"17" липня 2008 р.
Справа № 10/73-1942
Господарський суд Тернопільської області у складі
Судді Півторака М.Є.
За участю секретаря судового засідання Клим Т.П.
Розглянув у відкритому судовому засіданні справу
За позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м. Тернопіль, вул. Танцорова, 11
До відповідача: Приватного підприємства “Тернопіль - Західінвест“, м. Тернопіль, вул. Микулинецька, 114
За участю представників:
Позивача: Кумчик І.В. -головного спеціаліста-юрисконсульта РВ ФДМУ по Тернопільській області, довіреність № 02 від 03.01.2008 року;
Відповідача: Кузнєцової М.І. -представника, довіреність від 03.06.2008 року.
В судовому засіданні представникам сторін роз'яснено їх процесуальні права та обов'язки, передбачені статтями 20,22,81-1 Господарського процесуального кодексу України.
За відсутністю відповідного клопотання сторін технічна фіксація судового процесу не здійснювалася.
Суть справи:
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м. Тернопіль звернулося до господарського суду з позовною вимогою до Приватного підприємства “Тернопіль - Західінвест“, м. Тернопіль про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.12.2005 року ( реєстраційний № 3667 ); зобов'язати відповідача ПП “Тернопіль - Західінвест“ повернути об'єкт приватизації -40-квартирний житловий будинок, що знаходився на балансі відділу інвестицій і капітального будівництва управління сільського господарства і продовольства Теребовлянської райдержадміністрації, який знаходиться за адресою вул. Паращуків, 5 м. Теребовля Тернопільської області у державну власність; судові витрати просить покласти на відповідача.
Позовні вимоги Відділення обґрунтуванні тим, що приватне підприємство не виконало зобов'язання, встановлене п. 5.2.7. договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, укладеного між сторонами 27.12.2005 року і згідно якого Покупець ( відповідач у справі ) зобов'язувався протягом двох років з моменту підписання акта приймання-передачі отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції державного архітектурного-будівельного контролю.
Такого дозволу ПП не отримало , в підтвердження позивач надав акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 28.02.2008 року, складеного працівниками РВ ФДМУ по Тернопільській області.
Посилається на приписи ст. ст. 7, 27 Закону України “Про приватизацію державного майна“ та ст. 23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію )“, Порядок здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, затвердженого наказом ФДМУ від 27.02.2004 року № 372.
Ухвалою господарського суду від 21.05.2008 року призначено судове засідання о 15 год. 30 хвилин 03 червня 2008 року.
У відзиві на позов ( вх. 13719(н) від 03.06.2008 року ) Відповідач позов не визнає, вважає його безпідставним та таким, що не підлягає до задоволення. Зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору . Відповідальність настає за наявності вини ( умислу або необережності ) особи, яка порушила зобов'язання. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Стверджує, що ПП “Тернопіль-Західінвест“ неодноразово зверталося до Теребовлянської міської ради з клопотанням про розірвання договорів оренди з СПД ФО Череватим В.С. Вважає, що ПП вжило всіх залежних від нього заходів на виконання п. 5.2.7 договору купівлі-продажу, а тому в його діях немає порушення зобов'язання. Просить в позові відмовити.
З метою надання сторонам рівного процесуального права на захист прав та охоронюваних законом інтересів, згідно вимог ст.ст. 4-2, 4-3, 21, 22, 33 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні оголошено перерву до 15 годин 11.08.2008 року та 15 годин 30 хвилин 17 серпня 2008 року в порядку статті 77 ГПК України.
Представник позивача підтримав позов повністю.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи представника позивача, заперечення відповідача, господарський суд встановив наступне:
Згідно ст. 1 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів мають підприємства, установи, організації, інші юридичні особи ( у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності. Визначені статтею 1 ГПК юридичні особи та громадяни можуть бути сторонами в господарському судовому процесі.
Пунктом 2 статті 20 Господарського кодексу України визначено, що кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються, зокрема, шляхом установлення, зміни та припинення господарських правовідносин.
У поданому до суду позові Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, м. Тернопіль визначило спосіб захисту прав як розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.12.2005 року ( реєстраційний № 3667 ), що визначено статтею 610 ЦК України та застосування наслідків такого розірвання, передбаченого чинним законодавством України.
В силу вимог ст.11 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків між сторонами зобов'язання.
Стаття 509 ЦК України визначає зобов'язання, як правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Як встановлено у судовому засіданні, 27 грудня 2005 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області, м. Тернопіль та спільним малим підприємством “Західінвест“, м. Тернопіль був укладений Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні, згідно умов якого Продавець ( позивач у справі ) зобов'язується передати у власність Покупцеві об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності -40-квартирний житловий будинок ( друга черга ), що знаходиться на балансі відділу інвестицій і капітального будівництва управління сільського господарства і продовольства Теребовлянської райдержадміністрації, який розташований за адресою м. Теребовля, вул. Паращука, 5 на земельній ділянці площею 0,7 га, виділеній під будівництво цілого комплексу за рішенням Теребовлянської міської ради народних депутатів від 12.12.1986 року № 288 під даним об'єктом, відповідно до довідки Теребовлянської міської ради від 13.12.2005 року № 3018 розмір земельної ділянки становить 0,315 га, а Покупець ( відповідач у справі ) зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну, відповідно до умов, що визначені у цьому договорі ( пункт 1.1. Договору ).
Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у Покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.
Пунктом 1.3. Договору сторони визначили, що питання права власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, вирішується Покупцем після укладання Договору купівлі-продажу згідно з чинним законодавством.
Вказаний об'єкт продано за 440 700 грн. в тому числі ПДВ -73 450 грн. ( пункт1.6. Договору ).
Пунктом 2.1. Договору сторони визначили порядок розрахунків за придбаний об'єкт: Покупець зобов'язується внести 440 700 грн. в т. ч. ПДВ за придбаний об'єкт незавершеного будівництва протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору. У випадку проплати покупцем 50% від ціни продажу з урахуванням ПДВ об'єкта протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору термін оплати продовжується ще на 30 календарних днів.
Позивач по справі -Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, місцезнаходження якого м. Тернопіль, вул. Танцорова, 11, є юридичною особою, яке зареєстроване у встановленому законом порядку і включена до ЄДРПОУ, ідентифікаційний код 14037372, а тому наділене правом на звернення до суду за захистом своїх прав та інтересів.
Пунктом 1.1.Порядку здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 19.08.1998 року № 1649 ( із змінами, внесеними згідно з Наказом Фонду державного майна № 372 ( 443/2004 ) від 27.02.2004 року ) контроль за виконанням умов договорів здійснюється шляхом проведення органами приватизації перевірок реалізації покупцями державного майна зобов'язань, взятих на себе за результатами конкурсів з продажу об'єктів приватизації та відображених у договорах, застосування до них санкцій, передбачених законодавством і умовами договорів за невиконання зазначених зобов'язань, а також передбачає систематичне інформування вищих державних органів про результати проведеної роботи.
На виконання приписів ст. ст. 7, 27 Закону України “Про приватизацію державного майна“, ст. 23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств“ ( малу приватизацію ) та «Порядку здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації»Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області за участю представника ПП “Тернопіль-Західінвест“ було проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, про що було складено Акт 28 лютого 2008 року.
У п. 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України від 01.07.1998 року у справі № 01/1501-97(1-8)/98 зазначено , що положення частини п'ятої статті 29 Закону України “ Про приватизацію державного майна “ ( 2163-12) регулює наслідки невиконання умов угоди купівлі-продажу. Як окрема юридична категорія угод вони мають назву “угоди приватизації“ (стаття 27 Закону) і є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Невиконання або часткове невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна регулюється нормами зобов'язального права.
Виходячи з вищенаведеного суд зазначає, що між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області, м. Тернопіль та спільним малим підприємством “Західінвест“ ( правонаступником якого є приватне підприємство “Тернопіль-Західінвест“ ) 27.12.2005 року укладено особливий договір державного майна ( угода про приватизацію ), невиконання або часткове невиконання умов якого регулюється нормами зобов'язального права, зокрема ЦК України.
У відповідності до вимог ст.ст. 526,598 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться та припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Норми Цивільного кодексу України встановлюють, що невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) є порушенням зобов'язання (ст. 610 ЦК) та встановлює правові наслідки порушення зобов'язання у вигляді його припинення або розірвання договору (ст. 611 ЦК).
На виконання вимог п. Договору купівлі-продажу 28 лютого 2006 року між РВ ФДМУ по Тернопільській області, м. Тернопіль (позивачем по справі ) та спільним малим підприємством “Західінвест“, м. Тернопіль ( Покупцем ) підписано Акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва -40-квартирного житлового будинку ( друга черга ) за адресою вул. Паращука, 5 м. Теребовля, Тернопільська область, згідно якого Продавець передає, а Покупець приймає проданий на аукціоні 23 грудня 2005 року об'єкт незавершеного будівництва -40-квартирний житловий будинок ( друга черга ), що знаходиться за адресою вул. Паращука, 5 м. Теребовля за ціною 440 700 грн., в тому числі ПДВ становить 73 450 грн.
Акт складений за участю повноважних представників сторін та підписаного покупцем СМП “Західінвест“ без заперечень.
Відповідач у справі -приватне підприємство “Тернопіль-Західінвест“, місцезнаходження якого м. Тернопіль, вул. Микулинецька, 114 є юридичною особою, що зареєстрована у встановленому законом порядку виконавчим комітетом Тернопільської міської ради 13.01. 1993 року, ідентифікаційний код 14029711, що підтверджується Свідоцтвом про державну реєстрацію юридичної особи серії АОО № 840646, виданої Тернопільським міськвиконкомом 13.01.1993 року ( належним чином завірена копія знаходиться в матеріалах справи ) та Довідкою № 07-103 Головного управління статистики у Тернопільській області.
Пунктом 1.8. Статуту Приватного підприємства “Тернопіль-Західінвест“ ( нова редакція ), державну реєстрацію змін до установчих документів проведено 19.06.2006 року, про що свідчить відмітка на Статуті підприємства, визначено, що підприємство є правонаступником всіх прав і зобов'язань СМП “Західінвест“.
Умовами Договору купівлі-продажу ( п. 5.2.7. ) Покупець ( відповідач у справі ) зобов'язувався протягом двох років з моменту підписання акта приймання-передачі отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
У поданому позові РВ ФДМУ по Тернопільській області зазначає, що відповідач такого дозволу не отримав, що є порушенням умов п. 5.2.7. Договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва.
Наслідки невиконання покупцем умов договору купівлі-продажу визначені п. 8 статті 23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію )“ і згідно якого органи приватизації у разі невиконання умов договору застосовують санкції, передбачені чинним законодавством та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.
Статтею 611 Цивільного Кодексу України також встановлено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом , або розірвання договору.
Особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини ( умислу або необережності ), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання ( стаття 614 п. 1 Цивільного Кодексу України ).
Пунктом 7.5 Договору сторони передбачили відповідальність Покупця за невиконання умов договору -Продавець має право у встановленому законом порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих цим збитків у цінах, діючих на момент розірвання Договору, та повернення за актом прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва у державну власність.
Отже, обов'язковою умовою, необхідною для прийняття господарським судом рішення про розірвання договору купівлі-продажу ( угоди приватизації ), є наявність вини сторони за таким договором ( угодою ) у порушенні зобов'язання.
Частиною 2 статті 651 Цивільного Кодексу України ( 17/17-456-ЕП ) передбачено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або Законом.
Невиконання відповідачем своїх зобов'язань згідно Договору від 27.12.2005 року підтверджується Актом поточної перевірки від 28 лютого 2008 року.
Підставою для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні , укладеного 27.12.2005 року РВ ФДМУ по Тернопільській області визначило невиконання покупцем приписів п. 5.2.7. Договору, а саме неотримання дозволу на виконання будівельних робіт протягом двох років з моменту підписання акту прийому-передачі.
Правові та організаційні основи планування, забудови та іншого використання територій встановлено Законом України “Про планування та забудову територій“.
Так, згідно частини 1 статті 29 зазначеного Закону фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснювати будівництво об'єктів містобудування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, дозвіл на будівництво об'єктів містобудування.
Постановою Кабінету Міністрів України № 225 від 25.03.1993 року ( у редакції Постанови КМУ від 07.04.1995 року № 253 ) затверджено Положення про державний архітектурно-будівельний контроль, пунктом 2 якого визначено, що Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюють, зокрема, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у складі органів містобудування та архітектури в містах обласного підпорядкування.
Відповідно до п. 1.1 Положення про надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого Наказом Державного комітету будівництва , архітектури та житлової політики України від 05 грудня 2000 року № 273, дозвіл на виконання будівельних робіт з реконструкції будинків, споруд та інших об'єктів є документом, що посвідчує право забудовника ( замовника ) та генерального підрядника на виконання будівельних робіт, у відповідності до затвердженої проектної документації, підключення до інженерних мереж та споруд та надає право відповідним службам на видачу ордера на проведення земляних робіт.
Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів.
Пунктом 2. Положення визначено перелік документів, які подаються забудовником (замовником) до інспекції держархбудконтролю для одержання дозволу, до яких, зокрема, віднесено документ, що посвідчує право власності забудовника ( замовника ) чи право користування ( у тому числі на умовах оренди ) земельною ділянкою, на якій буде розміщено об'єкт містобудування ( підпункт “в“ ).
Отже, приватне підприємство “Тернопіль-Західінвест“ для отримання дозволу на виконання будівельних робіт по будівництву 40-квартирного житлового будинку в м. Теребовля зобов'язане надати в інспекцію держархбудконтролю документ, що засвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено об'єкт містобудування.
Позивач стверджує і зазначене не спростовується відповідачем належними доказами, такого дозволу на будівництво житлового будинку по вул. Паращуків, 5 в місті Теребовля приватне підприємство “Тернопіль-Західінвест“ на час подання позову до суду ( як і під час розгляду позову в суді ) не одержувало.
У поданій до суду позовній заяві РВ ФДМУ по Тернопільській області зазначає, що рішенням Теребовлянської міської ради від 12.10.2006 року за № 177 ПП “Тернопіль-Західінвест“ надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації для будівництва багатоквартирного житлового будинку в м. Теребовля, а також начальником управління містобудування та архітектури облдержадміністрації погоджений план багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського харчування.
З поданих приватним підприємством “Тернопіль -Західінвест“ листів № 122 від 12.11.2007 року та № 4 від 21.01.2008 року, адресованих голові Теребовлянської міської ради та начальнику РВ ФДМУ по Тернопільській області вбачається, що Теребовлянська міська рада 27.05.2005 року ( ще до підписання договору купівлі-продажу ) надала в оренду частину земельної ділянки по вул. Паращука, 5 в місті Теребовля Череватому В.С. для обслуговування торгового кіоску ( на даній земельній ділянці також знаходиться і об'єкт купівлі-продажу ), а тому відповідач просив розірвати договори оренди землі між Ситник В.О., Череватим В.С. та Теребовлянською міською радою.
Таке рішення Теребовлянська міська рада прийняла лише 16.05.2008 року за № 1060, розглянувши відношення ПП “Тернопіль-Західінвест“ та розірвала договір оренди земельної ділянки площею 42 кв. м. для обслуговування торгового кіоску по вул. Паращука в м. Теребовлі між Теребовлянською міською радою та ПП Череватим Володимиром Сергійовичем, укладеного 27.07.2005 року № 040565902124.
Отже, умовами Договору купівлі-продажу від 27.12.2005 року приватне підприємство “Тернопіль-Західінвест“ взяло на себе зобов'язання: вчинення такої дії як отримання дозволу на проведення будівельних робіт, що не знаходиться в компетенції жодної із сторін договору, а лише у інспекції держархбудконтролю.
Однак, обов'язковою умовою для отримання такого дозволу Положення про надання дозволу на виконання будівельних робіт визначає наявність документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою.
Частиною 1 статті 120 Земельного Кодексу України встановлено, що при переході права Власності на будівлю і споруду право користування на земельну ділянку може переходити на підставі договору оренди.
Відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації ( ч. 2 ст. 125 Земельного Кодексу України ).
Матеріали справи підтверджують, що приватне підприємство “Тернопіль-Західінвест“ не могло отримати у користування земельну ділянку по вул. Паращука 5 в місті Теребовля, оскільки, до 16.05.2008 року діяв інший договір оренди земельної ділянки, укладений Теребовлянською міською радою з ПП Череватим В.С.
За таких обставин до Приватного підприємства “Тернопіль-Західінвест“ не може бути застосовано відповідальність, передбачена нормами Закону України “Про приватизацію державного майна “ ( 2163-12 ), у тому числі -у вигляді розірвання договору купівлі-продажу ( угоди приватизації ), яким у даному випадку є Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності від 27.12.2005 року .
Такої ж правової позиції дотримується і Вищий господарський суд України, зокрема, у своїй Постанові від 17.01.2007 року у справі № 4/454-21/48 ( копія Постанови знаходиться в матеріалах справи ).
З огляду на зазначене, суд відхиляє позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області м. Тернопіль м. Тернопіль щодо розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 27.12.2005 року та повернення об'єкту приватизації - 40 квартирного житлового будинку, що знаходиться в м. Теребовля вул. Паращука, 5, як необґрунтовані та такі, що не підлягають до задоволення.
Враховуючи наведене, керуючись ст.16,509,526,598,610,611,627,629,759 Цивільного Кодексу України, ст. ст. 1,2,17,18,26,27 Закону України “Про приватизацію державного майна“, ст. 23 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств ( малу приватизацію )“, Положенням про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого Наказом Держбуду України № 273 від 05.12.2000 року та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25 грудня 2000 року за № 945/5166, ст.ст. 1,2,12,22,32,43,44-49,69,82,84,85,115,117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
1.В позові відмовити.
2.Рішення господарського суду набирає законної сили в десятиденний строк з дня його прийняття.
Сторони вправі подати апеляційну скаргу, а прокурор внести апеляційне подання на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили протягом десяти днів з дня його прийняття , через місцевий господарський суд.
Суддя М.Є. Півторак