Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к.
Іменем України
24.02.2011Справа №5002-4/6164-2010
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Жнива» (95053, м. Сімферополь, вул. Будьонного, 32)
До відповідача - Фонду майна АР Крим (95015, м. Сімферополь, вул. Севастопольська, 17)
За участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Виконавчого комітету Ялтинської міської ради, (98600, м. Ялта, пл.. Радянська, 1)
про внесення змін до договору купівлі-продажу.
Суддя І.К. Бєлоглазова
представники:
Від позивача - ОСОБА_1 дов. від 10.01.2011 р. у справі.
Від відповідача - ОСОБА_2., дов. від 04.01.2011 р. у справі.
Від третьої особи - не з'явився
Суть спору:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Жнива», м. Сімферополь, звернулось до господарського суду АР Крим із позовною заявою до Фонду майна АР Крим, м. Сімферополь, про внесення змін до п 5.1. договору купівлі-продажу державного майна - об'єкта незавершеного будівництвом - дитячого садка на 280 місць по вул.. Орєхова у м. Ялті від 28.05.1998р, укладеного між виробничо-комерційною фірмою «Жнива» ЛТД (правонаступником якого є ТОВ «Жнива») та Фондом майна в АРК шляхом викладеними абзацу 3 пункту 5.1. розділу 5 договору в наступній редакції: "завершити будівництво відповідно до проекту будівництва пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю та введення його в експлуатацію до 31.12.2015 р. (з врахуванням уточнень від 15.02.2011 р.).
Свої вимоги позивач мотивує тим, що 28.05.1998р. між сторонами був укладений договір купівлі-продажу державного майна - об'єкта незавершеного будівництвом - дитячого садка на 280 місць по вул.. Орєхова у м. Ялті з рівнем будівельної готовності 56%. 29.11.2010 р. позивач звернувся з клопотанням до відповідача про продовження термінів виконання умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництвом, обґрунтовуючи свою пропозицію суттєвою зміною обставин. Проте 09.12.2010 р. на вказане клопотання позивач отримав від відповідача відмову з посиланням на невжиття покупцем заходів з виконання договору та неодноразового продовження терміну будівництва. Позивач вважає, що відповідач безпідставно не розглянув пропозицію позивача щодо внесення змін до договору, що і стало підставою для звернення позивача із заявою до суду.
Відповідач позовні вимоги не визнає, посилаючись на те, що терміни завершення будівництва неодноразово продовжувалися додатковими угодами №13291 від 10.12.2001 р., №816 від 14.07.2004 р., рішенням ГС АР Крим від 08.12.2005 р. та постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 23.03.2006 р. у справі №2-1/15845-2005. Крім того, разом із пропозицією про продовження терміну завершення будівництва ТОВ «Жнива» не було надано рішення органу місцевого самоврядування про згоду на продовження строку будівництва та необхідний перелік документів, як це передбачено Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України № 2041 від 29.10.1998 року. З огляду на викладене відповідач просить у позові відмовити.
Третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору - виконавчий комітет Ялтинської міської ради позовні вимоги підтримує у повному обсязі, посилаючись на те, що 10.02.2011 р. виконавчий комітет Ялтинської міської ради прийняв рішення №171 «Про продовження строку завершення будівництва ТОВ «Жнива» пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю по вул.. Орєхової, 23-а у м. Ялті». Таке рішення було прийнято за результатами розгляду звернення ТОВ «Жнива», дозволу на виконання будівельних робіт інспекції ГАСК від 13.08.2008 р., висновку №1118-06-2005, акту перевірки виконання умов договору купівлі-продажу. Крім того, при прийнятті вказаного рішення враховувався той факт, що на підставі договору оренди від 17.12.2004 р. ТОВ «Жнива» є користувачем земельної ділянки площею 0,6870 га, цільове призначення якої - будівництво та обслуговування пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю.
У судовому засіданні оголошувалася перерва у порядку ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянув матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, суд -
28.05.1998 р. між Фондом майна Автономної Республіки Крим, м. Сімферополь, (продавець) та Виробничо-комерційною фірмою “Жнива”, правонаступником якої є Товариство з обмеженою відповідальністю “Жнива”, (покупець) був укладений договір купівлі-продажу державного майна.
П. 1.1 договору визначено, що продавець продає, а покупець купує об'єкт незавершеного будівництва - дитячий садок на 280 місць по вул. Орєховій в м. Ялті з рівнем будівельної готовності 56 %, розташований на земельній ділянці площею 1,2 га.
На виконання прийнятих на себе зобов'язань за договором купівлі-продажу, позивач за актом приймання - передачі від 01.06.1998 р. передав, а відповідач прийняв об'єкт незавершеного будівництва дитячий садок на 280 місць по вул. Орєховій в м. Ялті. (а.с.12).
П. 5.1 договору сторони визначили, що покупець зобов'язується завершити будівництво до 2001 р. з можливою зміною профілю.
10.12.2001 р. між Фондом майна АР Крим та Виробничо-комерційною фірмою “Жнива” укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу від 28.05.1998 р., якою строк завершення будівництва був продовжений до 28.05.2003 р. (а.с. 11).
14.07.2004 року між Фондом АР Крим, м. Сімферополь, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Жнива», м. Сімферополь, на виконання рішення Господарського суду Автономної Республіки Крим від 12.01.2004 р. у справі № 2-6/100-2004 була укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу від 28.05.1998 р., абзац 3 пункту 5.1. розділу 5 якого викладено в новій редакції : “завершити будівництво до 01.12.2005 р. з можливою зміною профілю; Проект будівництва погоджувати з управлянням головного архітектора ” (а.с. 14).
Рішенням Господарського суду АРК від 08.12.2005 р. у справі № 2-1/15845-2005, яке залишено без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 23.03.2006 р., строк завершення демонтажу існуючих будівель та нове будівництво продовжено до 01.12.2010 р. з можливою зміною профілю.
17.12.2004 р. між ТОВ «Жнива» та Ялтинською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,6870 га для будівництва та обслуговування пансіонату з лікування оздоровчого профілю строком на 50 років.
Відповідно ст. 8 та 15 Закону України «Про інвестиційну діяльність» проектно-кошторисна документація будівництва пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю в м. Ялта по вул. Орєховій, 23а підлягала проходженню державної експертизи. Позитивний комплексний висновок державної експертизи по робочому проекту: «Пансіонат з лікуванням оздоровчого профілю (на місці дитячого саду, незавершеного будівництвом) в м. Ялта по вул. Орєхова, 23-а» позивачем було отримано 01.07.2008 року. (а.с. 22).
На підставі комплексного висновку державної експертизи позивач отримав в інспекції ДАБК АР Крим 13 серпня 2008 дозвіл на виконання будівельних робіт строком до 31.12.2011 року (а.с. 23).
Згідно техніко-економічному розрахунку (обґрунтування будівництва) термін будівництва п'яти блоків пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю площею 26 676,58 кв.м становить 98,71 місяців (8,2 років).
Крім того, в процесі виконання позивачем будівельних робіт Виконавчим комітетом Ялтинської міської ради були прийняті рішення про зупинення всіх видів будівельних робіт в приморській частині міста Ялта (рішення №729 від 23.04.2009р, та рішення №542 від 25.03.2010р). Вказаними рішеннями Виконкому на період з 30 квітня по 01 жовтня призупинялися усі будівельні роботи, окрім аварійних, на вулицях міста, які перелічені в рішеннях. Відповідно до пояснень представника позивача, об'єкт будівництва, розташований в центральній частині міста, хоча й не знаходиться на вулиці, на якій виконкомом безпосередньо зупинено будівельні роботи, але ж по вказаним вулицям, відповідно до проекту провадження робіт, передбачений рух вантажного транспорту та будівельної спеціальної техніки позивача. Це також підтверджується поясненнями представника третьої особи, наданими у судовому засіданні 15.02.2011 р.
29.11.2010 р. ТОВ «Жнива» звернулося до Фонду майна АР Крим з клопотанням про продовження термінів виконання умов договору купівлі-продажу державного майна - об'єкта незавершеного будівництва - дитячого садка на 280 місць по вул. Орєхова, 23-а в м. Ялті, для чого просив визначити перелік документів, необхідних для розгляду питання та прийняття рішення про що письмово повідомити заявника (а.с. 28).
09.12.2010 р. відповідач на підставі рішення комісії щодо питань внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації від 06.12.2010 р. надіслав позивачеві відмову від продовження строку завершення будівництва незавершеного об'єкта з посиланням на невжиття покупцем заходів з виконання договору та неодноразового продовження терміну будівництва (а.с. 29, 48).
Позивач в позовній заяві вказує на те, що відмова відповідача від розгляду його пропозиції про внесення змін до договору порушує його права, оскільки він поніс значні витрати, пов'язані з виконанням договору, тягне для позивача шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору у випадку внесення до нього відповідних змін, а також суперечить суспільним інтересам.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; заборона відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до завершення будівництва та введення в експлуатацію; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.
Отже, чинним законодавством про приватизацію підставою для можливої зміни строків завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва визначено наявність відповідного спільного рішення органу приватизації та органу місцевого самоврядування.
Ч.2 ст. 27 Закону України „Про приватизацію державного майна" визначений перелік зобов'язань, максимальний термін яких не повинен перевищувати 5 років.
Наказом Фонду державного майна України № 2041 від 29.10.1998 року затверджено Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна (далі -Положення), яким визначено процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених органами приватизації.
Згідно з Положенням внесення змін до договору купівлі-продажу здійснюється шляхом укладання між органом приватизації та покупцем державного майна додаткової угоди до нього, право внесення пропозицій стосовно змін умов договору має будь-яка із сторін договору купівлі-продажу (п.п.1, 2).
Відповідно до п. 3.1 Положення зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов'язань на більш пізній строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за таких умов:
- достатня обґрунтованість потреби внесення таких змін;
- недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.
Розділом 4 Положення визначено порядок підготовки додаткових угод до договорів купівлі-продажу. Зокрема, п. 4.2 передбачено, якщо ініціатором виступає Покупець, то пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу подаються ним у листі на ім'я керівника органу приватизації, з яким укладався договір.
Відповідно до п. 4.3 Положення орган приватизації в тижневий термін з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу визначає перелік документів, потрібних для розгляду питання та прийняття рішення і повідомляє про це заявника листом.
У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва стосовно продовження термінів будівництва, заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.
Зі змісту вказаних норм Положення випливає, що пропозиція про внесення змін до договору купівлі-продажу може подаватися без документів, необхідних для її розгляду, оскільки перелік цих документів визначається органом приватизації після одержання такої пропозиції. При цьому в листі № 08-10/9552 від 09.12.2010 року відповідачем не було визначено конкретного переліку документів, необхідних для розгляду питання про укладення додаткової угоди, в той же час було передчасно та безпідставно відмовлено позивачу в продовженні строку будівництва.
Судом встановлено, що позивач одночасно із зверненням до відповідача, звернувся листом №13/12-П від. 01.12.2010р. до виконавчого комітету Ялтинської міської ради АР Крим з проханням надати згоду на продовження строку будівництва. Розглянувши вказаний лист 10.02.2011 р., виконавчий комітет Ялтинської міської ради прийняв рішення №171, яким продовжив строк завершення будівництва ТОВ «Жнива» будівництва пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю по вул.. Орєхова, 23-а в м. Ялті до 31.12.2015р.
Як вбачається з матеріалів справи позивач поніс значні витрати у зв'язку з виконанням договору купівлі-продажу державного майна. Згідно з представленим витягом з бухгалтерського рахунку № 631 капітальні інвестиції ТОВ «Жнива» за період з 01.01.2005 р. по 31.08.2008р. складають 2287618,99 грн. Відповідно до довідки про виконані роботи з будівництва об'єкта позивача у період з 2008 р. по 2010 р., актів виконаних робіт за цей період позивачем затрачено загалом 4,116 млн. грн..
Крім того, згідно висновків актів перевірки виконання умов договору купівлі-продажу державного майна №297 від 26.11.2008р. та №207 від 16.09.2009р., на момент звернення позивача до Фонду АР Крим було встановлено, що умови договору ТОВ «Жнива» виконуються. Нову перевірку було проведено тільки під час розгляду даної справи за ініціативою суду. Згідно висновків акту цієї перевірки від 02.02.2011 р. умови договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництвом - дитячого садку на 280 місць від 28.05.1998р №989 станом на 02.02.2011р. не виконані, але виконаний демонтаж існуючих будівель, отриманий дозвіл інспекції ДАБК на виконання будівельних робіт. Отже, позивачем вжиті необхідні заходи щодо належного виконання умов договору.
З матеріалів справи, представлених позивачем, вбачається, що завершення будівництва об'єкта приватизації не відбулося в строк, встановлений договором, в силу об'єктивних обставин, зокрема, у зв'язку необхідністю демонтажу об'єкта приватизації, необхідністю виконання будівельних робіт з нового будівництва, проходженням комплексної державної експертизи проекту та зупиненням будівельних робіт на період курортного сезону відповідно до рішень виконкому. Отже, вини позивача у порушенні строків будівництва не вбачається.
Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Враховуючи, що на даний час позивач поніс не менше 6 млн. грн. витрат, пов'язаних з виконанням договору (при тому, що договірна вартість об'єкта приватизації становила 39 600 грн.), припинення дії договору з ініціативи Фонду майна АР Крим потягне значну шкоду для позивача.
Крім того, суд вважає, що розірвання договору також суперечить суспільним інтересам, оскільки потягне за собою також розірвання договору оренди земельної ділянки, наданої позивачу строком на 50 років, з відповідними наслідками та позбавить територіальну громаду курортного міста Ялта такого рекреаційного об'єкта міської інфраструктури як пансіонат з лікуванням оздоровчого профілю.
Слід також зазначити, що будь-яких аргументованих заперечень проти внесення змін до договору стосовно продовження строку завершення будівництва об'єкту скаржник не навів, його заперечення полягають лише в тому, що позивачу неодноразово продовжувався строк будівництва.
За результатами розгляду справи суд дійшов висновку, що пропозиція позивача про внесення змін до договору щодо продовження строку завершення будівництва викликані істотною зміною обставин, що пов'язані із зупиненням виконання будівельних робіт в курортний сезон, необхідністю демонтажу існуючих будівель, тривалим проходженням комплексної державної експертизи та затримкою одержання дозволу на будівництво.
З огляду на викладене, суд вважає вимоги позивача законними, обґрунтованими та таким, що підлягають задоволенню.
Судові витрати суд відносить на відповідача за правилами ст. 49 ГПК України.
У судовому засіданні 24.02.2011р. оголошена вступна та резолютивна частини рішення відповідно до ст.. 85 Господарського процесуального кодексу України. Повний текст рішення підписаний та оформлений 01.03.2011 р.
З урахуванням викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Жнива», м. Сімферополь, до Фонду майна АР Крим, м. Сімферополь, про внесення змін до договору купівлі-продажу, задовольнити.
2. Внести зміни до п. 5.1 договору купівлі-продажу державного майна - об'єкта незавершеного будівництва - дитячого садка на 280 місць по вул. Орєхова у м. Ялті від 28.05.1998р., укладеного між ТОВ «Жнива» та Фондом майна в АРК, виклавши абзац 3 пункту 5.1. розділу 5 договору в наступній редакції: "завершити будівництво відповідно до проекту будівництва пансіонату з лікуванням оздоровчого профілю та введення його в експлуатацію до 31.12.2015 р.».
3. Стягнути з Фонду майна АР Крим, (95015, м. Сімферополь, вул.. Севастопольська, 17, р/р 31515905800001 в УДК в АР Крим, м. Сімферополь, МФО 824026, ЄДРПОУ 23896447) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Жнива», (95053, м. Сімферополь, вул. Будьоного, 32 п/р 26000440491121, в КРФ ПАТ «Укрсоцбанк» МФО 324010, ЄДРПОУ 20680439) 85,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Білоглазова І.К.