Справа № 2-3583/11
«7»червня 2011 року
Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого - судді Погрібного С.О.
за секретаря - Ацабрікової В.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про виселення та усунення перешкод у здійсненні права користування й розпорядження майном, відшкодування шкоди, за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_1 про переведення прав покупця та визнання права власності, за участю третьої особи приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, -
Позивач звернувся до суду з вимогою про виселення ОСОБА_2 з приміщень квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 (нежитлове приміщення), які належать йому на праві приватної власності, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3, з метою усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження зазначеною нерухомістю, та про зобов'язання відповідача вивезти з вказаних приміщень належне їй майно, посилаючись на таке. Між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 5 жовтня 2010 року укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого позивач придбав квартиру під АДРЕСА_2 будинку АДРЕСА_3, що складається в цілому з двох житлових кімнат, загальною площею 52,6 кв.м. Того ж дня, між тими самими сторонами укладено ще один договір купівлі-продажу, відповідно до якого ОСОБА_1 придбав нежитлові приміщення магазину, загальною площею 80,7 кв.м., у будинку АДРЕСА_3. Відповідно до п. 4 зазначених договорів продавець засвідчив, що спірне майно в оренду або найм не здано. Проте, зазначені приміщення на сьогоднішній день використовує для комерційної діяльності ОСОБА_2, що для ОСОБА_1, як власника майна, є перешкодою у реалізації його права власності. Позивач звернувся до відповідача із вимогою про звільнення спірного приміщення, однак це питання залишається невирішеним, у зв'язку із чим ОСОБА_1 змушений звернутися до суду.
Позивач надав до суду заяву про збільшення розміру позовних вимог та додатково просив стягнути з відповідача 445 000,0 гривень упущеної вигоди, посилаючись на таке. Після придбання спірних приміщень ОСОБА_1 мав намір використовувати їх в якості комерційної нерухомості, шляхом реалізації товарів споживчого попиту. Оскільки ОСОБА_2 відмовляється звільнити приміщення, які належать позивачу на праві власності, останній не має можливості використовувати їх з метою отримання прибутку. Таким чином, на думку ОСОБА_1, йому завдано збитків у формі упущеної вигоди, оскільки він не має можливості реалізувати свої товари в розрахунку щодо отримання прибутку приблизно до 63 600,0 гривень щомісячно.
За об'єднаною та у подальшому уточненою позовною заявою про переведення прав покупця та визнання права власності, ОСОБА_2 просила визнати за нею переважне право на придбання у власність приміщень квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 (нежитлове приміщення), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_3, із переведенням на неї прав та обов'язків покупця цих приміщень та визнання права власності, посилаючись на таке. Приміщення квартири АДРЕСА_2 та нежитлове приміщення магазину, що розташовані у м. Одесі по АДРЕСА_3, знаходились в користуванні ОСОБА_2 з липня 2008 року на підставі договорів оренди. Квартира АДРЕСА_2, на момент її відчуження, була у користуванні ОСОБА_2 (позивача за об'єднаним позовом) на підставі договору оренди, укладеного між нею та ОСОБА_3 10 червня 2009 року. З метою ухилення від виконання своїх обов'язків орендодавця, ОСОБА_3 подарувала зазначену квартиру ОСОБА_4, яка через декілька днів продала її ОСОБА_1 Приміщення магазину, площею 80,7 кв.м., що розташоване у АДРЕСА_3, знаходилось в користуванні ОСОБА_2 (позивача за об'єднаним позовом) з липня 2008 року. Зазначений договір оренди цього приміщення укладений 1 червня 2009 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 строком на два роки. Втім, жодного повідомлення про продаж орендованих приміщень ОСОБА_2 надіслано не було, в усній формі також її не попереджено. Такі дії відповідачів, на думку позивача ОСОБА_2, грубо порушують її права, як орендаря, оскільки вона мала переважне право на придбання спірних приміщень.
Відповідачка ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилася, про дату, час і місце судового засідання повідомлялась належним чином, поважних причини неявки в судове засідання суду не представила.
Відповідачка ОСОБА_4 в судове засідання не з'явилася, про дату, час і місце судового засідання повідомлялась належним чином, поважних причини неявки в судове засідання суду не представила.
Ці відповідачі повідомлені належним чином відповідно до правил частини 5 статті 74 ЦПК України, достовірних відомостей про інше обране місце проживання чи перебування суду не надано, у зв'язку з чим суд вважає, що судовий виклик вручений їм належним чином.
Відповідно до змісту ч. 5 ст. 74 ЦПК України судова повістка разом із розпискою, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається поштою рекомендованим листом із повідомленням або через кур'єрів за адресою, зазначеною стороною чи іншою особою, яка бере участь у справі. У разі ненадання особами, які беруть участь у справі, інформації щодо їх адреси, судова повістка надсилається: фізичним особам, які не мають статусу підприємців, - за адресою їх місця проживання чи місця перебування, зареєстрованою у встановленому законом порядку. У разі відсутності осіб, які беруть участь у справі, за такою адресою, вважається, що судовий виклик або судове повідомлення вручене їм належним чином.
Відповідачку ОСОБА_7 за заявою представника ОСОБА_2 виключено з числа відповідачів через смерть, із клопотанням про залучення належного правонаступника позивач за цим позовом ОСОБА_2 та її представник не зверталися, майнових претензій до цієї сторони не заявлялося, доцільності та обґрунтованості залучення її спадкоємців в якості належного співвідповідача судом не виявлено, оскільки позовні вимоги до цієї сторони фактично не заявлено.
Третя особа приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 в судове засідання не з'явилася, надала до суду заяву, якою просила розглядати справу за її відсутності.
В судове засідання з'явився представник ОСОБА_1, позов підтримав у повному обсязі, просив його задовольнити у повному обсязі.
Представник ОСОБА_2 в судове засідання з'явився, позов до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_1 про переведення прав покупця та визнання права власності підтримав у повному обсязі, просив суд його задовольнити, позов ОСОБА_1 не визнав, заперечував проти його задоволення.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, допитавши свідків, суд вважає позов ОСОБА_1 таким, що підлягає частковому задоволенню, позов ОСОБА_2 таким, в задоволенні якого слід відмовити, з наступних причин. Судом установлені такі фактичні обставини на підставі пояснень сторін, показань свідків, представлених сторонами письмових доказів.
Позивач ОСОБА_1, на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 5 жовтня 2010 року з ОСОБА_4, придбав квартиру АДРЕСА_2, що знаходиться у АДРЕСА_3, загальною площею 52,6 кв.м. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстровано у реєстрі за № 9281. За п. 4. зазначеного договору продавець засвідчила, що вказана квартира на момент відчуження боргом за житлово-комунальні послуги не обтяжена, раніше нікому другому не продана, не подарована, не заставлена, в оренду та найм не здана.
Відповідно до іншого договору, укладеного між тими самими особами того ж дня, ОСОБА_1 придбав нежитлові приміщення магазину, розташованого у АДРЕСА_3, загальною площею 80,7 кв.м. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований у реєстрі за № 9287. За п. 4. зазначеного договору продавець засвідчила, що вказане приміщення на момент відчуження боргом за житлово-комунальні послуги не обтяжене, раніше нікому другому не продане, не подароване, не заставлене, в оренду та найм не здане.
Продавець ОСОБА_4 була власником квартири АДРЕСА_2 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 28 вересня 2010 року, зареєстрованого в КП «ОМБТІ та РОН» у книзі 61 доп на стор.37 номер запису 821; реєстраційний № 31591782. Право власності ОСОБА_4 на нежитлові приміщення магазину, загальною площею 80,7 кв.м., підтверджується свідоцтвом про право власності на нежитлові приміщення магазину, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 22 лютого 2010 року. Зазначене свідоцтво видане на підставі розпорядження Жовтневої районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради від 10 листопада 1998 року № 1048; замість свідоцтва про право власності, виданого Жовтневою районною адміністрацією виконавчого комітету Одеської міської ради від 21.12.1998 року № 1185, зареєстрованого КП «ОМБТІ та РОН»28.01.1999 року, під № 319 пр стор. 14 р 178, відповідно до якого ОСОБА_4 на праві приватної власності належала квартира АДРЕСА_1, загальною площею 80,7 кв.м. Таким чином, є наявною зміна статусу спірного приміщення з житлового на нежитлове.
Відповідач ОСОБА_2, в якості обґрунтування своїх прав, надала суду копію договору оренди, укладеного 1 червня 2009 року з ОСОБА_7 Об'єктом права користування за цим договором була квартира АДРЕСА_1. Втім, цей договір не надає відповідачці ОСОБА_2 будь-яких прав стосовно спірного приміщення з огляду на таке.
Відповідно до копії актового запису про смерть № 501 від 24 березня 2009 року, зареєстрованого в реєстрі за № 00001316796 Київським відділом реєстрації актів цивільного стану Одеського міського управління юстиції, ОСОБА_7 ІНФОРМАЦІЯ_1 померла у віці 69 років. По-друге, на момент укладення договору оренди від 1.06.2009 року, ОСОБА_7 не була власником зазначеної квартири АДРЕСА_1, і не могла нею бути внаслідок смерті, чим порушено вимоги ст. 761 ЦК України, відповідно до якої право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. При цьому, ОСОБА_7 спірна квартира під АДРЕСА_1 ніколи не належала. Як про це свідчить договір дарування, укладений 17 квітня 2003 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_3, першій з них належала до моменту укладення цього договору спірна квартира під АДРЕСА_2 у вказаному будинку.
Судом додатково встановлено факт відсутності невіддільної частини договору оренди від 1 липня 2008 року, оскільки його умови передбачають складання акта приймання-передачі спірного приміщення в якості підстави та оформлення передання цього майна. Про наявність такого акту жодна зі сторін суд не повідомила, отже майно не може вважатися переданим належним чином ОСОБА_2
В обґрунтування своїх прав користування квартирою АДРЕСА_2, відповідач надав копію договору оренди, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, який сторони ніби підписали 10.06.2009 року. Втім, цей договір також не надає стороні ОСОБА_2 будь-яких прав стосовно спірного приміщення з огляду на таке.
Відповідно до договору дарування, укладеного 27 вересня 2010 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_5, в реєстрі за № 8975, ОСОБА_4 набула право власності на спірну квартиру АДРЕСА_2.
Істотними умовами договору найму (оренди) майна є предмет та строк користування. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. В тексті договору від 10.06.2009 року наявне видиме неозброєним оком виправлення номеру квартири, що не дає можливості однозначно прийти до висновку, що саме насправді сторони мали на увазі в якості предмету договору. Сторонами також не визначено строк дії договору найму. Наявні вади в тексті та вади змісту договору свідчать про недосягнення між сторонами згоди з усіх істотних умов договору, за таких обставин договір не може вважатися укладеним.
Наведені обставини свідчать про наступне: відповідачка ОСОБА_2 не може обґрунтувати, що на момент укладення договорів купівлі-продажу спірних приміщень з позивачем ОСОБА_1 у продавця цих приміщень існували договірні відносини з приводу найму (оренди) цих приміщень на підставі належного титулу (правової підстави).
Як фактично визнано стороною відповідача у судовому засіданні, відповідачка ОСОБА_2 займає і постійно користується обома цими приміщеннями. Втім, як вбачається з довідки про сплату єдиного податку ДПІ у Суворовському районі м. Одеса, від 1 січня 2009 року, ОСОБА_2 здійснює підприємницьку діяльність лише в одному приміщенні у квартирі АДРЕСА_1.
Втім, навіть, якщо передбачити, що такий договір дійсно укладався з колишнім власником спірного приміщення, на момент укладення договорів купівлі-продажу 5 жовтня 2010 року з ОСОБА_1 цей договір оренди також закінчив би свою дію.
Інші договори, зокрема, й договір, підписаний від імені ОСОБА_3 та ОСОБА_2 10 червня 2009 року, до податкової інспекції не подавалися, про наявність такого договору суду, колишньому власнику, а також іншим особам достовірно не відомо.
Наведені обставини необхідно оцінювати з урахуванням того, що на сьогоднішній момент, юридично квартира АДРЕСА_1 припинила своє існування у зв'язку з її реконструкцією та зміною цільового призначення з житлового в нежитлове, як це вбачається зі свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення магазину від 22.02.2010 року. Тобто, юридично право власності на один об'єкт права власності припинилося та виникло право власності на інший об'єкт, що також є підставою для припинення договірних правовідносин у зв'язку з припиненням існування, в правовому сенсі, самого об'єкта цивільних прав.
Суд не бере до уваги обставини піклування відповідачем про спірне майно, пов'язане з укладенням договорів з КП «ЖКС «Порто-франківський», з ТОВ «Союз»щодо вивезення побутових відходів та іншими організаціями, подібні послуги надаються не приміщенню, а особам, які цим приміщенням користувалися. Подібні витрати не призводили до покращення спірного майна, а тривалість таких витрат не впливає на виникнення та існування прав користування у відповідача стосовно спірних приміщень.
Висновком суду є констатація відсутності належного титулу на найм спірних приміщень у відповідачки ОСОБА_2
Допит свідків дає підстави для висновку про те, що продаж спірних приміщень ОСОБА_4 був пов'язаний із тривалим процесом, про який відповідачка ОСОБА_2 була проінформована, що зобов'язувало її вжити заходів задля належного оформлення договірних відносин з попереднім власником цих приміщень з приводу користування ними. Зокрема, свідок ОСОБА_6 пояснила в суді, що мала місце пропозиція, адресована відповідачці ОСОБА_2 про придбання спірного приміщення до його продажу.
При ухваленні рішення судом також враховано, що відповідачем ОСОБА_2 не надано оригіналів подібних договорів, що суперечить ч. 2 ст. 64 ЦПК України, відповідно до якої письмові докази, як правило, подаються в оригіналі. Якщо подано копію письмового доказу, суд за клопотанням осіб, які беруть участь у справі, має право вимагати подання оригіналу.
З огляду на наведене, ОСОБА_2 не має переважних прав на придбання спірних приміщень, передбачених ч. 2 ст. 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Одночасно суд має констатувати порушення відповідачем ОСОБА_2 порядку пред'явлення до суду позову про переведення на неї прав та обов'язків покупця. Порядок пред'явлення такого позову передбачений у ч. 4 ст. 362 ЦК України. Згідно із правилом ст. 8 ЦК України ця норма права підлягає застосуванню до спірних правовідносин в порядку аналогії закону, оскільки нею регулюються однорідні та подібні за змістом цивільні відносини, не врегульовані іншою спеціальною нормою. Отже, передумовою задоволення позову ОСОБА_2 могло бути внесення на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором сплатив покупець ОСОБА_1, до її звернення до суду з поданим позовом. Подібний процесуальний запобіжний захід спрямований на убезпечення учасників цивільних відносин від необґрунтованих, нереальних та підтверджених належним чином претензій, це додатково свідчить про необґрунтованість самих вимог ОСОБА_2 та відсутність правових підстав для задоволення її позову.
Щодо вимог позивача про відшкодування шкоди у виді упущеної вигоди.
Суд також дійшов висновку, що відповідачкою створювалися перешкоди у користуванні спірних приміщень, у належному вступі позивача у володіння ним.
Суд, не встановивши належного титулу у відповідачки на право користування спірним майном, вважає, що вона без достатньої правової підстави зберегла своє майно за рахунок іншої особи, чим завдала збитки потерпілій особі ОСОБА_1 (ст. 1212 ЦК України). Враховуючи характер майна, що є предметом спору -нерухомість комерційного призначення -її використання могло та повинно було приносити позивачу прибуток. Подібний дохід через винні та протиправні дії відповідачки ним не отримувався. Проте, умовою стягнення шкоди є не лише обґрунтування наявності протиправних дій відповідачки тощо, а й належне обґрунтування розміру шкоди, що належало до відшкодування. Враховуючи, що розмір шкоди позивачем обґрунтований не був, судом не вбачається підстав для задоволення позову в цій частині.
Враховуючи обставини справи, суд вважає за необхідне визнати позов ОСОБА_1 таким, що підлягає частковому задоволенню, позов ОСОБА_2 таким, в задоволенні якого слід відмовити.
Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про припинення дії, яка порушує право. Згідно ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування й розпорядження своїм майном. Тому такими діями відповідачки ОСОБА_2 порушені права та законні інтереси позивача у справі.
Згідно ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільну справу в межах заявлених вимог і на підставі представлених сторонами доказів.
Керуючись ст.ст. 8, 16, 362, 638, 777, 1212 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 64, 209, 212, 214-215 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про виселення та усунення перешкод у здійсненні права користування й розпорядження майном -задовольнити.
Виселити ОСОБА_2, разом з усім належним їй майном, з належних ОСОБА_1 на праві власності приміщень -квартири під АДРЕСА_2, загальною площею 52,6 кв.м., та нежитлових приміщень магазину, загальною площею 80,7 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_3, усунувши цим будь-які перешкоди у здійсненні прав користування та розпорядження зазначеним майном ОСОБА_1.
У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_1 про переведення прав покупця та визнання права власності -відмовити у повному обсязі.
У задоволенні інших позовних вимог -відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення в порядку ст. 296 ЦПК України.
СУДДЯ: С.О. ПОГРІБНИЙ
07.06.2011