Справа № 2-686/11
Іменем України
(заочне)
04.04.2011 Центрально-Міський районний суд м.Кривого Рогу Дніпропетровської області в складі:
головуючого судді Бутенко М. В
при секретарі Іщенко Ю.П.,
за участю представника позивача ОСОБА_1,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кривому Розі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди та захист права власності, -
Позивачка звернулася до суду з вищезазначеним позовом, в якому вказала, що вона, згідно договору оренди земельної ділянки від 12.12.2008р. користується земельною ділянкою площею 0,85га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. На вказаній вище земельній ділянці розташовані належні їй будівлі - нежитловий комплекс споруд за адресою: АДРЕСА_1, яким вона володіє на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу, ОСОБА_4, реєстр за №3727 від 21.10.2003р., зареєстрованого в КП ДОР «Криворізьке БТІ» від 30.10.2003р. Зазначає, що між нею та ОСОБА_3 укладений договір оренди виробничих приміщень №5 від 06.01.2009р., відповідно до якого, виробничі приміщення та адміністративно - господарський корпус за адресою: АДРЕСА_1, були передані в строкове платне користування - в оренду суб'єкту підприємницької діяльності - відповідачу по справі. Подібні договори оренди нерухомого майна між сторонами укладалися й раніше. Наразі вказаний договір оренди виробничих приміщень №5 від 06.01.2009р., укладений з відповідачем ОСОБА_3, є діючим, так як будь-яка із сторін не заявляла про намір його припинити. Позивачка виявила, що у наданому в оренду відповідачу комплексі будівель і споруд останній здійснив реконструкцію. Одночасно з цим ним було проведено нове будівництво без належних дозволів та без відповідного узгодження із орендодавцем - ОСОБА_2
В обґрунтування своїх позовних вимог позивачка посилається на те, що вказані дії відповідача суперечать умовам укладеного між сторонами договору оренди та нормам діючого законодавства, у зв'язку з чим вона вважає за необхідне розірвати договір оренди та повернути об'єкт оренди. Але, враховуючи що відповідач здійснив нове будівництво на належній їй території, позивачка за захистом свого порушеного права вимушена звернутися до суду та просить, в тому числі, захистити своє право власності та визнати за собою право на реконструйоване відповідачем майно та побудовані на її земельній ділянці споруди. Відповідач стосовно звернень позивача вказує, що здійснив реконструкцію та добудову за власний рахунок, оскільки це було йому необхідно для подальшої експлуатації комплексу будівель й не визнає право власності позивача на побудовані ним будівлі.
До судового засідання представник позивачки надав суду письмову заяву, в якій позовні вимоги підтримав повністю, просив розглядати справу у свою відсутність та без своєї участі, не заперечував проти заочного розгляду справи.
Відповідач у судове засідання не з'явився, про час та місце слухання справи повідомлений належним чином, своїх заперечень суду не надав, в зв'язку з чим, за згодою позивача, суд вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача, заочно, в порядку ст. 224 ЦПК України.
В зв'язку з неявкою в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч.2 ст. 197 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Суд, вивчивши письмові матеріали справи, дослідивши обставини справи, вважає позовну заяву обґрунтованою і такою, що підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено у судовому засіданні, позивачка ОСОБА_2 є власником комплексу будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1, згідно договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу, ОСОБА_4, реєстр за №3727, зареєстрованого в КП ДОР «Криворізьке БТІ», номер запису 2758, в книзі 7Н-158, про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 30.10.2003р. Вказаний нежитловий комплекс знаходиться на земельній ділянці площею 0,85 га, кадастровий номер 1211000000:08:113:0010, яка, за договором оренди земельної ділянки від 12.12.2008р., укладеним між громадянкою ОСОБА_2 та Криворізькою міською радою, зареєстрованим у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», запис №040810801051 від 19.12.2008р., передана у строкове платне користування позивачці ОСОБА_2.
06.01.2009р. між позивачкою ОСОБА_5 та відповідачем - суб'єктом підприємницької діяльності - ОСОБА_3 був укладений договір оренди виробничих приміщень №5 (далі договір), відповідно до умов якого орендодавець передав у платне строкове користування виробничі приміщення (гараж площею 1164,3квм.) та адміністративно - господарський корпус загальною площею 417,7кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1. Нерухоме майно що орендується, належить позивачу на праві власності на підставі договору купівлі - продажу від 21.10.2003р.
Згідно п. 2.1. вищевказаного договору, строк його дії становить з 06.01.2009р. по 31.12.2009р. У відповідності із п. 2.2. договору передбачена пролонгація його дії на тих самих умовах, в разі якщо жодна із сторін не заявить про його розірвання за 20 днів до закінчення терміну його дії. Вказаний договір не припинив свою дію, оскільки був автоматично пролонгований і в матеріалах справи відсутні докази його розірвання. Умовами договору не передбачено право орендаря здійснювати, без письмової згоди орендодавця, або навіть за наявності такої, реконструкцію та добудову комплексу нежитлових будівель, без дозволу на виконання вищенаведених дій, отриманого відповідно до чинного законодавства.
В результаті перевірки об'єкта оренди в 2009 році, виявилося, що орендар своїми діями вийшов за межі наданих йому прав стосовно вказаного майна і у орендованому ним комплексі будівель і споруд здійснив реконструкцію. Одночасно з цим ним було проведено нове будівництво без належних дозволів та відповідного погодження з боку орендодавця - позивача ОСОБА_2 Так, при обстеженні комплексу нежитлових будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1, виявлено самочинне будівництво, а саме відповідачем побудована «З-2» - адміністративно-побутова будівля, загальною площею 355,2кв.м., «И-2» - адміністративно-побутова будівля, загальною площею 418,7кв.м., «К-2» - адміністративно-побутова будівля, загальною площею 414,0кв.м., «Л» - будівля складу, загальною площею 179,3кв.м., «М» - будівля складу, загальною площею 194,8кв.м., «Н» - будівля складу, загальною площею 62,5кв.м., «О» - будівля складів, загальною площею 623,7кв.м., «П» - навіс, «Р» - вбиральня. Також ним самочинно була проведена реконструкція зі зміною цільового призначення будівель. Так, будівля «А» стала будівлею виробничого комплексу, загальною площею 1168,0кв.м., «Ж» - будівлею офісу, загальною площею 94,3кв.м., «Г» - будівлею оздоровчого комплексу, загальною площею 347,4кв.м. Крім того, на земельній ділянці розташовано котельню «В». Зазначений факт також підтверджується технічним паспортом, виготовленим КП ДОР «Криворізьке БТІ» від 19.11.2010р., висновком з експертної оцінки технічного стану №4 на відповідність технічним нормам самочинно збудованого комплексу нежилих будівель, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, розробленим ФОП ОСОБА_6 (свідоцтво судового будівельно-технічного експерта №87 від 20.03.2009р.). Згідно висновку, конструкції вказаних приміщень знаходяться в доброму стані, будівлі можуть експлуатуватися за призначенням й розташовані на належній позивачу земельній ділянці згідно Державним будівельним нормам України ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», дефектів та пошкоджень, що впливають на несучу конструкцію та нормальну експлуатацію приміщень будівель в цілому, не виявлено. Новозбудовані споруди розташовані в межах орендованої земельної ділянки, цільове призначення якої, внаслідок проведеного будівництва не змінилося.
В зв'язку з проведеним відповідачем будівництвом виникла потреба в уточненні поштової адреси. Так, згідно витягу з рішення виконавчого комітету Центрально-Міської районної у м. Кривому Розі ради про присвоєння поштових адрес об'єктам нерухомості, комплексу нежитлових будівель та споруд, належних позивачу ОСОБА_2, замість адреси АДРЕСА_1 присвоєно адресу: АДРЕСА_1.
Дії орендаря позивачка розцінює як порушення її прав на власність, в зв'язку з чим вона звернулася до суду за захистом порушеного права та вимагає визнати за нею право власності на самочинно збудоване відповідачем майно, на належній їй земельній ділянці, а саме на «З-2» - адміністративно-побутову будівлю, загальною площею 355,2кв.м., «И-2» - адміністративно-побутову будівлю, загальною площею 418,7кв.м., «К-2» - адміністративно-побутову будівлю, загальною площею 414,0кв.м., «Л» - будівлю складу, загальною площею 179,3кв.м., «М» - будівлю складу, загальною площею 194,8кв.м., «Н» - будівлю складу, загальною площею 62,5кв.м., «О» - будівлю складів, загальною площею 623,7кв.м., «П» - навіс, «Р» - вбиральню, «В» - котельню, загальною площею 95,4кв.м., а також просить визнати за собою право власності на самочинно проведену реконструкцію нерухомого майна зі зміною цільового призначення будівель, а саме на будівлю «А», яку реконструйовано у будівлю виробничого комплексу, загальною площею 1168,0кв.м., «Ж» - будівлю офісу, загальною площею 94,3кв.м., «Г» - будівлю оздоровчого комплексу, загальною площею 347,4кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, посилаючись на те, що відповідно до ст. 778 Цивільного кодексу України, наймач не має права на відшкодування вартості поліпшень, оскільки здійснив їх без згоди орендодавця.
Розглядаючи даний спір, суд керується наступним правовими нормами.
Частиною 2 ст. 509 ЦК України встановлено, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1, 2, ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав зокрема є договори та інші правочини. Відповідно до ч. 1. ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Ст. 628 ЦК України твердить, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Ст. 610 ЦК України встановлює, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встанволені договором або законом, зокрема розірвання договору, про що зазначено в ст. 611 ЦК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 773 ЦК України, якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, всупереч умовам діючого законодавства, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. На підставі ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч. 5 ст. 778 ЦК України).
Керуючись ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Таким чином, законодавець закріплює можливість набуття права власності з боку орендаря на поліпшене орендоване майно тільки при наявності згоди наймодавця на здійснення таких невідємних поліпшень.
Згідно з умовами спірного договору оренди, він може бути розірваний за згодою сторін, або за рішенням суду.
Згідно ст. 41 Конституції України, та ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Але відповдач, всупереч названим вище нормам закону, та Конституції України, яка має пряму дію, створив реальні умови, що обмежують права позивача у реалізації ним своїх прав на майно.
Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути в тому числі визнання права, розірвання договору та відновлення первісного становища.
Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Згідно із статтею 316 Цивільного кодексу України, право власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів; право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Із матеріалів справи вбачається, що позивач є власником комплексу будівель та споруд, розташованих за адресою: Дніпропетровська область, АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі - продажу, посвідченого приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу, ОСОБА_4, реєстр за №3727 від 21.10.2003р. Орендар без будь-яких дозволів здійснив реконструкцію у приміщеннях та добудову зазначених вище будівель, що відповідно до закону вважається самочинним будівництвом.
Відповідно до ч. 5 ст. 376 ЦК України на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
В матеріалах справи відсутні документи, які б свідчили про порушення прав інших осіб при самочинному будівництві, здійсненому на земельній ділянці, яка знаходиться у тимчасовому користуванні позивача та використовується за цільовим призначенням.
Отже, в зв'язку з вищевикладеним, суд вважає, що заявлені позивачем вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.
Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 212-215, 234 ЦПК України, ст. 3, 15, 16, 316, 321, 331, 376, 392, 526, 610, 611, 526, 773, 778, 783 ЦК України, суд -
Позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди та захист права власності задовольнити повністю.
Розірвати договір оренди виробничих приміщень №5, укладений від 06.01.2009р. між орендодавцем - фізичною особою ОСОБА_2 та орендарем - суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_3.
Захистити цивільні права позивача, шляхом визнання права власності та визнати за ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_1, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно у складі належного їй комплексу нежитлових будівель, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, а саме на адміністративно-побутову будівлю «З-2», загальною площею 355,2кв.м., адміністративно-побутову будівлю «И-2», загальною площею 418,7кв.м., адміністративно-побутову будівлю «К-2», загальною площею 414,0кв.м., будівлю складу «Л», загальною площею 179,3кв.м., будівлю складу «М», загальною площею 194,8кв.м., будівлю складу «Н», загальною площею 62,5кв.м., будівлю складів «О», загальною площею 623,7кв.м., навіс «П» площею забудови 34,6кв.м., вбиральню «Р» площею забудови 3,2кв.м., котельню «В», загальною площею 95,4кв.м.; а також визнати за ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1, право власності на будівлю виробничого комплексу «А», загальною площею 1168,0кв.м., будівлю офісу «Ж», загальною площею 94,3кв.м., будівлю оздоровчого комплексу «Г», загальною площею 347,4кв.м., зі зміною цільового призначення вказаних будівель, внаслідок самочинно проведеної реконструкції у складі належного ОСОБА_2 комплексу нежитлових будівель і споруд, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, який його ухвалив за письмовою заявою відповідача. Заява про перегляд заочного рішення подається протягом десяти днів з дня отримання його копії.
Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду Дніпропетровської області через районний суд. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня проголошення рішення.
Суддя:М. В. Бутенко