10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65 тел.(8-0412) 48-16-02
"03" червня 2008 р. Справа № 6/110-Д
Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді
суддів:
при секретарі ,
за участю представників сторін:
від позивача за первісним позовом: Вернидуб Д.В., довіреність від 01.03.2008р., Малик В.Г., довіреність від 10.08.2007р.,
від відповідачів за первісним позовом:
- КП "Агентство з управління майном": Загурський В.Ф. - директор, Ясюнецький О.О., довіреність №64 від 05.02.2008р.,
- Житомирської міської ради: Ясюнецький О.О., довіреність №26/155 від 22.10.2007р.
від ТОВ Торговий дім "ПродСоюз": Хренов П.В., довіреність від 01.06.2008р.,
розглянувши апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб", м. Житомир
на рішення господарського суду Житомирської області
від "09" квітня 2008 р. у справі № 6/110-Д (суддя Терлецька-Байдюк Н.Я.)
за позовом Дочірнього підприємства "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб", м. Житомир
до Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, м. Житомир
про спонукання укласти договір оренди,-
та за зустрічним позовом Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, м. Житомир
до Дочірнього підприємства "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб", м. Житомир
за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: 1) Житомирської міської ради, м. Житомир
2) Товариства з обмеженою відповідальністю Торговий дім "ПродСоюз", м. Житомир
про зобов'язання звільнити приміщення та стягнення неустойки, -
Рішенням господарського суду Житомирської області від 09.04.2008 року у справі №6/110-Д в задоволенні первісного позову відмовлено.
Зустрічний позов задоволено: зобов'язано Дочірнього підприємства "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб" звільнити нежиле приміщення загальною площею 107 кв. м, яке знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Черняховського, 5/1.
Крім того, стягнуто з Дочірнього підприємства "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб" на користь Комунального підприємства "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради 10750,00 грн. неустойки та судові витрати: 192,50 грн. витрат зі сплати державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу (а.с.7-9, т.2).
Не погоджуючись з прийнятим рішенням ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати вищевказане рішення та прийняти нове, яким задовольнити позов, а в задоволенні зустрічного позову відмовити з підстав, викладених у скарзі (а.с.13-16, т.2).
Дочірнє підприємство "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариства "Житомирхліб" не вважає, що користується спірним приміщенням, яке знаходиться в м. Житомирі по вул. Черняхівського в буд. 5/1 без правових на те підстав, оскільки порушені його цивільні права. Відповідно до п.5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до Закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами комунальної власності. Згідно ст.13 Цивільного кодексу України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб. При здісненні цивільних прав особа повинна додержуватись моральних засад суспільства. Не допускається використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція.
Вказує, що суд першої інстанції досконало не з'ясував питання правомочності Комунального підприємства "Агентства з управління майном" Житомирської міської ради самостійно приймати рішення про відмову в продовженні договору оренди спірного приміщення. За змістом поняття, що є предметом діяльності КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради згідно його статуту, не вбачається повноважень підприємства стосовно надання заперечень щодо продовження наймачем користування майном після закінчення строку дії договору.
В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом доводи апеляційної скарги підтримав в повному обсязі.
Відповідач - 1 за первісним позовом - Комунальне підприємство "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради в письмовому відзиві та його представники в судовому засіданні заперечили проти доводів апеляційної скарги.
Зазначає, що здійснення повноважень орендодавця комунального майна міста прямо закріплені в статуті КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, який затверджений рішенням Житомирської міської ради №124 від 30.11.2006 року. Так, відповідно до п.2.3. статуту предметом діяльності КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради є у тому числі, здійснення повноважень та функцій орендодавця (уповноваженого органу управління) нерухомого майна незалежно від загальної площі нерухомого майна, що передається в оренду згідно рішення органу управління; контроль за станом, напрямами, цільовим використанням та ефективністю використання нерухомого майна, переданого в оренду; контроль за термінами дії договорів оренди нерухомого майна.
Вказує, що ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб", ігноруючи вимоги орендодавця про повернення приміщення та в порушення вищевказаних норм законодавства, досі продовжує користуватися приміщенням без відповідної правової підстави чим порушує права орендодавця.
Посилається на те, що відповідно до ст.777 ЦК України, ст.ст.10,17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктів 3.3 та 6.13 Договору оренди спірного приміщення орендар не може вважатися таким, що належним чином виконував свої обов'язки. А відтак, доводи позивача за первісним позовом щодо порушення його законних прав на продовження договору, як добросовісного орендаря вважає безпідставними.
Крім того, відповідно до ч.2 ст.785 ЦК України, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (аналогічна штрафна санкція закріплена в п. 7.3. Договору).
Таким чином, КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради вважає, що місцевий господарський суд правомірно задовольнив позовну вимогу про стягнення неустойки.
Просить рішення господарського суду Житомирської області залишити без змін, а апеляційну скаргу ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" - без задоволення.
Відповідач - 2 за первісним позовом - Житомирська міська рада письмового відзиву на апеляційну скаргу не надав, його представник в судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги та просив рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" - без задоволення.
Третя особа на стороні позивача за зустрічним позовом, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариство з обмеженою відповідальністю Торговий дім "ПродСоюз" письмовий відзив на апеляційну скаргу не надала, його представник в судовому засіданні зазначив, що вважає апеляційну скаргу необгрунтованою, а рішення господарського суду Житомирської області законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу позивача за первісним позовом - без задоволення.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши доводи апеляційної скарги, розглянувши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає виходячи з такого.
27 грудня 2006 року між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" (відповідач за первісним позовом) та Дочірнім підприємством "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб" (позивач за первісним позовом) укладено договір оренди нерухомого майна №28 - приміщення магазину в будинку №5/1 по вул. Черняховського в м. Житомирі загальною площею 107,5 кв. м. з орендною платою, визначеною рішенням виконкому Житомирської міської ради від 14.12.06 №934, у розмірі 50,00 грн. за 1 кв. м без ПДВ за базовий місяць розрахунку (а.с.7-10, том 1).
Строк дії договору визначений пунктом 8.1 договору - з 27.12.2006 по 27.11.2007 року.
ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" зазначив, що 26.09.2006р. звернувся до КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради з заявою про надання дозволу для продовження терміну дії договору оренди.
КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради листами від 29.10.07р. №871 (а.с.13, т.1) та від 21.11.07р. №937 (а.с.70, т.1) повідомило ДП "Торговий дім "Житомирхліб" про припинення договору оренди нежитлового приміщення площею 107,5 кв. м. по вул. Черняховського, 5/1 в зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено та поставлена вимога про повернення приміщення балансоутримувачу в 15-денний термін після закінчення строку дії договору. Також повідомлено, що з метою ефективного використання комунального майна буде оголошено конкурс на право оренди даного нежитлового приміщення.
Інформація про конкурс на право укладення договору оренди спірного приміщення опублікована в газеті "Місто" №50 від 13.12.07р. (а.с.93, т.1).
За результатами проведення конкурсу (протокол №41 від 25.12.2007р. (а.с.96, т.1) рішенням Житомирського міськвиконкому від 27.12.2007р. №1042 надано дозвіл на передачу в оренду спірного приміщення ТОВ Торговий дім "ПродСоюз" (а.с.99, т.1), з яким укладено відповідний договір оренди від 10.01.08р. (а.с.104, т.1).
ДП "Торговий дім "Житомирхліб" участі в конкурсі не приймало, орендоване приміщення у встановлений договором строк не звільнило, продовжує ним користуватись та сплачувати орендну плату, оскільки вважає, що має переважне право на продовження договору оренди, яким мотивовані позовні вимоги.
Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Частина 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного комунального майна", містить норму, аналогічну вищевикладеній у ст.764 ЦК України.
Отже, згідно ст.764 ЦК України та ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного комунального майна" договір оренди №28 від 27.12.2006р. припинив свою дію у відповідності до листів відповідача за первісним позовом 29.10.07р. №871 (а.с.13, т.1) та від 21.11.07р. №937 (а.с.70, т.1) в зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено (ч.1. ст.291 ГК України).
Доводи позивача за первісним позовом стосовно того, що КП "Агентство з управління майном" не має права самостійно вирішувати питання про надання об'єктів комунальної власності в оренду, спростовуються п.2.3 Статуту Комунального підприємства "Агентство з управління майном", затвердженого рішенням Житомирської міської ради №124 від 30.11.2006р., згідно якого предметом діяльності підприємства є: здійснення повноважень та функцій орендодавця (уповноваженого органу управління) нерухомого майна незалежно від загальної площі нерухомого майна, що передається в оренду згідно рішення органу управління; укладення з суб'єктами підприємницької діяльності договорів оренди нерухомого майна; укладення змін і доповнень до договорів оренди нерухомого майна комунальної власності міста та інше (а.с.43, т.1).
У відповідності до ч.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.
Стаття 526 ЦК України зазначає, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 6 Конституції України визначено, що державна влада в Україні здійснюється на засадах її поділу на законодавчу, виконавчу та судову. Органи законодавчої, виконавчої та судової влади здійснюють свої повноваження у встановлених цією Конституцією межах і відповідно до законів України.
Відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" установлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Пунктом статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.
Від участі у конкурсі на право оренди спірного майна первісний позивач відмовився, про припинення дії договору був повідомлений вчасно, тому на підставі аналізу правових норм колегія суддів дійшла висновку, що первісний позивач зобов'язаний був звільнити орендоване приміщення за вимогою первісного відповідача.
Відповідно до ч.2 ст.785 ЦК України якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Враховуючи зазначену норму Закону та фактичне користування первісним позивачем орендованим приміщенням після закінчення дії договору, позивачем за зустрічним позовом правомірно поставлена вимога про стягнення з відповідача за зустрічним позовом неустойки в розмірі 10750,00 грн.
Також в обґрунтування доводів апеляційної скарги орендар вказує на неврахування першочергового права орендаря на продовження договору, що передбачене ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 777 Цивільного кодексу України.
Частиною 1 статті 777 ЦК України та ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено переважне права орендаря, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди на продовження договору оренди або укладання його на новий строк.
Разом з тим, орендар - ДП "Торговий дім "Житомирхліб" ВАТ "Житомирхліб" не може вважатися таким, що належним чином виконував обов'язки орендаря з огляду на наступне.
Так, відповідно до ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є страхування орендарем взятого ним в оренду майна.
Відповідно до п.6.13 Договору орендар зобов'язаний застрахувати в акредитованій орендодавцем страховій компанії, орендоване майно на термін дії даного договору від ризику випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди, від усіх вогневих ризиків і стихійних явищ на користь орендодавця в 5-денний термін з моменту підписання договору оренди і забезпечити його пожежну безпеку. Орендар передає копію страхового полісу орендодавцю в 3-денний термін із моменту його укладення.
Орендар в порушення вищезазначеного пункту Договору не застрахував майно та не передав копію договору страхування орендодавцю, що свідчить про порушення орендарем істотних умов Договору.
Крім того, орендар в порушення п.3.3., вчасно не вносив орендну плату за користування приміщенням. Протягом дії Договору орендар мав заборгованість за 4 місяці оренди майна, що не заперечував в судовому засіданні. Внаслідок чого орендодавець був змушений звертатися з листами-вимогами про сплату орендної плати.
Таким чином, орендар не може вважатися таким, що належним чином виконував свої обов'язки. А відтак, доводи позивача за первісним позовом щодо порушення його законних прав на продовження договору, як добросовісного орендаря та вимоги про зобов'язання відповідачів продовжити договір оренди нерухомого майна та про зобов'язання КП "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради укласти договір на продовження оренди є безпідставними.
З огляду на викладене, судова колегія дійшла до висновку, що рішення господарського суду Житомирської області від 09.04.2008 року у справі №6/110-Д є законним і обгрунтованим, відповідає матеріалам справи та чинному законодавству, а підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 103 ГПК України апеляційна інстанція за результатами розгляду апеляційної скарги (подання) має право залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційну скаргу (подання) без задоволення.
Керуючись ст.ст. 101,103,105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд,-
1. Рішення господарського суду Житомирської області від 09 квітня 2008 року у справі №6/110-Д залишити без змін, а апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Торговий дім "Житомирхліб" Відкритого акціонерного товариство "Житомирхліб" - без задоволення.
2. Справу №6/110-Д повернути до господарського суду Житомирської області.
Головуючий суддя
судді:
Віддрук. 6 прим.1 - до справи
2 - позивачу
3,4 - відповідачам
5 - третій особі
6 - в наряд