"20" травня 2008 р.
Справа № 32-16-17-9/326-05-9069
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Шевченко В.В.
суддів: Бєляновського В.В., Мирошниченко М.А.
при секретарі судового засідання: Волощук О. О.
за участю представників сторін:
від Церкви: не з'явився
від Спілки театральних діячів: не з'явився
від Управління охорони об'єктів культурної спадщини: Запольський О.А. -за дорученням
від Представництва по управлінню комунальною власністю: не з'явився
від Одеської міськради: не з'явився
від Одеської обласної ради: не з'явився
від МБТІ: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі
апеляційну скаргу Релігійної громади «Євангельська Реформатська Пресвітеріанська Церква», м. Одеса
на рішення господарського суду Одеської області
від 13 серпня 2007 року
у справі № 32-16-17-9/326-05-9069
за позовом Релігійної громади «Євангельська Реформатська Пресвітеріанська Церква» міста Одеси, м. Одеса
до Одеського міжобласного відділення Національної спілки театральних діячів України, м. Одеса
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:
- Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, м. Одеса;
- Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, м. Одеса;
- Одеська міська рада, м. Одеса;
- Одеська обласна рада, м. Одеса;
- Комунальне підприємство «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості», м. Одеса
про виселення та вселення
10.10.2005 р. Релігійна громада «Євангельська Реформатська Пресвітеріанська Церква» міста Одеси (далі позивач, Церква) звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до Одеського міжобласного відділення Національної спілки театральних діячів України (далі відповідач, Спілка) -про зобов'язання звільнити займане нежитлове приміщення.
В процесі розгляду справи судом до участі в розгляді справи в якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучені: Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (далі Управління), Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі Представництво), Одеська міська рада (далі Міськрада), Одеська обласна рада (далі Облрада) та Комунальне підприємство «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості» (далі МБТІ).
Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.
Так, постановою Вищого господарського суду України від 20.06.2006 р. скасовано рішення господарського суду Одеської області від 23.03.2006 р., яким позовні вимоги Церкви залишені без задоволення, а справа передана на новий розгляд до суду першої інстанції.
Крім того, постановою Вищого господарського суду України від 29.05.2007 р. скасовані рішення господарського суду Одеської області від 10.11.2006 та постанова Одеського апеляційного господарського суду від 27.02.2007 р., якими у задоволенні позовних вимог Церкви також відмовлено, а справа скерована на новий розгляд до місцевого господарського суду.
27.06.2007р. позивач змінив позовні вимоги та просив суд виселити відповідача із ізольованого приміщення першого поверху будівлі площею 326,5 кв. м. (згідно план-схеми техпаспорту з приміщень 16-29, 31-40, Іа, ІІ, ІІІ), що має відокремлений вхід з арки дома № 62 по вул. Пастера в м. Одесі та належить на праві власності Церкві та вселити позивача в зазначені нежитлові приміщення.
Позов мотивовано тим, що Церква є власником всього будинку розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62. Відповідач без будь-яких правових підстав займає спірні приміщення, а посилання останнього на додаткову угоду від 04.03.1999 р. до охоронно-орендного договору на використання нерухомого пам'ятника історії й культури від 01.08.1993 р. не заслуговують на увагу, оскільки названу додаткову угоду та і сам договір слід вважати неукладеним, так як вони не містять в собі істотних умов договору оренди, а саме: розмір орендної плати; механізм та розмір відшкодування витрат на експлуатацію будівлі; конкретний об'єкт оренди та строк дії договору. Ствердження відповідача щодо визначеності орендної плати у розмірі 18,45 грн. із включенням у цю плату і витрат з експлуатації та комунальних послуг спростовується змістом охоронно-орендного договору і лише підтверджує факт не укладення позивачем жодних договорів на виконання п. 5 додатку до договору від 19.05.1997 р. Розділ 5 додаткової угоди від 04.03.1999 р. також не містить конкретних умов внаслідок чого його не можна вважати певним зобов'язанням, за яким досягнуто згоди сторонами, оскільки чітких вимог (площа, кількість кімнат, етажність, район розташування, наявність та якість ремонту) до приміщення, яке має бути надано не відомо ким, та невідомо коли. Позивач вважає єдиним положенням, яке має конкретний зміст і чітке направлення на припинення певних прав та обов'язків розділ 6 додаткової угоди, що після підписання додаткової угоди від 4.03.1999 р. всі інші положення охоронно-орендного договору і доповнення до нього втрачають силу, тобто дія договору припинена, але новий договір, який би передбачав можливість та умови користування частиною будівлі відповідачем, сторони не уклали. Орендна плата, яку відповідач розраховував з власних міркувань, поверталась позивачем з посиланням на відсутність договору оренди між сторонами. Неодноразові звернення позивача з пропозицією укласти договір, або сплатити спожиті комунальні послуги відхилялись відповідачем. У зв'язку з відсутністю договору найму та небажанням відповідача укласти такий договір позивач просить задовольнити його позовні вимоги.
Відповідач позов не визнав посилаючись на те, що він користується спірними приміщеннями на законних підставах, в тому числі і на підставі додаткової угоди від 04.03.1999 р. до охоронно-орендного договору на використання нерухомого пам'ятника історії й культури від 01.08.1993 р., умови яких ним сумлінно виконуються. Названа додаткова угода є чинною, оскільки йому, відповідно до умов цієї угоди, не надано еквівалентного (рівнозначного) та придатного для експлуатації приміщення, у зв'язку з чим він не має можливості звільнити займані приміщення та просить залишити позовні вимоги Церкви без задоволення.
В письмових поясненнях Управління зазначило, що Спілці до сьогоднішнього часу не надано рівнозначного і придатного для експлуатації приміщення, а тому підстави для розірвання угоди від 4.03.1999 р. між сторонами відсутні.
Інші учасники процесу у письмових поясненнях підтвердили вищевикладене Управлінням.
Рішенням господарського суду Одеської області від 13.08.2007 р. (суддя Грабован Л. І.) у задоволені позову відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що додаткова угода від 04.03.1999 р., укладена між сторонами у справі є чинною та діючою до сьогоднішнього часу, а відповідачеві, відповідно до умов розділу 5 цієї угоди, не надано еквівалентного (рівноцінного) та придатного для експлуатації приміщення, а тому фактично не наступив момент закінчення строку дії договору, тобто строк виконання Спілкою прийнятих на себе зобов'язань в частині звільнення орендованих приміщень не настав, внаслідок чого підстави для задоволення позову відсутні.
В апеляційній скарзі позивач просить рішення місцевого суду скасувати, оскільки воно прийнято без достатніх на це підстав, не відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, ухвалено з порушенням норм матеріального права та прийняти нове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги у повному обсязі.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
В судовому засіданні представник Управління просив рішення місцевого суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Церква, Представництво, Міськрада, Облрада та МБТІ були своєчасно та належним чином повідомлені про день, час і місце розгляду справи, але їх представники в судове засідання не з'явилися, з будь-якими клопотаннями до суду не зверталися і, таким чином, не скористалися своїм правом на участь в розгляді справи апеляційним судом.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника Управління, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, мотивувальна частина рішення місцевого суду -зміні, а резолютивна частина зазначеного судового рішення залишенню без змін з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи будинок № 62 по вул. Пастера в м. Одесі був збудований в 1895 році в якості культової будівлі.
До введення в дію Закону України «Про свободу совісті та релігійні організації» все майно церковних і релігійних громад в Україні було визнане державною власністю згідно зі ст. 366 Адміністративного кодексу Української РСР 1927 року. Тому держава в особі органів, передбачених ст. 17 Закону України «Про свободу совісті та релігійні організації» є належним власником культових будівель і майна, а зазначені органи мають право володіти, користуватися та розпоряджатися цими будівлями і майном, а також вчиняти щодо них будь-які дії, що не суперечать закону.
З 1988 року Спілка займала частину названого будинку загальною площею 1281 кв. м. відповідно до рішення Міськради № 311 від 07.09.1988 р. та охоронно-орендного договору від 01.08.1993 р. на використання нерухомого пам'ятника історії та культури, укладеного між Державною інспекцією з охорони пам'ятників Управління архітектури Одеської обласної державної адміністрації та Спілкою (далі - Договір від 01.08.1993 р.).
Договором від 01.08.1993 р. визначено що:
- строк користування об'єктом оренди -пам'ятником архітектури встановлюється на весь період діяльності Спілки (п. 2.3 договору);
- цей договір підлягає перереєстрації кожні 5 років з внесенням відповідних змін і доповнень;
- за використання об'єкту оренди Спілка зобов'язалася сплачувати орендодавцю протягом дії договору орендну плату за ставками, установленими за згодою з Міністерством з питань будівництва і архітектури України (п. 3.1 договору).
19.05.1997 р. між Управлінням (3-ю особою у справі) та Спілкою була укладена додаткова угода (далі -додаткова угода від 19.05.1997 р.) до Договору від 01.08.1993 р.
Додатковою угодою від 19.05.1997 р. сторонами погоджено:
- п. 3.1 Договору від 01.08.1993 р. викладено в новій редакції, згідно якої Спілка зобов'язалась сплачувати орендну плату в розмірі 18 грн. 45 коп. за один календарний місяць (п. 2 угоди);
- строк внесення орендної плати встановлений щомісячно не пізніше 5 числа поточного місяця, за який вноситься плата;
- крім орендної плати Спілка зобов'язалась сплачувати експлуатаційні витрати, комунальні послуги, витрати на утримання інженерних мереж та території на підставі окремих договорів, самостійно укладених Спілкою з відповідними організаціями (п. 5 угоди).
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 26.11.1998 р., що набрало законної сили 07.12.1998 р., та додатковим рішенням цього ж суду від 02.08.1999 р. за Церквою визнано право власності на всю будівлю колишньої євангельсько-реформаторської церкви загальною площею 1422, 2 кв. м, що перебувала у державній власності та розташованій в м. Одесі вул. Пастера, 62.
13.08.1999 р. МБТІ здійснило державну реєстрацію зазначеного об'єкту нерухомості та видало реєстраційне посвідчення про право власності на вказаний будинок Церкві, а 18.03.1999 р. остання надала Управлінню охоронне зобов'язання щодо охорони названого будинку, що є пам'ятником історії та культури.
Відповідно до ч. 1 ст. 268 ЦК УРСР, що діяв на час переходу права власності на будинок № 62 по вул. Пастера в м. Одесі від держави до Церкви, - при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника, у зв'язку з чим Договір від 01.08.1993 р. та Додаткова угода до нього від 19.05.1997 р. зберегли чинність для нового власника, тобто для позивача у справі.
Після чого, між Церквою і Спілкою була укладена додаткова угода від 04.03.1999 р. (далі -Додаткова угода від 04.03.1999 р.) до Договору від 01.08.1993р.
Додатковою угодою від 04.03.1999 р. сторонами погоджено, що:
- ця угода є договором майнового найму та укладена відповідно до ст. ст. 256 - 272 ЦК УРСР (преамбула угоди);
- Церква згодна з тимчасовим розміщенням Спілки у займаній нею на той час частині будівлі (розділ 3);
- користування цією частиною будівлі має для Спілки оплатний характер та передбачає відшкодування Церкві фактичних витрат з експлуатації займаних приміщень, причому розмір виплат не повинен був перевищувати розмір тих, що здійснювалися раніше (розділ 4);
- Спілка зобов'язалась звільнити займані приміщення після надання їй еквівалентного (рівнозначного) та придатного для експлуатації приміщення відповідно до розділу 3 цієї додаткової угоди (розділ 5);
- після підписання цієї угоди всі інші положення охоронно-орендного договору та доповнень до нього втрачають силу (розділ 6).
Відповідно до вимог ст. 153 ЦК УРСР, що був чинний на час підписання сторонами додаткової угоди від 04.03.1999 р. -договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Як вбачається з тексту Додаткової угоди від 04.03.1999 р. в ній відсутні та сторонами не погоджені істотні умови договору майнового найму передбачені главою 25 ЦК УРСР, а саме: не визначений конкретний об'єкт найму, розмір орендної плати за користування майном, порядок розрахунків, механізм і розмір відшкодування витрат на експлуатацію та строк дії угоди, у зв'язку з чим колегія суддів доходить до висновку, що між сторонами не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору майнового найма, а тому додаткова угода від 04.03.1999 р. є неукладеною в цілому та не створює будь-яких юридичних наслідків.
При викладених обставинах колегія суддів вважає, що Спілка займає спірні нежитлові приміщення на підставі охоронно-орендного договору від 01.08.1993 р. та додаткової угоди до нього від 19.05.1997 р., які зберігають чинність для нового власника -Церкви до сьогоднішнього часу.
Ствердження Церкви про те, що названі угоди також є неукладеними до уваги прийнятими бути не можуть, оскільки вони містять в собі істотні умови договору найма, а саме: об'єкт оренди -нежитлові приміщення загальною площею 1281 кв. м. розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пастера, 62; строк оренди та порядок сплати та розмір орендної плати -18 грн. 45 коп. за один календарний місяць, не пізніше 5 числа поточного місяця, за який вноситься плата, а також інші істотні умови договору майнового найму. Наступне добровільне звільнення Спілкою частини орендованих приміщень та зайняття їх Церквою ніяким чином не змінює юридичної суті укладених угод. Крім того, вищеназвані угоди до теперішнього часу ніким не оскаржені та не визнані, в установленому законом порядку, недійсними.
Не зверталась Церква до суду і з питання щодо розірвання зазначених угод внаслідок неналежного виконання Спілкою своїх зобов'язань за названими угодами, а розірвання укладених договорів можливо лише за згодою сторін, або в судовому порядку, чого до теперішнього часу не відбулось, внаслідок чого ці угоди є чинними та діючими на сьогоднішній момент.
Доводи Церкви про те, що вона відмовилась він названих угод, оскільки наймач не вносив плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд також до уваги прийнятими бути не можуть, оскільки з матеріалів справи вбачається, що Спілка своєчасно та в повному обсязі сплачувала орендну плату, а Церква її повертала Спілці платіжними дорученнями. Перераховану Спілкою орендну плату на депозитний рахунок Державної нотаріальної контори № 1 м. Одеси Церква також відмовилась приймати, внаслідок чого ці грошові кошти були перераховані до бюджету.
Оскільки, позивач взагалі вважає договір від 01.08.1993 р. та додаткову угоду до нього від 19.05.1997 р. неукладеними, то він жодного разу не звертався до відповідача з питання перереєстрації або відмови від цих угод, а також внесення відповідних змін до них, зокрема, щодо розміру орендної плати, предмету оренди та інш., у зв'язку з чим належні та допустимі докази, з цього приваду, в матеріалах справи відсутні та їх, всупереч вимогам ст. 33 ГПК України, позивачем суду не надано.
Укладення між Представництвом і Спілкою договорів безстрокового безоплатного користування нежитловими приміщеннями в будинку № 60 по вул. Пастера в м. Одесі за № 1 від 02.03.2000 р. та № 1/2 від 11.04.2001 р. ніяким чином не впливає на права та обов'язки Церкви та Спілки за охоронно-орендним договором від 01.08.1993 р. та додатковою угодою до нього від 19.05.1997 р.
Вищенаведене однозначно свідчить про те, що Спілка правомірно займає спірні нежитлові приміщення на підставі охоронно-орендного договору від 01.08.1993 р. та додаткової угоди до нього від 19.05.1997 р., які до сьогоднішнього часу є діючими і зберігають чинність для Церкви. Не розірвані названі угоди ні в добровільному, ні в судовому порядку, у зв'язку з чим підстави для задоволення позову та виселення відповідача із спірних нежитлових приміщень -відсутні.
Оскільки, резолютивна частина рішення суду першої інстанції повністю відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, то колегія суддів не вбачає підстав для її зміни чи скасування. Але, мотивувальна частина зазначеного судового рішення підлягає зміні та викладенню в редакції постанови апеляційного суду.
Керуючись ст. ст. 99,101-105 ГПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу Релігійної громади «Євангельська Реформатська Пресвітеріанська Церква» міста Одеси -задовольнити частково.
Резолютивну частину рішення господарського суду Одеської області від 13.08.2007 року у справі № 32-16-17-9/326-05-9069 -залишити без змін, але повністю змінити мотивувальну частину вказаного рішення та викласти її в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя В. В. Шевченко
Судді В. В. Бєляновський
М. А. Мирошниченко
Постанову підписано 21.05.2008 р.