Підлягає публікації в ЄДРСР
"12" жовтня 2011 р.Справа № 20/17-3507-2011
За позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1
до відповідача: Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України
про тлумачення умов договору оренди
Суддя Щавинська Ю.М.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_2 -довір. № 6 від 04.10.2011 р.,
від відповідача: ОСОБА_3 -довір. б/н від 01.09.2011р.
СУТЬ СПОРУ: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі Позивач) звернулася до господарського суду Одеської області із позовною заявою до Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України (далі Відповідач), в якій просить суд розтлумачити пункт 3.1. договору оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств, а саме: нежитлових приміщень першого поверху нежитлової будівлі Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, буд.37, наступним чином: „Пункт 3.1. містить базову орендну ставку, розраховану у відповідності з законодавством, що було чинним на момент її визначення та підписання договору, а саме на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою КМУ від 01.10.1995р. №786 зі змінами та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (в редакції постанови Кабінету Міністрів України №440 від 16.06.2010 р.). На дату укладання договору оренди державного майна 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення річної орендної плати. Втрата чинності нормативно-правовими актами, якими керувалися сторони підчас укладання договору оренди, у тому числі - Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009р. №316 (з наступними змінами та доповненнями) - не є підставою для зміни розміру орендної ставки, вона існує у розмірі, передбаченому пунктом 3.1. із застосуванням відповідного індексу інфляції”.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що між ним та Фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України був укладений договір оренди нерухомого майна від 23.07.2010 р., пунктом 3.1. договору було визначено розмір орендної плати за результатами конкурсу, проведеного 20.07.2010 р. на підставі дозволу Бюро Президії НАН України, про що вказано у преамбулі договору оренди, та з урахуванням положень Постанови Кабінету Міністрів України № 316 від 25.03.2010 р. (в редакції Постанови КМУ від 16.06.2010 р. № 440) і становить на базовий місяць розрахунку -червень 2010 р. за всю орендовану площу 6632,50 грн. щомісячно. Однак, починаючи з січня 2011 р., відповідач виставляв рахунки, в яких розмір орендної плати був збільшений майже удвічі. Позивач також зазначає, що Фізико-хімічний інститут ім. О.В.Богатського Національної академії наук України мотивує таке збільшення орендної плати тим, що Постанова КМУ від 16.06.2010 р. № 440 втратила чинність 01.01.2011 р., тому базова орендна ставка, визначена в п.3.1., є тимчасовою та діяла до втрати чинності цієї постанови.
05.09.2011 р. ухвалою господарського суду Одеської було порушено провадження у справі №20/17-3507-2011 із призначенням судового засіданні на 28.09.2011 р.
У судовому засіданні 28.09.2011 р. у зв'язку з невиконанням вимог ухвали суду про порушення провадження та нез'явленням в судове засідання представника відповідача, судом розгляд справи було відкладено на 12.10.2011 р.
10.10.2011 р. від Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України до господарського суду Одеської області надійшов відзив на позовні вимоги, в якому Відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову.
У судовому засіданні 12.10.2011р. представник позивача заявлені вимоги підтримав у повному обсязі.
Представник Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського Національної академії наук України в судовому засіданні 12.10.2011р. проти позову заперечував, з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву (а.с.34-36).
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача, оцінивши наявні докази у їх сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків.
23.07.2010р. між Фізико-хімічним інститут ім. О. В. Богатського Національної академії наук України (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, згідно якого орендодавець передав, в орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно -нежитлові приміщення першого поверху нежитлової будівлі Фізико-хімічного інститут ім. О. В. Богатського НАН України, за адресою: місто Одеса, вулиця Пушкінська, будинок 37, що складаються з: коридор - 21, туалет -22, вбуд.шафа -23, зал -24, антресоль -25, загальною площею 93,6 кв.м., що становить 15/1000 частин зазначеної нежитлової будівлі.
Зазначена нежитлова будівля належить Державі Україна в особі Національної академії наук України на підставі Свідоцтва про право власності (серія НОМЕР_1), виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 22.07.2009 року та перебуває на балансі Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського НАН України (далі -Балансоутримувач). Право власності на нежитлову будівлю Фізико-хімічного інституту ім. О.В.Богатського НАН України зареєстроване в Комунальному підприємстві „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості” в книзі: 86неж-181, номер запису: 922, реєстраційний номер 27851302.
Відповідно до п. 1.2. майно передається в оренду з метою використання під розміщення торгівельного обєкту з продажу непродовольчих товарів.
Згідно з п. 2.1., 2.3. договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі але не раніше дати підписання сторонами договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акту приймання-передачі майна. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку майна. Обов'язок щодо складання акту приймання-передачі покладається на Орендодавця.
Відповідно до п.3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 01.10.95 №786 зі змінами (далі - методика розрахунку), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 16.06.2010 № 440 і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) - червень 2010 року -79,86 грн. за 1кв.м., а за всю орендовану площу 6632,50грн., з них податок на додану вартість 1105,42 грн. щомісячно.
Крім орендної плати, орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця: відшкодування комунальних платежів; відшкодування податку на землю; витрати на утримання будинку та прилеглої території; інші витрати.
Пунктом 3.2., 3.3. визначено, що орендна плата перераховується на розрахунковий рахунок орендодавця орендарем відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщеннями щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. У разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого або останнього місяців оренди) добова (годинна), у випадку погодинної оплати, орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням (годинам) користування.
Згідно з п.3.5. розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкту оренди з незалежних від сторін причин, та в інших випадках, передбачених чинним законодавством, але розмір щомісячного платежу залишається незмінним протягом строку дії договору.
Договір укладено строком на п'ять років та діє з 23 липня 2010 року до 23 липня 2015 року включно (п. 10.1 договору).
Відповідно до п.п. 10.2.,10.3. договору, умови цього договору зберігають силу протягом усього строку договору, у тому числі, у випадках, коли після його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань щодо сплати орендної плати та нанесених збитків - до виконання зобов'язань. Зміни договору або його розірвання допускається за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.
Відповідно до ст. 637 Цивільного Кодексу України встановлено, що тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу, за якою зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
Пунктом 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” передбачено, що до 01 січня 2010 року орендні ставки, визначені в додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. №786, крім ставок, визначених пунктами 1-3 зазначеного додатка застосовуються у розмірі 45 відсотків встановленого обсягу.
Пунктом 2 Постанови передбачено, що орендна ставка застосовується для проведення розрахунків за чинними договорами оренди державного нерухомого майна, що укладені до набрання чинності постановою. Постанова КМУ від 25.03.2009 року набрала чинності 14.04.2009 року
Постановою КМУ від 02.12.2009 року №1431 „Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. № 316” дата, зазначена у пункті 1 постанови - 01.01.2010р. змінена на 01 січня 2011 року.
Постановою КМУ від 16.06.2010 року №440 встановлено, що з 1 липня 2010 р. до 1 січня 2011 р. орендні ставки, визначені в додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786 (ЗП України, 1996 р., N 2, ст. 57), крім ставок, визначених пунктами 1 - 3 зазначеного додатка, застосовуються у розмірі 45 відсотків установленого обсягу для орендарів - суб'єктів малого підприємництва і 80 відсотків установленого обсягу - для інших орендарів. Таким чином, у разі укладання договору оренди державного майна в період з 14.04.2009 року по 31.12.2011 року, 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення базової орендної ставки, яка підлягала фіксації в договорі оренди та в подальшому могла бути змінена у випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
Розрахунки за договорами оренди, укладеними до набуття чинності постанови КМУ від 25.03.2009р. після припинення строку її дії змінювались шляхом відновлення розміру орендної плати до рівня, що існував до 14 квітня 2009 року, оскільки ставка орендної плати за ними вже була встановлена на момент їх укладання, а зазначений коефіцієнт застосувався лише до проведення розрахунків на час дії постанови.
Тобто припинення дії Постанови КМУ від 25.03.2009 року №316, на проведення розрахунків за договорами оренди, укладеним в період її чинності не впливає на ставку орендної плати та обчислюється один раз на момент укладання договору оренди.
Статтею 213 Цивільного кодексу України передбачено, що на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину, При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Тлумачення правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень.
Як вбачається з матеріалів справи, орендна ставка за договором оренди від 23.07.2010р. визначена шляхом застосування коефіцієнту 45 відсотків (згідно Постанов КМУ від 25.03.2009р. №316 та від 16.06.2010р. №440) до 20-відсоткової ставки, передбаченої Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна. Припинення дії Постанови КМУ від 25.03.2009р. №316 не є підставою для зміни базової орендної ставки, крім того відповідно до п. 3.5 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкту оренди з незалежних від сторін причин, та в інших випадках, передбачених чинним законодавством, але розмір щомісячного платежу залишається незмінним протягом строку дії договору.
Відповідачем не були виконані вимоги п. 3.5 договору, а саме позивача не було повідомлено по про зміну методики розрахунку.
Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
За таких обставин, позовні вимоги позивача про тлумачення п. 3.1 договору оренди підлягають задоволенню, а зміст пункту 3.1 договору слід розтлумачити наступним чином:
"Пункт 3.1. містить базову орендну ставку, розраховану у відповідності з законодавством, що було чинним на момент її визначення та підписання договору, а саме на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою КМУ від 01.10.1995р. №786 зі змінами та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (в редакції постанови Кабінету Міністрів України №440 від 16.06.2010 р.). На дату укладання договору оренди державного майна 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення річної орендної плати. Втрата чинності нормативно-правовими актами, якими керувалися сторони підчас укладання договору оренди, у тому числі - Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009р. №316 (з наступними змінами та доповненнями) - не є підставою дія зміни розміру орендної ставки, вона існує у розмірі, передбаченому пунктом 3.1. із застосуванням відповідного індексу інфляції".
Враховуючи, що спір виник не внаслідок неправомірних дій відповідача, згідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 236 грн. покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити.
2. Розтлумачити зміст п. 3.1 договору оренди наступним чином:
„Пункт 3.1. містить базову орендну ставку, розраховану у відповідності з законодавством, що було чинним на момент її визначення та підписання договору, а саме на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою КМУ від 01.10.1995р. №786 зі змінами та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (в редакції постанови Кабінету Міністрів України №440 від 16.06.2010 р.). На дату укладання договору оренди державного майна 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення річної орендної плати. Втрата чинності нормативно-правовими актами, якими керувалися сторони підчас укладання договору оренди, у тому числі - Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009р. №316 (з наступними змінами та доповненнями) - не є підставою для зміни розміру орендної ставки, вона існує у розмірі, передбаченому пунктом 3.1. із застосуванням відповідного індексу інфляції”
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя Щавинська Ю.М.
Повне рішення складено 17.10.2011р.