01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26
"02" серпня 2011 р. Справа № 18/046-10/3
Господарський суд Київської області у складі судді Лопатіна А.В. розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Відкритого акціонерного товариства "Український професійний банк", м. Київ
до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Бровари, Київська область
про розірвання договорів оренди,
та зустрічним позовом
Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Бровари, Київська область
до Відкритого акціонерного товариства "Український професійний банк", м. Київ
про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень, зобов'язання звільнити орендовані приміщення та стягнення заборгованості по орендній платі і відшкодування витрат на утримання нежитлового приміщення,
за участю представників: згідно протоколу судового засідання
Обставини справи:
В провадженні судді господарського суду Київської області Кошика А.Ю. знаходилась справа №18/046-10 за первісним позовом ВАТ "Український професійний банк" до ФОП ОСОБА_1 про розірвання договорів оренди та зустрічним позовом ФОП ОСОБА_1 до ВАТ "Український професійний банк" про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень, зобов'язання звільнити орендовані приміщення та стягнення заборгованості по орендній платі і відшкодування витрат на утримання нежитлового приміщення.
Рішенням господарського суду Київської області від 17.08.10р. у справі №18/046-10 в задоволенні первісного позову Відкритого акціонерного товариства "Український професійний банк" відмовлено повністю, зустрічний позов Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 задоволено повністю, розірвано договори оренди нежитлового приміщення №4651-ЮР та №4652-ЮР від 14.03.08р., укладені між ВАТ "Український професійний банк" та ФОП ОСОБА_1, зобов'язано ВАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним за договорами оренди №4651-ЮР та № 4652-ЮР від 14.03.08р. приміщення за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, стягнуто з ВАТ "Український Професійний Банк" на користь ФОП ОСОБА_1 153000,00 грн. орендної плати, 9486,58 грн. витрат на комунальні послуги, 1624,87 грн. витрат по сплаті державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.12.10р. у справі №18/046-10, рішення господарського суду Київської області від 17.08.10р. у справі №18/046-10 залишити без змін, а апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства "Український професійний банк" -без задоволення, справу №18/046-10 повернуто до господарського суду Київської області.
Постановою Вищого господарського суду України від 19.04.11р. касаційну скаргу ПАТ "Український професійний банк" задоволено частково, рішення господарського суду Київської області від 17.08.10р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2011р. у справі №18/046-10 скасовано в частині задоволених зустрічних позовних вимог про розірвання договорів оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР і про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" звільнити орендоване приміщення, передано справу на новий розгляд в цій частині позовних вимог до господарського суду Київської області. В решті рішення та постанову залишено без змін.
Ухвалою господарського суду Київської області від 16.05.11р. справу №18/046-10 прийнято до свого провадження суддею Лопатіним А.В., справі присвоєно номер 18/046-10/3, а її розгляд призначено на 01.06.11р.
01.06.11р. на адресу господарського суду Київської області від повноважного представника ФОП ОСОБА_1 надійшла заява, відповідно до якої останній просить суд вважати договори оренди нежитлового приміщення №4651-ЮР та №4652-ЮР, які укладені між ПАТ "Український професійний банк" та ФОП ОСОБА_1 такими, що припиняються (ст. 795 ЦК) з моменту повернення орендарем приміщення у стані, в якому воно було отримано (ст. 785 ЦК) - підлягають розірванню з дня звільнення орендованого приміщення від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій, які використані орендарем під час самовільної реконструкції приміщення; зобов'язати ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним приміщення, яке прийнято ним згідно з договорами оренди нежитлового приміщення: № 4651-ЮР від 14.03.08р. - зі строком оренди до 31.12.10р. та №4652-ЮР - зі строком оренди по 31.12.12р., - за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх; зобов'язати ПАТ "Український Професійний Банк" здійснити оплату орендних платежів та комунальних платежів згідно з договорами оренди нежитлового приміщення: №4651-ЮР та № 4652-ЮР від 14.03.08р. - зі строком оренди по 31.12.12р.
В судовому засіданні, яке відбулось 01.06.11р. господарським судом було оголошено перерву до 15.06.11р.
08.06.11р. на адресу господарського суду Київської області від повноважного представника ФОП ОСОБА_1 надійшла заява про уточнення зустрічного позову, відповідно до якої ФОП ОСОБА_1 просить суд: 1) задовольнити позов ПАТ "Український професійний банк" про розірвання договорів оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР, які укладені між сторонами у даній справі; 2) зобов'язати ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій, які використані ним під час самовільної реконструкції приміщення, яке прийнято згідно з договорами оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР; 3) стягнути з ПАТ "Український Професійний Банк" на користь ФОП ОСОБА_1 суму боргу по орендній платі згідно договорів від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР в розмірі 191250,00 грн. за період оренди з 01.08.10р. по 31.05.11р. Вказана заява господарським судом залишається без розгляду як необґрунтована та безпідставна, оскільки вимоги ПАТ "Український професійний банк" до ФОП ОСОБА_1 розірвання договорів оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР (як вбачається з заяви представника ФОП ОСОБА_1, останній просить розірвати договори саме за позовною заявою ВАТ «Український професійний банк») вже розглянуті господарським судом (рішення набрало законної сили), а вимоги про стягнення 191250,00 грн. по суті є вимогами про збільшення позовних вимог у справі №18/046-10/3, проте щодо стягнення заборгованості по орендній платі вже винесено рішення у даній справі (яке набрало законної сили), а приписи статті 22 ГПК України не допускають збільшення розміру позовних вимог після прийняття рішення.
15.06.11р. на адресу господарського суду Київської області від ПАТ "Український професійний банк" надійшли письмові пояснення у даній справі, відповідно до яких відповідач за зустрічним позовом зазначає, що представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) виходячи за визначені ВГСУ межі перегляду судового рішення в порушення норм ст. 45, частини третьої та четвертої ст. 22 ГПК України намагається збільшити розмір позовних вимог, що вже були задоволені судами першої, апеляційної та касаційної інстанцій, тобто збільшити розмір позовних вимог після прийняття щодо цих позовних вимог рішення справі. Вказує, що позовні вимоги ФОП ОСОБА_1 щодо звільнення орендованого приміщення від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій є абсолютно безпідставними, надуманими та не ґрунтуються на нормах матеріального права, а позовні вимоги щодо зобов'язання здійснити оплату орендних платежів та комунальних платежів - безпідставні, виходять за межі перегляду справи господарським судом Київської області, визначені постановою Вищого господарського суду України від 19.04.11р. та порушують норми процесуального права, і відповідно просить суд відмовити у прийнятті до розгляду позовної вимоги про зобов'язання здійснити оплату орендних платежів та комунальних платежів як таку, що виходить за межі перегляду справи господарським судом Київської області, визначені постановою Вищого господарського суду України від 19.04.11р. та відмовити ФОП ОСОБА_1 у позовній вимозі щодо зобов'язання ПАТ "УПБ" звільнення приміщення від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій.
Ухвалою господарського суду Київської області від 15.06.11р. відкладено розгляд даної справи на 29.06.11р., зобов'язано позивача за первісним позовом подати письмове пояснення, коли саме відбулось фактичне повернення орендованого останнім приміщення орендодавцю; позивача та відповідача за первісним позовом -відомості (підкріплені доказами), чи була здійснена реконструкція приміщення і якими доказами вказане підтверджується.
29.06.11р. на адресу від повноважного представника ФОП ОСОБА_1 надійшла заява про уточнення зустрічного позову, відповідно до якої ФОП ОСОБА_1 просить суд: 1) задовольнити позов ПАТ "Український професійний банк" про розірвання договорів оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР, які укладені між сторонами у даній справі; 2) зобов'язати ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій, які використані ним під час самовільної реконструкції приміщення, яке прийнято згідно з договорами оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР; 3) стягнути з ПАТ "Український Професійний Банк" на користь ФОП ОСОБА_1 суму боргу по орендній платі згідно договорів від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР в розмірі 191250,00 грн. за період оренди з 01.08.10р. по 31.05.11р. Вказана заява господарським судом повторно залишається без розгляду як необґрунтована та безпідставна, оскільки вимоги ПАТ "Український професійний банк" до ФОП ОСОБА_1 розірвання договорів оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР (як вбачається з заяви представника ФОП ОСОБА_1, останній просить розірвати договори саме за позовною заявою ВАТ «Український професійний банк») вже розглянуті господарським судом (рішення набрало законної сили), а вимоги про стягнення 191250,00 грн. по суті є вимогами про збільшення позовних вимог у справі №18/046-10/3, проте щодо стягнення заборгованості по орендній платі вже винесено рішення у даній справі (яке набрало законної сили), а приписи статті 22 ГПК України не допускають збільшення розміру позовних вимог після прийняття рішення у справі.
29.06.11р. на адресу господарського суду Київської області від ПАТ "Український професійний банк" надійшли письмові пояснення у даній справі та відзив на заяву відповідача (позивача за зустрічним позовом) про уточнення зустрічного позову. Вказане прийнято судом до уваги.
В судовому засіданні, яке відбулось 29.06.11р. господарським судом було оголошено перерву до 13.07.11р.
13.07.11р. на адресу від повноважного представника ФОП ОСОБА_1 надійшла заява про уточнення зустрічного позову, відповідно до якої ФОП ОСОБА_1 просить суд: 1) задовольнити позов ПАТ "Український професійний банк" про розірвання договорів оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР, які укладені між сторонами у даній справі; 2) зобов'язати ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій, які використані ним під час самовільної реконструкції приміщення, яке прийнято згідно з договорами оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР; 3) стягнути з ПАТ "Український Професійний Банк" на користь ФОП ОСОБА_1 суму боргу по орендній платі згідно договорів від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР в розмірі 191250,00 грн. за період оренди з 01.08.10р. по 31.05.11р. Вказана заява господарським судом втретє залишається без розгляду як необґрунтована та безпідставна, оскільки вимоги ПАТ "Український професійний банк" до ФОП ОСОБА_1 розірвання договорів оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР (як вбачається з заяви представника ФОП ОСОБА_1, останній просить розірвати договори саме за позовною заявою ВАТ «Український професійний банк») вже розглянуті господарським судом (рішення набрало законної сили), а вимоги про стягнення 191250,00 грн. по суті є вимогами про збільшення позовних вимог у справі №18/046-10/3, проте щодо стягнення заборгованості по орендній платі вже винесено рішення у даній справі (яке набрало законної сили), а приписи статті 22 ГПК України не допускають збільшення розміру позовних вимог після прийняття рішення у справі.
13.07.11р. в судовому засіданні, повноважними представниками сторін було надано суду спільне клопотання в порядку статті 69 ГПК України про продовження строку вирішення спору, який встановлений частиною першою зазначеної статті.
В судовому засіданні, яке відбулось 13.07.11р. господарським судом було оголошено перерву до 02.08.11р.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін суд,
встановив:
Постановою Вищого господарського суду України від 19.04.11р. касаційну скаргу ПАТ "Український професійний банк" задоволено частково, рішення господарського суду Київської області від 17.08.10р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2011р. у справі №18/046-10 скасовано в частині задоволених зустрічних позовних вимог про розірвання договорів оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР і про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" звільнити орендоване приміщення, передано справу на новий розгляд в цій частині позовних вимог до господарського суду Київської області. В решті рішення та постанову залишено без змін.
Підставою для скасування Вищим господарським судом України рішення господарського суду Київської області від 17.08.10р. та постанови Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2011р. у справі №18/046-10 в частині задоволених зустрічних позовних вимог про розірвання договорів оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР та про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" звільнити орендоване приміщення, зазначено що невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку, а судами не встановлено та відповідачем (орендодавцем) не доведено направлення позивачу (орендарю) та одержання останнім на підставі частини другої ст. 782 ЦК України письмового повідомлення наймодавця про відмову від договору у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд. При цьому зазначено, що пред'явлений зустрічний позов про розірвання договорів оренди з мотивів невнесення орендної плати не відповідає способам захисту цивільних прав наймодавця, а тому, за вказаних обставин, суди передчасно дійшли висновку про наявність підстав для розірвання цих договорів та виселення орендаря із займаного приміщення.
14.03.08р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №4651-ЮР. Предметом договору є оренда нежитлового приміщення, що передається орендарю орендодавцем в строкове платне користування (п.п. 1.1 Договору №4651-ЮР).
Місцезнаходженням приміщення є АДРЕСА_1, перший поверх, а загальна площа приміщення становить 196,00 кв. м. (п.п. 1.2.2 -1.2.3 Договору №4651-ЮР).
Приписами п.п. 3.1 Договору №4651-ЮР передбачено, що приймання-передача приміщення здійснюється двосторонньою комісією, що складається з уповноважених представників сторін.
Передача приміщення орендодавцем в оренду орендарю оформляється актом приймання-передачі в оренду (п.п. 3.2 Договору №4651-ЮР).
Відповідно до п.п 3.3 Договору №4651-ЮР, акт приймання-передачі підписується орендодавцем та орендарем. Приміщення вважається переданим в оренду після підписання акту приймання-передачі. Передача приміщення в оренду не означає передачі орендарю права власності на це приміщення (майно). Майно залишається власністю орендодавця, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Проект акту приймання-передачі готує сторона, яка передає об'єкт оренди. Повернення об'єкту оренди проводиться у такому ж порядку (п.п. 3.4 Договору №4651-ЮР).
Згідно п.п. 4.1 Договору №4651-ЮР, останній укладається на строк з 01.01.11р. по 31.03.12р. і набуває чинності з дня підписання сторонами акта приймання-передачі приміщення.
17.03.08п. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було підписано акт приймання-передачі приміщення (додаток №2 до Договору №4651-ЮР), відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в користування 74/100 частин приміщення №25, площею 192,90 кв.м. та приміщення №36, площею 3,1 кв.м, що розташовані на першому поверсі будівлі трьох поверхового торгово-офісного комплексу за адресою: АДРЕСА_1. Загальна плоша приміщення -196,00 кв.м. Вказаний акт набуває чинності з моменту його підписання (п. 3 Акта).
23.02.09р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР, відповідно до якої сторони домовились внести зміни до Договору №4651-ЮР, а саме: до п.п. 1.2.2, 1.2.5, 5.1.
Відповідно до п.п 4.2 Договору №4651-ЮР, дія останнього може бути продовжена шляхом підписання додаткової угоди, що буде складати його невід'ємну частину.
Приписами п.п. 4.3 Договору №4651-ЮР передбачено, що цей договір оренди розривається за умови: а) закінчення строку приймання приміщення, якщо орендар не приймає його без поважних причин більш ніж десять календарних днів після початку строку дії договору; б) закінчення строку, на який він був укладений, і якщо надійшла письмово відмова в продовженні його дії; в) банкрутства орендаря; г) несплати орендної плати на протязі більш ніж один місяць; д) за рішенням суду, якщо задоволено позов про це однієї із сторін у зв'язку з невиконанням (неналежним виконанням) умов цього Договору іншою стороною.
Крім того, 14.03.08р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №4652-ЮР. Предметом договору є оренда нежитлового приміщення, що передається орендарю орендодавцем в строкове платне користування (п.п. 1.1 Договору №4652-ЮР).
Місцезнаходженням приміщення є АДРЕСА_1, перший поверх, а загальна площа приміщення становить 196,00 кв. м. (п.п. 1.2.2 -1.2.3 Договору №4652-ЮР).
Приписами п.п. 3.1 Договору №4652-ЮР передбачено, що приймання-передача приміщення здійснюється двосторонньою комісією, що складається з уповноважених представників сторін.
Передача приміщення орендодавцем в оренду орендарю оформляється актом приймання-передачі в оренду (п.п. 3.2 Договору №4652-ЮР).
Приймання-передачі об'єкта цієї оренди здійснюється не пізніше 10 календарних днів після підписання цього договору (п.п. 3.4 Договору №4652-ЮР).
Відповідно до п.п 3.3 Договору №4652-ЮР, акт приймання-передачі підписується орендодавцем та орендарем. Приміщення вважається переданим в оренду після підписання акту приймання-передачі. Передача приміщення в оренду не означає передачі орендарю права власності на це приміщення (майно). Майно залишається власністю орендодавця, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Проект акту приймання-передачі готує сторона, яка передає об'єкт оренди. Повернення об'єкту оренди проводиться у такому ж порядку (п.п. 3.5 Договору №4651-ЮР).
Згідно п.п. 4.1 Договору №4652-ЮР, останній укладається на строк з 14.03.08р. по 31.12.10р. і набуває чинності з дня підписання сторонами акта приймання-передачі приміщення.
Відповідно до п.п 4.2 Договору №4652-ЮР, дія останнього може бути продовжена шляхом підписання додаткової угоди, що буде складати його невід'ємну частину.
Приписами п.п. 4.3 Договору №4652-ЮР передбачено, що цей договір оренди розривається за умови: а) закінчення строку приймання приміщення, якщо орендар не приймає його без поважних причин більш ніж десять календарних днів після початку строку дії договору; б) закінчення строку, на який він був укладений, і якщо надійшла письмово відмова в продовженні його дії; в) банкрутства орендаря; г) несплати орендної плати на протязі більш ніж один місяць; д) за рішенням суду, якщо задоволено позов про це однієї із сторін у зв'язку з невиконанням (неналежним виконанням) умов цього Договору іншою стороною.
14.01.09р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР, відповідно до якої сторони домовились внести зміни до Договору №4652-ЮР, а саме: до п.п. 5.1.
23.02.09р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР, відповідно до якої сторони домовились внести зміни до Договору №4652-ЮР, а саме: до п.п. 1.2.2, 1.2.5, 5.1. При цьому внесли зміни в додаток №1 до Договору №4652-ЮР.
23.02.09р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було підписано акт приймання-передачі (повернення) приміщення до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР, відповідно до якого орендар передав, а орендодавець прийняв частину приміщення площею 68,5 кв.м. розташованого за адресою: Україна, АДРЕСА_1, перший поверх. Сторони підтвердили, що частина приміщення передана орендодавцю в стані, який є не гіршим, ніж на момент передачі частини приміщення в оренду (п. 2 акта). Відповідно до п. 3 акта приймання-передачі (повернення) приміщення до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР сторони завили, що ними виконані всі зобов'язання, передбачені договором оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР щодо частини приміщення та претензій одна до одної не мають. Вказаний акт підписаний повноважними представниками сторін.
20.08.09р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР, відповідно до якої сторони домовились внести зміни до Договору №4652-ЮР, а саме: до п.п. 5.1.
Факт передачі орендодавцем - ФОП ОСОБА_1 орендарю - ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" орендованих за Договорами №4651-ЮР та №4652-ЮР приміщень сторонами визнається, спір з цього приводу відсутній.
09.04.10р. ФОП ОСОБА_1 направила на адресу ВАТ "Український професійний банк" претензії по договору від 14.03.08р. №4651-ЮР, відповідно до яких просила сплатити суму заборгованості по орендній платі в розмірі 95625,00 грн. та суму заборгованості по відшкодуванню комунальних витрат в розмірі 9210,17 грн.
Зустрічний позов обґрунтований тим, що ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" несвоєчасно вносив орендну плату та не відшкодовував витрати на утримання нежитлового приміщення.
Згідно з частиною третьою ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Приписами статті 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.
Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України)
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).
Наявність заборгованості з орендної плати не є юридичним фактом, з яким частина друга ст.651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця права вимагати дострокового розірвання договору оренди.
Обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, приватний підприємець ОСОБА_1 в якості підстави для розірвання договорів оренди зазначає систематичне порушення орендарем умов договорів щодо строку внесення орендних платежів (заборгованість за період з грудня 2009р. по серпень 2010р.).
В той же час, як зазначено вище, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.
При цьому, в даному випадку відсутні передумови для застосування частини другої ст.651 ЦК України, як підстави розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки частина третя цієї статті, так само як і ст.782 цього Кодексу встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору.
Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
З матеріалів справи не вбачається, а відповідачем/позивачем за зустрічним позовом (орендодавцем) не доведено направлення позивачу/відповідачу за зустрічним позовом (орендарю) та одержання останнім на підставі частини другої ст.782 ЦК України письмового повідомлення наймодавця про відмову від договору у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд.
01.06.11р. на адресу господарського суду Київської області від повноважного представника ФОП ОСОБА_1 надійшла заява (яка по суті є заявою про уточнення позовних вимог), відповідно до якої останній просить суд вважати договори оренди нежитлового приміщення №4651-ЮР та №4652-ЮР, які укладені між ПАТ "Український професійний банк" та ФОП ОСОБА_1 такими, що припиняються (ст. 795 ЦК) з моменту повернення орендарем приміщення у стані, в якому воно було отримано (ст. 785 ЦК) - підлягають розірванню з дня звільнення орендованого приміщення від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій, які використані орендарем під час самовільної реконструкції приміщення; зобов'язати ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним приміщення, яке прийнято ним згідно з договорами оренди нежитлового приміщення: № 4651-ЮР від 14.03.08р. - зі строком оренди до 31.12.10р. та №4652-ЮР - зі строком оренди по 31.12.12р., - за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх; зобов'язати ПАТ "Український Професійний Банк" здійснити оплату орендних платежів та комунальних платежів згідно з договорами оренди нежитлового приміщення: №4651-ЮР та № 4652-ЮР від 14.03.08р. - зі строком оренди по 31.12.12р.
Господарським судом встановлено, що вимога ФОП ОСОБА_1, яка викладена в заяві про уточнення позовних вимог (надійшла на адресу суду 01.06.11р.), а саме: "вважати договори оренди нежитлового приміщення №4651-ЮР та №4652-ЮР, які укладені між ПАТ "Український професійний банк" та ФОП ОСОБА_1 такими, що припиняються (ст. 795 ЦК) з моменту повернення орендарем приміщення у стані, в якому воно було отримано (ст. 785 ЦК) - підлягають розірванню з дня звільнення орендованого приміщення від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій, які використані орендарем під час самовільної реконструкції приміщення" не відповідає способам захисту порушеного права, які передбачені статтею 16 Цивільного кодексу України та статтею 20 Господарського кодексу України, і відповідно задоволенню не підлягає.
Вимоги ФОП ОСОБА_1 про зобов'язання ПАТ "Український Професійний Банк" здійснити оплату орендних платежів та комунальних платежів згідно з договорами оренди нежитлового приміщення: №4651-ЮР та № 4652-ЮР від 14.03.08р. - зі строком оренди по 31.12.12р. є безпідставними та такими, що задоволенню не підлягають, оскільки рішенням господарського суду Київської області від 17.08.10р. у даній справі (яке набрало законної сили) стягнуто з ВАТ "Український Професійний Банк" на користь ФОП ОСОБА_1 153000,00 грн. орендної плати, 9486,58 грн. витрат на комунальні послуги, про примусове виконання якого вже видано відповідний наказ.
Щодо вимог ФОП ОСОБА_1 про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним приміщення, яке прийнято ним згідно з договорами оренди нежитлового приміщення: № 4651-ЮР від 14.03.08р. - зі строком оренди до 31.12.10р. та №4652-ЮР - зі строком оренди по 31.12.12р., - за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, слід зазначити наступне:
Згідно частини першої статті 317 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Статтею 391 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до приписів ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване нежитлове приміщення у належному стані.
Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4652-ЮР припинив свою дію 31.12.10р. (п.п. 4.1 Договору).
Підпунктом 7.1.10 Договору від 14.03.08р. №4652-ЮР передбачено, що у випадку розірвання Договору, закінчення строку його дії, відмови від його продовження чи банкрутства орендаря, орендар повинен повернути орендодавцю об'єкт оренди у стані, не гіршому, ніж був отриманий в оренду і з урахуванням природного зносу. Повернення об'єкта оренди здійснюється у порядку, який передбачений у цьому Договорі при його прийомі в оренду.
Порядок повернення орендованого приміщення визначений розділом 8 Договору від 14.03.08р. №4652-ЮР.
Орендоване приміщення повертається орендарем орендодавцю за відповідним актом, що складається відповідно до п.п. 8.1 цього Договору (п.п. 8.7 Договору від 14.03.08р. №4652-ЮР).
23.02.09р. між ФОП ОСОБА_1 (орендодавець) та ВАТ "Український Професійний Банк", правонаступником якого є ПАТ "Український Професійний Банк" (орендар) було підписано акт приймання-передачі (повернення) приміщення до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР, відповідно до якого орендар передав, а орендодавець прийняв частину приміщення площею 68,5 кв.м. розташованого за адресою: Україна, АДРЕСА_1, перший поверх. Сторони підтвердили, що частина приміщення передана орендодавцю в стані, який є не гіршим, ніж на момент передачі частини приміщення в оренду (п. 2 акта). Відповідно до п. 3 акта приймання-передачі (повернення) приміщення до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР сторони завили, що ними виконані всі зобов'язання, передбачені договором оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР щодо частини приміщення та претензій одна до одної не мають. Вказаний акт підписаний повноважними представниками сторін.
Станом на час винесення рішення у даній справі між сторонами акта приймання-передачі (повернення) решти приміщення за договором оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР сторонами складено та підписано не було, і відповідно вимоги ФОП ОСОБА_1 про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним приміщення, яке прийнято ним згідно з договором оренди нежитлового приміщення №4652-ЮР від 14.03.08р. за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, підлягають частковому задоволенню, оскільки відповідно до акта від 23.02.09р. приймання-передачі (повернення) приміщення до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР, орендар передав, а орендодавець прийняв лише частину приміщення площею 68,5 кв.м. розташованого за адресою: Україна, АДРЕСА_1.
В той же час, приписами частини першої статті 371 ЦК України передбачено: власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Положення щодо захисту права власності поширюються також на особу, яка хоч і не є власником, але володіє майном на праві повного господарського відання, оперативного управління, довічного успадковуваного володіння або на іншій підставі, передбаченій законом чи договором. Ця особа має право на захист свого володіння також від власника.
За договором найму наймодавець здійснює передачу майна наймачеві у користування. При цьому слід зазначити, що наймачеві також, як правило, передається і право володіння орендованим майном. Тобто він отримує можливість не тільки вилучати корисні властивості майна, але і мати його, бути його титульним (правомірним) володільцем. Наділення наймача статусом титульного володільця дозволяє надавати йому можливість використовувати речево-правові засоби захисту свого права від посягання третіх осіб, в тому числі вимагати повернення майна з чужого незаконного володіння, вимагати усунення перешкод, не пов'язаних з позбавленням володіння тощо. Така можливість надається наймачеві як володільцю майна главою 29 ЦК України.
Договір оренди нежитлового приміщення від 14.03.08р. №4651-ЮР є чинним, а тому, враховуючи вищезазначене, у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним приміщення, яке прийнято ним згідно з договором оренди нежитлового приміщення №4651-ЮР від 14.03.08р. за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх.
Приписами статті 25 ГПК України передбачено, що у разі смерті або оголошення фізичної особи померлою, припинення діяльності суб'єкта господарювання шляхом реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення), заміни кредитора чи боржника в зобов'язанні, а також в інших випадках заміни особи у відносинах, щодо яких виник спір, господарський суд залучає до участі у справі правонаступника відповідної сторони або третьої особи на будь-якій стадії судового процесу. Усі дії, вчинені в судовому процесі до вступу у справу правонаступника, обов'язкові для нього так само, як вони були обов'язкові для особи, яку правонаступник замінив. Про заміну або про відмову заміни сторони чи третьої особи її правонаступником господарський суд виносить ухвалу.
Під час нового розгляду, господарським судом Київської області встановлено, що відповідно до рішення загальних зборів акціонерів від 02.09.10р. (протокол №3) назву банку Відкрите акціонерне товариство "Український професійний банк" змінено на Публічне акціонерне товариство "Український професійний банк". Публічне акціонерне товариство "Український професійний банк" виступає правонаступником по всіх правах і обов'язках Відкритого акціонерного товариства "Український професійний банк"
Беручи до уваги вибуття однієї з сторін у спірному правовідношенні внаслідок реорганізації підприємства чи організації здійснюється заміна однієї сторони її правонаступником, господарський суд вважає за необхідне замінити зустрічного відповідача його правонаступником, а саме: ВАТ "Український професійний банк" на ПАТ "Український професійний банк".
Враховуючи вищезазначене, керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 22, 25, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,
вирішив:
1. Замінити зустрічного відповідача Відкрите акціонерне товариство "Український професійний банк" його правонаступником Публічним акціонерним товариством "Український професійний банк".
2. Позов в частині зустрічних позовних вимог про розірвання договорів оренди від 14.03.08р. №4651-ЮР та №4652-ЮР та про зобов'язання ПАТ "Український професійний банк" задовольнити частково.
3. Зобов'язати Публічне акціонерне товариство "Український професійний банк" (02660, м. Київ, вул. М. Раскової, 15, код ЄДРПОУ 19019775) звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним приміщення, яке прийнято ним згідно з договором оренди нежитлового приміщення №4652-ЮР від 14.03.08р. за адресою: АДРЕСА_1, перший поверх, без урахування частини приміщення, яке орендар передав, а орендодавець прийняв згідно акта від 23.02.09р. приймання-передачі (повернення) приміщення до договору оренди від 14.03.08р. №4652-ЮР.
4. В задоволенні решти вимог за зустрічним позовом -відмовити.
Суддя А.В. Лопатін
Дата підпису: 09.08.2011 р.