначення, внаслідок чого нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки склала -2 570 717,48 грн., хоча відповідно до п.5.2. спірного договору земельна ділянка площею 1, 0196 га за своїм цільовим призначенням відноситься до земель рекреаційного призначення, саме за цих обставин зазначений витяг оскаржений відповідачем у порядку адміністративного судочинства, що підтверджено копією адміністративного позову та копією ухвали про відкриття провадження в адміністративній справі № 2а/1570/8033/2011 від 12.10.2011 р. (а.с. 97-99).
З огляду на наведене, судова колегія не вбачає правових підстав для внесення змін до договору оренди землі від 24.03.2006 р., в редакції додаткової угоди від 17.03.2011 р., а тому у задоволенні позову слід відмовити.
Вищевикладене не враховано судом першої інстанції при вирішенні спору, що призвело до прийняття неправильного рішення і є підставою для його скасування.
Відповідно до п.1 ст. 8 Декрету Кабінету Міністрів України „Про держмито” Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4 Федорвні слід видати довідку на повернення з Держбюджету України зайво сплаченого при поданні апеляційної скарги держмита в сумі 193,50 грн.
Керуючись ст.ст. 99, 103-105 ГПК України, суд
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 задовольнити.
Рішення господарського суду Одеської області від 22.08.2011 р. у справі № 27/17-2531-2011 скасувати, у позові відмовити.
Стягнути з Приморської сільської ради Кілійського району Одеської області на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 витрати по держмиту в сумі 42,50 грн. за апеляційний перегляд.
Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.
Видати Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4 довідку на повернення з Державного бюджету України зайво сплачене за квитанцією № 112 від 14.09.2011 р. ПАТ „Імексбанк” держмито в сумі 193,50 грн. при поданні апеляційної скарги.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.
Головуючий суддя В.Б. Туренко
Суддя Л.І. Бандура
Суддя Л.В. Поліщук
Повний текст постанови підписано 15.11.2011 р.