08 липня 2008 р.
№ 16/267
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Головуючого, судді
Плюшко І.А.,
суддів
Разводової С.С. (доповідач по справі), Самусенко С.С.,
розглянувши касаційну скаргу ПП "НВФ "Емір"
на
рішення господарського суду м. Києва від 27.02.08р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.08р.
у справі
№ 16/267
за позовом
КП "Київжитлоспецексплуатація"
до
ПП "НВФ "Емір"
третя особа
Головне управління комунальної власності м. Києва
про
виселення
За участю представників сторін
від позивача Цимбаліст В.В. дов. від 06.09.07р. № 155/1/11-5027,
від відповідача Слинько П.П. -директор; Бєлкін Л.М. дов. від 01.07.08р.,
від третьої особи не з'явилися
КП "Київжитлоспецексплуатація" звернулося до господарського суду м.Києва з позовною заявою до ПП "Науково-виробнича фірма "Емір" про виселення з нежилого приміщення загальною площею 114, 70 кв. м. в будинку № 30 літера Б на вул. Пушкінській в м. Києві.
Рішенням господарського суду м. Києва від 27.02.2007 року у справі № 16/267 (суддя Ярмак О.М.) позов задоволено повністю, виселено ПП “Науково-виробнича фірма “Емір» з нежилого приміщення загальною площею 114, 70 кв.м. в будинку № 30 літера Б на вул. Пушкінській в м. Києві, повернувши зазначене нежиле приміщення КП “Київжитлоспецексплуатація».
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2008 року у справі № 16/267 (судді: Отрюх Б.В., Верховець А.А., Тищенко А.І.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з тих же підстав.
Не погоджуючись із рішеннями судів попередніх інстанцій, ПП “Науково-виробнича фірма “Емір» звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду м. Києва від 27.02.2007 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2008 року у справі № 16/267 та передати справу на новий розгляд до місцевого господарського суду, посилаючись на порушення та невірне застосування судами норм матеріального та процесуального права.
Заслухавши доповідь судді доповідача, розглянувши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що згідно п. 1.1. укладеного 28.01.2003р. між позивачем та відповідачем договору № 10/0505 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) позивач на підставі рішення Київської міської ради ІІІ сесії ХХІV скликання від 26.12.2002р. № 212/372 передав, а відповідач прийняв в оренду нежиле приміщення площею 114,70 кв.м. в будинку № 30 літер Б на вул. Пушкінській для розміщення організації.
Відповідно до п. 6.2. договору оренди термін його дії - до 26.12.2005р.
Пунктом 6.3. договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендоване приміщення (будинок) має бути звільненим і переданим орендодавцю за актом. За час фактичного користування об'єктом оренди, після припинення дії даного договору, до передачі приміщення за актом, орендар зобов'язаний внести плату за користування приміщенням в розмірі орендної плати.
Договір відповідно до 6.6. припиняє дію або розривається достроково в разі: закінчення строку, на який його було укладено.
Частиною 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Згідно ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Суди встановили, що позивач листом № 155/05-2563 від 27.12.2005р. повідомив відповідача про закінчення дії договору оренди № 10/0505 від 28.01.03р. та просив звільнити приміщення та передати його позивачу за актом.
Пунктом 2. ст. 26, п.1 ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Суди зазначають, що зі змісту договору, а саме з п. 6.4. договору вбачається, що укладання договору оренди на вказане приміщення на новий термін дії можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (рішення Київської міської Ради).
Крім того, суди попередніх інстанцій зазначили, що згідно п. 38 додатку № 2 до рішення Київської міської ради № 548/605 від 28.12.2008р. відповідачу відмовлено в продовженні терміну дії договору оренди майна територіальної громади м. Києва, що розташоване за адресою вул. Пушкінська, 30-Б. Відповідні розпорядчі документи відповідачу надані не були, новий договір оренди на спірне приміщення укладено не було. Відповідач на момент пред'явлення позову та розгляду справи в судовому засіданні свої зобов'язання щодо звільнення наданого в орендне користування приміщення не виконав, приміщення не звільнив та не передав за актом позивачу.
Суди встановили, що рішенням Київської міської ради № 548/605 від 28.12.2008р. відповідачу було відмовлено в продовженні терміну дії договору оренди.
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Натомість суд апеляційної інстанції вказав, що відповідач не надав суду жодних доказів, які б свідчили про те, що у позивача є намір здати це приміщення іншим орендарям.
Проте, судова колегія не може погодитись із висновками судів попередніх інстанцій, оскільки останні суперечать нормам чинного законодавства і фактичним обставинам справи, з огляду на таке.
Згідно із частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
Аналогічні положення містить частина перша статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
В розрізі даного спору сплив терміну договору оренди не може бути підставою для припинення орендних відносин і звільнення відповідачем спірного приміщення, оскільки відповідач має право скористатись передбаченим вище зазначеними нормами закону переважним правом на укладання договору на новий строк.
Крім того, враховуючи, що згідно умов договору № 10/0505 від 28.01.2003р. продовження договору оренди вирішується Київською міською радою, судами, що розглядали справу, не вирішено питання щодо залучення до участі у справі Київської міської Ради.
За таких обставин постанова Київського апеляційного господарського суду від 03.04.08р. та рішення господарського суду міста Києва від 27.02.08р. підлягають скасуванню, а справа -передачі на новий розгляд до господарського суду міста Києва.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст.1115, 1117 , 1119 - 11111, Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -
1. Касаційну скаргу ПП "НВФ "Емір" задовольнити.
2. Рішення господарського суду м. Києва від 27.02.08р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.04.08р. по справі № 16/267 скасувати.
3. Справу передати до господарського суду м. Києва на новий розгляд.
Головуючий, суддя І.А. Плюшко
Судді С.С. Разводова
С.С. Самусенко