"14" червня 2011 р. Справа № 5016/1392/2011(3/99)
За позовом : Фермерського господарства “ОСОБА_1”
57101, Миколаївська область, Миколаївський район, с. Ковалівка, вул. Надії, 1
До відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по
Миколаївській області
54017, м. Миколаїв, вул. Чкалова, 20
про: внесення змін до договору купівлі-продажу від 14.03.2011 р. № 1-Д.
Суддя Смородінова О.Г.
Від позивача: ОСОБА_1;
Від відповідача: ОСОБА_2, за довіреністю.
Позивач звернувся до суду з позовом внести зміни до договору купівлі -продажу від 14.03.2011р. №1-Д засвідченого державним нотаріусом Другої Миколаївської державної нотаріальної контори Рудою О.М., реєстр № 1- 403 в редакції змін, внесених рішенням господарського суду Миколаївської області від 01.04.2008 у справі № 12/29/08, виклавши п.5.4, п.5.5, п.5.7 розділу 5 у наступній редакції: «5.4. Розібрати об'єкт незавершеного будівництва ОНБ «Хлібзавод»до 01 червня 2012 року».
«5.5. Забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища під час розбирання об'єкта».
«5.7. Передати земельну ділянку під об'єктом незавершеного будівництва органу місцевого самоврядування до 01 грудня 2012 року».
Позовні вимоги ґрунтуються на підставі рішення господарського суду Миколаївської області від 01.04.08р. у справі №12/29/08, рішення Южноукраїнської міської ради від 24.12.09р. №914 про затвердження проекту землеустрою, договору оренди земельної ділянки від 11.03.09р., технічного висновку ТОВ «Миколаївагропроектбуд»від 11.11.05 року, звіту №000161 від 31.03.10р., листа від 23.03.10р. ФГ «ОСОБА_1»до регіонального відділення, відповіді від 20.12.10р. №03/1487, постанови приватного нотаріуса від 14.04.11р., листа регіонального відділення від 15.04.11р. №14-11-00632, норм ст.ст. 607, 654, 651, 652 Цивільного кодексу України та мотивовані тим, що в досудовому порядку, вирішити питання з відповідачем про зміну умов договору в частині заміни обов'язку покупця здійснити добудову об'єкта незавершеного будівництва на обов'язок демонтажу (розбирання) з одночасною передачею земельної ділянки, під цим об'єктом органу місцевого самоврядування, не вбачається можливим.
Відповідач у відзиві вважає за доцільне внести зміни до договору купівлі-продажу в частині заміни обов'язку покупця здійснення добудови об'єкта незавершеного будівництва «Хлібзавод», що розташований за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, на умову щодо його розбирання. Однією з причин погодження з позовом відповідач зазначає те, що ФГ «ОСОБА_1»було придбано ОНБ «Хлібзавод»14 березня 2001 року та з врахуванням незадовільного технічного стану будівельних конструкції (відсутність у багатьох монтажних вузлах зварки і належного захисту від корозії металевих кріплень), тривалий вплив погодних умов призвело до руйнування об'єкта в цілому.
14.06.2011року за результатами розгляду справи, за усним клопотанням сторін вирішити спір по суті в даному судовому засіданні в зв'язку з аварійним станом недобудованого об'єкту, суд на підставі ст. 85 Господарського процесуального кодексу України оголосив вступну та резолютивну частини рішення.
Ознайомившись з матеріалами справи, вислухавши представників сторін, суд -
14 квітня 2001 року між сторонами був укладений договір купівлі-продажу №1-Д об'єкта незавершеного будівництва проданого на аукціоні, згідно з умовами якого відповідач, як продавець, зобов'язався передати у власність покупця об'єкт незавершеного будівництва «Хлібзавод», розташований за адресою: Миколаївська область, м. Южноукраїнськ, а позивач, як покупець, взяв на себе зобов'язання прийняти вказаний ОНБ і сплатити ціну в розмірі 17000 грн. протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
Зазначений договір купівлі-продажу було посвідчено державним нотаріусом 14.03.2001 року та зареєстровано в реєстрі за №1-403.
Матеріали справи свідчать, що на виконання умов цього договору, за актом прийому-передачі від 27.07.2001 року об'єкт незавершеного будівництва «Хлібзавод», проданий на аукціоні 18.05.01р., було передано від продавця покупцю з підтвердженням проведеної оплати згідно вказаних в акті платіжних доручень на загальну суму 17000 грн.
Відповідно до умов п.1.2 договору право власності на ОНБ виникло у покупця з моменту підписання акту приймання передачі.
Відповідно до умов пунктів 5.4, 5.5, 5.7 до обов'язків покупця, зокрема, увійшло: добудувати ОНБ на протязі п'яти років без збереження профілю. Забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища під час добудови об'єкта та подальшого введення його в експлуатацію. Не продавати ОНБ та земельну ділянку, на якій розташован об'єкт, до моменту завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію. У разі неможливості завершення будівництва в установлені п.5.4 цього договору строки, за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть змінюватися за рішенням продавця та органу місцевого самоврядування з укладанням додаткового договору. До завершення будівництва та введення об'єкту в експлуатацію на нього накладається заборона відчуження.
Згідно розділу 11 договору зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін, окрім умови щодо термінів сплати за об'єкт приватизації. Усі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки у письмовій формі наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату. Уразі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або арбітражного суду У даному випадку зміни та доповнення не потребують нотаріального посвідчення.
З матеріалів справи вбачається , що 01 квітня 2008 року господарський суд Миколаївської області по справі 12/29/08 за позовом Регіонального управління Фонду державного майна України по Миколаївської області до ФГ «ОСОБА_1»про внесення змін до договору було прийнято рішення, яким зустрічний позов задоволено, та внесено зміни до договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва «Хлібзавод» від 14.03.2001 року №1-Д шляхом продовження строку добудування об'єкту незавершеного будівництва строком на три роки з моменту внесення змін. В задоволені первісного позову щодо розірвання договору купівлі-продажу було відмовлено.
Фактично, за умовами договору ОНБ повинен бути добудований до 14.03.2006 року, за судовим же рішенням строки добудови були продовжені до квітня 2011 року. Як свідчать матеріали справи, на день подачі до суду позову по справі №3/99 ці вимоги позивачем так і не були виконані.
Причини ж не добудови об'єкту за поясненнями обох сторін наступні:
За час володіння об'єктом незавершеного будівництва, позивач неодноразово звертався до регіонального відділення з листами у яких інформував, що ОНБ зазнав ушкоджень які перешкоджають добудуванню об'єкту і, як наслідок, свідчать про наявність об'єктивних причин порушення взятих покупцем на себе зобов'язань, щодо добудови зазначеного об'єкту.у визначений договором строк.
Останнім зверненням від 23.03.2010 ФГ «ОСОБА_1»було внесено пропозицію до регіонального відділення про внесення змін до договору купівлі-продажу від 14.03.2001 № 1-Д в частині зміни обов'язку покупця здійснити добудову на обов'язок розібрати ОНБ з одночасною передачею земельної ділянки під цим об'єктом органу місцевого самоврядування.
Відповідно до п.134 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України " Про Державну програму приватизації»від 18.05.2000 № 1733, до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації, за згодою сторін можуть вноситися зміни відповідно до Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Фондом. Наказом ФДМ України від 29.10.98 № 2041 «Про впорядкування процедури внесення змін до договорів купівлі-продажу», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11.11.98 № за № 717/3157, затверджено "Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна"( далі Положення). Це Положення визначає процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених органами приватизації. Відповідно до п.134 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації, не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань та зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу. Зазначені обмеження також передбачені п.1.6 Положення.
З матеріалів справи вбачається, що з огляду на вищенаведені норми чинного законодавства, регіональним відділенням були розглянуті пропозиції покупця об'єкта незавершеного будівництва "Хлібзавод" від 23.03.2010 про заміну умови договору про його добудову на умову щодо розбирання об'єкта та комісією регіонального відділення з питань внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, з врахуванням того, що розбирання об'єкта не спричинить зменшення загального обсягу відповідальності покупця за договором купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва "Хлібзавод" від 14 березня 2001 року №1-Д та відсутністю заперечень з боку Южноукраїнської міської ради (лист від 17.06.2010 №1119/02-9/16), прийнято рішення ( Протокол від 16.12.2010 - додаток 2) про внесення змін до п.5.4 зазначеного договору у частині заміни обов'язку покупця здійснення добудови об'єкта незавершеного будівництва на умову щодо його розбирання.
Як пояснює представник відповідача, приймаючи рішення комісія виходила з того, що на момент укладання спірного договору купівлі-продажу від 14 березня 2001 року №1-Д сторони виходили із інших обставин про фізичний стан об'єкту. Проте, на підставі технічного висновку ТОВ «Миколаївагропроектбуд»від 11.11.2005 було встановлено, що технічний стан конструкцій незадовільний та передаварійний, наявні ушкодження свідчать про непридатність конструкцій до подальшої експлуатації. Крім того, під час володіння об'єктом, власник - ФГ «ОСОБА_1», на законних підставах, тільки у 2008 році за рішенням Южноукраїнської Міської Ради від 24.12.08 № 914, отримав право на короткострокову оренду земельної ділянки для комерційного використання під розміщення та обслуговування ОНБ «Хлібзавод». За таких обставин завершити будівництво у встановлений договором 5 річний термін не вдалось, тому що відповідно до ч.3 ст.125 Земельного Кодексу України приступати до використання земельної ділянки до встановлення ії меж у натурі, одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Відповідно до п.1 ст. 179, пунктів 1,2 ст. 180 Господарського кодексу України майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. Зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
За приписами ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
За змістом пунктів 1,2 ст. 193 Господарського кодексу України Суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
Учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. У разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.
Відповідно до правил ст. 651 та ст. 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов, зокрема, як
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
З матеріалів справи вбачається, що 14.04.11р. державним нотаріусом другої Миколаївської державної нотаріальної контори м. Миколаєва Токіо І.В. було винесено постанову про відмову позивачу у вчиненні нотаріальних дій з питання посвідчення договору про внесення змін у зв'язку з тим, що зміна обов'язку покупця здійснити забудову на розбирання об'єкту незавершеного будівництва є зміною істотних умов Договору в розумінні абз2. ст.638 ЦК України.
За поясненнями сторін, орган місцевого самоврядування не має інтересу у завершенні будівництва об'єкту за призначенням, оскільки у листі від 17.06.2010 № 119/02- 9/16 Виконавчий Комітет Южноукраїнської Міської Ради Миколаївської області висловив можливість вирішення питання щодо заміни умов договору в частині добудови об'єкта незавершеного будівництва на його розбирання на розсуд регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області.
Водночас, у разі розірвання спірного договору купівлі-продажу, у державну власність повертається інвестиційно-непривабливий об'єкт, який потребує додаткових витрат з державного бюджету на його утримання, охорону та проведення робіт з підготовки до повторного продажу. Зазначені витрати не будуть компенсуються коштами, що очікуються отримати від повторного продажу цього об'єкта.
Таким чином, такий спосіб як розірвання договору купівлі-продажу, потягне для сторін шкоду, яка значно буде перевищувати затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Отже, враховуючи вищенаведене, дослідивши та оцінивши відповідно до вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України надані сторонами докази, суд дійшов висновку про необхідність внесення змін до договору в редакції позивача, отже - задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Відповідно до змісту ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Керуючись ст.ст. 43, 44, 49, 82, 82-1, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -
1. Позов задовольнити.
2. Внести зміни до договору купівлі - продажу від 14.03.2011р. №1-Д засвідченого державним нотаріусом Другої Миколаївської державної нотаріальної контори Рудою О.М., реєстр № 1- 403 в редакції змін, внесених рішенням господарського суду Миколаївської області від 01.04.2008 у справі № 12/29/08, виклавши п.5.4, п.5.5, п.5.7 розділу 5 договору у наступній редакції:
«5.4. Розібрати об'єкт незавершеного будівництва ОНБ «Хлібзавод»до 01 червня 2012 року».
«5.5. Забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього середовища під час розбирання об'єкта».
«5.7. Передати земельну ділянку під об'єктом незавершеного будівництва органу місцевого самоврядування до 01 грудня 2012 року».
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.
Суддя О.Г. Смородінова
Рішення підписано 17.06.2011 року.