29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"11" квітня 2008 р.
Справа № 14/121
за позовом Відкритого акціонерного товариства “Видавництво “Поділля»Корпоративне підприємство ДАК “Укрвидавполіграфія»м. Хмельницький
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Термінал-Поділля» м. Хмельницький
про стягнення 115878,49 грн.
Суддя Гладюк Ю.В.
за участю представників сторін:
від позивача: Банашко І.Ю. -за довіреністю від 20.12.07р.
від відповідача: Колодяжний М.Л. директор
Клюка В.Ф. -за довіреністю №1 від 10.01.08р.
з перервою в судовому засіданні
Суть спору: Позивач після збільшення позовних вимог просить стягнути з відповідача 115878,49грн. заборгованості по орендній платі відповідно до договору оренди №9 від 01.10.1994р., а також достроково розірвати договір оренди №9 від 01.10.1994р. з доповненнями від 01.01.02р. та від 21.12.05р. до договору. Обґрунтовуючи вимоги позивач наводить наступне.
1 жовтня 1994 року між ВАТ «Видавництво «Поділля»та Агентством «Термінал»було укладено договір № 9 оренди приміщень загальною площею 840,1 м. кв., що знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. Індустріальна, 11 (на час укладання Договору).
01 січня 2002 року було укладено Доповнення до Договору оренди № 9 від 01.10.1994 року між ВАТ «Видавництво «Поділля»та ТОВ «Термінал-Поділля»про оренду приміщення під склад площею 1062 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул.. ЧорноволаДІ.
В зв'язку із зменшенням площі орендованого приміщення 21.12.2005. року було укладено Доповнення до договору оренди № 9 від 01.10.1994 року про оренду приміщення під склад загальною площею 706,2 кв. м.
Відповідно до п. 7.1 цього Договору, сторонами було встановлено строк оренди до 2015 року. Відповідно до п. 2.1 Доповнення від 01.01.2002р. до Договору оренди № 9 від 01.10.1994 р. Орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Відповідно до п. 3.1 Доповнення від 21.12.2005 року до Договору № 9 оренда плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів, і становить без ПДВ за перший місяць оренди 4205,29грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюються у порядку, визначеному законодавством. Відповідно до п. 3.2 Доповнення від 01.01.2002 року до Договору № 9 «Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місць на індекс інфляції за наступний місяць. Пунктом 3.1 Договору № 9 = від 01.10.1994 року було визначено, що орендар щомісячно до 10 числа наступного місяця сплачує орендну плату згідно кошторису. Підпунктом 2 п. 2 Доповнення від 01.01.2002 року встановлено обов'язок орендаря «своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату». В порушення вимог договору відповідач не здійснює своєчасну оплату за оренду майна.
Так, остання оплата за оренду відповідачем була здійснена в сумі 6000 грн. в липні 2007 року. Тобто, станом на 01 листопада 2007 року за відповідачем рахується заборгованість в сумі 111105,46 грн. 05 грудня 2007 року відповідачу було направлено акт звіряння розрахунків, який відповідач відмовився підписати.
Крім того, відповідно до п. 3.3 Доповнення від 01.01.2002 року до договору № 9, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунку. 01 січня 2007 року набрав чинності закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», згідно положень ст. 118 якого визначено, що орендна плата за державне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, а договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. 27 грудня 2006 року постановою Кабінету міністрів України № 1846 було внесено зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, а наказом Фонду Державного майна № 43 від 18 січня 2007 року було затверджено порядок перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, згідно з яким договори оренди нерухомого державного майна підлягають обов'язковому перегляду в частині розміру орендної плати. Таким чином, за відповідачем рахується борг в сумі 55205.77 грн.. - донарахованої орендної плати.
Відповідно до п. 2.3 Доповнення від 01.01.2002 року до Договору № 9, орендар зобов'язаний застрахувати предмет оренди. Цим своїм обов'язком відповідач також знехтував.
Крім того, відповідач користується об'єктом оренди всупереч договору. Так, відповідно до п. 2.2 Доповнення від 01.01.2002 року до Договору № 9, орендар має право з дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переоснащення, що обумовлює підвищення його вартості. Протягом строку оренди відповідачем без належного погодження та без дозволу позивача було здійснено реконструкцію об'єкта оренди, яка полягала в переплануванні, знесені перегородок.
Відповідно до положень ст.. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до положень ст.. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;
Відповідно до положень ст.. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Відповідно до положень ст.. 783 ЦК України, Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Відповідно до положень ст. 285 ГК України, орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Відповідно до положень ст. 291 ГК України, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до положень ст. 188 ГК України, у разі якщо сторони не досягай згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
В судовому засіданні повноважний представник позивача позовні вимоги підтримав та просить позов задовольнити.
Відповідач в відзиві на позов та його повноважний представник в судовому засіданні проти позову заперечує, зазначає, що у відповідності до п. 3.1. доповнення до договору від 01.01.2002р.орендна плата була визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати затвердженої кабінетом міністрів України і становила без ПДВ за перший місяць оренди 1620.76 гривень. Нарахування ПДВ здійснюється у відповідності до діючого законодавства. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Таким чином у відповідності до умов договору базовим розміром сплати орендної плати є 1620.76 гривень, який множиться на щомісячний індекс інфляції. У відповідності до проведеного розрахунку за
2002 рік повинно було бути сплачено 23001.95 гривень, фактично сплачено 34969.70 гривень переплачено в майбутні платежі 11967, 75 грн.;
2003 рік по договору повинно бути бути сплачено 24200.33 гривень фактично сплачено 25709,.24 гривень переплачено в майбутні платежі 1508,91 гривень;
2004 рік по договору повинно було сплачено 26387,13 гривень фактично сплачено 36342,78 гривень переплачено в майбутні платежі 9955.65 гривень;.
2005 рік по договору нарахована орендна плата становить 32406,97 гривень, фактично сплачено 65900 гривень переплачено в рахунок майбутніх платежів 33493.03 гривень.
Таким чином станом на 1.01.2006 року переплата нашого товариства наростаючим підсумком становила 56925.34 гривень.
21.12.2005 року між сторонами було внесено доповнення до договору оренди де розмір орендної плати збільшився за базовий місяць грудень 2005 року до 4205,29 гривень. Виходячи із збільшеного розміру орендної плати розмір орендної плати нашому товариству в 2006 році був нарахований в розмірі 63558.35 гривень, додатково до проведеної переплати за 2005 рік в розмірі 56925,34 гривень було сплачено в 2006 році додатково 53866 гривень переплачено в рахунок майбутніх платежів на 2007 рік (56925,34 + 53866) -63558,35 = 47252,99 гривень
2007 рік по договору нарахована орендна плата в розмірі 66014.73 гривень, Сплачувалась орендна плата в наступному порядку: зараховувалось 47252.99 гривень переплати + сплачено було 47500 гривень. = 94752.99 грн. сплачено всього - 66014.73 грн = 28738 грн.26 коп переплата на 2008 рік.
Таким чином переплата орендної плати за даним договором станом на 1.01.2008 року 28738.26 гривень.
Виходячи із вищевикладеного відповідачем повністю виконувались умови договору сплачувалась своєчасно орендна плата у вигляді попередньої оплати з урахуванням прохань позивача в зв'язку із складним матеріальним становищем.
Безпідставність вимог позивача і в частині відсутності погодження на перепланування , так 23.09.1995 року був погоджений проект реконструкції приміщень по вул.. Індустріальній, 11 . Таке погодження підписав директор Н. Сорочинський.
Крім того листами № 53 від датований березнем.2005 року та № 71 від 24.03.2005 року голова правління надав дозвіл та підтвердив реконструкцію приміщень під офісні, встановлення котельного обладнання, побудови водогону, покриття асфальтом території, ремонту даху.
Виходячи із вищевикладеного відсутні будь-які порушення умов договору а тому правових підстав для розірвання договору не має.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та давши їм оцінку в сукупності, судом прийшов до висновку про необґрунтованість позову виходячи з наступного.
Орендні відносини між сторонами врегульовано договором оренди №9 від 01.10.1994р з доповненнями від 01.01.02р. та від 21.12.05р. Фактично в доповненні до договору від 01.01.02р. сторони виклали договір в новій редакції. Об'єктом оренди є не житловий будинок по вул. Індустріальній, 11 в місті Хмельницькому для використання під склад.
В процесі розгляду справи судом встановлено, що визначаючи суму орендних платежів позивач крім визначеної договором суми орендної плати включив в розрахунок комунальні послуги, а також проводив розрахунок з врахуванням зміненого в односторонньому порядку розміру орендної плати. Крім того ним в суму орендної плати включено донарахування орендної плати в зв'язку із зміною розміру орендної плати в сумі 55205,.77 грн. оскільки з 1 січня 2007 року набрав чинності закон України «Про державний бюджет України на 2007 рік», згідно положень ст. 118 якого визначено, що орендна плата за державне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, а договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми. 27 грудня 2006 року постановою Кабінету міністрів України № 1846 було внесено зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, а наказом Фонду Державного майна № 43 від 18 січня 2007 року було затверджено порядок перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, згідно з яким договори оренди нерухомого державного майна підлягають обов'язковому перегляду в частині розміру орендної плати.
Проте позивачем при зверненні до суду та проведенні розрахунку орендної плати не враховано, що між сторонами виникли договірні зобов'язання. Однією з умов договору є розмір орендної плати та її складові. Аналіз змісту договору ( з врахуванням змін до нього ) свідчить про відсутність в ньому умови щодо сплати комунальних платежів. Отже нарахування в цій частині проведені позивачем безпідставно. Крім того за змістом ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння зміна умов договору не допускається. Тому позивач не вправі був в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати, повідомивши про це листом іншу сторону, і відповідно проводити нарахування орендної плати виходячи з іншого розміру, а ніж передбачено умовами договору.
Стосовно вищевказаних положень закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік»судом відмічається те, що керуючись цими положеннями позивач вправі був вимагати від відповідача внесення відповідних змін до договору щодо розміру орендної плати, а у випадку відмови вирішувати спір в установленому порядку, в тому числі шляхом пред'явлення відповідного позову. Проте не вирішивши питання внесення змін до договору проводити донарахування орендної плати, а надалі визначати орендну плату виходячи з нового розміру позивач був не вправі.
Отже, обставини справи свідчать про те, що у позивача були підстави для перегляду розміру орендної плати. Однак в установленому порядку вона не була сторонами переглянута, відповідні зміни до договору не вносились, а отже частина нарахувань проведена безпідставно.
Аналіз поданих сторонами розрахунків та первинних платіжних документів свідчить про те, що відповідач не дотримувався визначеного договором графіку внесення орендної плати, як по строкам так і по сумі платежів. Але орендна плата відповідачем вносилась регулярно, загалом в розмірах, що перевищують необхідний за договором платіж, а тому у відповідача утворилась навіть переплата.
За таких обставин в позові про стягнення орендної плати суд відмовляє за безпідставністю цих вимог.
Вирішуючи позов в частині розірвання договору внаслідок проведення реконструкції об'єкту оренди без погодження з орендодавцем, то судом враховуються подані відповідачем листи за підписом голови правління ВАТ « Видавництво «Поділля» В.С. Кривошиї та план реконструкції погоджений з інженером видавництва Бородай П.Д. якими спростовуються доводи позивача про відсутність погодження орендодавця на реконструкцію. При цьому судом враховуються доводи представника позивача про ненадання відповідачем повного пакету документів, які повинні бути оформлені для законного проведення реконструкції чи перепланування. Проте неналежне документальне оформлення проведеної реконструкції не свідчить в даному випадку про її проведення без дозволу орендодавця, а отже достатніх підстав для розірвання укладеного між сторонами договору оренду судом не здобуто. Тому в цій частині позову також слід відмовити.
Судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України,
В позові відмовити.
Суддя