Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 206
Іменем України
14.04.2011Справа №2-6/16701-2007
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Орач», м.Євпаторія,
до відповідачів:
1.Управління економіки Євпаторійської міської ради, м.Євпаторія,
2.Євпаторійської міської ради, м.Євпаторія,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Республіканський комітет з охорони культурної спадщини, м.Сімферополь,
про визнання права власності.
Суддя Шкуро В.М.
представники:
Від позивача - ОСОБА_1., представник, довіреність від 21.03.2011р.
Від відповідача 1 - ОСОБА_2., головний спеціаліст, довіреність №2 від 05.01.2011р.
Від відповідача 2 - ОСОБА_3, головний спеціаліст, довіреність №407/02-29 від 31.03.2011р.
Від третьої особи - не з'явились, повідомлені належним чином.
Суть спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Орач» звернулось до господарського суду АР Крим з позовною заявою до Управління економіки Євпаторійської міської ради про визнання права спільної часткової власності на 84,2% об'єкту нерухомості - домоволодіння по вул.Дуванівській, 15/1 в м.Євпаторії, що складається з літер «А», «Б», «Б1», «б», «Г».
Позовні вимоги заявлені на підставі ст.778 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що якщо у разі поліпшення орендованого майна, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником, а його частина у праві власності відповідає вартості його витрат на покращення речі.
Ухвалою господарського суду від 22.01.2008р. у справі було призначено комплексну судову будівельно-технічну та економічну експертизу, проведення якої доручено експертам Кримського науково-дослідного інституту судових експертиз.
22.03.2011р. позивач надав заяву про зменшення позовних вимог, в якій просить визнати за ним право спільної часткової власності на 45,79% спірного об'єкту нерухомості, виходячи із встановленої експертом відсотковому співвідношенні частики ринкової вартості невід'ємних поліпшень до загальної ринкової вартості об'єкту.
Відповідачі позов не визнали.
Управління економіки Євпаторійської міської ради у відзиві на позовну заяву вказує на те, що у відповідності до статті 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України «Про Державну програму приватизації» орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Позивач із відповідною заявою до Управління економіки, як органу приватизації комунального майна, не звертався. Спірний об'єкт не може вважатися новою річчю, оскільки одвічно це була побудована у 1911 році Вілла «Сфінкс». Функціональне призначення вілли житловий будинок для відпочинку з приміщеннями і готельними номерами. На сьогодні це функціональне призначення не змінювалось. ТОВ «Орач» використовував і використовує об'єкт сама за таким його призначенням, а отже він не є новою річчю.
Євпаторійська міська рада у своєму відзиві на позовну заяву посилається на відсутність рішення про відмову у включенні Вілли «Сфінкс» до переліку об'єктів, що підлягають приватизації. Таким чином, право позивача на передбачену договором оренди приватизацію об'єкту не оспорюється, а відтак і право на судовий захист у позивача не виникло.
Представник третьої особи Республіканського комітету з охорони культурної спадщини в судових засіданнях участі не приймав, письмово свою позицію комітет не висловив.
Розглянувши матеріали справи, заслухав представників сторін, суд -
18.06.1999р.між Управлінням економіки Євпаторійської міської ради (орендодавець) і ТОВ «Орач» (орендар) укладено договір оренди споруди колишнього медичного училища по вул.Деванівській, 15/1 в м.Євпаторії (далі - договір, т.1, а.с.29-35).
Згідно акту приймання-передачі майна від 18.06.1999р. об'єкт оренди - нежитлові приміщення (колишнє медучилище) 1911 року побудови з огородженим забором двором, який складається з:
- літер А (перший поверх) загальною площею 350,4 кв.м.;
- літер А (другий поверх) загальною площею 113,9 кв.м.;
- літер А (підвал) загальною площею 61,7 кв.м., всього по літері А - 526,0 кв.м.;
- літер Б загальною площею 69,6 кв.м.;
- літер Г загальною площею 25,3, кв.м.,
всього: 620,9 кв.м., балансовою вартістю 118318,57 грн. переданий у користування ТОВ «Орач» (т.1, а.с.32).
Пунктом 5.3 договору передбачено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт об'єкту оренди.
У відповідності до пункту 6.4 договору орендар одержує право з дозволу орендодавця вносити зміни у склад орендованого майна, здійснювати його реконструкцію, технічне переобладнання , яке б обумовлювало підвищення його вартості.
Пунктом 11 Охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини №1366 від 27.10.2003р. (т.1, а.с.56-59) на ТОВ «Орач» покладено обов'язок своєчасно проводити поточний та капі тальний ремонт пам'ятки (її частини) і роботи з упорядження території пам'ятки. Викону вати реставраційні, ремонтні та інші роботи і терміни, передбачені пунктом 13 цього до говору, а у разі потреби - в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони.
Пунктом 13 цього договору передбачено, що з метою збереження пам'ятки та створення належ них умов для її використання, ТОВ «Орач» зобов'язаний виконати комплекс ремонтно-реставраційних робіт з виконанням проекту реставрації згідно РНіП 102-84.
У акті приймання-передачі майна від 18.06.1999р. зазначено, що технічний стан та вартість об'єкта оренди має визначатися за експертним висновком, який орендар зобов'язався надати в місячний строк з моменту підписання договору.
У Звіті про експертну оцінку вартості будівель та споруд колишнього медичного училища по вул.Дуванівській, 15/1 в м. Євпаторії, виконаного Консалтинговою фірмою «Крим-Консалтінг», зафіксовано, що технічний стан вертикальних несучих конструкцій (стін, пе регородок) будівлі літер «А» в цілому - незадовільний, конструкцій міжповерхових, дахо вих перекритій та крівлі - ветхий. Виконання елементами своїх функцій можливо лише за умови проведення спеціальних охоронних робіт або повної заміни елементів за умови додержання вимог, що ставляться для пам'яток історії та архітектури згідно чинному законо давству України. Основні конструкти вні елементи будівлі літ «А» колишнього медичного училища придатні до експлуатації за умови проведення капітального ремонту перекриття, крівлі, ремонту стін та перегородок внутрішніх приміщень, капітального ремонту та заміни частини дерев'яних підлог, две рей, внутрішньої обробки приміщень, заміни частини інженерного обладнання системи водопостачання, водопроводу та каналізації, трубопроводів та приладів, які вийшли зі строю. Технічний стан підсобних приміщень, розташованих на території двора по вул. Дуванівській, 15/1, кваліфіковано як обмежено працездатний. Основні конструктивні елементи сараїв придатні до експлуатації за умови проведення капітального ремонту та заміни частини основних конструктивних елементів: крівлі, ремонту стін та перегородок внутрішніх приміщень, капітального ремонту та заміни частини підлог, дверей, вікон, внутрішньої обробки, відновлення та заміни системи електропостачання, приладів, які вийшли зі строю. Технічний стан конструкцій підсобних приміщень літер Б, Б1, б, Г - незадовільний (т.1, а.с.36-55).
В Акті технічного стану пам'ятки історії та культури і визначення плану робіт щодо пам'ятки та благоустрою її території №1 до охоронного договору від 22.05.2000р. №1366 з метою збереження пам'ятника і створення нормальних умов для його використання, ТОВ «Орач» зобов'язувався виконати ремонтно-реставраційні роботи (т.1, а.с.60-61).
В по дальшому у відповідних Актах технічного стану № 1 від 09.08.2003р. та № 2 від 15.08.2005р. також зазначалася необхід ність виконання комплексу ремонтно-реставраційних робіт з виконанням проекту реставра ції згідно РНіП 102-84, посилення балконів, розчищення столярних виробів зміцнення пе рекритій (т.1, а.с.62-70).
Республіканським комітетом з охорони культурної спадщини було погоджено Робочий проект перепланування приміщень другого поверху колишньої вілли «Сфінкс» по вул.Дуванівській, 15/1 в м. Євпаторії (шифр 29-2005 - АС), виконаний Кримською комплексною архітектурно-реставраційною майстернею інституту «Укрпроектреставрація», що підтверджується випискою з протоколу №76 від 08 червня 2005 р. засідання науково-методичної ради при Рескомі з охорони культурної спадщини (т.1, а.с.120).
На протязі 1999-2001 років та у 2007 році позивачем підрядним та господарським способом з частковим використанням власних матеріалів було виконано ремонтно-реставраційні роботи на зага льну суму 631961,00 грн., що підтверджується наступним:
- контрактом № 40/99-ор на ремонтно-будівельні роботи від 10.09.1999р. між ВАТ «Стройкомплекс» та ТОВ «Орач» з додатком до нього, локальним кошторисом, актами приймання виконаних робіт за жовтень 1999 р. на суму 3993,60 грн., листопад 1999 р на суму 6592,80 грн. за грудень 1999 р. на суму 7000,83 грн., за березень 2001 р. на суму 1918,33 грн., а разом на суму 17741,16 грн., актами приймання виконаних робіт за вересень-грудень 1999р. господарським способом, актами списання будівельних матеріалів з ремонту приміщень офісу по вул. Дуванівській, 15/1, використаних в ході виконання ре монтних робіт господарським способом (т.2, а.с.27-82);
- висновком ОЕ-660 про ідентифікацію поліпшень орендованого майна, які немож ливо відокремити 2004 р., виконаного Представництвом регіонального підприємства Торгівельно-промислової палати Криму в м. Євпаторії, згідно якому загальна сума витрат ТОВ «Орач» на роботи і будівельні матеріали за період з 1999 по 2001 роки становить 43372,44 грн., із них фактично здійсненні орендарем поліпшення, які неможливо відокремити від об'єкту оренди без завдання йому шкоди належать становлять 40599,33 грн. (сума зазначена без ПДВ, із ПДВ 48719,20 грн.), що перевищує 25% залишкової вартості об'єкту оренди (т.1, а.с.71-80);
- аудиторським висновком про фінансування робіт з поліпшення об'єкту оренди ТОВ «Орач» від 09 грудня 2004р., згідно якому аудитором ОСОБА_4 підтвердже но достовірність витрат, понесених ТОВ «Орач» як орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів на суму 43372,44 грн. (т.1, а.с.81-87);
- договором генпідряду №70 від 15.08.2007р. між ТОВ «Орач» (замовник) і Колективним підприємством «Альянс» (генпідрядник) на виконання ро біт з реконструкції будівлі колишнього медичного училища з договірною ціною робіт в розмірі 591000,36 грн. (пункт 4.1 договору) (т.1, а.с.121-125);
- зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва, договірною ціною на суму 591362,4 грн., локальним кошторисом на ремонтні роботи на суму 115860,57 грн.; підсумковою відомістю розрахунків, довідкою вартості виконаних підрядних робіт за вересень 2007р. на суму 591362,4 грн.; актом приймання виконаних підрядних робіт за вересень 2007 р на суму 591362,40 грн. (т.1, а.с.88-119, 126-152);
- платіжними дорученнями на перерахування ТОВ «Орач» коштів на оплату виконаних будівельних робіт по реконструкції приміщень колишнього медичного училища (т.2, а.с.3-6).
У відповідності до статті 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України «Про Державну програму приватизації» орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).
Пунктом 83 договору оренди також передбачена можливість викупу орендарем у відповідності із законодавством про приватизацію об'єкту оренди у разі внесення у реконструкцію коштів у розмірі, що перевищує 25% його балансової вартості.
Згідно Висновку №293-294 комплексної судової будівельно-технічної і економічної експертизи від 10.01.2011р., виконаного Кримським науково-дослідним інститутом судових експертиз, питома вага невід'ємних поліпшень, здійснених ТОВ «Орач» за рахунок власних коштів в ринковій вартості орендованого нерухомого майна складає 46% (т.2, а.с.57-122).
Однак, позивач, здійснивши за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю 46% ринкової вартості орендованого майна, не скористався наданим йому Законом України «Про Державну програму приватизації» правом на викуп цього майна.
Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права чи інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Юридична зацікавленість позивача у вирішенні спору судом, покладає на нього обов'язок довести, що його цивільні права порушені, не визнаються чи оспорюються відповідачем.
Оскільки позивач не звертався до органу приватизації комунального майна, яким є Управління економіки Євпаторійської міської ради із заявою про приватизацію орендованого майна шляхом його викупу, суд погоджується із твердженням відповідачів, що право позивача не є порушеним. А отже і не підлягає захисту судом.
Стосовно посилання позивача на створення в результаті здійсненого ним поліпшення орендованого майна нової речі, що дає йому право на підставі частини 4 статті 778 Цивільного кодексу України та частини 4 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» стати його співвласником, суд виходить з наступного.
Функціональне призначення об'єкту оренди на момент його передавання у користування ТОВ «Орач» це нежитлові приміщення колишнього медичного училища. На сьогодні функціональним призначення об'єкту оренди є житловий будинок для відпочинку з приміщеннями і готельними номерами. Це підтверджено експертним висновком і не заперечується відповідачами.
Таким чином, є підстави для висновку, що функціональне призначення об'єкту оренди змінилось. Однак, як і раніше він залишається пам'ятником архітектури місцевого значення початку XX століття колишня Вілла «Сфінкс», 1911 року побудови. Вілла поставлена на державний облік рішенням Кримського облвиконкому від 05.06.1984р. №284 та внесена до реєстру нерухомих пам'ятників історії і культури Республіки Крим №1366. Визнання її новою річчю означало б, що вілла вже не є пам'ятником архітектури і на нею не поширюється встановлений органом охорони культурної спадщини режим використання.
Вступна і резолютивна частини рішення оголошені у судовому засіданні 14 квітня 2011 року.
Рішення оформлене відповідно до ст.84 Господарського процесуального кодексу України і підписане 18 квітня 2011 року.
На підставі викладеного, керуючись статтями 82-84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В позові відмовити повністю.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Шкуро В.М.