73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
29.09.2011 Справа № 5024/1356/2011
Господарський суд Херсонської області у складі судді Александрової Л.І. при секретарі Малацковській М.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імперія"
до Приватного акціонерного товариства "Молодіжний житловий комплекс"
про внесення змін до договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання,
та за зустрічним позовом:приватного акціонерного товариства "Молодіжний житловий комплекс", м. Херсон,
до:об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імперія", м. Херсон,
про внесення змін до договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання
за участю представників:
позивача за первісним позовом: ОСОБА_1, представник, дов. № 54 від 08.09.2011 р.,
відповідача за первісним позовом: ОСОБА_2, нач. юр. відділу, дов. № 353 від 11.07.2011 р.
Розгляд справи розпочатий 08.09.2011 р. з перервами до 14.09.2011 р., 21.09.2011 р. та 29.09.2011 р.
В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Об'єднання співввласників багатоквартирного будинку «Імперія»звернулось до Господарського суду Херсонської області з позовом, яким просить внести зміни до першого розділу договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання № 2/31 від 01 січня 2010 року, укладеного між об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Імперія" та акціонерним товариством закритого типу «Молодіжний житловий комплекс», правонаступником якого є приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс», у запропонованій об'єднанням редакції додаткового договору від 01 квітня 2011 року, якою пропонується збільшити вартість послуг, які надаються відповідачу по справі.
Ухвалою Господарського суду Херсонської області від 18 липня 2011 року суддею Александровою Л.І. порушено провадження у справі № 5024/1356/2011, позовну заяву прийнято до розгляду, розгляд справи призначено на 08 вересня 2011 року.
Не погоджуючись із запропонованими позивачем змінами до договору № 2/31 від 01 січня 2010 року, 25 серпня 2011 року приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс»подало зустрічну позовну заяву, якою просить внести зміни до того ж договору, шляхом виключення з переліку послуг, які надаються позивачем, послуги з прибирання місць загального користування та прибудинкової території.
У зв'язку з відпусткою судді Александрової Л.І., в проваджені якої знаходилась дана справа, на підставі повторного автоматизованого розподілу, справу для вирішення питання про прийняття зустрічної позовної заяви було передано до провадження судді Ємленіновій З.І.
Ухвалою Господарського суду Херсонської області від 25 серпня 2011 року суддею Ємленіновою З.І. зустрічну позовну заяву прийнято до розгляду, розгляд справи призначено на 08 вересня 2011 року.
07 вересня 2011 року позивачем надано до суду відзив на зустрічну позовну заяву, відповідно до якого, зустрічні позовні вимоги ним не визнаються, а також надано заяву про уточнення позовних вимог щодо конкретизації змін, які вимагаються.
У судовому засіданні 08 вересня 2011 року оголошено перерву до 14 вересня з метою витребування додаткових доказів, на підставі чого, представник позивача заявив клопотання про продовження строку розгляду спору.
Ухвалою Господарського суду Херсонської області від 08 вересня 2011 року суддею Александровою Л.І., у зв'язку із задоволенням клопотання представника позивача, оголошено перерву у судовому засіданні до 14 вересня 2011 року, строк вирішення спору по справі продовжено до 29 вересня 2011 року, понад встановлений статтею 69 ГПК України.
13 вересня 2011 року позивачем надано до суду пояснення до позовної заяви, яким наголошується на достатності прав позивача надавати послугу з прибирання місць загального користування та прибудинкової території.
У судовому засіданні 14 вересня 2011 року оголошено перерву до 21 вересня з метою витребування додаткових доказів.
20 вересня 2011 року позивачем надано до суду пояснення до позовної заяви, яким обґрунтовується обов'язок відповідача приймати участь у витратах на утримання і ремонт загального та неподільного майна, та у інших спільних витратах, не залежно від членства в об'єднанні; а також надано супроводжувальний лист з доданими до нього копією листа ОСББ «Імперія»№ 57 від 16 вересня 2011 року, а також копії договорів, укладених об'єднанням, для виконання прийнятих на себе функцій. Відповідачем надано до суду додаткові пояснення до зустрічної позовної заяви, а також надано заяву про збільшення позовних вимог, якими наголошуються на неправомірності заявлених позивачем вимог, просить у задоволенні позову ОСББ «Імперія»відмовити та внести зміни до договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання № 2/31 від 01 січня 2010 року, шляхом виключення з переліку послуг, які надаються об'єднанням: послуги з прибирання місць загального користування та прибудинкової території; послуги з освітлення місць загального користування та прибудинкової території; послуги з перевірки та обслуговування вентиляційних каналів.
У судовому засіданні 21 вересня 2011 року оголошено перерву до 29 вересня 2011 року.
У судовому засіданні 29 вересня 2011 року сторони підтримали заявлені ними позовні вимоги, просили їх задовольнити, з позовними вимогами первісного позову відповідач не погодився, просив їх відхилити, проти задоволення зустрічного позову представник позивача заперечив, виходячи з підстав, пояснень та доказів, наявних в матеріалах справи.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оглянувши оригінали документів, суд,
встановив:
Постановою Вищого Господарського Суду України від 20 серпня 2009 року у господарській справі № 14/452-пн-08 визначено, що оскільки ОСББ «Імперія»взяло на баланс житловий будинок, то в даному випадку функції управителя здійснюються ним.
Відповідно до частини 2 статті 35 ГПК України, факти, встановлені рішеннями господарського суду під час розгляду однієї справи не доводяться знову при вирішенні інших справ, в яких беруть участь ті самі сторони.
У згаданій справі № 14/452-пн-08 розглядався позов об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імперія»до акціонерного товариства закритого типу «Молодіжний житловий комплекс»про спонукання до вчинення дій та про стягнення коштів.
Відповідно до пункту 1.1. статуту приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс», воно є правонаступником акціонерного товариства закритого типу «Молодіжний житловий комплекс».
Таким чином, названі обставини не доводяться знову при розгляді справи №5024/1356/2011.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»:
Управитель - юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію;
Загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні, тощо);
Неподільне майно - неподільна частка житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку;
Житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.
01 січня 2010 року між Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Імперія» (далі - Позивач) та Акціонерним товариством закритого типу «Молодіжний житловий комплекс», правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс»(далі - Відповідач) було укладено договір відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання №2/31 (разом з протоколом розбіжностей), предметом якого було надання Позивачем послуг власнику з управління загальним та неподільним майном житлового комплексу за адресою: місто Херсон, проспект 200 років Херсона, будинок 38, корпус 6, на платній основі.
Відповідно до частини 5 статті 13 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Постанови Кабінету Міністрів України № 529 від 20 травня 2009 року «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій», укладення такого договору є обов'язковим за законом.
При цьому, вартість вказаного договору визначається безпосередньо Позивачем, що співвідноситься з положеннями статті 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», відповідно до якої, об'єднання самостійно встановлює розміри платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів.
16 квітня 2011 року рішенням загальних зборів членів Позивача (протокол № 8 чергових загальних зборів членів ОСББ «Імперія») затверджено збільшення внеску на утримання житлового комплексу з 01 квітня 2011 року у розмірі 1,29 грн./м2 для житлових приміщень та 1,09 грн./м2 для нежитлових приміщень відповідно, а також затверджено кошторис ОСББ «Імперія»на ІІ-ІУ квартали 2011 року (витяг з протоколу додається).
З метою забезпечення виконання затвердженого кошторису ОСББ «Імперія»на ІІ-ІУ квартали 2011 року та приведення правовідносин між Позивачем та Відповідачем у відповідність до прийнятого загальними зборами членів об'єднання рішення, 21 квітня 2011 року Позивач звернувся до Відповідача з пропозицію укласти додатковий договір до договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання № 2/31 від 01 січня 2010 року, яким внести відповідні зміни до першого розділу "Предмет договору" щодо розміру внеску.
10 травня 2011 року за вихідним № 205, відповідач відмовився укладати додатковий договір у запропонованій позивачем редакції.
Згідно зі ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Відповідно до розділу 1 даного договору, об'єднання забезпечує управління неподільним та загальним майном житлового комплексу, забезпечує його експлуатацію, якісне та своєчасне надання послуг й відповідні умови користування неподільним та загальним майном житлового комплексу по проспекту 200 років Херсона, будинок 38, корпус 6.
До складу таких послуг відповідно до договору відносяться: формування резервного капіталу;
прибирання місць загального користування та прибудинкової території; обслуговування загально-будинкових мереж; освітлення місць загального користування та прибудинкової території;
- дератизація та дезінсекція;
перевірка та обслуговування вентиляційних каналів.
Відповідно до пункту 3.1.2. договору, вказані послуги надаються з урахуванням положень Постанови Кабінету Міністрів України № 529 від 20.05.2009 року «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та при будинкових територій».
Частина 5 статті 13 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»встановлює, що укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не залежить від членства в об'єднанні, за винятком випадку, коли власник і управитель є однією особою.
В матеріалах справи відсутні обґрунтовані докази членства відповідача в об'єднанні, позивачем дана умова не заперечується, у зв'язку з чим, суд виходить з того, що відповідач є окремим суб'єктом цивільно-правових відносин.
Разом з тим, відповідач зобов'язаний укласти з позивачем договір відносин власника окремого приміщення у житловому комплексі та об'єднання, як управителя цим житловим комплексом, відповідно до закону.
Типовий перелік послуг, що має бути включений до даного договору, визначений Постановою Кабінету Міністрів України № 529 від 20.05.2009 року «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій». Укладений між сторонами договір вказаній постанові не суперечить, додаткових, не визначених даною постановою послуг, не містить.
Вартість договору відносин власника окремого приміщення у житловому комплексі та управителя має визначатись із загальної суми вартості кожної окремої послуги, що надаються управителем, пропорційно до загально площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних чи юридичних осіб, що співвідноситься з положеннями частини 1, 2 статті 20 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій визначено Постановою кабінету міністрів України № 869 від 01 червня 2011 року «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги».
Разом з тим, відповідно до статті 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», до загальних прав об'єднання, серед іншого, відносяться права визначати утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту, а також права встановлювати розміри платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів.
Стаття 10 цього ж Закону встановлює, що до компетенції правління об'єднання відноситься, серед іншого, укладання договорів з суб'єктами підприємництва, які виконують роботи, надають послуги, та здійснення контролю за їх виконанням.
З укладеного між сторонами договору вбачається, що об'єднання виконує прийняті на себе обов'язки шляхом залучення фізичних та/або юридичних осіб для надання послуг з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу. При цьому, об'єднання при розробці та затверджені власного кошторису керується саме вартістю договорів, укладеними з такими особами. З наданих позивачем копій договорів вбачається, що вони укладені в інтересах житлового комплексу, зумовлюють виконання об'єднанням послуг за договорами з власниками окремих приміщень, забезпечують утримання та ремонт загального і неподільного майна, та відповідають затвердженому кошторису об'єднання.
З урахуванням цього, а також приймаючи до уваги вищу юридичну силу Закону
України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»над Постановою
Кабінету Міністрів України № 869 від 01 червня 2011 року «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги», суд приходить до висновку, що об'єднання правомірно та обґрунтовано самостійно визначає вартість послуг, що ним надаються, шляхом затвердження розміру платежів, зборів і внесків загальними зборами, членів об'єднання.
Відповідач володіє, користується та розпоряджається офісними приміщенням № 1 та офісним приміщенням № 2 загальною площею 469,6 м2 у цокольному поверсі житлового комплексу, отже є співвласником загального і неподільного майна цього комплексу. Відповідно до статті 322 ЦК України, він зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Стаття 17 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»встановлює право об'єднання вимагати своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених Законом та статутом об'єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів. У даному випадку законом не розрізняється власність та членство в об'єднанні як два окремих поняття, у зв'язку з чим, суд приходить до висновку, що позивач зобов'язаний сплачувати платежі, збори і внески, а також відрахування до резервного і ремонтного фондів, у затверджених рішенням загальних зборів членів об'єднання розмірах.
Частина 8 статті 22 цього ж Закону, визначає, що відмова від укладення договору, від оплати рахунків або несплата рахунків не допускається. Такі дії є порушенням прав інших членів об'єднання і підставою для звернення до суду про стягнення заборгованості із сплати по відповідних рахунках у примусовому порядку.
З наданої позивачем копії затвердженого кошторису ОСББ «Імперія»на 2, 3, 4 квартали 2011 року, а також витягу з протоколу № 8 чергових загальних зборів членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імперія», вбачається, що збільшення розміру внеску на утримання житлового комплексу розповсюджується на правовідносини сторін, що виникли включно з 01 квітня 2011 року. Таким чином, вимога позивача про внесення з 01 квітня 2011 року змін до договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання № 2/31 від 01 січня 2010 року у запропонованій об'єднанням редакції, є обґрунтованою, в зв'язку з чим первісний позов підлягає задоволенню.
У зустрічній позовній заяві, з урахуванням збільшення розміру позовних вимог, відповідач зазначає, що не є членом об'єднання, а тому не зобов'язаний керуватися рішеннями загальних зборів об'єднання, однак дані висновки спростовуються вищевикладеним. Просить внести зміни до договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання № 2/31 від 01.01.2010 року, шляхом виключення з переліку послуг, які надаються об'єднанням:
- послугу з прибирання місць загального користування та прибудинкової території;
- послугу з освітлення місць загального користування та прибудинкової території;
- послугу з перевірки та обслуговування вентиляційних каналів.
Відповідно до статті 32 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідач стверджує, що не користується послугою, що надає об'єднання, з прибирання місць загального користування та прибудинкової території, так як має власну прибиральницю, котра особисто здійснює дані функцій. Додатково наголошує на тому, що за відсутності державного акта на право власності або постійного користування земельною ділянкою, об'єднання не має юридично виділеної прибудинкової території та не може надавати послугу з її прибирання. Наголошує, що дана земельна ділянка надана йому у постійне користування для будівництва молодіжних житлових комплексів та перебуває у нього на балансі.
У матеріалах справи відсутні документальні докази юридично встановленого факту користування позивачем даною земельною ділянкою, у зв'язку з чим, суд не може встановити дані обставини. Однак, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 529 від 20 травня 2009 року «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій», до складу послуг з прибирання місць загального користування та прибудинкової території відносяться й супутні послуги щодо поливання дворів, клумб, газонів, прибирання і вивезення снігу, посипання частини при будинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожиледними сумішами, тощо. В даному випадку ці функції має виконувати саме управитель - балансоутримувач житлового комплексу, тобто об'єднання, що відповідає положенням статті 25 Закону України «Про благоустрій населених пунктів».
З наданої відповідачем довідки № 435180 з ЄДРПОУ вбачається, що до видів його діяльності входять: будівництво будівель; діяльність у сфері інжинірингу; організація будівництва об'єктів нерухомості для продажу чи здавання в оренду; інші види оптової торгівлі. Управління нерухомістю не є видом діяльності відповідача, подібних функцій ним не здійснюється.
З наданої відповідачем копії строкового трудового договору № 84 від 08 серпня 2011 року, укладеного між ПрАТ «Молодіжний житловий комплекс»та ОСОБА_3 неможливо встановити посадові обов'язки прибиральниці та пересвідчитись у фактичному виконанні нею послуг з прибирання місць загального користування та прибудинкової території житлового комплексу, управителем якого є позивач.
У свою чергу, копією договору про надання послуг по прибиранню місць загального користування та прибудинкової території б/н від 01 січня 2011 року, укладеного між ОСББ «Імперія»та ФОП ОСОБА_4, підтверджується фактичне виконання позивачем повного переліку послуг з прибирання місць загального користування та прибудинкової території, що відповідає потребам та інтересам відповідача.
З наданої відповідачем копії договору про постачання електричної енергії № 1473 від 25.06.2008 року та додатків до нього, неможливо встановити факт освітлення відповідачем місць загального користування житлового комплексу, зокрема відповідно до додатків № 4/2 та № 5 до даного договору, відповідач є споживачем електроенергії саме в належних йому офісних приміщеннях, й режим роботи електроустановок передбачає споживання електроенергії з 08-00 до 17-00 годин, тобто в робочі часи відповідача та здійснення ним комерційної діяльності. Дані обставини не забезпечують освітлення місць загального користування, а напрямлені на забезпечення особистих потреб відповідача як власника офісних приміщень.
Вентиляційні канали в багатоквартирному жилому будинку, на думку суду, відносяться до складу конструктивно-технічного обладнання будинку, що забезпечує його належне функціонування, тобто входить до складу неподільного майна. Участь відповідача в утриманні такого майна є обов'язковою за законом, виходячи з вищевикладеного.
Таким чином, відповідач всупереч вимогам ст. 33 ГПК України не надав належних доказів обставин на які він посилається як на підстави своїх вимог, у зв'язку з чим, в задоволені зустрічного позову має бути відмовлено.
На підставі вищевикладеного, та керуючись ст.44, ст. 49, ст.ст. 82-85 ГПК України, суд
вирішив:
1. Позов задовольнити.
2. Внести зміни з 01.04.2011 р. до розділу №1 договору відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання № 2/31 від 01 січня 2010 року укладеного між Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Імперія" та Приватним акціонерним товариством «Молодіжний житловий комплекс», та викласти його у запропонованій об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Імперія»редакції додаткового договору від 01 квітня 2011 року наступного змісту:
«Об'єднання, шляхом залучення юридичних та/або фізичних осіб-підприємців для надання послуг з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу, забезпечує його експлуатацію, якісне та своєчасне надання послуг, відповідні умови користування неподільним та загальним майном житлового комплексу по проспекту 200 років Херсона, будинок 38, корпус 6 у місті Херсоні, а власник забезпечує своєчасну оплату таких послуг за встановленим тарифом пропорційно площі своєї власності у строки та на умовах, що передбачені цим договором.
Перелік послуг, які надаються об'єднанням:
- Формування резервного капіталу - сума 0,148 грн.
- Прибирання місць загального користування та прибудинкової території - сума 0,359 грн.
- Обслуговування внутрішньобудинкових мереж - сума 0,399.
- Освітлення місць загального користування та прибудинкової території - сума 0,079 грн.
- Дератизація та дезінсекція - 0,072 грн.
- Перевірка та обслуговування вентиляційних каналів -0,028.
Характеристика нежитлових приміщень власника загальною площею 469,6 м2 у
житловому комплексі по проспекту 200 років Херсона, будинок 38, корпус 6 у місті
Херсоні:
офісне приміщення № 1 загальною площею 257,1 м2;
офісне приміщення № 2 загальною площею 212,5 м2.
Щомісячний внесок на утримання житлового комплексу по проспекту 200 років
Херсона, будинок 38, корпус 6 у місті Херсоні вираховується з розрахунку 1,09 грн.
(одна гривня 09 копійок) за 1 (один) м2 загальної площі нежитлових приміщень та
становить: 511,86 грн. (п'ятсот одинадцять гривень 86 копійок)».
3. У задоволенні зустрічного позову - відмовити.
4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс»( 73039 м.Херсон, пр-т 200 років Херсона, буд. 38, к.6; р/р 2600902193521 в ПАТ "Кредобанк", МФО 325365, ЄДРПОУ 14137852) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імперія»( 73039 м.Херсон, пр-т 200 років Херсона, буд. 38, к. 6; р/р 26001060291378 в ХФ "Приватбанк" МФО 352479, ЄДРПОУ 35468955) 85 грн. витрат по державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
5. Видати наказ після набрання рішенням законної силу.
Суддя Л.І. Александрова
Дата підписання рішення 05.10.2011 р.
відповідно до вимог ст. 84 ГПК України