79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
24.05.11 Справа№ 5015/1320/11
Господарський суд Львівської області у складі судді Матвіїва Р.І., при секретарі судового засідання Боржієвській Л.А., розглянув справу
за позовом: Прокурор Золочівського району Львівської області в інтересах держави: Львівського національного аграрного університету, м. Дубляни Жовківського району Львівської області в особі Золочівського коледжу Львівського національного аграрного університету, с. Новоселище Золочівського району Львівської області
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Насорох», м. Золочів
про: повернення об'єкта оренди та визнання недійсним п. 7.6 договору оренди майна з правом викупу від 7 травня 1997 року.
В судовому засіданні взяли участь представники:
прокуратури: Яворський Я.Т. -старший прокурор;
позивача: ОСОБА_1 -представник на довіреності № 1 від 18.01.2011 року, ОСОБА_2 -юрисконсульт на підставі довіреності № 86 від 28.03.2011 року, Павлюк М.В. -директор Золочівського коледжу
відповідача: Наливайко Б.М. -директор, ОСОБА_3 -представник на підставі довіреності.
Ухвалою господарського суду від 15.03.2011 року порушено провадження у справі за позовом Прокурор Золочівського району Львівської області в інтересах держави: Львівського національного аграрного університету, м. Дубляни Жовківського району Львівської області в особі Золочівського коледжу Львівського національного аграрного університету до Товариства з обмеженою відповідальністю «Насорох»про визнання недійсним п. 7.6 договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року та зобов'язання відповідача до повернення орендованого нерухомого майна, а саме: будівлі площею 302,22 кв. м., яка розташована за адресою: с. Новоселище, Золочівського району Львівської області. Розгляд справи було призначено на 29.03.2011 року.
В судових засіданнях 29.03.2011 року та 14.04.2011 року судом оголошувалась перерва.
В судовому засіданні 10.05.2011 року прокуратурою Золочівського району Львівської області подано заяву про уточнення позовних вимог № 53/1343 від 05.05.2011 року відповідно до якої позивач крім вимог, зазначених у позовній заяві, просить виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Насорох»з нежитлового приміщення площею 302,22 кв. м., яке розташоване за адресою: с. Новоселище, Золочівського району Львівської області та передане згідно договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року. Крім цього, представниками позивача подано клопотання про продовження строку вирішення спору. Розгляд справи відкладено на 17.05.2011 року, строк розгляду справи продовжено.
В судових засіданнях 17.05.2011 року, 19.05.2011 року та 20.05.2011 року оголошувалась перерва.
Представникам сторін та третьої особи відповідача, що брали участь в судових засіданнях, роз'яснено зміст ст. ст. 20, 22 Господарського процесуального кодексу України щодо їх прав та обов'язків, зокрема про право заявляти відводи судді.
Від фіксації судового процесу технічними засобами сторони відмовились.
24.05.2011 року судом проголошено вступну та резолютивну частину рішення. Повне рішення складене та підписане 27.05.2011 року.
Суть спору: Позивач обґрунтовує позовні вимог наступними доводами. Позивач вказав, що перевіркою, проведеною прокуратурою Золочівського району в порядку нагляду за додержанням і застосуванням законів, встановлено, що 7 травня 1997 р. між Золочівським технікумом Львівського аграрного державного університету (надалі по тексту рішення - позивач) та ТзОВ «Насорох»(надалі по тексту рішення - відповідач) було укладено договір оренди нерухомого майна з правом викупу (в подальшому - Договір).
Згідно п.1.1. укладеного Договору, позивач передає, а підповідач приймає в строкове платне володіння та користування будівлю площею 302,22 кв. метрів, яка розташована по адресу: с. Новоселище, Золочівського району і знаходиться на балансі позивача, балонсова вартість якої становить 53889,52 грн. (в подальшому - об'єкт оренди). Дана будівля введена в експлуатацію в 1947 році, залишкова вартість становить 2914,13 грн. В договорі зазначено, що вказане приміщення буде використовуватись для переобладнання під млин.
Коледж було засновано в 1958 році з назвою Золочівський сільськогосподарський технікум. У 1997 році навчальний заклад ввійшов в структуру Львівського державного аграрного університету з назвою Золочівський технікум Львівського державного аграрного університету. У 2007 році навчальний заклад перейменовано у Золочівський коледж Львівського державного аграрного університету на підставі наказу Міністерства аграрної політики України № 403 від 8 червня 2007 року «Про перейменування структурних підрозділів Львівського державного аграрного університету»і Наказу Львівського державного аграрного університету № 104 від 06.09.2007 року «Про перейменування структурних підрозділів Львівського державного університету». У 2008 році, навчальний заклад перейменований у Золочівський коледж Львівського національного аграрного університету на підставі Указу Президента України від 24 березня 2008 року №258/2008 «Про надання Львівському державному аграрному університету статусу національного», Наказу Міністерства аграрної політики від 15 квітня 2008 року №246 і Наказу Львівського національного аграрного університету від 18.04.2008 року № 46 «Про заходи щодо виконання Указу Президента України»«Про надання Львівському державному аграрному університету статусу національного».
Позивач заснований на державній формі власності є структурним підрозділом Львівського національного аграрного університету і підпорядкований Міністерству аграрної політики України. З метою забезпечення діяльності, Позивач має майно, передане Засновником (Львівський національний аграрний університет) в оперативне управління (споруди, будівлі, майнові комплекси, землю, обладнання, а також інше споживчого, соціально-культурного та іншого призначення), (п. 10. 2. Положення про Золочівський коледж Львівського національного аграрного університету).
Згідно п. 10.4 вказаного вище Положення майно позивача, що знаходиться у державній власності та передане йому в оперативне управління, не підлягає вилученню або передачі будь-яким підприємствам, установам, організаціям, крім випадків, передбачених законодавством.
Згідно п. 7.1. Договір укладено між позивачем та відповідачем терміном на 10 років з моменту підписання сторонами, тобто договір діяв до 7 травня 2007 року.
Позивач неодноразово звертався до Відповідача з вимогами переукласти Договір та привести його до вимог чинного законодавства та надсилав додаткові угоди з метою приведення Договору до вимог чинного законодавства, (копії листів додаються), проте відповідач покликаючись на п. 7.6 Договору у відповідях стверджує про те, що орендоване майно перейшло у власність Відповідача (копії листів додаються).
12 листопада 2008 року позивач звернувся до відповідача з листом № 398 з вимогами переукладення договору оренди на новий термін, або звільнити об'єкт оренди та повернути його згідно акту приймання-передачі.
Посилання відповідача на п.7.6 Договору, як підставу для неповернення у зв'язку із переходом права власності до нього на об'єкт, є неправомірним з огляду на наступне:
У відповідності до Закону України «Про орендну державного майна»N 2269-ХП від 10.04.1992 р. в редакції Закону №326/95-ВР від 15.09.1995 р. не передбачено іншої підстави переходу права власності на державне майно як приватизацію об'єкта оренди.
У відповідності до ч. 9 ст.17 Закону України «Про приватизацію державного майна»в редакції закону №89/97-ВР від 19.02.1997 р. орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо це було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".
Орендар здійснює викуп об'єкта оренди відповідно до законодавства та договору оренди. Умови викупу (ціна, порядок, строки, засоби платежу, обов'язкова квота використання майнових приватизаційних сертифікатів) визначаються в договорі оренди. Ціна об'єкта оренди визначається відповідно до статті 20 цього Закону.
Проте жодних приватизаційних процедур, щодо об'єкту оренди не проводилось, а тому відповідач не міг набути права власності на об'єкт оренди.
Крім цього, якщо договір оренди передбачає в послідуючому перехід права власності на це майно до орендаря, він повинен укладатись у формі, що передбачена для угод купівлі-продажу, оскільки продавець зобов'язаний передати не лише майно, а і право власності на майно, продавцем може бути лише власник майна, якщо продавець сам не має права власності на майно, то це право не може набути і покупець. Виходячи з наведеного, позивач не являється власником майна, а тому не мав права відчужувати його у будь-який спосіб.
Пункт 2.2 Договору передбачає, що передача будівлі не спричиняє передачу Орендареві права власності на неї. Власником орендованого майна залишається Орендодавець, а Орендар володіє і користується ним протягом строку оренди.
Щодо неможливості оренди з правом викупу, зазначено також в Роз'ясненнях Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. №02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
З огляду на вищевикладене, враховуючи положення ст. ст. 48, 59, 60 ЦК Української РСР від 18.07.1963 року (який діяв на момент укладення Договору), умови Договору в частині права викупу Відповідачем об'єкта оренди є недійсними (п. 7.6 Договору).
У відповідності до ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Проте, відповідач після закінчення терміну дії Договору об'єкта оренди не повернув та повертати відмовляється.
Виходячи з вищевикладеного, ґрунтуючись на письмових доказах по справі, які є достатніми для розгляду справи за відсутності відповідача в разі його неявки, діючи у відповідності до ст. 121 Конституції України, ст. ст. 203, 215, 525, 526,530, ЦК України, 48, 59, 60 ЦК Української РСР від 18.07.1963 року, п.7 ст.193, ст. 27 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»ст. ст. 2,29, 61, 64, 82 ГПК України, позивач просить суд зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Насорох» повернути по акту прийому-передачі Золочівському коледжу Львівського Національного аграрного університету будівлю площею 302,22 кв. метрів яка розташована по адресу: с. Новоселище, Золочівського району, Львівської області згідно договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року; визнати недійсним п. 7.6 договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року.
Відповідач заперечує позовні вимог повністю наступними доводами. Відповідач вказує, що за клопотанням сторін, з метою мирного врегулювання спору, 14.04.2011р. господарський суд Львівської області оголошував перерву до 10.05.2011р. Однак, позивач відмовився від укладання мирової угоди на будь-яких умовах, натомість уточнив свої позовні вимоги заявою від 05.05.2011р. № 1809, які полягають у примусовому виселенні з орендованого вищезгаданого нежитлового приміщення.
Відповідач заперечує проти позову виходячи з наступного. Відповідно до частин 4,9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, цей кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності цим кодексом, то його положення застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 01.01.2004р. і продовжують діяти після набрання ним чинності застосовуються правила цього кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів незалежно від дати їх укладення. Таким чином, норми Цивільного кодексу України, який набув чинності після 01.01.2004р., застосовуються до спірних правовідносин між сторонами лише щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання вищезгаданого договору оренди та тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ст. 764 Цивільного кодексу України у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Заяви про припинення договору оренди після закінчення його терміну ні від позивача, ні від відповідача не було, а тому договір оренди вважається дійсним на той же термін та на тих же умовах.
Крім цього слід зазначити, що відповідач провів капітальний ремонт орендованого приміщення, так як умовами договору було передбачено його використання після переобладнання під млин, хоча такий ремонт повинен здійснити позивач.
Орендоване приміщення потребувало капітального ремонту, інакше використання його було неможливим, що підтверджується актом обстеження уповноважених осіб від 05.05.1998р. Згода на проведення капітального ремонту визначена у ч.2 п. 5.2 вищезгаданого договору оренди. Факт проведення капітального ремонту (покращення) позивачем не заперечується. Відповідно до ст. 776, 778 Цивільного кодексу України відповідач має право провести капітальний ремонт приміщення зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати за користування. Проведення капітального ремонту (покращення) орендованого приміщення підтверджується дозволом на виконання будівельних робіт № 3 від 15.01.2001р. та розпорядженням голови Золочівської райдержадміністрації № 658 від 06.12.2001р. про затвердження акту державної технічної комісії. Вартість проведених робіт складає 160000 грн. 00 коп.
В результаті капітального ремонту (поліпшення) орендованого приміщення, зробленого за згодою позивача, створена нова річ, тому в силу ч. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»відповідач стає співвласником цього приміщення, частка відповідача відповідає вартості його витрат на поліпшення приміщення, якщо інше не встановлено договором, а тому твердження позивача про неналежність приміщення відповідачу є безпідставними. Позивач всупереч договірним зобов'язанням та вимогам чинного законодавства відмовляється відшкодувати вартість покращення приміщення, разом з тим і відмовляється визнати праве власності на нього.
За таких обставин позивач не має правових підстав вимагати повернення орендованого приміщення та вимагати виселення відповідача
На підставі викладеного, відповідно до ст.ст. 764, 773, 776, 778 Цивільного кодексу України ст.ст. 17, 18, 18-1, 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. ст. 22, 82 Господарського процесуального кодексу України, відповідач просить в позовних вимогах позивача до відповідача відмовити повністю.
В процесі розгляду справи суд встановив наступне: 7 травня 1997 р. між Золочівським технікумом Львівського аграрного державного університету та Товариством з обмеженою відповідальністю «Насорох»було укладено договір оренди нерухомого майна з правом викупу. Згідно п. 1.1. укладеного Договору, позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне володіння та користування будівлю площею 302,22 кв. метрів, яка розташована по адресу: с. Новоселище, Золочівського району і знаходиться на балансі позивача, балансова вартість якої становить 53889,52 грн. (в подальшому - об'єкт оренди). Дана будівля введена в експлуатацію в 1947 році, залишкова вартість становить 2914,13 грн. В договорі зазначено, що вказане приміщення буде використовуватись для переобладнання під млин.
Коледж було засновано в 1958 році з назвою Золочівський сільськогосподарський технікум. У 1997 році навчальний заклад ввійшов в структуру Львівського державного аграрного університету з назвою Золочівський технікум Львівського державного аграрного університету. У 2007 році навчальний заклад перейменовано у Золочівський коледж Львівського державного аграрного університету на підставі наказу Міністерства аграрної політики України № 403 від 8 червня 2007 року «Про перейменування структурних підрозділів Львівського державного аграрного університету»і Наказу Львівського державного аграрного університету № 104 від 06.09.2007 року «Про перейменування структурних підрозділів Львівського державного університету». У 2008 році, навчальний заклад перейменований у Золочівський коледж Львівського національного аграрного університету на підставі Указу Президента України від 24 березня 2008 року №258/2008 «Про надання Львівському державному аграрному університету статусу національного», Наказу Міністерства аграрної політики від 15 квітня 2008 року №246 і Наказу Львівського національного аграрного університету від 18.04.2008 року № 46 «Про заходи щодо виконання Указу Президента України»«Про надання Львівському державному аграрному університету статусу національного».
Позивач заснований на державній формі власності є структурним підрозділом Львівського національного аграрного університету і підпорядкований Міністерству аграрної політики України. З метою забезпечення діяльності, Позивач має майно, передане Засновником (Львівський національний аграрний університет) в оперативне управління (споруди, будівлі, майнові комплекси, землю, обладнання, а також інше споживчого, соціально-культурного та іншого призначення), (п. 10. 2. Положення про Золочівський коледж Львівського національного аграрного університету).
Згідно п. 10.4 вказаного вище Положення майно позивача, що знаходиться у державній власності та передане йому в оперативне управління, не підлягає вилученню або передачі будь-яким підприємствам, установам, організаціям, крім випадків, передбачених законодавством.
Згідно п. 7.1. Договір укладено між позивачем та відповідачем терміном на 10 років з моменту підписання сторонами, тобто договір діяв до 7 травня 2007 року.
Позивач неодноразово звертався до Відповідача з вимогами переукласти Договір та привести його до вимог чинного законодавства та надсилав додаткові угоди з метою приведення Договору до вимог чинного законодавства, (копії листів додаються), проте відповідач покликаючись на п. 7.6 Договору у відповідях стверджує про те, що орендоване майно перейшло у власність Відповідача.
12 листопада 2008 року позивач звернувся до відповідача з листом № 398 з вимогами переукладення договору оренди на новий термін, або звільнити об'єкт оренди та повернути його згідно акту приймання-передачі.
Жодних приватизаційних процедур, щодо об'єкту оренди не проводилось.
Відповідач після закінчення терміну дії Договору об'єкта оренди не повернув та повертати відмовляється.
Під час розгляду справи між сторонами було підписано акт звірки взаємних розрахунків від 20.05.2011 року, відповідно до якого станом на 01.05.2011 року борг відповідача перед позивачем за сплату орендної плати становить 5598 грн. 04 коп. Відповідно до квитанції від 24.05.2011 року директором відповідача було сплачено позивачеві 5598 грн. 04.коп. з призначенням «орендна плата згідно акту звірки від 20.05.2011 року». Сплата була здійснена у відповідності до рахунку від 20.05.2011 року, виставленому позивачем за період з травня 2009 року по квітень 2011 року з врахуванням встановленого індексу інфляції. В судовому засіданні представники позивача вказали, що позивач прийняв даний платіж та визнав, що договірні відносини між позивачем та відповідачем продовжені внаслідок фактичного продовження користування відповідачем майном на умовах оренди.
Дані факти матеріалами справи підтверджується, позивачем у позові, не заперечувались та документарно не спростовувались.
Дослідивши представлені суду докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає позовні вимоги безпідставними, необгрунтованими та такими що не підлягають до задоволення з огляду на наступне:
Враховуючи вище встановлений судом факт визнання позивачем наявності орендних відносин з відповідачем та прийняття позивачем грошових коштів в розмірі 5598 грн. 04 коп. від відповідача в рахунок оплати згідно акту звірки від 20.05.2011 року, суд прийшов до висновку про необхідність відмови позивачеві в задоволенні позовних вимог про зобов'язання відповідача до повернення орендованого нерухомого майна, а саме: будівлі площею 302,22 кв. м., яка розташована за адресою: с. Новоселище, Золочівського району Львівської області, та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Насорох»з нежитлового приміщення площею 302,22 кв. м., яке розташоване за адресою: с. Новоселище, Золочівського району Львівської області.
Суд також вважає за необхідне відмовити позивачеві в задоволенні позовної вимоги визнання недійсним п. 7.6 договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року через наступне. Відповідно до даного пункту майно переходить у власність орендаря (відповідача), якщо він вніс орендодавцеві (позивачеві) орендні платежі від залишкової (балансової) вартості будівлі. Із змісту даного положення договору неможливо визначити за яких умов майно переходить у власність відповідача, оскільки вираз «якщо він вніс платежі від залишкової (балансової) вартості будівлі»не містить вказівки, в якому розмірі від залишкової (балансової) вартості має бути сплачена орендна плата для переходу власності. Крім цього, договір не містить всіх необхідних погоджених істотних умов щодо тих положень, які мали би врегульовувати відносини сторін в частині виду зобов'язання купівлі-продажу. Внаслідок наведеного, суд вважає, що договір оренди не містить погоджених сторонами елементів такого виду зобов'язання, яке передбачало би перехід права власності на об'єкт оренди до відповідача (орендаря). Внаслідок наведеного суд прийшов до висновку, що положення, викладені в п. 7.6 договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року, не встановлює права відповідача на викуп об'єкту оренди на умовах інших, ніж в загальному порядку, передбаченому чинним законодавством для викупу (приватизації) державного майна. Враховуючи вищенаведене, суд вважає, що положення п. 7.6 договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року не передбачають права відповідача на викуп об'єкту оренди, і наслідок наведеного не можуть порушувати в такий спосіб законних прав та інтересів позивача, у зв'язку з чим в позові про визнання недійсним п. 7.6 договору оренди нерухомого майна з правом викупу від 7 травня 1997 року слід відмовити.
Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Відповідно до статті 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Відповідно до статті 43 Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Враховуючи наведене, оскільки позивачем не доведено факту порушення відповідачами вимог чинного законодавства, та не доведено факту порушення його законних прав та інтересів діями відповідачів, суд прийшов до висновку про відсутність порушених прав позивача, які підлягають судовому захисту, та про необхідність відмови в задоволенні позовних вимог повністю.
Суд вважає за необхідне відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покласти на позивача.
Керуючись ст. ст. 1, 12, 15, 15, Цивільного кодексу України, ст. 20 Господарського кодексу України, ст. 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ст. ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України, може бути оскаржене до Львівського апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст. ст. 91- 93 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя Матвіїв Р.І.