01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
06.08.2007 № 30/194
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Смірнової Л.Г.
суддів: Пашкіної С.А.
Калатай Н.Ф.
при секретарі: Дзюбі О.В.
За участю представників:
від позивача -Ярощук П.А. (дов. б/н від 29.05.2007);
від відповідача: Шинкаренко Я.В. (дов. № 042/1/7-1823 );
від третьої особи: не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчий орган Київської міської ради
на рішення Господарського суду м.Києва від 11.06.2007
у справі № 30/194 (Ващенко Т.М.)
за позовом ЗАТ "Торговий дім "Ріелтер Україна"
до Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчий орган Київської міської ради
третя особа Київська міська рада
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки
Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.06.2007 р. у справі №30/194 задоволено позов Закритого акціонерного товариства «Торговий дім «Ріелтер-Україна». Визнано укладеним з дня набрання законної сили рішенням суду договір купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 371,75 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 104-Б, літ. «А», між Закритим акціонерним товариством «Торговий дім «Ріелтер-Україна» та Головним управлінням комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в редакції, запропонованій позивачем.
Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що згідно з рішеннями Київської міської ради від 29.04.2004 р. №222/1432 та від 08.02.2007 р. №62/723 орендовані позивачем за договором №08/1169 від 10.06.2003 р. нежилі приміщення загальною площею 371,75 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 104-Б, літ. «А», підлягають приватизації шляхом викупу Закритим акціонерним товариством «Торговий дім «Ріелтер-Україна».
Відповідач в порушення зазначених рішень Київської міської ради, а також приписів ч. 2 ст. 5, ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 12 Закону України «Про приватизацію державного майна», ч. 5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» листом від 13.03.2007 р. №042/9/1-1440 неправомірно відхилив пропозицію ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» про укладення договору купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 371,75 кв.м., розташованих за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 104-Б, літ. «А», в редакції, запропонованій позивачем 09.02.2007 р.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Головне управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 11.06.2007 р. по даній справі та прийняти нове рішення, яким відмовити ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» в задоволенні позовних вимог.
В апеляційній скарзі відповідач вказує на те, що рішення Господарського суду м. Києва прийняте з порушенням норм матеріального права при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для правильного вирішення спору, оскільки відповідачем були дотримані вимоги Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Положення про Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Господарським судом м. Києва при вирішенні спору не було враховано, що спірні нежилі приміщення є дитячим навчальним закладом №415, який не виключений з державного реєстру навчальних дошкільних закладів, а тому дані приміщення можуть використовуватися виключно для роботи з дітьми. У пункті 1.4 запропонованого позивачем договору купівлі-продажу нежилих приміщень зазначено недійсні дані про їх вартість, оскільки висновок про оцінку спірних нежилих приміщень втратив чинність.
ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» надало відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів скаржника заперечує та просить залишити рішення Господарського суду м. Києва без змін, а апеляційну скаргу Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) без задоволення.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.07.2007 розгляд апеляційної скарги призначений на 06.08.2007.
В судове засідання представники сторін з'явилися. Відповідач підтримав доводи, які були викладені в апеляційній скарзі та просив оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, а позивач заперечив проти доводів, які викладені в апеляційній скарзі з тих самих підстав, що й в позовній заяві.
Представник третьої особи в судове засідання не з'явився. Враховуючи те, що матеріали справи містять докази повідомлення всіх учасників судового процесу про час та місце судового засідання по розгляду апеляційної скарги, явка представників сторін у засіданні апеляційної інстанції не визнана обов'язковою, колегія вважає можливим здійснити перевірку рішення Господарського суду м.Києва за наявними у справі матеріалами без представника третьої особи.
Статтею 101 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) встановлено, що в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі та додатково поданими доказами повторно розглядає справу.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, колегія суддів встановила наступне:
Відповідно до умов договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м.Києва №08/1169, укладеного 10.06.2003 р. між Комунальним підприємством «Київжитлоспецексплуатація» та ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна (з урахуванням змін в частині уточнення площі орендованого приміщення та орендної плати, внесених до вказаного договору угодою №155/24-324 від 16.04.2004 р.), позивач є орендарем вбудованих приміщень загальною площею 371,75 кв.м., розташованих за адресою: 03115, м. Київ, проспект Перемоги, 104-Б, літер «А».
Згідно з пунктом 6.1 договору оренди №08/1169 від 10.06.2003 р. сторони визначили строк дії договору з 10.06.2003 р. по 11.08.2008 р., передбачивши можливість його дострокового припинення внаслідок приватизації об'єкта оренди за участю орендаря (п. 6.7 договору оренди).
Рішенням Київської міської ради від 29.04.2004 р. №222/1432 нежилі приміщення по проспекту Перемоги, 104-Б, літ. «А», у м. Києві включені до об'єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва та підлягають приватизації ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» шляхом викупу як об'єкт групи «А».
З метою приведення площ та адрес об'єктів приватизації у відповідність до технічної документації, виготовленої Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» рішенням Київської міської ради від 30.09.2004 р. №500/1910 уточнено площу вказаних нежилих приміщень, що підлягають приватизації ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» шляхом викупу.
Пунктом 2 рішення Київської міської ради від 08.02.2007 р. №62/723 встановлено, що об'єкти, зазначені в переліку, затвердженому рішенням Київської міської ради від 12.02.2004 р. №36/1246 «Про приватизацію комунального майна» (із змінами, внесеними рішеннями Київської міської ради від 18.03.2004 р. №100/1310, від 29.04.2004 р. №222/1432, від 27.05.2004р. №266/1476, від 24.06.2004 р. №319/1529, від 15.07.2004 р. №389/1799, від 30.09.2004 р. №500/1910, від 27.01.2005 р. №18/2594, від 21.04.2005 р. №283/2858, від 30.06.2005 р. №466/3042, від 14.07.2005 р. №686/3261, від 29.11.2005 р. №554/3015, від 02.02.2006 р. №20/3111, від 16.03.2006 р. №221/3312, від 16.03.2006 р. №226/3317, від 16.03.2006 р. №230/3321, від 28.09.2006 р. №27/84) та рішенням Київської міської ради від 18.03.2004 р. №100/1310 «Про Програму приватизації об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва на 2004 - 2006 роки» (із змінами, внесеними рішеннями Київської міської ради від 29.04.2004 р. №222/1432, від 27.05.2004 р. №266/1476, від 24.06.2004 р. №319/1529, від 15.07.2004 р. №389/1799, від 30.09.2004 р. №500/1910, від 21.10.2004 р. №570/1980, від 18.11.2004 р. №692/2102, від 23.12.2004 р. №888/2298, від 27.01.2005 р. №18/2594, від 21.04.2005 р. №283/2858, від 26.05.2005 р. №419/2995, від 30.06.2005 р. №466/3042, від 14.07.2005 р. №686/3261, від 19.07.2005 р. №815/3390, від 30.08.2005 р. №16/3480, від 06.10.2005 р. №39/3503, від 29.11.2005 р. №554/3015, від 02.02.2006 р. №20/3111, від 16.03.2006 р. №221/3312, від 28.09.2006 р. №27/84, від 12.12.2006 р. №263/320), що не приватизовані на дату прийняття цього рішення, є перехідними та підлягають приватизації у 2007 - 2010 роках згідно з додатком 2.
Згідно з пунктом 16 Переліку об'єктів, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва, які не приватизовані і є перехідними та підлягають приватизації у 2007 - 2010 роках (додаток №2 до рішення Київської міської ради від 08.02.2007 р. №62/723) нежилі приміщення по проспекту Перемоги, 104-Б, літ. «А», у м. Києві площею 371,75 кв.м. підлягають приватизації шляхом викупу ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна».
09.02.2007 р. позивач направив Головному управлінню комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) пропозицію про повторне проведення оцінки та укладення договору купівлі-продажу спірних приміщень по проспекту Перемоги, 104-Б, літ. «А», у м. Києві площею 371,75 кв.м. Проект договору купівлі-продажу додавався до даної пропозиції ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна».
З матеріалів справи вбачається, що листом №042/9/1-1440 від 13.03.2007р. відповідач повторно відмовив ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» у завершенні приватизації спірних приміщень до виключення нежилої будівлі за вказаною адресою з реєстру дошкільних закладів освіти міста Києва.
Пунктом 2 статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Згідно з ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України, ч.1 ст. 649 Цивільного кодексу України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.
Відповідно до ст.ст. 10, 12 Господарського процесуального кодексу України спори, що виникають при укладенні господарських договорів, можуть бути подані на вирішення господарського суду.
Враховуючи, що вимоги про укладення договору купівлі-продажу спірних нежилих приміщень в процесі приватизації ґрунтуються на Законах України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Положенні про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, затв. наказом Фонду державного майна України №1511 від 30.07.1998 р., рішеннях Київської міської ради від 29.04.2004 р. №222/1432, від 30.09.2004 р. №500/1910, від 08.02.2007 р. №62/723 суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку про підвідомчість даного спору господарським судам.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
13.08.1997 р. розпорядженням Ленінградської районної державної адміністрації м. Києва №1275 було вирішено ліквідувати дошкільний заклад освіти №415 (проспект Перемоги, 104-б), підпорядкований КиДАЗ «Авіант», у зв'язку з незавантаженістю. Приміщення дошкільного закладу №415 передане в користування Міжнародному лікувально-реабілітаційному центру «Либідь-Інтер» на підставі договору з Ленінградською районною державною адміністрацією м. Києва від 03.04.1995 р. №18/63-039. Зобов'язано генерального директора КиДАЗ «Авіант» Харлова О.І. вирішити кадрові, фінансові питання, пов'язані з ліквідацією дошкільних закладів освіти №№21, 415, 200, 454 та виключення закладів із державного реєстру у встановленому законом порядку.
Наказом Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 30.11.2004 р. №294-ПР було зареєстровано заяву ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» №240 від 30.11.2004 р.
30.11.2004 р. наказом Головного управління комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №307-ПР на підставі рішень Київської міської ради від 29.04.2004 р. №222/1432 та від 12.02.2004 р. №36/1246 було вирішено провести приватизацію нежилого приміщення площею 371,75 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 104-Б, літ. «А» шляхом викупу ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна».
Згідно з п. 3 рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 р. у справі №1-16/2000 правовий режим власності, порядок і умови набуття та припинення права власності, а також права володіння, користування та розпорядження майном (в тому числі відчуження у процесі приватизації на користь фізичних або юридичних осіб майна, що є державною чи комунальною власністю) визначаються законами, зокрема, Законами України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Відмова у приватизації об'єктів групи «А» можлива лише за наявності підстав, вичерпний перелік яких передбачений у ч. 5 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Якщо підстав для відмови немає, орган приватизації включає конкретні підприємства до переліку об'єктів приватизації і направляє цей перелік до органу, який його затверджує (п. 5 рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 р. у справі №1-16/2000).
Згідно з ч. 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна» приватизації не підлягають об'єкти, що мають загальнодержавне значення, а також казенні підприємства. До об'єктів, що мають загальнодержавне значення, відносяться майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, основним видом діяльності яких є виробництво товарів (робіт, послуг), що мають загальнодержавне значення, зокрема, об'єкти освіти, фізичної культури, спорту і науки, що фінансуються з державного бюджету.
Відповідно до ч. 5 ст. 63 Закону України «Про освіту» об'єкти освіти і науки, що фінансуються з бюджету, а також підрозділи, технологічно пов'язані з навчальним та науковим процесом, не підлягають приватизації, перепрофілюванню або використанню не за призначенням.
З розпорядження Ленінградської районної державної адміністрації м.Києва №1275 від 13.08.1997 р. вбачається, що рішення про ліквідацію відомчого дошкільного закладу освіти №415 (проспект Перемоги, 104-б), підпорядкованого КиДАЗ «Авіант», прийняте у зв'язку з його незавантаженістю.
Судом також встановлено, що з 1997 року спірні приміщення не використовуються дошкільним навчальним закладом №415, який з того часу не функціонує.
Відповідно до ст.. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Доказів фінансування даного дошкільного навчального закладу за рахунок коштів державного бюджету, бюджету міста Києва чи бюджету Святошинського району м. Києва відповідачем та третьою особою суду не надано.
Колегією суддів приймається до уваги, що кошти від приватизації спірних приміщень підлягають спрямуванню на добудову дошкільного навчального закладу №472 (вул. Пушиної, 5) потужності, рівноцінної дошкільному навчальному закладу №415 (6 груп, 110 місць).
Посилання скаржника на ч. 6 ст. 16 Закону України «Про дошкільну освіту» від 11.07.2001 р. №2628-III відхиляються колегією суддів на підставі ст. 58 Конституції України у зв'язку з тим, що даний закон набрав законної сили з 08.08.2001 р. та не розповсюджується на розпорядження Ленінградської районної державної адміністрації м. Києва №1275 від 13.08.1997 р.
Крім того, у даній справі спір виник не з приводу реорганізації, ліквідації чи перепрофілювання дошкільного навчального закладу, який, як юридична особа, продовжує існувати у зв'язку з невиконанням розпорядження Ленінградської районної державної адміністрації м. Києва №1275 від 13.08.1997 р., а з приводу укладення договору купівлі-продажу в процесі приватизації частини його приміщень, кошти від реалізації яких мають бути спрямовані на будівництво нового дошкільного навчального закладу. Таким чином, норми Законів України «Про освіту», «Про дошкільну освіту», що стосуються питань діяльності дошкільного навчального закладу як юридичної особи (установи, організації), тобто суб'єкта права, не підлягають застосуванню при вирішенні переддоговірного спору в ході приватизації об'єкта права - колишніх приміщень ДНЗ №415.
Відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону України «Про освіту» в редакції, чинній станом на день прийняття розпорядження Ленінградської районної державної адміністрації м. Києва №1275 від 13.08.1997 р., за результатами атестації дошкільних, середніх, позашкільних та професійно-технічних закладів освіти Міністерство освіти України, Міністерство освіти Автономної Республіки Крим, місцеві органи управління освітою у межах своїх повноважень приймають рішення про створення, реорганізацію або ліквідацію закладів освіти.
Згідно з пунктом 8 Положення про порядок створення, реорганізації і ліквідації навчально-виховних закладів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 05.04.1994 р. №228, ліквідація навчально-виховних закладів провадиться засновниками або органами, за рішенням яких їх створено, в порядку, встановленому чинним законодавством.
З рішення Київської міської ради від 02.12.1999 р. №145/647 та розпорядження Ленінградської районної державної адміністрації м. Києва №1275 від 13.08.1997 р. вбачається, що засновником відомчого дошкільного навчального закладу №415 був КиДАЗ «Авіант», а тому посилання скаржника на те, що рішення про ліквідацію ДНЗ №415 мало приймати Міністерство освіти України не ґрунтується на законі.
Доводи Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) викладені в апеляційній скарзі про відсутність чинного висновку про вартість спірних приміщень як підстави для визначення ціни продажу об'єкта приватизації відхиляються колегією суддів, виходячи з наступного.
Обов'язок проведення підготовки об'єкта малої приватизації до продажу ст. 8, ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» покладається на органи приватизації, які, зобов'язані шляхом проведення незалежної оцінки відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України методики визначити ціну продажу об'єкта приватизації та при потребі можуть залучати відповідні організації та спеціалістів.
Строк підготовки об'єкта малої приватизації до продажу не повинен перевищувати двох місяців з дня прийняття рішення про включення його до відповідного переліку об'єктів , що підлягають приватизації (ч.2 ст.8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).
Відповідно до пункту 3.8 Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, затв. наказом Фонду державного майна України №1511 від 30.07.1998 та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України за №558/2998 10.09.1998 р., орган приватизації на підставі акта оцінки вартості майна протягом чотирнадцяти календарних днів готує проекти договору купівлі-продажу та акта передачі об'єкта, що приватизується.
Судом першої інстанції обґрунтовано встановлено, що наказом Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації ) №16-ПР від 31.01.2005 р. було затверджено висновок про ринкову вартість спірних нежилих приміщень площею 371,75 кв.м. на 30.11.2004 р. у розмірі 452710,00 грн. (крім того - ПДВ 90542,00 грн.), зобов'язано відділ малої приватизації та приватизації об'єктів незавершеного будівництва забезпечити укладення договору купівлі-продажу вказаних приміщень з ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна». У строки, встановлені ч. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», пунктом 3.8 Положення про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, Головним управлінням комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації ) не було укладено з ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» договору купівлі-продажу спірних нежилих приміщень.
Пунктом 23 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. №1891, встановлено, що висновок про вартість майна, складений для цілей приватизації майна шляхом викупу або продажу конкурентними способами (для договору купівлі-продажу, оголошення умов продажу, у тому числі повторного продажу), дійсний протягом шестимісячного строку від дати його затвердження. Дія висновку про вартість майна продовжується наказом відповідного органу, який його затвердив, на строк, що не перевищує одного року від дати затвердження.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, суб'єктом оціночної діяльності-фізичною особою Лищенком В.В. відповідно до договору із ЗАТ «Торговий дім «Ріелтер-Україна» від 16.04.2007 р. №58 проведено оцінку вартості спірних нежилих приміщень площею 371,75 кв.м. по проспекту Перемоги, 104-Б, літ. «А», у м. Києві. Згідно з висновком про вартість майна станом на 31.03.2007 р. ринкова вартість вказаних приміщень становить 1 469 172,00 грн., в тому числі податок на додану вартість.
Рецензією на Звіт про оцінку майна - нежилих приміщень загальною площею 371,75 кв.м., розташованих за адресою: м.Київ, проспект Перемоги, 104-Б, літера «А», від 20.04.2007 р. підтверджена достовірність та відповідність оцінки вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції обґрунтовано прийшов до висновку про задоволення позовних вимог Закритого акціонерного товариства «Торговий дім «Ріелтер-Україна».
За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 11.06.2007 у даній справі відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи, підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись ст.ст. 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-
1. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.06.2007 у справі №30/194 залишити без змін, а апеляційну скаргу Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) без задоволення.
2. Матеріали справи №30/194 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя Смірнова Л.Г.
Судді Пашкіна С.А.
Калатай Н.Ф.
07.08.07 (відправлено)