Іменем України
25 травня 2011 року Справа № 2-28/1776-2010
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Проценко О.І.,
суддів Ткаченка М.І.,
Маслової З.Д.,
за участю представників сторін:
прокурор: не з'явився, прокурор міста Феодосії;
позивача: не з'явився, Феодосійська міська рада;
відповідача: ОСОБА_1, довіреність № б/н від 05.05.11, товариство з обмеженою відповідальністю "Электа Украина";
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Электа Украина" на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Лукачов С.О.) від 15 березня 2011 року у справі № 2-28/1776-2010
за позовом прокурора міста Феодосії в інтересах держави в особі (вул. Українська, 5,Феодосія,98100)
Феодосійської міської ради (вул. Земська, 4,Феодосія,98100)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Электа Украина" (Керченське шосе, 44,Феодосія,Автономна Республіка Крим,98100)
про зміну умов договору оренді землі
Прокурор міста Феодосії в інтересах держави в особі Феодосійської міської ради звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною заявою до ТОВ «Электа Украйна»про зміну умов договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 601 від 26 серпня 2003 р., укладеного між ТОВ «Электа Украйна»та Феодосійською міською радою.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач без достатніх правових підстав відмовляється вносити зміни до умов договору оренди землі.
19 травня 2010 року до суду першої інстанції надійшла заява про зміну позовних вимог, в якій позивач просить змінити умови договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 601 від 26.08.2003, укладеного між ТОВ «Электа Украйна»та Феодосійською міською радою, виклавши пункти договору у наступній редакції: «у пункті 1 договору слова «зона «промислово-складська»оціночний район №81»змінити на «Економіко-планувальна зона № 19»; пункт 3.1 договору читати в наступній редакції: «Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем, починаючи з 01.01.2008 по 31.12.2008 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 18 446,63 грн., з 01.01.2009 р. - у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 66 977,53 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: з 01.01.2008 по 31.12.2008 (включно) - 614 887,64 грн., з 01.01.2009 -2 232 584,28 грн.»; пункт 3.3 читати у наступній редакції: «Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів Індексації, визначених законодавством. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом»; пункт 12 читати у наступній редакції: «Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом укладання додаткових угод, які є невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди, щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду».
19 травня 2010 року, судом першої інстанції отримано клопотання відповідача про зупинення провадження у справі, яке мотивоване тим, що в порядку адміністративного судочинства оскаржується рішення №1698 від 29 серпня 2008 року на підставі якого Феодосійська міська рада просить змінити договір оренди у даній справі.
Ухвалою господарського суду Автономної Республіки Крим від 19 травня 2010 року провадження у справі зупинялося до вирішення адміністративних справ №2а-1884/10 та №2а-2947/09/0112.
15 березня 2011 року ТОВ «Электа Украйна»звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим з зустрічним позовом до Феодосійської міської ради про визнання недійсним пункту 5 рішення Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель в м. Феодосія»та визнання права ТОВ «Электа Украйна»на користування орендованою земельною ділянкою в частині розміру, ставки і порядку розрахунків орендної плати на умовах договору оренди землі від 26 серпня 2003 року та додаткової угоди від 27 листопада 2009 року.
Ухвалою суду першої інстанції винесено ухвалу про повернення зазначеної зустрічної позовної заяви.
15 березня 2011 року у судовому засіданні першої інстанції від представника відповідача було заявлено усне клопотання про зупинення провадження у даній справі до набрання законної сили рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим у справі №5002-5/6215-2010.
З посиланням на положення статті 79 ГПК України, суд першої інстанції залишив дане клопотання без задоволення, з огляду на відсутність належних доказів які свідчать про неможливість розгляду цієї справи до набрання рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим у справі № 002-5/6215-2010 законної сили.
Також, представником відповідача у ході розгляду справи у суді першої інстанції було заявивлено усне клопотання про перерву у розгляді справи для надання доказів, які підтверджують, що Севастопольським апеляційним господарським судом зупинено провадження по справі № 5002-21/5236-2010, яка пов'язана з даною справою. Суд першої інстанції відмовив у задоволенні даного клопотання у зв'язку з його необґрунтованістю.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Лукачов С.О.) від 15 березня 2011 року у справі №2-28/1776-2010 позов задоволений частково.
Змінено умови договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 601 від 26 серпня 2003 року, укладеного між Феодосійською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю “Электа Украйна” виклавши пункти договору у наступній редакції:
Пункт 1 - слова “зона “Промислово-складська” оціночний район №81 ”змінено на “економіко-планувальна зона №19”;
Пункт 3.1 викладено у наступній редакції: “Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 66 977,53 грн. У пункті 3.1 договору цифри “577630,54 грн.” замінити на “2 232 584,28 грн.”.
Пункт 3.3 договору викладено у наступній редакції: “Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
зміни умов господарювання, передбачених договором;
зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
в інших випадках передбачених законодавством”;
Пункт 12 викладено у наступної редакції: “Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом укладання додаткових угод, які є невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди, щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду”.
В іншій частині позову - відмовлено.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Задовольняючи позов в частині розміру нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати, суд першої інстанції виходив з того, що у зв'язку із зміною грошової оцінки землі, змінився розмір земельного податку. Отже зміни в земельному законодавстві призвели до виникнення нових прав та обов'язків учасників земельних правовідносин, у зв'язку з чим, виникла необхідність у приведенні укладеного договору у відповідність з чинним законодавством.
З урахуванням цього, суд дійшов висновку про те, що прийняття Феодосійською міською радою рішень щодо затвердження ставок орендної плати за землю та нормативної грошової оціни земель м. Феодосії, які є обов'язковими для виконання, є підставами для перегляду розміру орендної плати, та дає підстави для висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог про внесення змін до договору оренди земельної ділянки щодо розміру нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати.
Не погодившись з рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю "Электа Украина" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду першої інстанції та постановити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 15 березня 2011 року у справі № 2-28/1776-2010 прийняте з порушенням норм статтей 14, 58 Конституції України, статі 652 Цивільного кодексу України, статей 1, 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 24 Закону України "Про плату за землю" та Закону України "Про землеустрій".
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 11 квітня 2011 року, апеляційну скаргу прийнято до провадження суду та призначено до розгляду на 04 травня 2011 року у складі колегії суддів: Головуючий суддя: Проценко О.І., судді: Ткаченко М.І., Фенько Т.П.
04 травня 2011 року за розпорядженням виконуючого обов'язки секретаря судової палати Остапової К.А. суддю Ткаченка М.І. замінено на суддю Маслову З.Д.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 04 травня 2011 року розгляд справи було відкладено.
25 травня 2011 року за розпорядженням виконуючого обов'язки секретаря судової палати Остапової К.А. суддю Фенько Т.П. замінено на суддю Ткаченка М.І.
В судовому засіданні 25 травня 2011 року представник відповідача підтримав доводи апеляційної скарги та просив рішення суду першої інстанції скасувати, представник позивача та прокурор у судове засідання не з'явилися, своїм процесуальним правом на участь у судовому засіданні не скористалися, про причини неявки суд не повідомили.
Відповідно до статті 98 Господарського процесуального кодексу України учасники судового процесу були належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Відповідно до статті 22 Господарського процесуального кодексу України явка у судове засідання -це право, а не обов'язок сторін, справа може розглядатися без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Розглянувши справу повторно у порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступні обставини.
28 лютого 2003 року рішенням 13 сесії 24-го скликання Феодосійської міської ради №579 «Про надання земельної ділянки ТОВ "Электа Украина" (а. с. 14) затверджено проект відводу земельної ділянки ТОВ "Электа Украина" для обслуговування цеху по обробці риби, код цільового використання - 1.10.5 та передано в оренду на строк до 28 січня 2008 року земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Феодосія, вул. Керченське шосе, 44, кадастровий номер 0111600000000120035, площею 0,39 га.
26 серпня 2003 року, на підставі рішення №579, між Феодосійською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Электа Украина" укладено договір оренди землі, зареєстрований у книзі запису державної реєстрації договорів оренди землі 26 серпня 2003 р. за №601 (а. с. 8-9).
Відповідно до пункту 1 договору, орендодавець (Феодосійська міська рада) передає, а орендар (товариство з обмеженою відповідальністю "Электа Украина") приймає в оренду земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Феодосія, Керченське шосе, 44, зона «Промислово-Складська», № 81, кадастровий номер 0111600000000120035, площею 0,39 га, в тому числі за угіддями: забудовані землі, землі промисловості 0,39 га за рахунок підприємств харчової промисловості.
Строк дії договору визначено до 28 січня 2008 року (пункт 2 договору).
Розділом 3 договору врегульовано питання плати за землю, так, пунктом 3.1 встановлено, що плата за землю вноситься у вигляді орендної плати у розмірі 5776,30 грн. у рік до моменту закінчення строку дії договору. Грошова оцінка земельної ділянки складає 577630,54 грн.
Відповідно до пункту 3.2 договору, орендна плата сплачується рівними частками щомісяця до 30 числа наступного за звітним місяцем на розрахунковий рахунок місцевого бюджету по коду бюджетної класифікації «Орендна плата з юридичної (фізичної) особи».
Пунктом 3.3 встановлено, що розмір орендної плати переглядається за вимогою орендодавця у випадку зміни методики її розрахунку, щорічної індексації грошової оцінки землі, згідно Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року № 783, а також і в інших випадках, передбачених законодавством України.
27 листопада 2006 року між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі №601, відповідно до якої змінені пункти 2 та 3.1 договору.
Так, сторони виклали пункт 2 у наступній редакції: «Земельна ділянка передається в оренду на строк до 27 жовтня 2055 року», а пункт 3.1. - «плата за землю вноситься орендарем у вигляді орендної плати у грошової формі (з обліком зонального коефіцієнту 2) розміром 11956,95 грн. за рік».
30 вересня 2005 року на 41 сесії 4 скликання Феодосійською міською радою прийняте рішення №2299 «Про введення ставок орендної плати за землю», яким встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду та використовуються для промисловості, у розмірі 2 відсотків їх нормативної грошової оцінки (а. с. 18).
Рішенням 46 сесії 4 скликання Феодосійської міської ради від 27 січня 2006 року №2633 «Про застосування нової форми договору оренди землі»було рекомендовано застосовувати типову форму договору, затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», зі змінами та доповненнями відповідно до чинного законодавства.
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року 161-XIV, зі змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03 червня 2008 року №309-VI, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
На виконання вказаної норми закону, рішенням 28-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради "Про міський бюджет на 2008 рік" від 26 січня 2008 року №1345 були внесені зміни до рішення 41-ої сесії 4-го скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 30 вересня 2005 року №2299, встановлений розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду та використовуються для промисловості, рекреаційного призначення, громадського призначення, оздоровчого призначення, у розмірі 3 % від їх нормативної грошової оцінки (а.с. 20-22).
Рішенням 37-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року №1698 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія" затверджено технічну документацію по нормативній грошовій оцінці земель міста Феодосія та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель, вирішено всі зміни в розмірі орендної плати по договорам оренди землі, що пов'язані із змінами в законодавстві України та щорічною індексацією грошової оцінки землі, фіксувати в додаткових угодах до договорів про оренду землі (а.с. 19).
28 листопада 2008 року № 1842 прийнято рішення 41-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю", яким встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що застосовується у інших видах діяльності згідно з Українським класифікатором цільового використання земельних ділянок в розмірі 3-х відсотків від їх нормативної грошової оцінки (а.с. 17).
Відповідно до норм Закону України «Про основи державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності»від 11.09.2003р.№ 1160 всі вищезазначені рішення Феодосійської міської ради були опубліковані в місцевих засобах масової інформації, тим самим були доведені до відома орендаря, це підтверджується наданими представником позивача доказами, яки містяться у матеріалах справи.
Листом від 02 грудня 2009 року за №02-30-208 (а. с. 12) Феодосійська міська рада надіслала відповідачу додаткову угоду від 08.04.2009р. до договору оренди землі №601 від 26.08.2003р., в якій запропонувала відповідачу змінити спірні пункти договору відповідно до змін в законодавстві та викласти їх у наступній редакції:
1. Пункт 1 - слова «зона «Промислово-Складська»№ 81 читати: «з 01.01.2009 р. економІко-планувальна зона № 19»;
2. Пункт 3.1 доповнити словами: «Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з: 01.01.2008 р. по 31.12.2008 р.(включно), у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 18446,63 грн. за рік; з 01.01.2009 р. у грошовій формі із зазначенням З відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 66977,53 грн. за рік.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2008 р. по 31.12.2008 р. (включно) - 614887,64 гривень, з 01.01.2009 р. - 2 232 584,28 гривень.»;
3. Пункт 3.3 - читати у наступній редакції: «Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством»;
4. Доповнити п. 3.3.1 у наступній редакції: «Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: - зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.»
5. Пункт 12 - читати у наступній редакції: «Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятидєнний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений сірок з урахуванням часу поштовою обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважаться зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.»
6. Доповнити пункт 19 у наступної редакції: «Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.».
7. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди землі від 26 серпня 2003р. реєстраційний №«601».
Факт отримання 08.12.2009р. відповідачем зазначеного листа та додаткової угоди підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (а. с. 13).
Вказана додаткова угода не була підписана відповідачем, що і стало підставою для звернення прокурора міста Феодосії до господарського суду Автономної Республіки Крим із відповідним позовом в інтересах Феодосійської міської ради.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, заслухавши у судовому засіданні представника відповідача, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи спірні відносини між сторонами виникли у зв'язку з недосягненням згоди щодо зміни умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998, № 161-XIV, зі змінами та доповненнями (далі - Закон України "Про оренду землі") відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно з частинами першою та третьою статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року №280/97-ВР, зі змінами та доповненнями, акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Місцеві органи виконавчої влади, підприємства, установи та організації, а також громадяни несуть встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за заподіяну місцевому самоврядуванню шкоду їх діями або бездіяльністю, а також у результаті невиконання рішень органів та посадових осіб місцевого самоврядування, прийнятих у межах наданих їм повноважень.
Частинами 3, 4 статті 11 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року №435-IV, зі змінами та доповненнями (далі - Цивільний кодекс України) встановлено, що циві льні права і обв'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного зако нодавства, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Згідно з статтею 189 Господарського кодексу України від 16 січня 2003 року №436-IV, зі змінами та доповненнями (далі - Господарський кодекс України), статтею 632 Ци вільного кодексу України ціна є істотною умовою договору, у випадках, вста новлених законом застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самовряду вання.
Згідно з пунктом 3.3 договору щорічно розмір орендної плати переглядається на вимогу Орендодавця у випадку зміни методики її розрахунку, щомісячної індексації грошової оцінки землі, відповідно до Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000, № 783, а також в інших випадках, передбачених законодавством України.
Отже, сторони домовилися про те, що договір може бути змінений при певних обставинах, перелік яких не є вичерпним. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі.
Згідно з частиною другою статті 18 Закону України "Про оцінку земель" від 11.12.2003, № 1378-IV, зі змінами та доповненнями, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.
Тому здійснення нормативної грошової оцінки землі, внаслідок якої змінився її розмір та віднесено її до іншої економіко-планувальної зони, відповідає вимогам діючого законодавства.
Відповідно до цього, зміна ціни землі призвела до зміни розміру земельного податку та орендної плати, у зв'язку з чим виникли підстави для перегляду останньої та внесення необхідних змін до договору оренди.
Відповідно до частини другої статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно довідці від 20.01.2009 №397103-08, яка складена на підставі рішення 37-ї сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року №1698 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія", нормативна грошова оцінка земельної ділянки по вул. Керченське шосе, 44 міста Феодосія складає 2232584,28 грн., економіко-планувальна зона № 19 (а.с. 16).
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Як вже зазначалось листом від 02 грудня 2009 року за №02-30-208 (а. с. 12) Феодосійська міська рада надіслала відповідачу додаткову угоду від 08.04.2009р. до договору оренди землі №601 від 26 серпня 2003 року, в якій запропонувала відповідачу змінити спірні пункти договору.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Відповідно до частини першої статті 641 Цивіль ного кодексу України пропозиція щодо зміни істотних умов договору повинна містити істотні умови договору.
Умови договору оренди не виключають мож ливості зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.
При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які за цікавлений орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турбо тливості та обачності, які від нього вимагалися тому, що зобов'язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом.
Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі.
В даному договорі не визначено, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто, одночасно є певні умови, з якими закон - частина друга статті 652 Цивільного кодексу України, пов'язує мож ливість зміни договору за рішенням суду.
Згідно з статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою дого вору оренди землі.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Відповідно до статті 11128 Господарського процесуального кодексу України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.
Позицію, аналогічну вищенаведеної викладає Верховний суд України у постановах від 06.12.2010 у справі №2-1/10068-2008 та у справі №27/15-10 від 27 грудня 2010 року.
При цьому судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про застосування частини п'ятої статті 188 Господарського кодексу України щодо моменту, з якого вважається зміненим договір, відповідно до якої, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Доводи орендодавця про те, що з 01 січня 2009 року почала діяти нова нормативна грошова оцінка землі в місті Феодосії, а тому саме з цього часу слід застосувати грошову оцінку у новому розмірі не може бути прийнята до уваги тому, що рішення органу місцевого самоврядування (яким є позивач) про введення такої нової оцінки землі прийнято 29 серпня 2008 року, тобто у позивача до 01 січня 2009 року було достатньо часу для направлення орендарю пропозиції про збільшення суми орендної плати, починаючи з 01 січня 2009 року (як він того бажає). Однак пропозицію внести такі зміни позивач направив відповідачу лише 02 грудня 2009 року. Слід врахувати, що відповідно до закону орендар мав право надати відповідь на пропозицію орендодавця протягом двадцяти днів.
Іншого обґрунтування початку дії змін до договору, які вносяться за судовим рішенням, позивач не навів, а тому апеляційний господарський суд вважає правильним застосувати загальне правило та ввести в дію зміни до договору, починаючи з дати набрання судовим рішенням законної сили.
Також суд апеляційної інстанції погоджується із доводами заявника апеляційної скарги стосовно того, що при прийнятті рішення суд першої інстанції помилково застосував норми Закону України «Про Державний бюджет України на 2008 рік і внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 28.12.2007 року, який в свою чергу Рішенням Конституційного суду України від 22 травня 2008 року №10-рп/2008, справа №1-28/2008 був визнаний таким, що не відповідає Конституції України.
Проте вирішуючи спір по суті, судова колегія вважає за необхідне застосувати статтю 21 Закону України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року 161-XIV, зі змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03 червня 2008 року №309-VI, відповідно до якої річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Отже судова колегія дійшла висновку про те, що помилково вказана судом першої інстанції норма Закону України «Про Державний бюджет України на 2008 рік і внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 28.12.2007 рок, яка визнана неконституційною не впливає на вирішення справи по суті позовних вимог та не є підставою для його скасування у відповідності із статтею 104 Господарського процесуального кодексу України, як це вважає відповідач у своєї апеляційній скарзі.
Доводи заявника апеляційної скарги щодо незаконності рішення 37-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради від 29 серпня 2008 року №1698 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія", судова колегія не приймає до уваги, оскільки вказане рішення є чинним, неодноразово оскаржувалось у судовому порядку, проте на час розгляду справи не скасовано, недійсним не визнано.
Що стосується змін до Договору від 28 лютого 2003 року щодо порядку здійснення обчислення, перегляду розміру орендної плати, порядку зміни договору, доповнення договору пунктом 19, згідно з яким, право оренди може відчужуватися, судова колегія вважає, що позивачем не доведено наявність передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для внесення цих змін до договору. Прийняття Кабінетом Міністрів України Постанови "Про затвердження Типового договору оренди землі" не може бути підставою для внесення змін до діючого договору за рішенням суду.
Згідно зі статтею 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України від 26 квітня 2011 року у справі №5002-8/5337-2010.
У зв'язку з вищевказаним судова колегія вважає за необхідне змінити рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 15 березня 2011 року у справі № 2-28/1776-2010.
Керуючись статтями 101, 103 (пункт 4), 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Электа Украина" задовольнити частково.
2.Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 15 березня 2011 року у справі № 2-28/1776-2010 змінити, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:
"Змінити умови договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 601 від 26.08.2003 р., укладеного між ФеодосІйською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Электа Украйна" виклавши пункти договору у наступній редакції:
Пункт 1 - слова «зона «Промислово-складська»оціночний район №81»змінено на «економіко-планувальна зона № 19»;
Пункт 3.1 викладено у наступній редакції: "Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 66 977,53 грн. за рік, починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесено ці зміни".
3.Нормативно грошова оцінка земельної ділянки складає 2 232 584,28 грн.
4.В решті позовних вимог відмовити.
Головуючий суддя О.І. Проценко
Судді М.І. Ткаченко
З.Д. Маслова
Розсилка:
1.Прокуратура міста Феодосії (вул. Українська, 5,Феодосія,98100)
2.Прокуратура міста Севастополя (м. Севастополь, вул. Павліченко, 1, 99011)
3.Феодосійська міська рада (вул. Земська, 4,Феодосія,98100)
4.Товариство з обмеженою відповідальністю "Электа Украина" (Керченське шосе, 44,Феодосія,Автономна Республіка Крим,98100)