28.04.11р.Справа № 5005/4046/2011
За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ
до Комунального житлово-експлуатаційного підприємства "Південне", м.Дніпропетровськ
третя особа: Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради, м.Дніпропетровськ
про стягнення 11 494,05 грн.
Суддя Петренко Н.Е.
Представники:
від позивача: ОСОБА_2, представник за довіреністю № 1101 від 26.04.11р.
від відповідача: Наголюк Є.В., представник за довіреністю № 1 від 11.01.11р.
Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 30.03.11р. порушено провадження у справі № 5005/4046/2011 за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ (далі-позивач) до Комунального житлово-експлуатаційного підприємства "Південне", м. Дніпропетровськ (далі-відповідач), третя особа - Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради, про стягнення 11494,05 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв'язку з непридатністю орендованого приміщення до використання за цільовим призначенням позивачем було проведено ремонтні роботи за власні кошти у розмірі 11 494,05 грн., які відповідно до п. 2.4. Договору оренди № 204-УКВ/09 від 07.09.09р. повинен нести відповідач.
19.04.11р. до господарського суду надійшов відзив на позов, відповідно якого відповідач позовні вимоги не визнає, обґрунтовуючи відсутністю у позивача правових підстав для стягнення з відповідача витрат понесених позивачем на ремонт та усунення пошкоджень орендованого об'єкту.
Дослідивши подані документи, заслухавши представників сторін, 27.04.11р. у судовому засіданні оголошено перерву до 28.04.11р.
28.04.11р. до господарського суду надійшов від третьої особи відзив на позов, відповідно якого позивні вимоги позивача не визнаються, оскільки укладеним Договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 204-УКВ/09 від 07.09.09р. передбачено обов'язок позивача здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна.
За згодою представників сторін, в судовому засіданні 28.04.2011р. оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення, згідно зі ст. 85 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, дослідивши подані докази, господарський суд,
07.09.09р. між позивачем та третьою особою укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 204-УКВ/09 (далі-договір), відповідно до умов п.1.1. якого позивач приймає в строкове платне користування комунальне майно - нежитлове приміщення (далі - об'єкт оренди) загальною площею 67,9 кв.м розміщене за адресою: АДРЕСА_1 у підвалі 5-ти поверхового будинку, вартість яких, згідно з незалежною оцінкою становить 273 499 грн. без ПДВ, що перебуває на балансі відповідача, для використання під розміщення магазину вітчизняних промислових підприємств - товаровиробників, крім тих, що виробляють товари підакцизної групи. Використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється.
Позивач вступає у строкове платне користування об'єктом оренди з дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об'єкта оренди (п. 2.2. Договору).
Згідно п. 2.3. Договору, передача об'єкта оренди в оренду здійснюється за вартістю згідно з незалежною оцінкою, проведеною станом на 12.06.09р. на підставі акта приймання-передачі об'єкта оренди, підписаного відповідачам, третьою особою та позивачем.
Як зазначено в п. 2.4. Договору, ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта оренди несе відповідач.
У разі припинення цього договору об'єкт оренди повертається протягом 5 календарних днів з дати припинення цього договору (п. 2.5. Договору).
Розмір орендної плати відповідно до розрахунку орендної плати, що є невід'ємною частиною цього договору, становить 1 381,16 грн. без ПДВ (п. 3.2. Договору).
Відповідно до п. 5.4. Договору позивач зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшення орендованого майна та не несе за собою обов'язки третьої особи відносно компенсації вартості ремонту. У разі якщо позивач подає заяву на погодження третій особі виконання невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень. Вартість поточного та/або капітального ремонту, здійсненого позивачем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати орендаря на проведення поточного та/або капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають.
Також, у п. 5.6 Договору, зазначено про те, що позивач зобов'язаний у місячний термін після укладання цього договору застрахувати об'єкт оренди на користь відповідача від таких страхових випадків, як пожежа, затоплення, пошкодження, протиправні дії третіх осіб, пошкодження від стихійних явищ та інших майнових ризиків тощо, і надати копію договору страхування третій особі.
Позивач зобов'язаний письмово повідомити третю особу, не пізніше ніж за 30 діб, про свій намір щодо припинення цього договору (п. 5.12. Договору).
Пунктом 6.2. Договору передбачено право позивача виконувати з дозволу міської ради, за власні кошти реконструкцію, технічне переобладнання та поліпшення об'єкта оренди. Забороняється створення нової речі в результаті поліпшень об'єкта оренди. Якщо в результаті поліпшення, зробленого позивачем за згодою третьої особи, створена нова річ, позивач не стає власником такої речі у частині необхідних витрат на поліпшення, вартість невід'ємних поліпшень компенсації не підлягає.
У випадку припинення цього договору позивач має право залишити собі проведені поліпшення об'єкта оренди, здійснені за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені від об'єкта оренди без завдання йому шкоди (п. 6.3. Договору).
За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з умовами цього договору та чинним законодавством України (п. 9.1. Договору).
Строк дії договору діє з 07.09.2009р. до 24.08.2012р. включно (п.10. Договору).
Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач зазначає, що ним здійснювався контроль за даним об'єктом оренди до конкурсу, який мав проводитись 24.08.09р. Він звертає увагу, що між незалежною оцінкою приміщення, і проведенням конкурсу, у приміщенні за адресою: АДРЕСА_1, яке було виставлене на конкурс, знаходились робітники і демонтували металоконструкції, чим привели приміщення у стан, не придатний для використання. Позивачем з цього приводу 06.08.09р. було надіслано відповідачу лист - претензію з проханням надати відповідне пояснення.
14.08.09р. представниками відповідача було складено Акт, відповідно якого невідомими особами було демонтовано металоконструкцію над входом у підвальне приміщення, пластикові облицьовочні панелі, підлогове покриття та пошкоджена система каналізації, що призвело до затоплення підвального приміщення.
Таким чином, позивач посилається на те, що приміщення за адресою АДРЕСА_1 не відповідало стану, що наведено у звіті про незалежну оцінку, на підставі якого проводився розрахунок орендної плати.
24.08.09р. був проведений конкурс за результатами якого позивач став переможцем та отримав право орендувати приміщення за адресою: АДРЕСА_1
07.09.09р. між позивачем та третьою особою було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 204-УКВ/09 та прийнято в оренду приміщення за за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджує Акт приймання-передачі.
Як стверджує позивач, у зв'язку з тим, що об'єкт оренди був непридатний до використання за цільовим призначенням, ним було проведено ремонтні роботи за власті кошти на загальну вартість 11 494,05 грн.
Позивач у своїх вимогах посилається на п. 2.4. Договору та зазначає, що він має право на відшкодування витрат, понесених на ремонт та усунення пошкоджень орендованого об'єкту у повному обсязі, з відповідача.
Відповідач з позовними вимогами не погоджується, оскільки, позивач не правомірно обґрунтовує свої вимоги відповідно до п. 2.4. Договору, тому що даний пункт передбачає відповідальність відповідача тільки у разі загибелі або пошкодження об'єкта оренди у наслідку випадкових причин, а крім того, він не є стороною даного договору, у зв'язку з чим не може нести ні яку відповідальність за невиконання вимог зазначеного договору.
Крім того, в акті приймання-передачі від 07.09.09р. зазначено, що позивач погодився, що стан об'єкта оренди відображено у звіті про незалежну оцінку об'єкту і претензії щодо властивостей та/або недоліків об'єкта оренди по договору оренди № 204-УКВ/09 від 07.09.09р. у позивача відсутні, а також, що відсутність капітального ремонту об'єкта оренди не перешкоджає використанню такого об'єкта відповідно до призначення та умов Договору оренди № 204-УКВ/09 від 07.09.09р.
На підставі зазначених фактів, як зазначає відповідач, у позивача відсутні правові підстави для стягнення з відповідача витрат понесених позивачем на ремонт та усунення пошкоджень орендованого об'єкту. Більш того, відповідно до п. 5.4. Договору, позивач зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшення орендованого майна та не несе за собою обов'язки третьої особи відносно компенсації вартості ремонту.
Третя особа вимоги позивача не визнає, посилаючись на те, що 07.09.09р. між сторонами було підписано Акт приймання-передачі об'єкта оренди в якому зазначено, що стан об'єкта оренди відповідає у відображеному у звіті про незалежну оцінку об'єкту і претензій щодо властивостей або недоліків об'єкта оренди по договору оренди № 204-УКВ/09 у сторін відсутні. Також, позивач погодився, що відсутність капітального ремонту об'єкта оренди не перешкоджає використанню такого об'єкта відповідно до призначення та умов вказаного договору оренди. Крім того, відповідно до п. 5.4. Договору, позивач зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшення орендованого майна та не несе за собою обов'язки третьої особи відносно компенсації вартості ремонту. У разі якщо позивач подає заяву на погодження третій особі виконання невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень. Вартість поточного та/або капітального ремонту, здійсненого позивачем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати орендаря на проведення поточного та/або капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають.
Як зазначає третя особа, згідно п. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає
При викладених обставинах вимоги позивача задоволенню не підлягають.
Приймаючи рішення господарський суд виходив із наступного.
Відповідно ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Згідно ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Господарське зобов'язання виникає, зокрема із господарського договору (ст. 174 Господарського кодексу України).
Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України).
Згідно ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Враховуючи умови Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 204-УКВ/09 від 07.09.09р., господарський суд прийшов до висновку, що вимоги позивача є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають, виходячи з наступного:
По-перше, відповідач не є стороною даного договору, у зв'язку з чим не може нести відповідальність за невиконання чи неналежне виконання зобов'язань за цим договором.
По-друге, позивач в обґрунтування своїх вимог посилається на п. 2.4. Договору, в якому зазначено про те, що ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта оренди несе відповідач. Обґрунтованість позовних вимог п.2.4 Договору судом у даному випадку не може прийнятися, оскільки даний пункт не конкретизований і має декларативний характер.
Трете, у п. 5.4. Договору, чітко зазначено про те, що позивач зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на виконання поліпшення орендованого майна та не несе за собою обов'язки третьої особи відносно компенсації вартості ремонту. У разі якщо позивач подає заяву на погодження третій особі виконання невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень. Вартість поточного та/або капітального ремонту, здійсненого позивачем за власні кошти, в рахунок орендної плати не зараховується. Витрати орендаря на проведення поточного та/або капітального ремонтів відшкодуванню не підлягають.
Крім того, у п. 6.2. Договору передбачено право позивача виконувати з дозволу міської ради, за власні кошти реконструкцію, технічне переобладнання та поліпшення об'єкта оренди. Забороняється створення нової речі в результаті поліпшень об'єкта оренди. Якщо в результаті поліпшення, зробленого позивачем за згодою третьої особи, створена нова річ, позивач не стає власником такої речі у частині необхідних витрат на поліпшення, вартість невід'ємних поліпшень компенсації не підлягає.
Таким чином, пунктом 5.4. та 6.2. Договору, чітко визначено обов'язок та правові підстави позивача робити ремонтні роботи, за які будь-яка компенсація не передбачена.
Четверте, позивачем 07.09.09р. прийнято в оренду, відповідно до умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 204-УКВ/09 від 07.09.09р., приміщення за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджує Акт приймання-передачі. В даному акті чітко зазначено про те, що позивач приймає об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам укладеного договору. Хоча на момент підписання вказаного акту йому було відомо про зміни, що сталися з приміщенням і він міг відмовитися від заключення договору оренди. Крім того, на момент підписання даного договору позивач погодився, що стан об'єкта оренди відображено у звіті про незалежну оцінку об'єкту і претензії щодо властивостей та/або недоліків об'єкта оренди по договору оренди № 204-УКВ/09 від 07.09.09р. у позивача відсутні, а також, що відсутність капітального ремонту об'єкта оренди не перешкоджає використанню такого об'єкта відповідно до призначення та умов Договору оренди № 204-УКВ/09 від 07.09.09р.
Таким чином, вищезазначені факти підтверджують необґрунтованість вимог позивача, які підлягають відхиленню у повному обсязі.
Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст. 173, 174, 193 Господарського кодексу України, ст. ст. 509, 525, 526 Цивільного кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. ст. 4, 32-34, 43-45, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
В задоволенні позову - відмовити.
Витрати покласти на позивача.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання і може бути оскарженим протягом цього строку до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.
Суддя Н.Е. Петренко
Повне рішення складено 28.04.11р.