ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 51/34420.09.11
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Вант"
до Київської міської ради
про внесення змін до договору
Суддя Гулевець О.В.
Представники сторін:
Від позивача: ОСОБА_1 (Дов.)
Від відповідача: не з'явився
У судовому засіданні 20.09.2011р. судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі відповідно до положень ч. 2 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.
Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Вант" звернувся з позовом до Господарського суду міста Києва з вимогою внести зміни до договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, укладеного між ТОВ "Вант" та Київською міською радою, та посвідченого 19 червня 2007 року ОСОБА_2, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 371.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.08.2011 року було порушено провадження у справі № 51/344 та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 22.08.2011р.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.08.2011 року, в зв'язку з неявкою в судове засідання представників сторін та невиконанням ними вимог суду, розгляд справи № 51/344 відкладено на 02.09.2011р.
Розпорядженням Голови Господарського суду міста Києва Ємельянова А.С. від 02.09.2011р., у зв'язку з перебуванням судді Пригунової А.Б. у відпустці, справу № 51/344 передано на розгляд судді Гулевець О.В.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.09.2011р. справа № 51/344 прийнята суддею Гулевець О.В. до свого провадження.
02.09.2011р. в судовому засіданні представником відповідача - Київської міської ради було заявлено клопотання про залучення до участі у справі № 51/344 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) та Головного управління житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).
В судовому засіданні 02.09.2011р. на підставі ст. 77 ГПК України оголошувалась перерва до 20.09.2011р.
20.09.2011р. в судовому засіданні, суд, розглянувши клопотання відповідача про залучення третіх осіб, відхилив його у зв'язку з тим, що стороною спірного договору є відповідач і відповідачем не було обґрунтовано, що рішення у справі безпосередньо стосується прав та обов'язків Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) та Головного управління житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).
20.09.2011р. в судовому засіданні представник позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Вант" позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив внести зміни до договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, укладеного 19 червня 2007 року між ТОВ "Вант" та Київською міською радою, шляхом виключення з нього пункту 3.1.8. у зв'язку з істотною зміною обставин.
Відповідач - Київська міська рада відзив на позов не надав, явку уповноваженого представника в судове засідання 20.09.2011р. не забезпечив, про час та місце судового розгляду був повідомлений належним чином.
Відповідно до положень статті 75 Господарського процесуального кодексу України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.
Розглянувши документи і матеріали, додані до позову, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, вислухавши представника позивача, суд
Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Вант" та Київською міською радою 19 червня 2007 року було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка розташована на вул. Січневого повстання, 11-а, літ. "Б" у Печерському районі міста Києва, площею 0,8562 га (нуль цілих вісім тисяч п'ятсот шістдесят дві десятитисячних) у межах, які перенесені у натуру (на місцевість) і зазначені у технічній документації земельної ділянки. Відповідно до вимог чинного законодавства, договір було посвідчено ОСОБА_2, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 371.
Відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства України позивачу було видано Державний акт на право власності на земельну ділянку серії КВ № 137537, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27 червня 2007 року та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 02-8-00138.
Згідно до п. 1.2. Договору, земельна ділянка продається для будівництва житлового комплексу із закладами соціально-побутового призначення, нежитловими приміщеннями та паркінгом, із знесенням існуючої нежитлової будівлі.
Як випливає зі змісту договору купівлі-продажу земельної ділянки (п. 3.1.8.), ним було передбачено обов'язок позивача передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 10% загальної площі комплексу (крім службової) на підставі пункту 41 рішення Київської міської ради від 18.12.2003р. № 267/1142 "Про бюджет міста Києва на 2004 рік.".
Відповідно до ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17 лютого 2011 року, який набув чинності 12 березня 2011 року, органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.
Позивач зазначає, що на момент укладення Договору купівлі-продажу земельної ділянки не існувало заборони органам місцевого самоврядування вимагати передачі житлових та нежитлових приміщень у будівлі, яка планувалася до забудови. Згідно статті 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Таким чином, з прийняттям Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" істотним чином змінилися обставини, за яких укладався Договір купівлі-продажу земельної ділянки.
Відповідно до п. 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.
Як слідує з наведеного, норми Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" в частині заборони органам місцевого самоврядування вимагати передачі площ у новозбудованих об'єктах, розповсюджуються і на відносини, які виникли до набрання Законом чинності.
Керуючись наведеними обставинами, позивач звернувся до Київської міської ради з відповідним листом від 02.06.2011 року, в якому просив:
- привести у відповідність із Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" рішення Київської міської ради від 29.03.2007 року № 389/1050 "Про продаж земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Вант" для будівництва житлового комплексу із закладами соціально-побутового призначення, нежитловими приміщеннями та паркінгом, із знесенням існуючої нежитлової будівлі на вул. Січневого повстання, 11-а, літ. "Б" у Печерському районі міста Києва" у частині умов продажу зазначеної ділянки, затверджених у додатку до рішення № 389/1050;
- протягом строку, встановленого ст. 188 Господарського кодексу України, розглянути проект додаткового договору до Договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 19 червня 2007 року, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Вант", щодо виключення з Договору пункту 3.1.8. як такого, що не відповідає вимогам чинного законодавства України та повідомити ТОВ "Вант" про час та місце нотаріального посвідчення додаткового договору до Договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 19 червня 2007 року.
Як свідчить відповідь Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (лист від 01.07.2011 року № 05-358/18311), позивачу було відмовлено у внесенні змін до договору у зв'язку з відсутністю згоди Київради на внесення змін у формі рішення, прийнятого в установленому законодавством порядку.
У відповідності до ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - за наявності одночасно таких умов:
- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Суд вважає обґрунтованими доводи позивача про те, що на момент укладення Договору купівлі продажу земельної ділянки (19 червня 2007 року) сторони не могли передбачити, що відповідачу буде заборонено законом вимагати передачі житлових та нежитлових приміщень у забудовника та/або особи, які передається у власність земельна ділянка під забудову, а також з тим, що така обставина не могла бути усунена після її виникнення.
Також суд приймає доводи позивача про те, що передача частини площі приміщення, яке планувалося до будівництва, є додатковим обов'язком позивача, не пов'язаним з оплатою земельної ділянки. Вказаний обов'язок позивач прийняв на себе на момент укладення Договору купівлі-продажу земельної ділянки в умовах стабільної фінансової ситуації у галузі.
Заборона вимагати від забудовників передачі частини житлових приміщень органам місцевого самоврядування була внесена до українського законодавства вперше Законом України від 25 грудня 2008 року "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", у зв'язку з необхідністю захисту інтересів забудовників та інвесторів в умовах світової фінансової кризи.
Вбачаються обґрунтованими доводи позивача про те, що виконання п. 3.1.8. Договору на сьогоднішній день призведе до значних фінансових втрат позивача.
Відповідно до ч. 2 ст. 5 Цивільного кодексу України, акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Отже, позивач не може вважатися стороною, що несе ризик зміни обставин, оскільки зміна обставин пов'язана із прийняттям правового акту, що захищає права позивача.
Таким чином, з огляду положень ч. 7 ст. 40, п. 7 Прикінцевих положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", ст. 652 ЦК України, суд доходить висновку про обґрунтованість вимог позивача щодо виключення з договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 19 червня 2007 року, укладеного між позивачем та відповідачем, пункту 3.1.8.
Як слідує з матеріалів справи, договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 19 червня 2007 року було укладено на підставі рішення Київської міської ради від 29.03.2007 року № 389/1050 "Про продаж земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Вант" для будівництва житлового комплексу із закладами соціально-побутового призначення, нежитловими приміщеннями та паркінгом, із знесенням існуючої нежитлової будівлі на вул. Січневого повстання, 11-а, літ. "Б" у Печерському районі міста Києва".
Зазначене рішення було прийнято Київською міською радою в порядку ст. 116 Земельного кодексу України, відповідно до якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Отже, в розумінні чинного законодавства України, рішення органу місцевого самоврядування необхідне саме при передачі прав на земельну ділянку і є підставою для укладення відповідного договору купівлі-продажу.
Внесення до договору змін, про які просить позивач, не пов'язане безпосередньо із земельними відносинами, і має регулюватись відповідними нормами цивільного та господарського законодавства.
Відповідно до ст. 174 ГК України, ст.ст. 11, 59 ЦК України зобов'язання можуть виникати на підставі закону.
Пунктом 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідача було зобов'язано привести у відповідність із законом будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом.
Позивач запропонував відповідачу внести зміни до договору для приведення його у відповідність до вимог чинного законодавства України. Однак відповідач відмовився від добровільного внесення змін до договору шляхом прийняття відповідного рішення.
Згідно ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Відповідно до ч. 4 ст. 652 ЦК України, зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Як вбачається з матеріалів справи, договір купівлі-продажу земельної ділянки від 19 червня 2007 року на сьогоднішній день є повністю виконаний, за виключенням спірних положень п. 3.1.8. Договору. Отже, розірвання договору і повернення сторонами всього одержаного за ним є недоцільним і потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. Натомість, виключення з тексту договору спірного положення не потягне для сторін додаткових затрат.
Отже, Позивач вважає, що до Договору купівлі-продажу земельної ділянки мають бути внесені зміни на підставі ст. 652 Цивільного кодексу України та положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Згідно зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідач в судове засідання 20.09.2011р. не з'явився та заявлених до нього позовних вимог не спростував.
Оскільки Відповідач не скористався правом участі у судовому засіданні, не подав відзив на позов та наявні у справі матеріали є достатніми для вирішення спору по суті, суд, всебічно і ґрунтовно дослідивши всі обставини справи з врахуванням наданих доказів прийшов до висновку про обґрунтованість позовних вимог та задоволення їх в повному обсязі.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 33, 75, 82-85 ГПК України, господарський суд міста Києва, -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Внести зміни до Договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Вант" (код ЄДРПОУ 33060171) та Київською міською радою (код ЄДРПОУ 22883141), посвідченого 19 червня 2007 року ОСОБА_2, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 371, шляхом виключення положень пункту 3.1.8., яким передбачено обов'язок Товариства з обмеженою відповідальністю "Вант" передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 10% загальної площі комплексу (крім службової).
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя О.В. Гулевець
Дата підписання рішення: 26.09.2011р.