ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 6/14307.07.11
За позовом Відкритого акціонерного товариства «Київтекстиль»
До відповідача Київської міської ради
Про тлумачення змісту договору оренди земельної ділянки
Суддя Ковтун С.А.
Представники сторін:
від позивача ОСОБА_1 (за дов.)
від відповідача ОСОБА_2 (за дов.)
Обставини справи:
До господарського суду міста Києва звернулося з позовом відкрите акціонерне товариство «Київтекстиль»до Київської міської ради про тлумачення змісту договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги мотивовані тим, що сторонами по різному тлумачиться п. 4.3 договору оренди земельної ділянки, який передбачає відповідальність орендаря за порушення п'ятимісячного строку підписання договору з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради. На думку відповідача, відповідальність, передбачена даним пунктом, не може бути покладена на нього за відсутності його вини.
Ухвалою суду від 28.04.2011 р. порушено провадження у справі № 6/143.
Відповідач у наданому суду відзиві позовні вимоги відхилив, зазначивши, що тлумачення п. 4.3 договору не може братися в залежність від наявності вини будь-якої із сторін, тим більше, що позивачем не доведено вини відповідача в простроченні підписання договору.
Ухвалою суду від 16.06.2011 р. за клопотанням сторін продовжено строк вирішення спору на п'ятнадцять днів.
Розглянувши надані учасниками процесу документи і матеріали, заслухавши пояснення їх представників, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
15.07.2004 р. Київською міською радою було прийнято рішення «Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві»(далі -Рішення), яким було затверджено Регламент розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в м. Києві.
Пунктом 7 Рішення передбачено, що якщо договір оренди землі не підписаний зацікавленою особою в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради про передачу відповідної земельної ділянки в оренду, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у п'ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків від грошової оцінки земельної ділянки.
01.10.2007 р. Київська міська рада рішенням «Про передачу ВАТ «Київтекстиль»земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративного та складських приміщень на вул. Гайдара, 50 у Голосіївському районі м. Києва»№ 477/3311 (далі -Рішення 477/3311) вирішила передати відкритому акціонерному товариству (далі - ВАТ) «Київтекстиль», за умови виконання пункту 2 цього рішення, в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,15 га для експлуатації та обслуговування адміністративного та складських приміщень на вул. Гайдара, 50 у Голосіївському районі м. Києва.
Пунктом 2 Рішення 477/3311 відкритому акціонерному товариству «Київтекстиль»було доручено виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України. У місячний термін звернутись до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по винесенню меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та виготовленню документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою. Забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки. Питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку. У разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному Правилами забудови м. Києва.
На виконання вимог п. 2.2 Рішення № 477/3311 позивач звернувся до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) з відповідним клопотанням щодо організації робіт по винесенню меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та виготовлення документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.
В листопаді 2007 року ПП «Сектор»за оплатою та на замовлення позивача виконало геодезичні роботи по визначенню наданої в оренду меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), про що 23.11.2007 р. було складено та підписано сторонами відповідний акт.
Позивач оплатив усі нотаріальні витрати (послуги) пов'язані з укладенням та нотаріальним посвідченням і реєстрацією договору оренди земельної ділянки та підписав останній в присутності нотаріуса, завіривши підпис представника позивача печаткою. Попередньо, позивач неодноразово направляв на адресу відповідача підписаний проект договору оренди з проханням оформлення останнього у відповідності до вимог діючого законодавства.
Відповідно до ст. 19 Конституції України, правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
17.12.2008 р. позивачем направлено лист №6/12 на ім'я виконуючого обов'язки начальника управління земельних ресурсів КМДА з проханням надати відповідь стосовно причин та підстав затримання (зволікання, прострочення) підписання та оформлення договору.
03.04.2009 р. позивачем на адреси відповідача, Київської міської державної адміністрації, Головного управління земельних ресурсів КМДА надіслано лист № 1/04 з проханням повідомити про причини затримки підписання Договору та повідомити письмово, коли саме відбудеться підписання цього Договору.
13.04.2009 року на підставі Рішення 477/3311 між Київською міською радою (орендодавцем) та ВАТ «Київтекстиль»(орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мисан В. І. 13.04.2009 року за № 252 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 30.04.2009 року за № 79-6-00698 (далі -Договір).
Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, визначену цим договором.
Пунктом 2.1 Договору визначено, що об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування -вул. Гайдара, 50 у Голосіївському районі м. Києва; розмір -1,1465 га; цільове призначення -для експлуатації та обслуговування адміністративного та складських приміщень; кадастровий номер -8000000000:72:095:0002.
Відповідно п. 2.2 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 30 636 297,75 грн..
Згідно з п. 4.2 даного Договору річна орендна плата за дану земельну ділянку встановлена у розмірі 4,5 відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки. Обчислення розміру та оплата орендної плати здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Пунктом 4.3 Договору визначено, що у випадку якщо цей договір не підписаний орендарем в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради, зазначеного у п. 1.1 цього договору, розмір орендної плати (зазначений в п. 4.2. договору) на період, аналогічний терміну прострочення укладення договору оренди землі, встановлюється в п'ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Строк дії Договору, відповідно до п. 3.1 договору, становить 5 років.
Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 30.04.2009 р. відповідач передав, а позивач прийняв у своє володіння і користування визначену Договором земельну ділянку.
Згідно зі ч. 1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Орган місцевого самоврядування, а саме Київська міська рада, в силу п. «в»ч. 1 ст. 12 ЗК України, реалізовує повноваження з надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності.
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі»типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Типова форма була затверджена постановою КМ України від 3 березня 2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі». Відповідна типова форма є обов'язковою для суб'єктів владних повноважень, якими є Київська міська рада.
Відповідна типова форма не містить порядку кратного збільшення розміру орендної плати у випадку не підписання договору орендарем, як це передбачено п. 4.3 Договору, який позивач просить розтлумачити.
Відповідно до ч. 4 ст. 213 ЦК України якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема зміна умов зобов'язання.
Отже, п. 4.3 Договору встановлює відповідальність орендаря у вигляді зміни умов договору стосовно розміру орендної плати за порушення строку підписання договору, тобто передбачає захід цивільно-правової відповідальності як наслідок порушення зобов'язання.
Заходи цивільно-правової відповідальності як наслідки порушення зобов'язання -це цивільно-правові санкції, що знаходять свій прояв у покладенні на боржника додаткових обов'язків, які ущемляють його майнові інтереси.
Підставою для цивільно-правової відповідальності є наявність певних умов, що у своїй сукупності утворюють склад цивільного правопорушення. Необхідними умовами цивільно-правової відповідальності є: протиправність поведінки особи, шкода, як результат протиправної поведінки, причинний зв'язок між протиправною поведінко і шкодою, вина особи, що заподіяла шкоду.
З огляду на це, ст. 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Отже, під виною Цивільний кодекс України визнає не психічне відношення особи до своєї поведінки та її наслідків, в невжиття нею об'єктивно існуючих заходів, що залежать від неї і спрямованих на недопущення порушення зобов'язання.
Можливості настання відповідальності незалежно від вини особи сторони в умовах договору не вказувала.
Відповідно до п. 12.3 Договору, сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Таким чином, системне тлумачення договору в його контексті, в тому числі й п. 4.3 Договору, неможливе без п. 12.3 Договору.
Отже, виходячи з загальних засад цивільного законодавства щодо підстав цивільно-правової відповідальності, збільшення орендної плати як цивільно-правова санкція (зміна умов зобов'язання) може мати місце тільки у випадку наявності вини орендаря. У випадку, якщо елемент вини відсутній, розмір орендної плати визначається відповідно до 4.2 Договору.
Згідно з ч. 1 ст. 637 ЦК України, тлумачення умов договору здійснюється за правилами, встановленими ст. 213 цього Кодексу.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 213 ЦК України на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
При тлумаченні змісту пункту договору судом взято до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.
Також, судом враховується воля сторін під час укладення договору, мета правочину, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
З огляду на викладене, суд вважає, що 4.3 Договору слід розуміти таким чином, що підставою для сплати орендарем розміру орендної плати, зазначеному у п. 4.2 договору, у п'ятикратному розмірі на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, але не більше десяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, є вина орендаря в його не підписанні в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішення Київської міської ради, зазначеного у п. 1.1 цього договору. У випадку, якщо цей Договір не підписаний не з вини орендаря в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради, зазначеного у п. 1.1 цього Договору, відсутні підстави для сплати орендарем розміру орендної плати, зазначеному у п. 4.2 договору, у п'ятикратному розмірі на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, але не більше десяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача, оскільки спір виник внаслідок його неправомірних дій.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
Розтлумачити зміст п. 4.3 договору оренди земельної ділянки, укладеного між відкритим акціонерним товариством «Київтекстиль»(01033, м. Київ, вул. Гайдара, 50, код 01552233) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) та розуміти таким чином, що підставою для сплати орендарем розміру орендної плати, зазначеному у п. 4.2 вказаного договору, у п'ятикратному розмірі на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, але не більше десяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, є вина орендаря в його не підписанні в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішення Київської міської ради, зазначеного у п. 1.1 цього договору. У випадку, якщо цей договір не підписаний не з вини орендаря в установленому законодавством порядку протягом п'яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради, зазначеного у п. 1.1 цього договору, відсутні підстави для сплати орендарем розміру орендної плати, зазначеному у п. 4.2 договору, у п'ятикратному розмірі на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, але не більше десяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) на користь відкритого акціонерного товариства «Київтекстиль»(01033, м. Київ, вул. Гайдара, 50, код 01552233) 85,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Суддя С.А. Ковтун
Рішення підписано 27.07.2011 р..