"01" вересня 2011 р.Справа № 35/17-1852-2011
Одеський апеляційний господарський суд у складі:
Головуючого судді Мацюри П.Ф.
Суддів: Андрєєвої Е.І., Ліпчанської Н.В,
(Склад судової колегії змінений розпорядженнями голови суду №503 від 31.08.2011р.)
При секретарі судового засідання Подуст Л.В.,
Представники сторін:
Від позивача - ОСОБА_1., довіреність
Від позивача - ОСОБА_2., довіреність
Від відповідача - Корабельніков М.О.- директор
Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на рішення господарського суду Одеської області від 14.07.2011 р.
у справі №135/17-1852-2011
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю „ГІРОСКОП”
про внесення змін до договору оренди
16.05.2011 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради, звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ГІРОСКОП" про внесення змін до договору оренди, в якій просить змінити у додатку 1 до договору оренди №37/70 від 10.06.2002р. нежитлового приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Степова,31, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГІРОСКОП", розрахунок орендної плати з 01 січня 2009року.
01.06.11р. позивач подав до господарського суду першої інстанції заяву №01-13/3399 від 01.06.11р. (вх.№17364/2011) про уточнення позовних вимог, згідно якої просив суд змінити у додатку 1 до договору оренди №37/70 від 10.06.2002р. нежитлового приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Степова,31, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГІРОСКОП", розрахунок орендної плати з 01 січня 2009року.
Рішенням господарського суду Одеської області 14.07.2011 року (суддя Гут С.Ф.) у позові відмовлено. Рішення суду мотивовано тим, що позовні вимоги Дпартаменту комунальної власності Одеської міської ради є безпідставними та не доведеними, вимоги про внесення змін до договору оренди з 01.01.2009р. не відповідають принципам цивільного та господарського права, та приписам ст.188 Господарського кодексу України та ст.653 Цивільного кодексу України.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося з апеляційною скаргою до Одеського апеляційного господарського суду про скасування рішення господарського суду Одеської області від 35/17-1852-2011 року та задоволення позову у повному обсязі, посилаючись на неправильне застосування судом матеріального права, неповно з'ясував всі обставини, що мають значення для справи, що привело до прийняття незаконного рішення та є підставою для скасування. На думку скаржника господарським судом першої інстанції безпідставно не взято до уваги те, що відповідно до пп."з" п. 4.2 договору оренди. орендар зобов'язаний своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення, в порушення зазначеної умови договору, відповідачем самовільно, без узгодження з Департаментом було змінено профіль використання частини орендованого приміщення, а саме, частина приміщення, відведена під 1-й поверх лазні, стала використовуватись під безалкогольний бар.
Представники позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції доводи апеляційної скарги підтримали повністю та просили на їх задоволенні.
Представник відповідача в судовому засіданні господарського суду апеляційної інстанції заперечував проти доводів апеляційної скарги. просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, виходячи з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи між сторонами у справі було укладено договір оренди нежитлового приміщення №37/70, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язався передати, а орендар прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 110,9кв.м, розташованого за адресою: вул.Степова,31, під розміщення пункту побутового обслуговування населення.
На підставі рішення Одеської міської ради №273-VI від 31.01.2011р. "Про затвердження структури виконавчих органів, загальної чисельності апарату Одеської міської ради та її виконавчих органів" найменування Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради було змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.
Відповідно до положення "Про департамент комунальної власності Одеської міської ради", яке затверджене рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. №384-VI Департамент комунальної власності Одеської міської ради є правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.
Пунктом 1.2.договору строк дії договору оренди встановлено з 10.06.2002р. до 10.06.2005р.
Згідно п.2.1 договору орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 31.10.2000р. №1665-ХХІІІ „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.
Договором передбачено, що за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 542,74грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.2, 2.4).
Відповідно до умов п.2.5 договору, за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
Згідно п. 4.2.”з” договору, на протязі дії договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов'язаний своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення.
Пунктом. 7.5 договору передбачено, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів.
Як зазначає позивач та не заперечується відповідачем, відповідно до додаткового погодження від 09.11.2004 р. до договору оренди №37/70 від 10.06.2002 р., площу орендованого приміщення було змінено з 110,9 кв.м. на 210,4 кв.м.
За результатами перевірки контрольно-ревізійного управління від 13.04.10р. було проведено перемір орендованих приміщень, та було встановлено, що приміщення яке раніше використовувалось під підсобне приміщення, використовується під безалкогольний бар.
На момент перевірки відповідачем була самовільно збільшена площа безалкогольного бару з 14,4 кв.м до 28 кв.м. На підставі цього територіальна громада міста недоотримувала починаючи з 01.01.2009 року 211,04 грн. кожен місяць.
08.10.2010р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з повідомленням №01-15/937, згідно якого запропонувало у строк до 18.10.10р. розглянути пропозицію в частині перерахунку орендної плати шляхом підписання додаткового погодження до договору оренди з додатком до нього у вигляді додаткового погодження від 06.10.2010р. до договору оренди нежитлового приміщення №37/70 від 10.06.2002р. у двох примірниках
Відповідно до надісланого на адресу відповідача додаткового погодження від 06.10.10р. до договору оренди №37/70 від 10.06.2002р. орендна плата розрахована, виходячи з ставки, встановленої змінами до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою кабінету Міністрів України від 27.12.06р. №1846, і складає -2136,79грн. починаючи з 01 січня 2009р.
Однак Товариство з обмеженою відповідальністю "ГІРОСКОП" листом від 25.10.2010 р. (а.с.47) не погодилось підписувати відповідне додаткове погодження та вносити зміни до договору оренди в частині застосування нових ставок орендної плати. Посилаючись при цьому на те що, відповідно до діючого погодження, площа безалкогольного бару складає 14,4 кв.м., але на даний час відповідачем припинена його робота.
За таких обставин, позивач вважає, що наявні всі підстави для внесення змін у договір оренди №37/70 від 10.06.02р. щодо перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 (із змінами), починаючи з 01 січня 2009р.
Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
Згідно до ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, яка повністю відповідає положенням ст.629 ЦК України, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
За умовами ч. 2 ст. 193 Господарського кодексу України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.
Згідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, при цьому відповідно до ст.525 ЦК України одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.
Згідно положень ст.651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною 3 ст.762 Цивільного кодексу України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу України, істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.
Згідно зі статтею 286 Господарського кодексу України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Оскільки у даному випадку йдеться про комунальну форму власності, крім норм Цивільного кодексу України також до спірних правовідносин слід застосовувати Закон України «Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.
Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до умов договору оренди.
Положення ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»визначають, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають в комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від цих обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.
За таких обставин вимоги Департаменту щодо зміни договору оренди в частині розміру орендної плати є не правомірними. Оскільки зміну профілю використання частини орендованого приміщення не було доведено у встановленому порядку. Відповідно і не може тягнути за собою застосування іншої орендної ставки, відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 р.
Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до умов п.2.5 договору №37/70 від 10.06.2002р., розмір орендної плати змінюється за повідомленням орендодавця плати у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
Враховуючи, що доказів внесення відповідних змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, відповідно до положень якої розраховувався розмір орендної плати, позивач у встановленому законом порядку не надав, суд доходить висновку про відсутність достатніх підстав для зміни умов договору оренди.
Із акту обстеження не житлового приміщення комісією представників позивача від 01.02.2011р. вбачається, що на площі приміщення де розміщався бар розміщується кімната відпочинку для відвідувачів бані.
Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ст. 43 ГПК України).
Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що рішення господарського суду прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись ст. ст. 99; 101; 103 -105 ГПК України, суд,-
Постановив
Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Одеської області від 14 липня 2011 р. у справі № 35/17-1852-2011 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до ВГСУ.
Головуючий суддя П.Ф. Мацюра
Суддя Е.І. Андрєєва
Суддя Н.В. Ліпчанська