"28" липня 2011 р. Справа № 18/342/11
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі :
головуючого суддіХодаківської І.П.(доповідач),
суддівДанилової Т.Б.,
Полянського А.Г.
розглянувши
касаційну скаргу Полтавської міської ради
на постанову від 23.05.2011 Харківського апеляційного господарського суду
у справі №18/342/11 господарського суду Полтавської області
за позовом
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Полтавської міської ради
Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру
до
проТовариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім ГРЛ"
внесення змін до договору оренди земельної ділянки
За участю представників сторін:
Від позивача- ОСОБА_1 (дов. від 12.11.10)
Від відповідача- ОСОБА_2 (дов. від 10.01.11)
Відповідно до Розпорядження Секретаря другої судової палати Вищого господарського суду України від 22.07.11 справа розглядається колегією суддів у складі:Ходаківська І.П., Данилова Т.Б., Полянський А.Г.
Полтавська міська рада звернулась до суду з позовом до ТОВ "Торговий дім ГРЛ" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки по вул. Заводській, 3 в м.Полтаві від 28 вересня 2007 року, зареєстрованого у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі 11.10.2007 року вчинено запис № 413-П, зі змінами, внесеними Додатковою угодою №1 від 23.01.2008 року, яка зареєстрована 04.02.2008 року, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 68, шляхом викладення:
а) п. 4.1 договору в наступній редакції:
"Орендна плата за користування земельною ділянкою згідно даного договору з 01 січня 2009 року становить- 41368,77 грн. (сорок одна тисяча триста шістдесят вісім гривень 77 коп.) на рік".
Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 41 368,77 грн. (сорок одна тисяча триста шістдесят вісім гривень 77 коп.) на рік починається з 01 січня 2009 року.
Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2010 року згідно даного договору становить 43 810,20грн (сорок три тисячі вісімсот десять грн..20 коп.)на рік.
Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 43 810,20грн (сорок три тисячі вісімсот десять грн.20 коп.) на рік починається з 01 січня 2010 року ”;
Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2011 року згідно даного договору становить 54 716,55грн(п'ятдесят чотири тисячі сімсот шістнадцять грн. 55коп.)на рік.
Нарахування та сплата орендної плати за землю у розмірі 54 716,55грн (п'ятдесят чотири тисячі сімсот шістнадцять грн.55коп) на рік починається з 01 січня 2011 року";
б) п. 4.2 договору в наступній редакції:
"Розмір орендної плати визначено відповідно до результатів нормативної грошової оцінки земель м. Полтави, що затверджена рішенням позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 30 грудня 2008 року та рішенням позачергової тридцять шостої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 29 січня 2009 року “Про внесення змін до рішення позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 30 грудня 2008 року “Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави ”, методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої рішенням десятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 20.12.2003р., порядку розрахунку ставок орендної плати, затвердженого рішенням п'ятдесятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 25.02.2010р. та Закону України “Про оренду землі";
в) п. 4.3.договору в наступній редакції:
"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі щомісячно у розмірі 1/12 частини суми орендної плати даного договору, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім днем звітного періоду (який дорівнює календарному місяцю), шляхом перерахування грошових коштів до місцевого бюджету Київського району м.Полтави на рахунок: 33213812700003, ЗКПО- 34698804, банк ГУДКУ в Полтавській області, МФО 831019, код плати-101, код платежу-13050200".
Рішенням господарського суду Полтавської області від 31.03.2011 (суддя Кульбако М.М.) позов задоволено частково, внесено зміни у пункти 4.1, 4.2 договору оренди та викладено ці пункти в новій редакції, провадження в частині внесення змін до договору шляхом викладення п.4.3 в новій редакції припинено на підставі п.1-1 частини 1 статті 80 ГПК України за відсутністю предмету спору.
Постановою колегії суддів Харківського апеляційного господарського суду від 23.05.2011 у складі: Бондаренко В.П., Ільїн О.В., Камишева Л.М. рішення господарського суду першої інстанції скасовано, в позові відмовлено.
Полтавська міська ради у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити в силі. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства.
Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.
Господарським судом першої інстанції встановлено, що на підставі Рішення дев'ятнадцятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 11 вересня 2007 року "Про надання земельних ділянок, оформлення і продовження права користування земельними ділянками", 28.09.2007 року між Полтавською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Торговий дім ГРЛ" (орендар), було укладено Договір оренди землі (надалі-договір), згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку ( кадастровий № 5310136400:13:001:0077 та кадастровий №5310136400:13:001:0078) для обслуговування та експлуатації адмінбудівлі та під'їздних залізничних колій площею 8212 кв.м. по вул. Заводській,3 в м.Полтаві , на строк до 11.09.2013 року. Він зареєстрований у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі 11 жовтня 2007 року вчинено запис № 413-П.
Пунктом 4.1 договору сторони погодили розмір орендної плати в сумі 20 951,14 грн.
При цьому сторони в договорі також узгодили наступне :
- розмір орендної плати не є сталим і змінюється, зокрема, у разі зміни розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що використовується для визначення розміру орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавством (п. 4.5 договору оренди землі);
- у разі зміни розміру орендної плати за ініціативою орендодавця останній протягом місяця з дня запровадження нового розміру орендної плати письмово повідомляє про це орендаря. Про зміну розміру орендної плати сторони укладають додаткову угоду. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни (п. 4.6 договору оренди землі);
Додатковою угодою №1 від 23 січня 2008 року, яка зареєстрована у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок вчинено запис за № 68, сторони виклали п.4.1. договору в новій редакції, якою встановили орендну плату з 01.01.2008 року в розмірі 31063,53 грн. на рік.
Рішенням позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави" від 30.12.2008 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Полтави, виконану відповідно до рішення виконавчого комітету міської ради № 56 від 22.02.2006 державним проектним інститутом містобудування "Міськбудпроект" (м. Полтава) спільно з державним науково-дослідним інститутом автоматизованих систем в будівництві (ДНДІАСБ) Мінбуду України з базовою вартістю 1кв.м. землі 157,00грн. станом на 01.01.2006.
Крім того, відповідно до вказаного рішення :
- всі юридичні та фізичні особи міста повинні в двохмісячний термін з дати затвердження грошової оцінки земель міста міською радою отримати в управлінні земельних ресурсів та земельного кадастру витяги з нормативної грошової оцінки земель м. Полтави (п. 3 рішення);
- орендарі земельних ділянок зобов'язані укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок з урахуванням нормативної грошової оцінки, що затверджена цим рішенням (п. 6 рішення);
- нарахуванням та сплата орендної плати та податку за землю відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста здійснюється починаючи з 01 січня 2009 року в порядку, передбаченому законодавством (п.9 рішення).
Судом встановлено, що п.4.5 договору оренди, поряд з випадками, які прямо встановлені законом, сторони передбачили зміну розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки в якості підстав для внесення змін до договору в частині розміру орендної плати.
На виконання рішення позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 30.12.2008 "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави", листом № 01-14-10/746 від 20.01.2009 відповідача повідомлено про необхідність термінового отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави та укладання додаткових угод до діючих станом на 01.01.2009 договорів оренди землі.
Полтавською міською радою орендарю було запропоновано укласти Додаткову угоду №2 від 04.03.2009 року до Договору шляхом викладення п.п. 4.1 та 4.2 в новій редакції.
Листом № 206 від 19.05.2009 відповідач відмовився від запропонованих змін до договору, одночасно заявивши клопотання про застосування пільгової ставки орендної плати в зв'язку з скрутним фінансовим становищем.
14.10.2010 листом № 02-27/2/2245 відповідача було повторно повідомлено про необхідність укладання додаткових угод до договорів оренди землі. До листа (на який орендарем відповіді не було надано), також було додано три примірники додаткової угоди №2 від 11.10.2010 року, в які викладено пункти 4.1.,4.2 викладено в новій редакції, текст яких відповідає тексту позовних вимог.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від З червня 2008 року №309-УІ (309-17) внесено зміни до частин 4,5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою для інших категорії земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Відповідно до Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Оскільки відповідно до частини першої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею ГК України.
У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
При цьому згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Таким чином, господарський суд першої інстанції при задоволенні позову в частині внесення змін до п.4.1 спірного договору не врахував положення вищенаведеного законодавства та нез*ясував правовідносини сторін щодо встановлення орендної плати на періоди 2009 та 2010роки.
Відповідно до п.8 ст.105 ГПК України у постанові мають бути зазначені у разі скасування або зміни рішення місцевого господарського суду - доводи, за якими апеляційна інстанція не погодилась з висновками суду першої інстанції. З тексту постанови апеляційної інстанції вбачається, що вона відмовила в позові в повному обсязі. Разом з тим, даний позов має три складові: внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п.4.1 в новій редакції, внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п.4.2 в новій редакції, внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом викладення п.4.3 в новій редакції.
Всупереч вимог Господарського процесуального кодексу України апеляційна інстанція прийняла постанову про відмову в позові в повному обсязі, але не розглянула при цьому обґрунтованість рішення господарського суду першої інстанції в частині позову про внесення змін до пунктів 4.2 та 4.3 до спірного договору.
Крім того, апеляційна інстанція відмовивши в позові в частині внесення змін до п.4.1 договору (з огляду на Постанову Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 та статті 631, 653 Цивільного кодексу України) на врахувала, що ця вимога стосується не тільки періоду 2009 та 2010 року, але і внесення змін в орендну плату на 2011 рік.
З урахуванням викладеного, рішення та постанову господарських судів попередніх інстанцій підлягає скасуванню. а справа -направленню на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України
Касаційну скаргу Полтавської міської ради задовольнити частково.
Постанову від 23.05.2011 Харківського апеляційного господарського суду ат рішення від 31.03.2011 господарського суду Полтавської області у справі №18/342/1 скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Полтавської області.
Головуючий суддя І.Ходаківська
Судді Т.Данилова
А.Полянський