"10" червня 2008 р. Справа № 9/325/08
м. Миколаїв
За позовом: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиціоно-будівельна компанія «Оптіма», м. Миколаїв, пр. Парусний 7, кв. 162
До відповідача: Миколаївська міська рада, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20
Суддя Філінюк І. Г.
Від позивача: Дюкарь Р. С., дор від 10.01.2008р.
Від відповідача: не з'явився
При секретарі: Цуріка І. М.
Позивач звернувся до господарського суду з позовом про визнання права користування земельною ділянкою для забудови та укладення договору.
Відповідач не скористався своїм правом направити в судове засідання свого представника, письмових заперечень проти позову не надав, хоча був належним чином повідомлений про час і місце судового засідання, шляхом направлення на його адресу ухвали суду, про що свідчить відмітка канцелярії суду на зворотної стороні ухвали.
В судовому засіданні 10.06.2008р. оголошена вступна та резолютивна частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши представника позивача, господарський суд, -
Встановив:
ТОВ «Інвестиційна - будівельна компанія «Оптіма»є власником будівель та споруд, розташованих за адресою: м. Миколаїв, проспект Героїв Сталінграду 34, а саме: склад за літ. Р загальною площею 715,4 кв. м, склад за літ. С загальною площею 459,4 кв. м, сховища за літ. Т загальною площею 162,2 кв. м., відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18 липня 2007 року (за реєстром №1720).
Означене нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 24058,92 кв. м.
За такими обставинами, позивач має правові підстави для користування земельною ділянкою площею, достатньою для експлуатації нерухомого майна - 24058,92 кв. м, на якій розташовані його об'єкти нерухомості.
Позивач листом від 21 лютого 2008 року за вих. №01 звернувся на адресу відповідача з пропозицією укласти договір про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (договору суперфіцію) у запропонованій позивачем наступній редакції:
МИКОЛАЇВСЬКА МІСЬКА РАДА, в особі міського голови, який діє на підставі Закону України «Про місцеві самоврядування в Україні»та рішення міської ради від 12.05.06 р. за №1/1, надалі як «ВЛАСНИК»з однієї сторони та
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ІНВЕСТИЦІЙНО-БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ «ОПТІМА»в особі директора товариства Мельник Людмили Улуківни, що діє на підставі статуту товариства, іменоване далі як «СУПЕРФІЦІАРІЙ», з іншої сторони, які при спільному згадуванні іменуються -«СТОРОНАМИ», а окремо «СТОРОНА»,
діючі добровільно, цілеспрямовано, свідомо і добровільно, розумно та на власний розсуд, без будь-якого примусу як фізичного так і психічного, не порушуючи прав третіх осіб, бажаючи реального настання правових наслідків, обумовлених нижче, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам'яті, усвідомлюючи значення своїх дій та керуючи ними, не помиляючись щодо обставин, обумовлених нижче, діючи без впливу, обману, попередньо ознайомлені нотаріусом з приписами цивільного законодавства, що регулюють укладений договір (у тому числі, з вимогами щодо недійсності правочину);
у відповідності до ст. 395 та 413 Цивільного кодексу України, ст.. 102-1 Земельного кодексу України, уклали цей договір про наступне:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. ВЛАСНИК земельної ділянки, зазначеної у п. 1.2. цього Договору, надає СУПЕРФІЦАРІЮ право забудови (суперфіцій) останньої, а СУПЕРФІЦІАРІЙ забезпечує виконання, отриманого за цим Договором права забудови зазначеної земельної ділянки шляхом:
1.1.1. виконання СУПЕРФЩІАРІЄМ всього обсягу передпроектних, проектно-вишукальних та інших робіт, необхідних для початку виконання будівельно-монтажних робіт, включаючи погодження і експертизу проектно-кошторисної документації та отримання всіх необхідних дозволів та погоджень від державних органів, які виконуються на підставі п.2.1. цього договору;
1.1.2. виконання СУПЕРФІЦІАРІЄМ всього обсягу будівельно-монтажних та пусконалагоджувальних робіт по будівництву об'єкта. Включаючи прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об'єкта, які виконуються на підставі п.2.2. цього договору.
1.2. Земельна ділянка право забудови якої надається за цим Договором розташована за адресою: Україна, м.Миколаїв, Проспект Героїв Сталінграду, 34, її місцезнаходження зазначене в каталозі координат кутів зовнішніх меж землекористування розробленого Миколаївським комунальним підприємством «Проектно - вишукальне бюро»та міститься у Додатку №1 до цього договору.
Площа земельної ділянки: 24058,92 кв. м.
Нормативна грошова оцінки земельної ділянки (24058,92 кв. м) згідно з розрахунком ПП «Тарановською Р.В.»(Ліцензія Держкомзема України АБ №107925 від 26.07.2005р.), на день укладення даного договору становить 2168678,26 грн. (два мільйони сто шістдесят вісім тисяч шістсот сімдесят вісім) грн. 26 коп.
1.3. За цим договором СУПЕРФІЦІАРІЮ надається право забудови зазначеної земельної ділянки об'єктами житлового та комерційного призначення.
1.4. Сторони домовилися, що СУПЕРФІЦІАРІЙ отримує право суперфіцій за цим договором на 15 (п'ятнадцять) років;
1.5. Право власності на об'єкти житлового та комерційного призначення збудовані за цим договором набуває СУПЕРФІЦІАРІЙ.
1.6. СУПЕРФІЦІАРІЙ має право відчужувати третім особам право забудови надане йому цим договором та будь-яким іншим чином розпоряджатися таким правом, у тому числі передавати в заставу(іпотеку). При цьому для вчинення зазначених дій ніякого додаткового погодження з ВЛАСНИКОМ земельної ділянки не потрібно.
1.7. ВЛАСНИК що земельна ділянка, право користування якою передається за даним договором, на момент його укладання нікому іншому не продана, не подарована, іншим способом не відчужена, не знаходиться в іпотеці, в спорі і під забороною (арештом), податковою заставою не перебуває; не пред'явлені позови, пов'язані з вилученням або обмеженням прав відносно земельної ділянки, а також про те, що прав у третіх осіб щодо земельної ділянки за договорами оренди, набувальною давністю та з інших підстав, передбачених законодавством України), як в межах, так і за межами України, немає. Сервітутів стосовно вказаної земельної ділянки не існує.
2. УМОВИ ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ЗАБУДОВИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
2.1. З дати набрання чинності цим договором, СУПЕРФІЦІАРІЙ, у відповідності до вимог чинного законодавства України, отримує право на здійснення організації та забезпечення виконання:
2.1.1. всього комплексу передпроектних робіт;
2.1.2. робіт по отриманню архітектурно-планувального завдання та технічних умов на проектування об'єкта;
2.1.3. робіт по розробці, погодженню та затвердженню проектно-кошторисної документації;
2.1.4. робіт по отриманню дозволу на виконання будівельних робіт ордерів на виконання земельних робіт та порушення благоустрою міста також всіх дозволів та погоджень, які відповідно до чинного законодавства є необхідними для виконання будівельних робіт по будівництву об'єкта містобудування на території Земельної ділянки.
2.2. Після отримання дозволу на виконання будівельних робіт, СУПЕРФІЦІАРІЙ, у відповідності до вимог чинного законодавства України, отримує право на здійснення організації та забезпечення виконання: 2.2.1. будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних робіт по будівництву та здачі об'єкта в експлуатацію, включаючи технічний нагляд за будівництвом об'єкта;
2.2.2. робіт по забезпеченню діяльності уповноваженого органу державної влади і місцевого самоврядування в Україні по прийняттю закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію.
2.3. СУПЕРФІЦІАРІИ зобов'язаний використовувати Земельну ділянку відповідно, до її цільового призначення, передбаченого в п. 1.3 цього договору.
2.3. ВЛАСНИК земельної ділянки зобов'язується не перешкоджати Землекористувачу у реалізації ним права забудови земельної ділянки (суперфіцій), отриманого за цим Договором, за винятком грубих порушень його прав, як ВЛАСНИК, земельної ділянки або в разі порушенням Землекористувачем містобудівних норм.
2.4. Під грубими порушеннями, передбаченими п.2.3. цього Договору (у розумінні цього Договору), є два і більше порушення умов цього Договору, які свідчать про явне й умисне нехтування СУПЕРФІЦІАРІЄМ умовами цього Договору та/або які призвели до наслідків у вигляді Значної невідновної шкоди, завданої ВЛАСНИКУ земельної ділянки
З.ПЛАТА ЗА НАДАННЯ ПРАВА ЗАБУДОВИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ (СУПЕРФІЦІЙ), ТА ПОРЯДОК її ЗДІЙСНЕННЯ
3.1. Плата за надання права забудови Земельної ділянки (суперфіцій) становить ___________грн.__коп. на рік.
3.2. Плата за надання права забудови Земельної ділянки (суперфіцій) вноситься СУПЕРФІЦІАРІЄМ з дати реєстрації цього договору, рівними частинами щоквартально не пізніше 20-го числа першого місяця.
4. ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
4.1. На використання і розпорядження ВЛАСНИКОМ земельною ділянкою, або її частиною, цим Договором встановлюється обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому п. 4.2. цього Договору.
4.2. Право на земельну ділянку або її частину, обмежується цим Договором шляхом встановлення для ВЛАСНИКА земельної ділянки заборони на:
4.2.1. продаж, обмін, інше відчуження Земельної ділянки за винятком продажу, обміну або іншого відчуження Земельної Ділянки на користь Землекористувача чи на користь будь-якої іншої особи, вказаної Землекористувачем;
4.2.2. передачу Земельної ділянки будь-яким третім особам на користування в оренду;
4.2.3. провадження на Земельній Ділянці будь-яких видів діяльності, які не відповідають змісту права, зазначеного у п. 1.1. цього Договору, наданого ВЛАСНИКОМ СУПЕРФІЦІАРІЮ;
4.2.4. будь-яку зміну цільового призначення Земельної Ділянки, зазначеної у п. 1.3. цього Договору, або її частин;
5ПРАВА ТА ОБОВЯЗКИ СТОРІН
5.1. ВЛАСНИК має право:
а) вимагати від СУПЕРФІЦІАРІЯ використання земельної ділянки за її цільовим призначенням;
9. СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ
9.1. Цей договір набирає чинності з дати його підписання і діє до моменту належного виконання СТОРОНАМИ своїх зобов'язань за цим договором.
10.ІНШІ УМОВИ ДОГОВОРУ
10.1. Сторони домовилися встановити відсотки у разі продажу (суперфіційного права) 1 (один) відсоток від суми договору купівлі продажу права суперфіцій на зазначену земельну ділянку. Відсотки повинні бути сплачені СУПЕРФІЦІАРІЄМ у десяти денний строк з дня укладання правочину про відчуження третій стороні. Якщо СУПЕРФІЦІАРІЄМ буде порушений строк та розмір сплати відсотків, ВЛАСНИК має право на стягнення відсотків у примусовому порядку або розірвання цього договору в судовому порядку. Відсотки підлягають сплаті лише у випадку відчуження шляхом продажу, при усіх інших способах відчуження ВЛАСНИК не в праві вимагати сплатити йому відсотків, вправі вимагати або визнання такого правочину недійсним, або застосування правил. Що регулюють той правочин, що сторони справді мали на меті та.
10.2. Заміна ВЛАСНИКА земельної ділянки не впливає на долю встановлення суперфіцій.
10.3. При відчуженні будівлі (споруди) СУПЕРФІЦІАРІЄМ наступний власник цих будівель повністю замінює собою особистість попереднього власника з приводу реалізації суперфіційного права, тобто права власності на зведену будівлю (споруду) та право користування земельною ділянкою при реалізації суперфіцій пов'язані між собою речові права, якщо будівництво не закінчено і будівлі не прийняті до експлуатації в належному порядку та право власності на них не зареєстроване.
10.4. Зміна або розірвання цього договору можлива лише за згодою сторін та у випадках передбачених пунктом 4 цього договору. Всі зміни до цього договору набувають сили з моменту їх підписання СТОРОНАМИ.
10.5. Право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) згідно зі ст. 182 ЦК України підлягає державній реєстрації.
10.6. Цей договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
10.7. Усі витрати, пов'язані зі складанням цього договору, несе СУПЕРФІЦІАРІЙ.
10.8. Текст цього документу, що складений нотаріусом, прочитаний нами -сторонами за цим договором.
10.9. Вимоги законодавства щодо змісту і правових наслідків договору, що укладається сторонами, їм роз'яснено нотаріусом. Сторони підтверджують, що цей договір вичиняється за відсутності впливу тяжкої обставини та обставин, що спонукають вчинити даний договір на вкрай невигідних умовах та не є фіктивним та удаваним. У сторін відсутні будь-які заперечення щодо кожної з умов цього договору, вони однаково розуміють значення договору, умови та правові наслідки для кожної із сторін.
10.10. Нам, сторонам за договором, нотаріусом роз'яснено: - зміст ст. 396,413, 414,415, 416, 417 Цивільного кодексу України.
11.ШДПИСИ СТОРІН
Миколаївська міська Рада листом від 26 лютого 2008 р. за вих. №2222/05-03-18 надіслала на адресу позивача відповідь, у якій зазначила, що Миколаївська міська рада вважає за неможливе укладання договору суперфіцію з тих причин, що відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України у разі передачі громадянам та юридичним особам земельних ділянок із зміною їх цільового призначення під забудову означене здійснюється за проектами відведення.
Згідно п.2 ст. 377, п.6 ст. 403 ЦК України, ст. 120 ЗК України право користування земельною ділянкою випливає з правової долі об'єкта нерухомості, розташованого на ньому.
За правилом ст. 93 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою підлягає правовому оформленню шляхом укладання договору оренди або інших цивільно-правових угод.
Згідно ст. 102-1 Земельного кодексу України, обмежене речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови підлягає правовому оформленню шляхом укладання договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови -договору суперфіцію.
Так, у відповідності до ст. 102-1 Земельного кодексу України, право користування земельною ділянкою для забудови виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього кодексу.
Загальні вимоги до укладання договорів встановлені в главі 53 Цивільного кодексу України, а єдиною спеціальною вимогою щодо укладання договорів, встановленою Земельним кодексом України, є вимога щодо обов'язкової державної реєстрації договорів на надання речових прав.
Відповідно до ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.
Відповідно до «Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб», затвердженого Постановою КМ України від 11 квітня 2002 р. N 502 передбачено складання проекту відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється.
Однак, разом з тим, зазначений Порядок визначає механізм щодо зміни цільового призначення лише тих земельних ділянок, що перебувають у власності громадянина або юридичної особи та не поширюється на випадки зміни цільового призначення земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності за ініціативи самого власника.
Враховуючи наведене, та те, що надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) не відноситься до жодного із перерахованих випадків, при наданні позивачу права користування чужою земельною ділянкою для забудови(суперфіцій) комплексом об'єктів нерухомого майна не відбувається зміна цільового призначення земельної ділянки та не складається проект відведення.
Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту права чи законного інтересу є визнання права та спонукання до виконання певних дій.
Керуючись ст. ст. 44,49,75, 82,84,85 ГПК України, господарський суд -
Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Оптіма»(м. Миколаїв, пров. Парусний , 7 к. 162) право користування земельною ділянкою площею 24058,92 кв. м., розташованої в м. Миколаїв, проспект Героїв Сталінграду 34.
Визнати укладеним між Миколаївською міською Радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Оптіма»(м. Миколаїв, пров. Парусний , 7 к. 162) договір про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (договір суперфіцію), площею 24058,92 кв. м (розташованою: м. Миколаїв Проспект Героїв Сталінграду, 34 згідно каталогу координат кутів зовнішніх меж землекористування, розробленого Миколаївським комунальним підприємством «Проектно - вишукальне бюро») для забудови (договір суперфіцію) у наступній редакції:
Зобов'язати Миколаївську міську раду підписати з Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Оптіма»(м. Миколаїв, пров. Парусний , 7 к. 162) договір про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (договір суперфіцію), площею 24058,92 кв. м (розташованою: м. Миколаїв Проспект Героїв Сталінграду, 34 згідно каталогу координат кутів зовнішніх меж землекористування, розробленого Миколаївським комунальним підприємством
Стягнути з Миколаївської міської ради, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20 на користь Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиціоно-будівельна компанія «Оптіма», (м.Миколаїв, пр. Парусний 7, кв. 162) - 85 грн. державного мита, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Суддя I.Г.Фiлiнюк