"22" липня 2008 р.
Справа № 20/101-08-1956
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Тофана В.М.,
суддів: Журавльова О.О., Михайлова М.В.,
при секретарі судового засідання Бритавській Ю.С.
за участю представників сторін:
від позивача -Запольський О.А., по дов.
від відповідача -Добрикіна І.О., по дов.
від третьої особи -Бондаренко І.О., по дов.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління Одеської обласної ради з майнових відносин
на рішення господарського суду Одеської області від 11.06.2008 року
по справі № 20/101-08-1956
за позовом Управління охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини Облдержадміністрації
до ДП «Система»
3-тя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці позивача: Управління Одеської обласної ради з майнових відносин
про розірвання охоронного договору на користування об'єктом культурної спадщини та виселення
встановив:
Управління охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації (далі - позивач (Держорган)) звернулось у місцевий господарський суд Одеської області з позовом до Дочірнього підприємства «Система» (далі - відповідач) з залученням третьою особою без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Управління Одеської обласної ради з майнових відносин (далі-третя особа) про зобов'язання відповідача провести експертну оцінку орендованих останнім нежитлових приміщень загальною площею 378,6 кв. м, розташованих по вул. Троїцька, 43 у м. Одесі та укласти додаткову угоду до охоронного договору на користування пам'яткою культурної спадщини від 24.07.2001р. в частині розміру орендної плати.
Свої позовні вимоги назване Управління обґрунтувало відмовою відповідача провести експертну оцінку орендованих ним нежитлових приміщень зі зміною в охоронному договорі розміру орендної плати за користування цими приміщеннями.
У процесі розгляду справи позивач у порядку ст. 22 ГПК України надав до суду доповнення до позовної заяви, в яких просить розірвати охоронний договір на користування пам'яткою культурної спадщини (нежитловими приміщеннями загальною площею 378,6 кв. м за вказаною вище адресою), укладений 24.07.2001р. між позивачем і відповідачем та виселити останнього з орендованих нежитлових приміщень, посилаючись у цих доповненнях на ті ж самі підстави, що і у первісно поданому позові, вважаючи їх як істотно зміненими обставинами згідно ст. 652 Цивільного кодексу України.
Таким чином, позивач у відповідності зі ст. 22 ГПК України змінив предмет позову: замість зобов'язання відповідача провести експертну оцінку орендованих нежитлових приміщень і укладення додаткової угоди до охоронного договору в частині розміру орендної плати позивач просить з тих же підстав розірвати охоронний договір з відповідачем, на підставі якого останній користується нежитловими приміщеннями на правах оренди, і виселити його з цих орендованих приміщень.
У відзиві на позов і доповнення до нього відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими, які не відповідають чинному законодавству, оскільки він виконує умови договору, у тому числі щодо сплати орендної плати за користування орендованими приміщеннями, а проведення Орендарем їх експертної оцінки при перегляді розміру орендної плати не відповідає чинному законодавству, у тому числі Закону України «Про державний бюджет на 2007 рік» (ст. 118) і «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також постанові КМУ від 10.08.95р. № 629 «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди» та іншим нормативним актам, на які позивач посилається у позові і доповненнях до нього, а також відповідач посилається на порушення позивачем встановленого ст. 188 ГК України порядку розірвання охоронного договору.
Крім того, як дальше зазначає відповідач у відзиві на позов і доповненнях до нього, він не заперечує розглянути питання з позивачем щодо розміру орендної плати у відповідності з вимогами чинного законодавства.
Рішенням місцевого господарського суду від 11.06.2008р. (суддя Щавинська Ю.М.) у позові відмовлено з огляду на його необґрунтованість і невідповідністю нормам чинного законодавства.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду, третя особа - Управління Одеської обласної ради з майнових відносин -подала апеляційну скаргу, в якій просить зазначене рішення скасувати і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги позивача про розірвання охоронного договору на користування пам'яткою містобудування та архітектури та виселити Орендаря (відповідача) із займаних приміщень по вул. Троїцька, 43 у м. Одесі, посилаючись на ті ж підстави, що і позивач, тобто на відмову відповідача від проведення експертної оцінки об'єкту оренди і зміни умови договору в частині розміру орендної плати.
Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши представників Апелянта (третьої сторони), позивача і відповідача, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, правильність застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.
24.07.2001 року між Управлінням охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством «Система» був укладений охоронний договір на користування пам'яткою містобудування та архітектури, а саме нежитловими приміщеннями загальною площею 285,2 кв.м., розташованими за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 43.
Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 охоронного договору за орендне користування пам'яткою користувач зобов'язується сплачувати позивачу (орендодавцю) під час дії зазначеного договору орендну плату згідно зі ставками, затвердженими уповноваженим державним органом. Орендна плата розраховується на підставі експертної оцінки вартості будівлі, що визначена згідно з чинним законодавством України.
Відповідно до п. 3.4 охоронного договору у випадку змін у встановленому порядку ставок орендної плати за використання пам'ятки орендна плата змінюється згідно з письмовим повідомленням позивача (орендодавця) щодо перерахунку з часу отримання його орендарем.
Згідно пунктів 7.4, 7.5 зазначеного договору, якщо орендар безгосподарно ставиться до пам'ятки, що створює загрозу ї пошкодження або знищення, Держорган (орендодавець) робить орендареві попередження про припинення безгосподарного ставлення до пам'ятки. Якщо орендар не виконує вимог, що містяться в попередженні, Держорган має право на звернення у встановленому законодавством порядку з позовом до суду про примусове дострокове розірвання охоронного договору та вилучення пам'ятки із користування. При невідкладній необхідності забезпечення збереження пам'ятки позов може бути пред'явлено без попередження. У випадку несплати орендарем орендної плати повністю чи частково більш ніж 3 (три) місяці підряд, Держорган має право достроково розірвати зазначений договір в порядку, встановленому діючим законодавством України.
02.01.2003р., 01.04.2003р. і 01.11.2004р. додатковими угодами №1, №2 і №5 до охоронного договору від 24.07.2001р., укладеними між позивачем і відповідачем, термін дії цього охоронного договору був продовжений до 31.12.2008р., збільшено площу орендованих приміщень до 378,6 кв. м. і розмір орендної плати до 6455,58 грн. за місяць.
Із матеріалів справи вбачається, що позивач звертався до відповідача з листами про необхідність внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, для чого відповідач повинен був здійснити проведення нової експертної оцінки об'єкту оренди (а.с. 32, 34, 36).
На ці листи відповідач надавав відповідь позивачу, що він погоджується на зміну розміру орендної плати за користування нежитловими приміщеннями, але зазначав, що чинним законодавством, у тому числі тим, на яке посилається позивач у своїх листах, не передбачено здійснення Орендарем експертної оцінки об'єкту оренди при зміні розміру орендної плати (а.с. 33, 35, 37).
З моменту укладання Охоронного договору від 24.07.2001 року Орендар - ДП «Система» - в належні строки та в повному розмірі постійно сплачував орендну плату за користування орендованими приміщеннями.
Ні норми Господарського кодексу України, ні норми Цивільного кодексу України, ні норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ні інші норми чинного законодавства і нормативні акти, які регулюють правовідносини між сторонами (Орендодавцем і Орендарем) по оренді (найму) державного та комунального майна, не передбачають здійснення (проведення) нових експертних оцінок орендованого майна Орендарем (наймачем) для розрахунку розміру орендної плати згідно з Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95р. № 786, на чому наполягав позивач при зверненні з відповідними листами до відповідача.
Тому вимоги позивача у первісно пред'явленому позові про зобов'язання відповідача провести експертну оцінку орендованих ним нежитлових приміщень і укласти додаткову угоду до охоронного договору в частині розміру орендної плати на підставі такої експертної оцінки були безпідставними і не відповідали вимогам Конституції України, стаття 19 якої зазначає, що ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Крім того, слід зазначити, що, вказуючи у первісно поданому позові про зобов'язання відповідача укласти додаткову угоду до охоронного договору в частині розміру орендної плати, позивач не надіслав відповідачу такої додаткової угоди з розрахунком орендної плати, що зобов'язаний був зробити у відповідності зі ст. 188 ГК України. Теж саме стосується і порядку розірвання договору.
Як зазначено вище, змінюючи предмет позову в порядку ст. 22 ГПКУ України поданим до суду доповненням до позовної заяви (а.с. 56), позивач посилається на ті ж підстави, що і при поданні позову у первісній редакції: на нездійснення експертної оцінки об'єкту оренди Орендарем (відповідачем) за свій рахунок і встановлення на підставі цього нового розміру орендної плати, посилаючись при цьому на ті ж нормативні акти: ст. 118 Закону України «Про бюджет України на 2007 рік», постанову КМУ від 27.12.2006р. № 1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за оренду державного майна» і роз'яснення Фонду державного майна в листі від 29.12.2006р. № 10-16-19382.
Але відповідач у відповідях на листи позивача не заперечував проти внесення змін до охоронного договору в частині орендної плати, а заперечував проти проведення і оплати ним нових експертних оцінок об'єкту оренди. Тому такі підстави позивача для розірвання охоронного договору і виселення його з орендованих приміщень є необґрунтованими.
Крім того, пунктами 7.4 і 7.5 цього договору, як зазначено вище, передбачено право Держоргану (позивача) на звернення у встановленому законодавством порядку з позовом про примусове дострокове розірвання охоронного договору та вилучення пам'ятки із користування у випадку, якщо орендар безгосподарно ставиться до пам'ятки, що створює загрозу її пошкодження або знищення, а також у випадку несплати Орендарем орендної плати повністю чи частково більш ніж 3 (три) місяці підряд, чого позивачем не доведено.
Відповідно до ст.783 ЦК України орендодавець (наймодавець) має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Як вбачається із матеріалів справи, а саме довідки позивача від 10.06.2008р. №01-15/4030, заборгованості по орендній платі перед позивачем ДП «Система» не має (а.с. 73), доказів використання відповідачем приміщення всупереч умовам договору або створення ним загрози пошкодження пам'ятки позивачем у відповідності зі ст.33 ГПК України, не надано.
Крім того, доказів про направлення відповідачу будь-яких пропозицій про розірвання договору від 24.07.2001р. згідно ст. 188 ГПК України позивач не надав.
За таких обставин, суд першої інстанції правомірно вважав, що підстави для розірвання у судовому порядку охоронного договору, укладеного 24.07.2001 року між Управлінням охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини облдержадміністрації та Дочірнім підприємством «Система» відсутні, що також свідчить і про відсутність законних підстав для виселення відповідача із займаного приміщення.
Таким чином, суд першої інстанції дав правильну оцінку доказам при всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись чинним законодавством, тому відсутні підстави для скасування оскарженого рішення суду, а обставини, викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу.
Враховуючи вищевикладене , керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України,
апеляційний господарський суд
Рішення господарського суду Одеської області від 11.06.2008 року у справі №20/101-08-1956 залишити без змін, а апеляційну скаргу Управління Одеської обласної ради з майнових відносин - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.
Головуючий суддя: В.М. Тофан
Судді: О.О.Журавльов
М.В. Михайлов