Іменем України
18 травня 2011 року Справа № 5020-7/070-12/061-7/171
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Проценко О.І.,
суддів Градової О.Г.,
Заплава Л.М.,
за участю представників сторін:
позивача: не з'явився, приватне підприємство "Промбиттехзапчасть";
відповідача: ОСОБА_1 довіреність № б/н від 05.01.11, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради;
третьої особи: не з'явився, Севастопольська міська рада;
розглянувши апеляційну скаргу приватного підприємства "Промбиттехзапчасть" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Альошина С.М.) від 21 лютого 2011 року у справі № 5020-7/070-12/061-7/171
за позовом приватного підприємства "Промбиттехзапчасть" (просп. Перемоги, 36, кв. 72,Севастополь,99046)
до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, 5,Севастополь,99011)
третя особа Севастопольська міська рада (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)
про визнання договору оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Севастополь, пр. Перемоги, 38, укладеним на новий термін до 22.06.2014 на попередних умовах
Приватне підприємство «Промбиттехзапчасть» звернулось до господарського суду міста Севастополя із позовом до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про зобов'язання відповідача продовжити дію договору оренди № 430-05 від 10.11.2005 до 22.06.2014 року.
Рішенням Господарського суду м. Севастополя від 13.04.2010 р. позов задоволений, зобов'язано Фонд комунального майна Севастопольської міської ради продовжити дію договору № 430-05 оренди нерухомого майна від 10.11.2005 р. до 22.06.2014 р. (а.с.55-57).
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що:
- позивач має переважне право на продовження строку дії договору оренди та на укладення договору оренди на новий строк, оскільки не встановлено фактів порушення ним умов договору оренди;
- стаття 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” застосовується при вирішенні питання щодо передачі державного та комунального майна в оренду, а питання реалізації переважного права на продовження дії договору оренди регулюється статтею 17 вказаного Закону.
Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 29.06.2010 р. рішення Господарського суду м. Севастополя від 13.04.2010 р. залишено без змін (а.с.96-101).
Судами першої та апеляційної інстанцій не встановлено фактів порушення позивачем умов договору оренди, отже, за змістом вказаних норм, приватне підприємство “Промбиттехзапчасть” має переважне право на продовження договору оренди.
Приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодилась апеляційна інстанція, виходив з того, що Фонд комунального майна Севастопольської міської ради був зобов'язаний продовжити дію договору оренди, який укладений з позивачем, оскільки знав про намір позивача продовжувати орендні відносини.
Не погоджуючись з рішенням першої інстанції та постановою апеляційної інстанції, Севастопольська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просила оспорюванні судові акти скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог.
Вимоги касаційної скарги мотивовані порушенням судами норм матеріального та процесуального права.
Постановою Вищого господарського суду України від 02 листопада 2010 року касаційну скаргу Севастопольської міської ради задоволено частково, постанову Севастопольського апеляційного суду від 29 червня 2010 року та рішення господарського суду міста Севастополя від 13 квітня 2010 року скасовано. Справу направлено на новий розгляд до господарського суду міста Севастополя.
Скасовуючи постанову та рішення судів попередніх інстанцій, суд касаційної інстанції зазначив, що судами не встановлено, чи був в момент припинення дії договору оренди № 430-05 від 10.11.2005 р. укладений інший договір оренди на зазначене приміщення або були заяви інших осіб на оренду приміщення, які були б задоволені, що б у сукупності з іншими обставинами, могло свідчити про порушення переважного права позивача.
Також суди не встановили, чи звертався позивач, після припинення дії договору № 430-05 від 10.11.2005 р. у зв'язку з відмовою у продовженні його строку, у встановленому ст. 9 Закону порядку із заявою про укладення договору оренди на новий строк, також не встановлено, що на момент укладення спірного договору були у наявності інші заяви осіб, подані в установленому порядку, про оренду відповідного приміщення.
12 січня 2011 року, позивачем було надано заяву №3 від 11.01.2011 року про уточнення позовних вимог, в якій позивач змінив предмет позову та просив суд визнати договір оренди нежитлового приміщення за адресою: м. Севастополь, пр. Перемоги, 38, укладеним на новий термін до 22.06.2014 року на попередніх умовах.
Позовні вимоги приватного підприємства «Промбиттехзапчасть»про визнання договору оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Севастополь, пр. Перемоги, 38, укладеним на новий термін до 22.06.2014 року на попередніх умовах мотивовані тим, що відповідач планує використання об'єкту оренди для власних потреб, а у разі прийняття орендодавцем рішення про подальше використання об'єкту оренди для власних потреб, він мав письмово попередити про це орендаря не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, чого зроблено не було, що в свою чергу, порушує право позивача, а тому відмова від складання договору на новий строк є таким, що не відповідає закону.
Рішенням господарського суду міста Севастополя (суддя Альошина С.М.) від 21 лютого 2011 року у справі №5020-7/070-12/061-7/171 у задоволенні позову відмовлено.
Приймаючи рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позивачем не надано суду доказів дотримання передбаченої чинним законодавством процедури укладання договору оренди комунального майна, як не надано запропонованої ним редакції нового договору, а тому, з посиланням на статті 7, 9, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначив, що на день розгляду справи право позивача не є порушеним та таким, що підлягає поновленню, у зв'язку з чим, у задоволенні позову повинно бути відмовлено.
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, приватне підприємство "Промбиттехзапчасть" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду першої інстанції, а позов задовольнити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції прийняте при неповному з'ясуванні обставин справи, які мають значення для справи, недоведеності обставин, які суд визнав встановленими та невідповідності висновків, які викладені в судовому рішенні, фактичним обставинам справи, до того ж заявник апеляційної скарги звертає увагу на те, що судом неправильно застосовані норми матеріального права.
Так в апеляційній скарзі зазначено, що судом першої інстанції при прийнятті рішення, не врахована думка Вищого арбітражного суду України викладена в Роз'ясненні Президія від 25.05.2000 №02-5/237, з уточненнями внесеними Роз'ясненнями Президія Вищого господарського суду України від 31.05.2002 №04-5/609, де вказано, що після закінчення строку дії оренди орендатор, який належним образом виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору на новий строк, тоді як в ході судового розгляду орендодавець не довів факту, неналежного виконання орендатором умов договору.
Також позивач в апеляційній скарзі зазначає, що комісія міської ради прийняла рішення передати спірне приміщення в оренду комунальному закладу, власником якого є міська рада, а отже власник спірного майна має намір використовувати вказане майно для своїх потреб, а відповідно до діючого законодавства, а саме до частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено, що у разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору, чого зроблено не було, а тому відмова відповідача в укладанні договору оренди з позивачем на новий строк є незаконною.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 06 квітня апеляційну скаргу приватного підприємства "Промбиттехзапчасть" прийнято до провадження суду у складі колегії: головуючий суддя Проценко О.І., судді: Фенько Т.П. та Заплава Л.М., та призначено до розгляду на 04 травня 2011 року.
04 травня 2011 року заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, судова колегія у зв'язку з необхідністю витребування додаткових доказів у справі та неявкою Севастопольської міської ради у судове засідання, ухвалою суду від 04.05.2011 розгляд справи було відкладено на 18 травня 2011 року.
16 травня 2011 року від позивача надійшло клопотання про відкладення судового засідання, призначеного на 18 травня 2011 року, у зв'язку з необхідність надання додаткових доказів.
Проте, розглянувши зазначене клопотання, судова колегія дійшла висновку щодо відмови у його задоволенні, виходячи з наступних підстав.
Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Зазначена правова позиція висловлена у постанові Вищого господарського суду України від 03.06.2009 №2-7/10608-2008.
У клопотанні про відкладення розгляду апеляційної скарги позивач просив відкласти розгляд справи для надання ним додаткових документів, при цьому судова колегія звертає увагу, що у поданій до суду заяві, заявником не визначено, ані які саме документи він намагається надати суду, ані причини ненадання цих документів під час розгляду справи у суді першої інстанції, з урахуванням того, що справа в апеляційному порядку розглядається вдруге, ані яким саме чином неявка позивача в судове засідання зробить неможливим розгляд скарги по суті.
На підставі усього наведеного вище, враховуючи, що явка учасників процесу обов'язковою не визнавалась, а матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, судова колегія вважає, що підстави для відкладення розгляду апеляційної скарги відсутні, а дії позивача лише затягують вирішення справи по суті.
З врахування вищевикладеного, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу у відсутності представників позивача та третьої особи.
18 травня 2011 року за розпорядженням виконуючого обов'язки секретаря судової палати Остапової К.А. суддю Фенько Т.П. замінено на суддю Градову О.Г.
В судовому засіданні 18 травня 2011 року представник відповідача заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, вважаючи його обґрунтованим та заснованим на вимогах діючого законодавства.
Розглянувши справу повторно в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.
10.11.2005 року між Управлінням з питань майна комунальної власності міської державної адміністрації, правонаступником якого є Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, та відповідачем, був укладений договір оренди нерухомого майна № 430-05 (а.с.8-9 том 1).
Відповідно до пункту 1.1. цього договору з метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності орендодавець (відповідач) зобов'язувався передати, а орендар (позивач) - прийняти в оренду нерухоме майно - вбудовані нежитлові приміщення цокольного поверху, загальною площею 236,40 кв. м., розташовані за адресою: м. Севастополь, пр. Перемоги, 38, яки перебувають на балансі РЕП-2 (надалі - об'єкт оренди), вартість складає, згідно з Актом оцінки вартості (експертного висновку) від 30.09.2005 - 129 735 (сто двадцять дев'ять сімсот тридцять п'ять) грн.
Згідно пункту 7.1. договору строк дії договору зазначений із моменту підписання до 22.06.2009 року.
12.06.2009 року приватне підприємство «Промбиттехзапчасть»звернулось до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради з заявою про пролонгацію строків дії договору оренди терміном на 5 років (а.с. 27 том 1).
Фонд комунального майна Севастопольської міської ради листом від 01.07.2009 №2896 повідомив позивача про те, що договір припинив свою дію, у зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений, та просив позивача повернути орендоване майно (а.с.28 том 1).
Також відповідно до листа від 07.07.2009 року Фонд комунального майна Севастопольської міської ради повідомив приватне підприємство «Промбиттехзапчасть»про розгляд 01.07.2009 року міською комісією з питань оренди комунального майна, заяви про продовження строку дії договору, та про прийняття нею рішення про відмову у продовженні договору оренди з приватним підприємством «Промбиттехзапчасть», по причині надходження заявки на укладання договору оренди із бюджетною установою - комунальним закладом «Централізована бібліотечна система для дорослих»(протокол №10(8)-09) (а.с.29 том 1).
Листом №3202 від 20.07.2009 року Фонд комунального майна Севастопольської міської ради повторно повідомив приватне підприємство «Промбиттехзапчасть»про необхідність повернути орендоване майно, у зв'язку з припиненням строку дії договору (а.с. 30 том 1).
На підставі наведеного, позивач дійшов висновку, що відповідач планує використовувати об'єкт оренди для власних потреб, проте у порушення вимог частини 3 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” недотримався вимог закону про належне повідомлення, за три місяці, орендаря про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб, чим порушив норми закону, крім того такими діями відповідача порушено переважне право позивача на отримання в оренду спірного об'єкту, що і змусило його звернутися до господарського суду із відповідним позовом.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши представника відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції та вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Пункт 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що договір оренди припиняється у випадку закінчення строку його дії.
Аналогічні умови містить договір оренди, так, згідно пункту 7.5 договору, дія договору оренди припиняється у випадку закінчення його строку.
Відповідно до статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін дії договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, виходячи із системного аналізу зазначених норм та умов договору оренди, судова колегія дійшла висновку, що закінчення строку договору оренди тягне за собою його припинення і виникнення у орендаря зобов'язання повернути об'єкт оренди.
Разом з тим, з положень статей 1, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частини 4 статті 284 Господарського кодексу України та статті 764 Цивільного кодексу України вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який він укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку договору. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
Таким чином, враховуючи встановлений судом першої інстанції факт надсилання орендареві заяв орендодавця від 01.07.2009 року та 20.07.2009 року, тобто протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, про припинення договору і зобов'язання повернути об'єкт оренди, у суду апеляційної інстанції відсутні підстави вважати, що договір оренди продовжує свою дію. Вищевикладене свідчить про дотримання відповідачем вимог закону про належне повідомлення орендаря про відсутність наміру продовжувати відносини оренди, внаслідок чого договір № 430-05 від 10.11.2005 є таким, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який він був укладений.
Відповідно до частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
Таким чином, судова колегії вважає, що посилання скаржника на неправильне застосування судом першої інстанції норм частини 3 статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” з огляду на порушення його переважного права на продовження договору оренди, спростовуються змістом зазначеної норми, адже переважне право на продовження (укладення) договору оренди на новий термін може бути реалізоване лише перед іншими претендентами на оренду і за інших рівних умов, а у випадку недосягнення згоди щодо умов договору, переважне право орендаря на укладання договору на новий термін припиняється.
Як вбачається з матеріалів справи, комісією міської ради від 01.07.2009 року було розглянуто заяву позивача про продовження строку дії договору №430-05 від 10.11.2005 року, проте рішенням комісії було відмовлено в продовженні договору оренди з приватним підприємством «Промбиттехзапчасть», по причині надходження заявки на укладання договору оренди із бюджетною установою міста - комунальним закладом «Централізована бібліотечна система для дорослих», зазначена заява міститься в матеріалах справи.
Враховуючи наведені обставини, можливо дійти висновку, що були відсутні підстави реалізації переважного права, оскільки не мали місце рівні умови претендентів, до того ж сторони не дійшли згоди щодо умов укладання договору оренди на новий строк та відповідач не мав наміру на продовження дії цього договору.
Водночас, судова колегія вважає неспроможними доводи позивача про те, що відповідач мав намір використати спірне приміщення для власних потреб, а тому в супереч частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено, що у разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці, не повідомив у встановлений строк про це орендаря. Зазначені доводи не ґрунтується на дійсних обставинах справи. Оскільки, як зазначалося вище, комісією по оренді міської ради, приймалося рішення про передачу у оренду спірного майна бюджетній установі - комунальному закладу «Централізована бібліотечна система для дорослих», після звільнення відповідачем орендованого приміщення, ані використання його на власні потреби.
Також суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що як вбачається з матеріалів справи та встановлено в ході судового розгляду справи, позивач після припинення дії договору №430-05 від 10.11.2005 року, у зв'язку з відмовою у продовженні його строку, не звертався до відповідача з заявою про укладення договору оренди на новий строк, а просив відповідача продовжити строк дії договору № 430-05 від 10.11.2005 року.
Тоді як, переважне право на продовження оренди, у відповідності з положеннями вищенаведених норм матеріального права, позивач має лише за рівних умов, що визначено в частині 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а не на умовах попереднього договору, а як встановлено позивач просить продовжити оренди відносини за договором № 430-05 від 10.11.2005 року.
При цьому судова колегія вважає доводи заявника апеляційної скарги про те, що положення статті 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” застосовуються лише при вирішенні питання щодо передачі майна в оренду, а при вирішенні питання щодо продовження дії договору оренди на новий термін вказані положення не застосовуються, отже позивачу не може бути відмовлено у передачі об'єкта оренди у зв'язку з прийняттям рішення про укладення договору оренди з бюджетною установою, є необґрунтованим, оскільки статтею 9 вказаного Закону встановлений загальний порядок укладення договору оренди державного та комунального майна, у тому числі і порядок укладення договору оренди на новий термін.
Крім того суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідно до статті 9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі наявності пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, можуть у цей же термін запропонувати підприємству, заснованому на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо орендодавець, зазначений в абзацах другому та третьому статті 5 цього Закону, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.
Аналогічна правова позиція висловлена в постановах Вищого господарського суду України від 14 листопада 2007 року у справі № 20-11/193 та у справі № 20-9/455 від 15 травня 2008 року.
За таких обставин, судова колегія дійшла висновку, що господарський суд міста Севастополя правомірно відмовив у задоволенні позову приватному підприємству «Промбиттехзапчасть», а тому апеляційна скарга приватного підприємства «Промбиттехзапчасть»задоволенню не підлягає, підстави для скасування рішення місцевого господарського суду відсутні, тому що воно відповідає чинному законодавству.
Керуючись статтями 101, 103 (пункт 1), 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1.Апеляційну скаргу приватного підприємства "Промбиттехзапчасть" залишити без задоволення.
2.Рішення господарського суду міста Севастополя від 21 лютого 2011 року у справі № 5020-7/070-12/061-7/171 залишити без змін.
Головуючий суддя О.І. Проценко
Судді О.Г. Градова
Л.М. Заплава