36000, м. Полтава, вул.Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua
14.07.2011 р. Справа №18/1475/11
За позовом : Управління майном комунальної власності міста вул. Жовтнева, 36 м Полтава, 36000
До: Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 АДРЕСА_1.
Третя особа: Полтавська міська рада,36000,м. Полтава,вул. Жовтнева,36
Про : розірвання договору оренди
Суддя : Тимченко Б.П.
Представники :
від позивача: ОСОБА_2 дов № 01-15/01/09/682 від 04.07.2011р.
ОСОБА_3 дов. № 01-15/01-09/488 від 16.05.2011р.
від відповідача: ОСОБА_4 дов. № 2129 від 13.07.2011р.
від третьої особи: ОСОБА_5 дов. № 02-1712/2462 від 12.11.2010р.
В судовому засіданні відповідно до вимог ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суть спору:Розглядається позовна заява Управління майном комунальної власності міста до ФОП ОСОБА_1 про розірвання договору оренди.
Представник позивача в судовому засіданні в обґрунтування позову вказує, що відповідач порушує умови договору оренди і з метою поновлення порушених прав вимушений був звернутись до господарського суду з відповідним позовом.
Відповідач в порядку захисту від позову надав відзив на позов у якому вважає позовні вимоги безпідставними, не обґрунтованими та такими, що не підлягають до задоволення.
Відповідно до ст. 69 ГПК України господарський спір має бути вирішено у строк не більше двох місяців від дня одержання позовної заяви.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази, заслухавши представників позивача і відповідача, пояснення представника третьої особи, суд встановив :
21 січня 2005 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди б/н, згідно якого Орендодавець передавав, а Орендар приймав на умовах визначених договором, в оренду 43/100 частини нежитлового приміщення (кінотеатр) за адресою АДРЕСА_2, яке буде використовуватись під демонстрацію кінофільмів і знаходиться на балансі кінотеатру ім. Котляревського. Право на оренду Орендар одержав на підставі розпорядження Полтавського міськвиконкому №67-р від 03.02.2004 року а розпорядження Полтавського міськвиконкому №20-р від 14.01.2005 року. Загальна площа переданого об'єкту 776,20 кв.м. Орендна плата за перший місяць оренди встановлювалась у розмірі з 01.01.2005 року по 14.01.2005 року -17 618,28 грн., а з 14.01.2005 року в сумі 19793,47 грн/міс. Всього сторонами була досягнута домовленість , що за весь термін оренди сума орендної плати повинна скласти -2 137 694,76 грн. строк дії договору з 01.01.2005 року по 31.12.2013 року. р.
Договір було посвідчено державним нотаріусом четвертої Полтавської державної нотаріальної контори Окаченко Тетяною Євгеніївною, зареєстровано в реєстрі за № 1-133. Сплачено держмито в сумі 21 376,95 грн.
29 квітня 2005 року до вищевказаного договору було внесено зміни і доповнення, відповідно до яких було збільшено площу приміщень що надавались в оренду до 1005,0 кв.м. в т.ч. 205,7 кв.м. загального користування. Додатковою угодою збільшено розмір орендної плати з 14 січня 2005 року до розміру 27 298,27 грн. Вказані зміни були посвідчені державним нотаріусом Четвертої державно нотаріальної контори.
12.02.2007 року до договору було внесено зміни і доповнення, яким було присвоєно номер № 33п/175. Відповідно до вказаних змін і доповнень було викладено в новій редакції пункт 5.2. договору оренди. Зміни і доповнення визначали збільшення розміру орендної плати до 42 148, 27 грн. Змінами визначалось також, що позивач перераховуватиме орендну плату не пізніше 5 числа наступного місяця за попередній місяць. Зміни і доповнення від 12.02.2007 року до договору оренди не були посвідчені нотаріально.
27.12.2007 року до договору було внесено зміни і доповнення, яким було присвоєно номер № 163п/175. Відповідно до вказаних змін і доповнень було викладено в новій редакції пункт 5.2. договору оренди. Змінами і доповненнями збільшено розмір орендної плати до 49376, 34 грн. Змінено також порядок розрахунків, згідно якого передбачено, що Орендар перераховує щомісячно 100% орендної плати не пізніше 15 числа наступного місяця до бюджету міста та ПДВ до управління майном комунальної власності міста з послідуючим перерахунком до 20 числа наступного місяця до державного бюджету на вказані рахунки. Зміни і доповнення від 27.12.2007 року до договору оренди не були посвідчені нотаріально.
17 вересня 2009 року до договору було внесено зміни і доповнення, яким було присвоєно номер № 505/175. Відповідно до вказаних змін і доповнень було викладено в новій редакції пункт 1.1. договору оренди. Так, між сторонами було досягнуто згоди викласти в новій редакції п.1.1. -Орендодавець передає, а Орендар приймає на умовах, визначених договором, в оренду 43/100 частини нежитлового приміщення(кінотеатр) за адресою АДРЕСА_2, яка буде використовуватись під бар, офіс, більярд та склад і знаходиться на балансі кінотеатру ім. Котд ревського. Вказаними змінами і доповненнями передбачалось, що згідно п 5.2 договору орендна плата з 08.05.2009 року в зв'язку зі зміною призначень орендованих площ з гральних автоматів та казино на більярд площею 114 кв.м. встановлена у розмірі 46740,71 грн. Зміни і доповнення від 17.09.2009 року до договору оренди не були посвідчені нотаріально.
За твердженням представника позивача відповідач протягом тривалого періоду допускав порушення умов укладеного договору оренди. В зв'язку з такими порушеннями позивач звернувся до відповідача з листом №01-15/01/09/320 від 08.04.2011 року з пропозицією розірвати укладений договір оренди. Мотивув при цьому порушенням позивачем п.3.2.5. договору оренди, щодо проведення розрахунків за орендне користування майном. Відповідач отримав даний лист, що підтверджується відповідною розпискою про вручення відділенням зв'язку вказаного листа відповідачеві.
Обґрунтовуючи власний позов позивач вказує, що відповідач порушив і не дотримав низку положень договору оренди, а саме п. 3.2.4. в частині того, що відповідач не застрахував майно, п.3.2.12 Договору в частині не виконання ремонту фасаду орендованої будівлі, та п. 3.1.2., що без дозволу передав в суборенду частину орендованого приміщення.
Одночасно позивач, як на підставу своїх вимог посилається на положення ст. 35, 188, 291 ГК України, ст. 651, 783 ЦК України, положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Позивач просить розірвати договір оренди №175/15 від 21.01.2005 року зі змінами та доповненнями, внесеними 29.04.2005 року за №57а, укладений між управлінням майном комунальної власності міста та фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1, нотаріально посвідчений 21.01.2005 року Окаєнко Т.Є. нотаріусом Четвертої Полтавської державної нотаріальної контори та зареєстрований в реєстрі за № 1-133.
13 липня 2011 року позивач подав до канцелярії суду заяву про уточнення позовних вимог, згідно яких просить зобов'язати суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 звільнити орендовані приміщення за адресою АДРЕСА_2 протягом 15 днів з моменту набрання чинності рішення суду про розірвання договору оренди.
Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог з підстав вказаних у відзиві на позов.
Суд виходячи з фактичних обставин справи, після з'ясування природи дійсних правовідносин між сторонами у даному спорі та чинного законодавства України, яке повинно застосовуватись до них при вирішенні спорів, дійшов висновку, що позовні вимоги управління майном комунальної власності міста до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди №175/15 від 21.01.2005 року не підлягають задоволенню в зв'язку з наступним.
Дійсно між позивачем та відповідачем виникли правовідносини на підставі договору оренди № 175/15 від 21.01.2005 року, за яким Орендодавець передавав, а Орендар приймав на умовах визначених договором, в оренду 43/100 частини нежитлового приміщення (кінотеатр) за адресою АДРЕСА_2, яке буде використовуватись під демонстрацію кінофільмів і знаходиться на балансі кінотеатру ім. Котляревського. Право на оренду Орендар одержав на підставі розпорядження Полтавського міськвиконкому №67-р від 03.02.2004 року а розпорядження Полтавського міськвиконкому №20-р від 14.01.2005 року. Загальна площа переданого об'єкту 776,20 кв.м. Орендна плата за перший місяць оренди встановлювалась у розмірі з 01.01.2005 року по 14.01.2005 року -17 618,28 грн., а з 14.01.2005 року в сумі 19793,47 грн/міс. Всього сторонами була досягнута домовленість , що за весь термін оренди сума орендної плати повинна скласти -2 137 694,76 грн. Строк дії договору з 01.01.2005 року по 31.12.2013 року.
Договір було посвідчено державним нотаріусом четвертої Полтавської державної нотаріальної контори Окаченко Тетяною Євгеніївною, зареєстровано в реєстрі за № 1-133. Сплачено держмито в сумі 21 376,95 грн.
29 квітня 2005 року до вищевказаного договору було внесено зміни і доповнення, відповідно до яких було збільшено площу приміщень що надавались в оренду до 1005,0 кв.м. в т.ч. 205,7 кв.м. загального користування. Додатковою угодою збільшено розмір орендної плати з 14 січня 2005 року до розміру 27 298,27 грн. Вказані зміни були посвідчені державним нотаріусом Четвертої державно нотаріальної контори.
Іншим змінам і доповненням до договору оренди № 175/15 від 21.01.2005 року суд не дає оцінку, оскільки зазначені зміни і доповнення нотаріально не посвідчувались, що свідчить про їхню нікчемність.
Відносно вимог позивача щодо розірвання договору оренди з тих підстав, що відповідач не проводить розрахунків за орендоване майно, як це передбачено п.3.2.5. договору оренди, суд бере до уваги ту обставину, що питання існування чи відсутності заборгованості відповідача за користування орендованим майном вирішується у іншому судовому процесі(справа № 18/1225/11, розглядається господарським судом Полтавської області, рішення суду не набрало законної сили) за участю цих же сторін.
У судовому засіданні сторони не надали акту звірки, чи іншого документу, яким би прямо підтверджувалось наявність заборгованості відповідача. Більш-того надані сторонами судові рішення, а саме постанова Харківського апеляційного господарського суду від 18 листопада 2010 року по справі №5/76 та постанова Вищого господарського суду України від 01 лютого 2011 року по справі № 5/76 визначають, що між сторонами існує суперечка щодо розміру орендної плати за договором оренди. За змістом постанов судів апеляційної та касаційної інстанції визначається, що для визначення розміру орендної плати необхідно брати розмір орендної плати, встановлений сторонами в додатковій угоді до договору оренди 29 квітня 2005 року, якою визначено орендну плату в розмірі 27 298,27 грн.
При наданні суду розрахунку орендної плати за договором оренди № 175/15 від 21.01.2005 року позивач визначив розмір орендної плати за період листопад 2009 року- січень 2011 року, який не узгоджується з умовами договору та змістом судових рішень по справі №5/75. Зокрема, замість вирахування орендної плати з базової ставки орендної плати 27 298,27 грн позивач за листопад 2009 року вказав 42617,47 грн, грудень 2009 року 43001,03 грн,січень 2010 року -43775,05 грн, лютий 44606,78 грн., березень 45008,24 грн, квітень 44873,22 грн, травень 44603,98 грн, червень 44425,56 грн, липень 44336,71 грн, серпень 44868,75 грн, вересень 46169,94 грн, жовтень 46400,79 грн, листопад 46539,99 грн, грудень 46912,31 грн, січень 2011 року -47381,43 грн. Наведені розміри орендної плати ставлять під сумнів правильність розрахунків позивача та його твердження про існування боргу відповідача по орендній платі.
Відповідач у відзиві на позов надав розрахунок та пояснення щодо здійснення ним переплати за вказаним договором оренди і стверджує, що проведену ним переплату слід зарахувати в рахунок наступних платежів по орендній платі.
За таких умов у суду немає достовірних даних про дійсний стан фінансових взаєморозрахунків сторін, більш-того, враховуючи що питання стягнення заборгованості перебуває на розгляді суду, суд не вважає за можливе в такій ситуації задовольнити вимогу позивача про розірвання договору оренди на підставі того, що відповідач не проводить розрахунків за договором оренди згідно п. 3.2.5. договору.
По вимогам позивача про розірвання договору в зв'язку з недотриманням відповідачем п. п. 3.2.4. в частині того, що відповідач не застрахував майно, п.3.2.12 Договору в частині не виконання ремонту фасаду орендованої будівлі, та п. 3.1.2., що без дозволу передав в суборенду частину орендованого приміщення, суд не вважає за можливе розглядати такі вимоги, як підставу для розірвання договору, оскільки згідно ст. 188 ГК України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором(ч.1.). Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором(ч.2.). Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду(ч.3.). У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду(ч.4.).
Як вбачається зі змісту листа-пропозиції позивача щодо розірвання договору оренди № 175/15 від 21.01.2005 року, позивач не посилався, як на підставу для розірвання договору на порушення відповідачем пунктів п. 3.2.4., п.3.2.12., . 3.1.2 договору оренди, що позбавляє його права ініціювати перед судом питання про розірвання договору в зв'язку з порушенням відповідачем вказаних пунктів договору.
Натомість у судовому засіданні відповідач спростував твердження позивача про порушення відповідачем п. 3.2.4., п.3.2.12., . 3.1.2 договору оренди. Так, щодо невиконання відповідачем п. 3.2.4. договору оренди відповідач надав суду договір добровільного страхування майна юридичних осіб(фізичних осіб підприємців) від 03.01.2010 року, за яким застраховані будівлі та споруди(п.4.2.(1) договору страхування), які перебувають за адресою АДРЕСА_2(п.4.4. договору страхування). Суду надано також договір страхування майна юридичних осіб(фізичних осіб підприємців) від 03.01.2011 року за яким також застраховано об'єкт оренди.
Щодо порушення відповідачем умов договору, а саме п. 3.2.12 договору оренди в частині не проведення ремонту фасадів, відповідач у судовому засіданні надав копії договорів підряду за якими підрядні організації за замовленням та за кошт відповідача провели ремонт фасаду орендованої відповідачем будівлі та здійснили роботи з підсвічування фасадів будівлі по АДРЕСА_2(договір №01 від 15.06.2007 року та акт виконаних робіт за червень, а також договір №123 від 21 грудня 2007 року з актом виконаних робіт за грудень 2007 року).
При аналізі умов договору, а саме пункту 3.2.12 договору оренди, суд погоджується з позицією відповідача і доходить до висновку, що відповідач протягом дії договору повинен був виконати один ремонт фасаду орендованої будівлі. Мова про щорічні, чергові чи інші періодичні ремонти фасаду у п.3.2.12 договору оренди не йде. Слово ремонт виконано сторонами під час підписання договору оренди у однині, а для обґрунтованості твердження позивача про періодичність таких ремонтів це слово у договорі мало б бути у множині, як «ремонти», або повинно бути уточнення щодо періодичності таких ремонтів, як це передбачено, наприклад п. 3.2.6. де передбачена щорічність проведення поточного ремонту.
За таких умов, та зважуючи на те, що у 2007 році відповідач провів ремонт фасаду орендованої будівлі, та те, що між сторонами не укладались будь-які зміни чи доповнення щодо зміни формулювання п.3.2.12 договору оренди в частині введення періодичності ремонту фасадів орендованої будівлі, суд вважає посилання позивача щодо порушення відповідачем умов п.3.2.12 договору оренди безпідставним.
Більше-того у судовому засіданні відповідачем надано докази належного виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди, щодо проведення періодичних ремонтних робіт згідно п.3.2.6. договору.
Стосовно посилання позивача на порушення відповідачем п. 3.1.2.договору оренди відносно того, що відповідач без дозволу передав в суборенду частину орендованого приміщення, суд критично відноситься до такого твердження, оскільки відповідач надав суду погодження Виконкому полтавської міської ради на роботу філії №6 ТОВ «Монте-Карло ЛТД»і повідомив, що будь-які суборендатори не працюють без погодження із власником майна. З приводу наданого позивачем договору суборенди відповідача з АБ «Полтава-Банк»від 1 квітня 2008 року суд приймає до уваги, що суду не надано акту приймання-передачі майна в суборенду, чи іншого документу, що підтверджує фактичну передачу у суборенду орендованого відповідачем майна. Відповідач спростовує існування такого документу, а позивач не надав суду додаткових доказів з цього приводу. Більш-того строк дії наданого суду договору суборенди закінчився 28 лютого 2011 року, тобто до пред'явлення позову та листа-звернення до відповідача з пропозицією розірвання договору оренди.
За таких умов суд вважає, що відповідач належним чином виконує умови договору оренди № 175/15 від 21.01.2005 року та вважає необґрунтованими твердження позивача про порушення відповідачем умов договору оренди № 175/15 від 21.01.2005 року і не знаходить підстав для застосування ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст. 291 ГК України, ст. 651, 773, 783 ЦК України для розірвання договору оренди.
Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 32-34, 43, 49, 82-85, 121 ГПК України, суд -
1. У задоволенні позову відмовити.
Суддя Б.П. Тимченко
Повний тескт рішеня підписано 18.07.11р. о 10.00год.