14.07.11 Справа № 5021/1373/2011.
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Сумської торговельно - промислової компанії «Нектон», м.Суми
до відповідача Сумської міської ради, м.Суми
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Суддя Лугова Н.П.
Представники:
від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 133 від 10.12.2009р.
від відповідача: ОСОБА_2, довіреність від 03.11.2010р.
У судовому засіданні брали участь: секретар судового засідання Кириченко - Шелест А.Г.
Суть спору: позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 13.05.2002р. укладений між Сумською міською радою та ТОВ Сумською торговельно -промисловою компанією “Нектон”; стягнути з відповідача судові витрати.
Відповідач подав відзив на позовну заяву в якому вказав, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» діючий договір оренди може бути припинений шляхом розірвання у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону.
Також, у відзиві відповідач заперечує проти стягнення судових витрат, оскільки Сумська міська рада є органом місцевого самоврядування, що фінансується за рахунок міського бюджету на кожний окремий рік. Але, бюджетом м.Суми на 2011 рік не передбачено кошти по сплаті судових витрат за розгляд справи господарським судом.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши повноважних представників сторін, оцінивши та дослідивши надані докази, суд встановив:
В обґрунтування вимог викладених у позовній заяві позивач посилається на те, що 14.10.2009р. між ним та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі - продажу нежитлового приміщення, відповідно до якого позивачем було продано ОСОБА_3 нежитлове приміщення, а саме, магазин «Лимон», площею 243,9 кв.м., що знаходиться на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1.
Позивач звернувся до відповідача з заявою про відмову від оренди земельної ділянки у зв'язку з продажем приміщення, що знаходиться на орендованій земельній ділянці згідно з договором оренди від 13.05.2002р.
Відповідно до рішення Сумської міської ради VI скликання VIII сесії від 25.05.2011р. № 503-МР позивачеві було відмовлено у наданні згоди на припинення дії договору оренди 31/1000 частин від 0,9296 га земельної ділянки від 29.05.2002р. № 719за адресою: АДРЕСА_1.
Як вважає позивач, відчуження нежитлового приміщення, а саме, магазину «Лимон», площею 243,9 кв.м., що знаходиться на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 згідно договору купівлі - продажу від 14.10.2009р., для експлуатації якого було укладено договір оренди, є зміною істотних обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а тому договір може бути розірваний з підстав передбачених частинами 1, 2 ст. 652 ЦК України.
Позивач відповідно до свідоцтв про право власності від 27.06.2000р. та від 29.06.2000р. є власником нежилих приміщень: магазину «Каскад», площею 537,4 кв.м. та магазину «Лимон», площею 243,9 кв.м., що знаходяться на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1.
Як свідчать матеріали справи, нежитлове приміщення магазину «Лимон» належало позивачеві на підставі свідоцтва про право власності виданого 29.06.2000р. Сумською міською радою на підставі рішення Сумської міської ради від 20.06.2000р. № 293, зареєстрованого ДКП Сумським ООБТІ за р. № 430, в книгу 18 від 06.07.2000р.
13.05.2002р. між Сумською міською радою та ТОВ Сумською торгівельно - промисловою компанією «Нектон» було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений 13.05.2002р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстровано за № 875.
Згідно п. 1.1. вищевказаного договору, орендодавець (відповідач) на підставі рішення Сумської міської ради від 20.02.2002р. «Про припинення та перехід права користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і громадянам» надав, а орендар (позивач) прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Земельна ділянка загальною площею 0,9296 га виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.
Зокрема, за умовами договору в оренду було передано 31/1000 частин земельної ділянки, від її загальної площі 0,9296 га на праві спільного користування, в т.ч. інших угідь 31/1000 частин земельної ділянки від загальної площі 0,9296 га на якій знаходиться приміщення магазину.
Згідно п.2.2. вказаного договору, договір укладається на строк оренди земельної ділянки визначений рішенням Сумської міської ради від 20.02.2002р. «Про припинення та перехід права користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і громадянам» терміном до 20.02.2012р.
Отже, матеріалами справи підтверджено, що позивач в установленому законодавством порядку набув право власності на нежилі приміщення, що належать до житлового комплексу багатоквартирного жилого будинку, який разом із земельною ділянкою, на якій розташовано цей будинок та при будинковою територією створюють цілісний майновий комплекс відповідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001р. № 2866.
Як встановлено судом, 14.10.2009р. між позивачем та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі - продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_5, за реєстр. за № 1169, у відповідності до якого позивачем було передано у власність (продано) покупцеві - ОСОБА_3 нежитлове приміщення, а саме: магазин «Лимон», під літ. А, цегла, залізобетон - загальною площею 243,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці, що надана позивачеві в оренду на підставі договору оренди земельної ділянки від 13.05.2002р.
Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки , а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Постановою Кабінету Міністрів України № 588 від 31.07.1995р. та спільним наказом Держкомзему України, Держбуду України, Держкомунгоспу України, Фонду державного майна № 31/30/53/396 від 05.04.1996р. затверджено Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне використання або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження жилих будинків.
Згідно до п. 4.4. вищеназваного наказу, виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежилих приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається, договір оренди землі в зазначеному випадку не укладається, а розмір плати визначається відповідно до розміру використання відповідної частки прибудинкової території.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно до ст. ст. 2, 15 Закону України «Про плату за землю», за користування землею державної або комунальної власності сплачується, зокрема, орендна плата з дня виникнення права користування.
Частиною 2 ст. 120 Земельного кодексу України, у випадку, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки , на якій вони розміщені та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Таким чином, враховуючи, що згідно договору купівлі - продажу нежитлового приміщення від 14.10.2009р. позивачем у справі було здійснено відчуження об'єкту нерухомості - магазину «Лимон», що знаходиться на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 на орендованій ним відповідно до договору оренди землі від 13.05.2002р. земельній ділянці, до набувача має перейти право користування на земельну ділянку на якій він розташований.
Після відчуження об'єкту, що знаходиться на земельній ділянці позивач продовжує виконувати обов'язки землекористувача передбачені ст. 96 Земельного кодексу України та договору оренди земельної ділянки від 13.05.2002р.
У відповідності до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Як свідчать матеріали справи, рішенням Сумської міської ради VI скликання VIII сесії від 25.05.2011р. № 503-МР, позивачеві було відмовлено у наданні згоди на припинення дії договору оренди 31/1000 частин від 0,9296 га земельної ділянки від 29.05.2002р. № 719за адресою: АДРЕСА_1.
Згідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Частиною 1, 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилася настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Умовами договору оренди земельної ділянки від 13.05.2002р., а саме, п.4.2. договору передбачено, що договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Також, згідно п.4.4. договору, на вимогу однієї із сторін договору оренду може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених Законом України «Про оренду землі» та цим договором.
Проте, виходячи з положень частин 1, 2 ст. 652 ЦК, відчуження позивачем нежитлового приміщення, а саме, магазину «Лимон», площею 243,9 кв.м., що знаходиться на першому поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 згідно договору купівлі - продажу від 14.10.2009р., для експлуатації якого було укладено договір оренди є зміною істотних обставин. Оскільки, в момент укладення договору оренди земельної ділянки позивач не міг передбачити те, що в майбутньому, до моменту припинення терміну дії договору, у нього виникне необхідність продати вищевказане приміщення.
Також, позивач в даному випадку не може усунути юридичні наслідки, що виникають при автоматичному переході права користування земельною ділянкою, а автоматичний перехід права користування земельною ділянкою не тягне за собою припинення дії договору оренди земельної ділянки та не звільняє позивача від обов'язку сплати орендної плати, що порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.
З огляду на викладене, суд вважає вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.05.2002р. укладеного між Сумською міською радою та ТОВ Сумською торговельно -промисловою компанією “Нектон” правомірними та обґрунтованими, а позов таким, що підлягає задоволенню.
Згідно ст.ст. 44, 49 ГПК України, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
1. Розірвати договір оренди земельної ділянки 31/1000 частин від 0,9296 га земельної ділянки, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, укладений 13.05.2002р. між Сумською міською радою (40000, м.Суми, пл. Незалежності, 2) та Товариством з обмеженою відповідальністю Сумською торговельно -промисловою компанією “Нектон” (40009, м.Суми, вул. Косівщинська, 18, код 23993765).
СУДДЯ Н.П. ЛУГОВА
У судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Повний текст рішення підписано 14.07.2011р.