ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 48/404
17.10.11
За позовом
Приватного акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця"
до
Товариства з обмеженою відповідальністю "Росичі"
про
розірвання договору та повернення нерухомого майна
Суддя Бойко Р.В.
Представники сторін:
від позивача:
не з'явився
від відповідача:
Форосенко Є.В.
Приватне акціонерне товариство лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (надалі -"Укрпрофоздоровниця") звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Росичі" (надалі -ТОВ "Росичі") про розірвання договору та повернення нерухомого майна.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на виконання умов договору оренди будівлі від 15.06.2010 р. позивач передав в тимчасове платне користування будівлю, розташовану за адресою: АР Крим, м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкинське шосе, 15, а відповідач належним чином свої зобов'язання за вказаним договором не виконав, у зв'язку з чим позивач вказує на наявність підстав для розірвання такого договору та зобов'язання відповідача повернути об'єкт оренди.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 22.08.2011 р. порушено провадження у справі та призначено її до розгляду на 19.09.2011 р.
В судовому засіданні 19.09.2011 р. у зв'язку із клопотанням представника відповідача та невиконанням сторонами вимог ухвали суду оголошено перерву до 03.10.2011 р.
Представником відповідача в судовому засіданні подано відзив на позовну заяву, в якому в задоволенні позову просить відмовити повністю, вказує на відсутність будь-яких порушень з його боку щодо виконання умов спірного договору та повну сплату орендних платежів.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 03.10.2011 р. у зв'язку із неявкою представника позивача та невиконання ним вимог ухвали суду розгляд справи відкладено до 17.10.2011 р.
В судове засідання представник відповідача з'явився, проти позову заперечує, в його задоволенні просить відмовити повністю.
Позивач, повідомлений про час і місце судового засідання належним чином, що підтверджується відмутками на звороті ухвали суду та рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень від 06.10.2011 р. №17543338 та №17543320, отримані позивачем 10.10.2011 р., своїх повноважних представників в судове засідання не направив, про поважні причини неявки суд не повідомив.
Місцезнаходження позивача за адресою: 01019, м. Київ, вул. Шота Руставелі, 39/41, на яку було відправлено ухвали суду, підтверджується матеріалами справи та вказано в позові.
Також, судом додатково було направлено ухвали суду на поштову адресу позивача: 01019, м. Київ, а/с 34, що вказана в позові.
Згідно із абз. 2 п. 3.6 роз'яснень президії Вищого арбітражного суду України від 18.09.1997 р. № 02-5/289 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України" особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві.
Таким чином, суд приходить до висновку, що позивач повідомлений про час і місце судового засідання належним чином, а матеріали справи містять достатні докази для її розгляду по суті.
Оскільки про час і місце судового засідання позивач був належним чином повідомлений, пояснення його представника стосовно суті спору були заслухані в попередньому судовому засіданні, на підставі статті 75 Господарського процесуального кодексу України справа може бути розглянута за наявними в ній матеріалами.
В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -
15.06.2010 р. між Закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (після зміни організаційно-правової форми -Приватне акціонерне товариство лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" ) (орендодавець) та ТОВ "Росичі" (орендар) було укладено договір оренди будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №175 (надалі -"Договір").
Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування будівлю, розташовану за адресою: Автономна республіка Крим, м. Ялта, смт. Гаспра, Алупкинське шосе, 15 (надалі -"об'єкт оренди"), для використання за призначенням як спального корпусу.
Згідно із п. 1.2 Договору об'єкт оренди належить орендодавцю на праві приватної власності та на праві господарського та оперативного відання Дочірньому підприємству "Санаторій "Україна" Закритого акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Гаспринської селищної ради 04.03.2010 р. на підставі рішення виконавчого комітету Гаспринської селищної ради №65 від 26.02.2010 р., зареєстрованого в реєстрі прав власності на нерухоме майно Комунальним підприємством Ялтинської міської ради "Бюро технічної інвентаризації" 05.03.2010 р. за реєстраційним №29851430, номер запису: 394, в книзі: 16-т, стор. 7. Обєкт оренди -будівля спального корпусу №4 літ. Д, загальною площею 1 618,2 кв.м.
У відповідності до п. 2.1 Договору приймання передавання об'єкта оренди здійснюється за актом приймання-передачі, який підписується сторонами.
Положеннями п.п. 3.1, 3.2, 3.3 Договору встановлено, що орендна плата встановлюється в грошовій формі і є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Орендна плата за об'єкт оренди становить без ПДВ за перший місяць оренди 45 530,83 грн. В оренду плату не входять оплата за комунальні послуги, експлуатаційні витрати та витрати за користування радіо і телефонним зв'язком.
За змістом п. 3.5 Договору орендар проводить оплату орендних платежів на розрахунковий рахунок ДП "Санаторій "Україна" шляхом щомісячних перерахувань до 10 числа за звітним місяцем.
Відповідно до п. 3.8 Договору компенсація витрат орендодавця на комунальні послуги та інших експлуатаційних витрат оплачується орендарем окремо в строк, визначений у п. 3.5, за рахунками орендодавця, а витрати за показниками приладів обліку безпосередньо постачальникам за окремими рахунками.
Пунктом 5.1 Договору встановлено, що строк дії договору встановлюється сторонами на 25 (двадцять п'ять) років з 15.06.2010 р. до 15.06.2035 р.
На виконання умов Договору 18.06.2010 р. позивач передав, а відповідач прийняв в тимчасове платне користування об'єкт оренди, що підтверджується актом приймання-передачі в оренду будівлі спального корпусу № 4 літ. Д від 18.06.2010 р.
Спір у справі виник у зв'язку із наявністю, на думку позивача, підстав для розірвання Договору.
Позивач вказує на істотне порушення орендарем умов Договору, що згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України є підставою для його розірвання. Істотним порушенням вказується: несвоєчасне сплата орендної плати; не укладання договору про викуп майна (п.4.3.14); не працевлаштування працівників позивача (п.4.3.15); самовільна реконструкція майна без погодження з наймодавцем (п.п. 4.3.8, 7.3); невиконання обов'язку з ремонту майна (п.4.3.7).
Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до другої частини наведеної статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
По-перше, твердження позивача про наявність заборгованості відповідача по сплаті орендних платежів за Договором на момент розгляду справи не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки за наявними доказами має місце переплата орендних платежів.
Посилання на допущену наймачем затримку платежів у вересні 2010 року та березні 2011 року не може бути підставою для розірвання Договору, адже за змістом ст. 1 Господарського процесуального кодексу України, ст.ст. 15, 16 Цивільного кодекс України право ініціювати розірвання договору з наведеної підстави можливе до моменту усунення відповідних порушень, в той час, як даний позов подано через більше ніж 4 місяці після усунення вказаних позивачем обставин.
Крім того, за змістом ст. 782 Цивільного кодексу України несплата наймачем орендної плати у визначений в законі строк є самостійною підставою для односторонньої відмови наймодавцем від договору найму шляхом направлення відповідної заяви.
По-друге, відповідно до п. 4.3.14 Договору орендар зобов'язаний протягом одного місяця з моменту підписання цього договору укласти договір про викуп за ціною, не нижчою від залишкової вартості інших матеріальних необоротних активів, машин, обладнання, інструменту та інших оборотних активів, що обліковується на балансі орендаря.
Доказів укладання наведеного договору матеріали справи не містять, а за змістом п. 4.3.14 Договору такий договір є договором купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
За змістом Глави 53 Цивільного кодексу України укладання договору (зокрема, купівлі-продажу) потребує дій обох сторін і оформлюється у формі одного документу за підписом обох сторін або шляхом оферти однієї сторони, яка акцептована іншою стороною.
Із п. 4.3.14 Договору вбачається, що ціна майна майбутнього договору визначається за залишковою вартістю орендаря, що виключає обізнаність відповідача про таку ціну.
З огляду на викладене, укладання договору, передбаченого п. 4.3.14 Договору, не вбачається можливим без волі та надання позивачем відомостей (ціна, перелік майна тощо), які є істотними умовами такого договору.
Матеріали справи не містять доказів ініціювання позивачем укладання договору (направлення оферти, пропозиції укласти договір, повідомлення наведених відомостей тощо), що виключає наявність вини відповідача у не укладанні такого договору.
По-третє, згідно із п. 4.3.15 Договору орендар зобов'язується працевлаштувати всіх працівників орендодавця, які працюють станом на день підписання договору оренди, та не звільняти їх протягом одного року з моменту підписання цього договору, за винятком порушення ними Правил внутрішнього трудового розпорядку та невиконання своїх посадових обов'язків.
Відповідно до ст. 43 Конституції України кожен має право на працю, що включає можливість заробляти собі на життя працею, яку він вільно обирає або на яку вільно погоджується.
Таким чином, працевлаштування особи можливо виключно за її волею, яка може оформлюватися заявою працівника про прийняття на роботу.
Доказів звернення працівників наймодавця з заявами про прийняття на роботу до наймача матеріали справи не містять, що виключає можливість відповідача працевлаштувати таких осіб.
По-четверте, пунктом 4.3.8 Договору орендар зобов'язаний не проводити невідокремлюваних поліпшень без попереднього погодження рішенням Правління Товариства. Всі невідокремлювані поліпшення, здійснені орендарем всупереч цій нормі, є власністю орендодавця, їх вартість орендарю не компенсується. У разі дострокового розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця, орендодавець компенсує витрати, пов'язані із здійсненням невідокремлюваних поліпшень, за умови попереднього погодження цих поліпшень рішенням Правління ЗАТ "Укрпрофоздоровниця".
Така норма кореспондується із змістом ст. 778 Цивільного кодексу України та визначає порядок визначення власника поліпшеної речі та можливої компенсації вартості поліпшень, а тому не може бути підставою для розірвання Договору.
У відповідності до п. 7.3 Договору орендар не має права без письмового дозволу орендодавця проводити будь які зміни, реконструкцію об'єкта оренди, зводити на території нові споруди, прибудови, надбудови та інші зміни.
Відповідно до визначення терміну "реконструкція", наведеного в додатку Б (Терміни та визначення) до ДБН А.2.2-3-2004 (Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва), затвердженого наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 20.01.2004 р. № 8, реконструкцією є перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри.
Крім того, визначені в акті перевірки виконання умов договору оренди спального корпусу № 4 ДП "Санаторій "Україна" від 21.06.2011 р. роботи (зміна фасаду корпусу, скління четвертого поверху, склопакетне заповнення північної сторони 1, 2, 3 поверхів, ремонт покрівлі, та ін.) не підпадають під визначені п. 7.3 Договору роботи, а фактично є ремонтом будівлі, обов'язок здійснення якого закріпленого п.7.3 Договору.
По-п'яте, згідно із п. 4.3.7 Договору орендар зобов'язаний своєчасно за власні кошти здійснювати капітальний (за погодженням з орендодавцем) та поточні ремонти об'єкта оренди, у томі числі внутрішніх інженерних комунікацій, без компенсації витрат орендодавцем.
Позивач вказує на не усунення відповідачем вимог Ялтинського міського управління Головного управління МНС України в Автономній республіці Крим, зазначені в акті огляду спального корпусу № 4 санаторія "Україна" від 09.03.2010 р.
За наслідком проведення вказаної перевірки комісією запропоновано припинити експлуатацію корпусу № 4 санаторію "Україна", прийняти невідкладні заходи щодо недопущення працівників і відпочиваючих в будівлю корпусу № 4 з встановленням огородження, попереджувальних написів та організації цілодобової охорони, керівництву санаторію прийняти міри щодо проведення капітального ремонту будівлі корпусу №4.
При цьому, наведений акт складено 09.03.2010 р., а Договір укладено 15.06.2010 р.
Отже, на момент складання акту огляду спального корпусу №4 санаторія "Україна" та внесення пропозицій, Договору не існувало, а такі пропозиції мали бути виконані саме позивачем.
У випадку їх не усунення до моменту укладання Договору самостійно позивачем, сторони не позбавлені були можливості закріпити в Договорі обов'язок однієї із сторін по усуненню таких недоліків, чого зроблено не було.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Згідно із ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Позивачем не доведено, а матеріали справи не містять доказів допущення відповідачем істотних порушень умов Договору, що виключає наявність підстав для його розірвання згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
За таких обставин, в задоволенні позовних вимог з викладених у позові Укрпрофоздоровниці правових підстав необхідно відмовити.
Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
На підставі викладеного та керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позову Приватного акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя Р.В. Бойко
Дата підписання повного тексту рішення -24.10.2011 р.