21 травня 2008 р.
№ 10/195-3485(14/86-2391)
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Козир Т.П. -головуючого, Мележик Н.І., Подоляк О.А.,
за участю представника позивача -Коковської І.А. дов. №1348-у від 05.11.2007 року та представника відповідача -Солонинки П.М дов. №15 від 19.05.2008 року,
розглянувши касаційні скарги Управління комунальної власності Тернопільської міської ради та ПП "Продторг-Тернопіль" на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 4 лютого 2008 року у справі господарського суду Тернопільської області за позовом Управління комунальної власності Тернопільської міської ради до ПП "Торговий дім "Тернопіль" про зобов'язання звільнити приміщення,
У травні 2007 року Управління комунальної власності Тернопільської міської ради звернулось до господарського суду з позовом до ПП "Торговий дім "Тернопіль" про звільнення орендованого приміщення.
Рішенням господарського суду Тернопільської області від 27 листопада 2007 року в позові відмовлено.
Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 4 лютого 2008 року апеляційну скаргу Управління комунальної власності Тернопільської міської ради на зазначене вище рішення залишено без задоволення, а рішення -без змін.
У касаційній скарзі Управління комунальної власності Тернопільської міської ради просить скасувати рішення господарського суду Тернопільської області від 27 листопада 2007 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 4 лютого 2008 року та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Заявник стверджує, що судом порушено положення ст. 777 ЦК України та ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
У касаційній скарзі ПП "Продторг-Тернопіль" просить скасувати рішення господарського суду Тернопільської області від 27 листопада 2007 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 4 лютого 2008 року, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Заявник стверджує, що він є суборендарем спірного приміщення, а тому прийняті без його участі оскаржувані судові рішення стосуються його прав та охоронюваних законом інтересів.
Вислухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга Управління комунальної власності Тернопільської міської ради підлягає частковому задоволенню, а касаційна скарга ПП "Продторг-Тернопіль" задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.
Судом встановлено, що ПП "Торговий дім "Тернопіль" є орендарем спірних приміщень, що знаходяться за адресою, м. Тернопіль, Майдан перемоги, 4, відповідно до договору від 5 січня 1996 року №7012, укладеного з фондом комунального майна м. Тернополя.
Встановлено, що даний договір, з урахуванням всіх змін до нього, було укладено строком до 31 грудня 2006 року.
Відповідно до п. 10 даного договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити капітальний ремонт, ремонт фасаду, оформлення реклами, вітрини, переобладнання інженерних комунікацій, а також переобладнання та пристосування орендованих приміщень для своїх потреб.
Договором також визначено, що спірне приміщення передано орендарю під магазин.
Також встановлено, що відповідач, з дотриманням вимог п. 10 договору, з дозволу Тернопільського міськвиконкому, наданого рішенням останнього № 205 від 27 лютого 2002 року, провів реконструкцію орендованих приміщень магазину під ринковий комплекс.
Рішенням Тернопільського міськвиконкому від 26 травня 2004 №479 було затверджено Акт Державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію реконструкції орендованих приміщень.
З позовної заяви вбачається, що відповідач в порушення п. 10 договору, без погодження з орендодавцем, проводив ремонтно-будівельні роботи в орендованому приміщенні, а саме в приміщенні цеху по випічці хлібобулочних та кондитерських виробів.
Крім того, позивач вказує на те, що відповідач без належних правових підстав продовжує користуватись спірними приміщеннями, оскільки позивачем у місячний термін після закінчення дії договору оренди було повідомлено відповідача про відмову в продовженні договору оренди на новий термін та необхідність останньому звільнити займані приміщення.
Також встановлено, що відповідач сплачував орендну плату і після закінчення строку дії договору оренди.
Вбачається, що відмовляючи в задоволенні позовних вимог суди виходили з того, що факт отримання позивачем грошових коштів від відповідача в якості орендної плати, на думку суду, підтверджує факт продовження строку дії договору оренди на тих же умовах і на той же строк з врахуванням положень ст. 777 ЦК України.
Однак, з такими висновками судів погодитись не можна.
Спеціальним законодавчим актом, що регулює відносини в сфері оренди державного та комунального майна є Закон України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до п. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
З наведеного вбачається, що необхідними умовами виникнення у орендаря переважного права на продовження договору оренди на новий строк є належне виконання обов'язків за договором оренди, наявність рівних умов з третіми особами, які претендують на об'єкт оренди та досягнення домовленості щодо умов нового договору.
Водночас, в разі недотримання хоча б однієї з зазначених умов у орендаря фактично не виникає переважного права на укладення договору оренди.
З оскаржуваних судових рішень вбачається, що суди прийшли до передчасних висновків про те, що відповідач належним чином виконував свої обов'язки за договором.
Зокрема, суди належним чином не перевірили, як кореспондуються положення п. 10 договору оренди з фактами проведення відповідачем самовільних ремонтних робіт в приміщенні цеху по випічці хлібобулочних та кондитерських виробів, та, відповідно, чи може в даному випадку йти мова про належне виконання умов договору оренди.
Водночас, висновок судів про те, що вже сам по собі факт сплати належним чином орендної плати за договором та вкладення коштів в ремонт орендованих приміщень свідчить про належне виконання орендарем умов договору в цілому є помилковим, оскільки поняття належного виконання умов договору є комплексним інститутом і може мати місце лише в разі додержання стороною договору всіх його умов.
Також з судових рішень не вбачається, що суди перевіряли ту обставину, чи мало місце подання орендарем на узгодження позивачу умов договору оренди на новий строк та , відповідно, чи є інші претенденти на укладення договору оренди спірних приміщень.
Відтак, сам по собі факт неповернення позивачем коштів, перерахованих відповідачем в якості орендної плати, за період з моменту закінчення строку дії договору оренди, не може бути підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.
Крім того, в даному контексті, судами не перевірено, чи позивачем виставлялись платіжні вимоги по сплаті орендної плати після закінчення договору оренди, чи відповідач з власної ініціативи перераховував кошти за користування приміщеннями, знаючи про відмову позивача продовжувати орендні правовідносини.
Також вбачається, що спірні судові рішення стосуються прав та охоронюваних законом інтересів ПП "Продторг-Тернопіль", яке є суборендарем спірних приміщень і яке не було залучене до участі у справі.
Відтак, викладене свідчить, що оскаржувані судові рішення є такими, що прийняті з порушенням ст.ст. 38, 43, 65, 84 і 105 ГПК України, які призвели до неповного з'ясування дійсних обставин справи, а тому визнати їх законними та обґрунтованими не можна, а отже вони підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду господарському суду необхідно врахувати наведене, встановити дійсні обставини справи, залучити до участі у справі ПП "Продторг-Тернопіль" і прийняти рішення відповідно до вимог закону.
Керуючись ст. ст. 1115, 1117 -11112 Господарського процесуального кодексу України, суд
Касаційну скаргу Управління комунальної власності Тернопільської міської ради задовольнити частково.
Касаційну скаргу ПП "Продторг-Тернопіль" задовольнити.
Скасувати постанову Львівського апеляційного господарського суду від 4 лютого 2008 року і рішення господарського суду Тернопільської області від 27 листопада 2007 року.
Справу передати до господарського суду Тернопільської області на новий розгляд в іншому складі суду.
Головуючий Т. Козир
Судді Н. Мележик
О. Подоляк