"18" травня 2011 р.Справа № 14/17-1369-2011
За позовом Адвокатської компанії "Полонський і партнери";
до відповідача Фізико-хімічного інституту ім. О.В.Богатського Національної Академії наук України;
про тлумачення умов договору оренди
Суддя Горячук Н.О.
Представники:
Від позивача: за дов. ОСОБА_1
Від відповідача: за дов. ОСОБА_2
В засіданні суду по 18.05.2011р. була оголошена перерва відповідно до ст. 77 ГПК України.
Суть спору: Адвокатська компанія "Полонський і партнери” звернулася до господарського суду Одеської області з позовом про тлумачення пункту 3.1. Договору оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств, а саме - нежитлових приміщень площею 189,3кв.м., розміщених за адресою: м. Одеса, вулиця Пушкінська, 37 на четвертому поверсі п'ятиповерхової будівлі, укладеного між Адвокатською компанією „Полонський і Партнери” та Фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського Національної академії наук України.
Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на постанову Бюро Президії Національної академії наук України №31 від 28.01.2011р., відповідно якої з 01.01.2011р. при розрахунках за використання переданого в оренду нерухомого майна необхідно керуватись вимогами методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою КМУ від 04.10.1995р. №786, та здійснювати розрахунки за договорами оренди в повному встановленому у договорі оренди обсязі.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін встановлено наступне:
23.07.2010р. Адвокатська компанія „Полонський і Партнери” (позивач, орендар) та Фізико-хімічним інститут ім. О. В.Богатського Національної академії наук України (відповідач, орендодавець) уклали договір оренди нерухомого майна (далі договір).
Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення IV поверху нежитлової будівлі Фізико-хімічного інституту ім. О.В.Богатського Національної академії наук України за адресою: місто Одеса, вулиця Пушкінська, будинок 37, що складаються з: коридор -32, кабінет - 33, кабінет - 35, коридор 36, коридор - 37, кабінет - 38, кабінет - 39, санвузол -40, частина загального коридору - IV, загальною площею 189,3 кв.м., що становить 31/1000 частин зазначеної нежитлової будівлі (далі - майно).
Зазначена нежитлова будівля належить Державі Україна в особі Національної академії наук України на підставі Свідоцтва про право власності (серія САС № 426227), виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 22.07.2009 року та перебуває на балансі Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського НАН України (далі -Балансоутримувач). Право власності на нежитлову будівлю Фізико-хімічного інституту ім. О.В.Богатського НАН України зареєстроване в Комунальному підприємстві „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості” в книзі: 86неж-181, номер запису: 922, реєстраційний номер 27851302.
Майно передається в оренду з метою використання під офісні приміщення для розміщення суб'єкту господарювання, що здійснює діяльність у сфері права. (п. 1.2 договору).
Орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі але не раніше дати підписання сторонами договору (у разі нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акту приймання-передачі майна. (п. 2.1 договору)
Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку майна. Обов'язок щодо складання акту приймання-передачі покладається на Орендодавця (п. 2.3 договору).
Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 01.10.95 №786 зі змінами (далі - методика розрахунку), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 16.06.2010 № 440 і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) - червень 2010 току -27,50грн. за 1кв.м., а за всю орендовану площу 5206, 51грн., з них податок на додану вартість 867,75 грн. щомісячно.
Крім орендної плати, орендар сплачує орендодавцю по розрахункам орендодавця: відшкодування комунальних платежів; відшкодування податку на землю; витрати на утримання будинку та прилеглої території; інші витрати. (п. 3.1 договору).
Орендна плата перераховується на розрахунковий рахунок орендодавця (Балансоутримувача) орендарем відповідно до вимог чинного законодавства за весь час фактичного користування приміщеннями щомісячно не пізніше 20 числа поточного місяця орендна плата за кожний наступний місяць - визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 договору)
У разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого або останнього місяців оренди) добова (годинна), у випадку погодинної оплати, орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням (годинам) користування. (п. 3.4 договору)
Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкту оренди з незалежних від сторін причин, та в інших випадках, передбачених чинним законодавством, але розмір щомісячного платежу залишається незмінним протягом строку дії договору (п. 3.5 договору)
Орендар зобов'язується прийняти орендоване майно за актом прийому-передачі та використовувати це майно відповідно до його призначення та умов договору (п. 5.1.2 договору).
Орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду майно згідно з договором за актом приймання-передачі майна, який підписується одночасно з договором, а у разі оренди майна на строк не менше ніж три роки - після державної реєстрації договору (п. 7.1.2 договору).
Договір укладено строком на десять років та діє з 23 липня 2010 року до 23 липня 2020 року включно (п. 10.1 договору).
Умови договору зберігають силу протягом усього строку договору, у тому числі, у випадках, коли після його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань щодо сплати орендної плати та нанесених збитків - до виконання зобов'язань. (п.10.2 договору)
Зміни договору або його розірвання допускається за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п. 10.3 договору).
Додатки до договору є його невід'ємною і складовою частиною (п. 11.1 договору).
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що з моменту укладання договору оренди, відповідач виставляв рахунки у відповідності до п. 3.1. договору оренди та на підставі пункту 13 методики, а починаючи з січня 2011р. розмір орендної плати відповідно до виставлених рахунків був збільшений. Таке збільшення відповідач мотивував тим, що на час укладання договору оренди діяла постанова Кабінету Міністрів України від 25.03.2009 р. №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (з змінами та доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України № 1341 від 02.12.2009 р. та №440 від 16.06.2010 р.), але вона втратила чинність 01 січня 2011 р. і базова орендна ставка, визначена у п. 3.1. договору оренди з посиланням на вказані вище постанови КМУ, є тимчасовою та діє до втрати ними чинності.
Пунктом 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (далі постанова) передбачено, що до 01 січня 2010 року орендні ставки, визначені в додатку 2 до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. №786, крім ставок, визначених пунктами 1-3 зазначеного додатка, та застосовуються у розмірі 45 відсотків встановленого обсягу.
Пунктом 2 Постанови передбачено, що орендна ставка застосовується для проведення розрахунків за чинними договорами оренди державного нерухомого майна, що укладені до набрання чинності постановою. Постанова КМУ від 25.03.2009 року набрала чинності 14.04.2009 року
Постановою КМУ від 02.12.2009 року №1431 „Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. № 316” дата, зазначена у пункті 1 постанови - 01.01.2010р. змінена на 01 січня 2011 року.
Постановою КМУ від 16.06.2010 року №440 встановлено, що застосування коефіцієнту у розмірі 45 відсотків проводиться лише до орендарів - суб'єктів малого підприємництва, до яких відноситься позивач.
Таким чином, у разі укладання договору оренди державного майна в період з 14.04.2009 року по 31.12.2011 року, 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення базової орендної ставки, яка підлягала фіксації в договорі оренди та в подальшому могла бути змінена у випадках, прямо передбачених чинним законодавством України
Розрахунки за договорами оренди, укладеними до набуття чинності постанови КМУ від 25.03.2009р. після припинення строку її дії змінювались шляхом відновлення розміру орендної плати до рівня, що існував до 14 квітня 2009 року, оскільки ставка орендної плати за ними вже була встановлена на момент їх укладання, а зазначений коефіцієнт застосувався лише до проведення розрахунків на час дії постанови.
Тобто припинення дії Постанови КМУ від 25.03.2009 року №316, на проведення розрахунків за договорами оренди, укладеним в період її чинності не впливає на ставку орендної плати та обчислюється один раз на момент укладання договору оренди.
Статтею 637 ЦК України встановлено, що тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу, за якою зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами), на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
Статтею 213 Цивільного кодексу України передбачено, що на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину, При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Тлумачення правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень.
Як вбачається з матеріалів справи, орендна ставка за договором оренди від 23.07.2010р. визначена шляхом застосування коефіцієнту 45 відсотків (згідно Постанов КМУ від 25.03.2009р. №316 та від 16.06.2010р. №440) до 20-відосоткової ставки, передбаченої Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, припинення дії Постанови КМУ від 25.03.2009р. №316 не є підставою для зміни базової орендної ставки, крім того відповідно до п. 3.5 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкту оренди з незалежних від сторін причин, та в інших випадках, передбачених чинним законодавством, але розмір щомісячного платежу залишається незмінним протягом строку дії договору.
Відповідачем не були виконані вимог п. 3.5 договору, а саме позивача не було повідомлено по про зміну методики розрахунку.
Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
За таких обставин, позовні вимоги позивача про тлумачення п. 3.1 договору оренди підлягають задоволенню, а зміст пункту 3.1 договору слід розтлумачити наступним чином:
„Пункт 3.1. містить базову орендну ставку, розраховану у відповідності з законодавством, що було чинним на момент її визначення та підписання договору, а саме на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою КМУ від 01.10.1995р. №786 зі змінами та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (в редакції постанови Кабінету Міністрів України №440 від 16.06.2010 р.). На дату укладання договору оренди державного майна 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення річної орендної плати. Втрата чинності нормативно-правовими актами, якими керувалися сторони підчас укладання договору оренди, у тому числі - Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009р. №316 (з наступними змінами та доповненнями) - не є підставою дія зміни розміру орендної ставки, вона існує у розмірі, передбаченому пунктом 3.1. із застосуванням відповідного індексу інфляції
Приймаючи до уваги, що позивачем не заявлені вимоги про відшкодування державного мита та ІТЗ судового процесу, у суду відсутні підстави для покладення витрат на відповідача, разом з тим суд зазначає, що позивач не позбавлений права звернутися в подальшому з заявою для вирішення питання про розподіл судових витрат.
Керуючись ст.ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України суд,
1. Позов задовольнити.
2.Розтлумачити зміст п. 3.1 договору оренди наступним чином:
„Пункт 3.1. містить базову орендну ставку, розраховану у відповідності з законодавством, що було чинним на момент її визначення та підписання договору, а саме на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженого постановою КМУ від 01.10.1995р. №786 зі змінами та з урахуванням Постанови Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року №316 „Деякі питання оплати оренди державного майна” (в редакції постанови Кабінету Міністрів України №440 від 16.06.2010 р.). На дату укладання договору оренди державного майна 45-відсотковий коефіцієнт застосовувався для обчислення річної орендної плати. Втрата чинності нормативно-правовими актами, якими керувалися сторони підчас укладання договору оренди, у тому числі - Постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.2009р. №316 (з наступними змінами та доповненнями) - не є підставою дія зміни розміру орендної ставки, вона існує у розмірі, передбаченому пунктом 3.1. із застосуванням відповідного індексу інфляції”
Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України.
Суддя Горячук Н.О.
Повний текст рішення складений та підписаний 23.05.2011р.