01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
17.04.2007 № 3/620
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Губенко Н.М.
суддів: Барицької Т.Л.
Ропій Л.М.
при секретарі: Дегтярюк Л.О.
За участю представників:
від позивача - Ковальчук І.В. (довіреність №220/450/д від 25.12.2006)
від відповідача - Максимова Ю.І. (довіреність б/н від 30.01.2007)
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Акціонерної енергопостачальної компанії "Київенерго" в особі філії "Теплові розподільчі мережі"
на рішення Господарського суду м.Києва від 01.02.2007
у справі № 3/620 (Хілінська В.В.)
за позовом Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради
до Акціонерної енергопостачальної компанії "Київенерго" в особі філії "Теплові розподільчі мережі"
про розірвання договору оренди № 9342 від 15.07.1999 та виселення
Господарським судом м.Києва у справі №3/620 прийнято рішення, яким задоволено позов Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради до Акціонерної енергопостачальної компанії »Київенерго» в особі філії »Теплові розподільчі мережі» про розірвання договору оренди № 9342 від 15.07.1999 та виселено Акціонерну енергопостачальну компанію »Київенерго» в особі філії »Теплові розподільчі мережі» з нежитлового приміщення площею 86 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 72, передавши вказане приміщення Управлінню з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради по акту приймання-передачі, відстрочивши виконання даного рішення в цій частині до 01.06.2007.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням відповідач подав до Київського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду першої інстанції скасувати повністю, оскільки вважає його таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. При цьому заявник посилається на те, що Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради не є належним позивачем, оскільки в положенні про Управління з питань комунального майна, затвердженого власником відсутні посилання на те, в якій формі власник делегує Управлінню право володіння спірним майном.
Крім того, відповідач вказує на те, що ст. 783 ЦК України не передбачає права наймодавця вимагати розірвання договору найму при несвоєчасній сплаті орендних платежів.
Позивач відзиву на апеляційну скаргу не надав, що відповідно до ст. 96 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення господарського суду першої інстанції.
В судовому засіданні представник позивача просив залишити рішення господарського суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, оскільки господарським судом першої інстанції було повно розглянуто всі обставини, що мають значення для справи, досліджено надані докази і відповідно, висновки суду, викладені в оскаржуваному рішенні, відповідають обставинам справи.
Згідно з ч. 2 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд не зв'язаний з доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
При розгляді апеляційної скарги колегією суддів були заслухані пояснення представників сторін, обговорені усі обставини справи, досліджені докази наявні в матеріалах справи і встановлено наступне.
Позивач подав до господарського суду першої інстанції позов про розірвання договору оренди № 9342 від 15.07.1999 приміщення за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 72, загальною площею 86,0 кв. м. та виселення відповідача з орендованого ним приміщення.
Рішенням господарського суду першої інстанції позов задоволено повністю. Рішення господарського суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідачем систематично не виконується зобов'язання щодо внесення орендної плати у розмірі та строки встановлені договором, що є підставою для дострокового розірвання договору відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України »Про оренду державного та комунального майна».
Апеляційний господарський суд не вбачає підстав для скасування рішення господарського суду першої інстанції з огляду на наступне.
15.07.1999 між Комунальним підприємством житлового господарства Радянського району м. Києва та відповідачем було укладено типовий договір № 9342 оренди нежилих приміщень (далі договір оренди № 9342), за умовами якого Комунальне підприємство житлового господарства Радянського району м. Києва, як орендодавець, передало, а відповідач, як орендар, прийняв в строкове платне володіння і використання приміщення загальною площею 86,0 кв. м., за адресою м. Київ, вул. Щербакова, 72 (п. 1.1. договору оренди № 9342).
Рішенням Київської міської ради від 27.12.2001 № 208/1642 »Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва» було затверджено перелік об'єктів комунальної власності територіальних громад районів м. Києва, в тому числі, Шевченківського, згідно із яким, будинок № 72 по вул. Щербакова у м. Києві був переданий до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва.
На виконання вищевказаного рішення Київської міської ради Шевченківська районна у м. Києві рада прийняла рішення від 18.06.2002 № 40 »Про формування комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва», яким затвердила перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва, згідно з яким будинок № 72 по вул. Щербакова у м. Києві був прийнятий до комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва.
Рішенням Шевченківської районної у м. Києві ради від 04.10.2001 № 18 »Про реорганізацію підприємств, заснованих на комунальній власності ліквідованих Старокиївського, Шевченківського та Радянського районів м. Києва» реорганізовано Комунальне підприємство житлового господарства Старокиївського району м. Києва, Комунальне підприємство житлового господарства Радянського району м. Києва, Комунальне підприємство житлового господарства Шевченківського району м. Києва в Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Шевченківського району м. Києва шляхом об'єднання (злиття). Визначено Комунальне підприємство житлового господарства Шевченківського району м. Києва правонаступником майнових прав та обов'язків КПЖГ Старокиївського району м. Києва, КПЖГ Радянського району м. Києва, КПЖГ Шевченківського району м. Києва.
Отже, Комунальне підприємство житлового господарства Шевченківського району м. Києва є правонаступником майнових прав та обов'язків, зокрема, КПЖГ Радянського району м. Києва, орендодавця за типовим договором № 9342 оренди нежилих приміщень від 15.07.1999.
Відповідно до п. 1 рішення Київської міської ради від 25.11.2002 № 263 »Про реорганізацію Фонду приватизації комунального майна Шевченківського району у м. Києві» з 01.12.2003 Фонд приватизації комунального майна Шевченківського району у м. Києві реорганізовано в Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, яке є виконавчим органом Шевченківської районної у м. Києві ради та правонаступником КП УЖГ Шевченківського району в частині орендних відносин.
Таким чином, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради (позивач) стало правонаступником прав і обов'язків в частині орендних відносин, в тому числі, і по типовому договору № 9342 оренди нежилих приміщень від 15.07.1999.
Відповідно до п. 2.1. договору оренди № 9342 термін договору оренди № 9342 встановлений з 15.07.1999 по 20.04.2002.
Згідно із п. 2.2. договору оренди № 9342 в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються Законом України »Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Оскільки жодна із сторін договору оренди № 9342 не звернулась до іншої із заявою про припинення або зміну умов зазначеного договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, то згідно із п. 2 ст. 17 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» договір оренди № 9342 вважається продовженим на тих самих умовах, які були передбачені договором і на той самий термін.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Вказана норма не визначає, невиконання яких саме зобов'язань є підставою для розірвання договору оренди.
Відповідно до Прикінцевих положень Господарського кодексу України до господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.
Відповідно до пункту 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав та порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Згідно із ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 цього кодексу.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Позивач в позовній заяві просить розірвати договір оренди з підстав невиконання відповідачем за період з травня 2005 року по липень 2006 року умов договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати, зокрема, у зв'язку із існуванням у відповідача станом на 31.07.2006 заборгованості за 15 місяців: травень 2005 року - липень 2006 року.
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі
За умовами договору оренди орендна плата, є платежем, який вносить відповідач позивачу незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря за місяць вперед, але не пізніше 5 числа поточного місяця (п. 5.1., 5.2. договору оренди № 9342).
Із наявного в матеріалах справи розрахунку позивача слідує, що відповідач має заборгованість по сплаті орендної плати за період з травня 2005 року по липень 2006 року у сумі 6924,85 грн.
Відповідач не надав доказів належного виконання умов договору оренди по сплаті орендної плати за зазначений період.
Апеляційний господарський суд, проаналізувавши умови договору оренди та сплату відповідачем орендної плати за спірний період, погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що відповідач порушує істотні умови договору оренди № 9342, користується орендованим приміщенням всупереч договору, оскільки має заборгованість по сплаті орендної плати за період з травня 2005 року по липень 2006 року.
Враховуючи, що відповідач порушив умови договору оренди в частині своєчасної сплати орендної плати, то відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України »Про оренду державного та комунального майна», ч. 1 ст. 783 ЦК України позивач має право вимагати розірвання договору оренди.
Статтею 188 ГК України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
У зв'язку з невиконанням відповідачем умов договору позивач відповідно до вимог ст. 188 ГК України направив відповідачу 10.08.2006 припис, в якому просив відповідача у семиденний термін погасити заборгованість та повідомив, що якщо у встановлений термін не буде погашено заборгованість позивачем буде розпочато позовну роботу з розірвання договору та виселення відповідача.
Відповідь відповідача на вказаний припис та докази сплати орендної плати за період з травня 2005 року по липень 2006 року в матеріалах справи відсутні.
На підставі викладеного, апеляційний господарський суд вважає обґрунтованим висновок господарського суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення вимоги позивача про дострокове розірвання договору оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України »Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Із змісту п. 4.1. договору оренди № 9342 вбачається, що у разі розірвання договору оренди відповідач зобов'язаний повернути позивачу об'єкт оренди на умовах, передбачених в договорі оренди.
Таким чином, з розірванням договору оренди у відповідача відсутні правові підстави користування спірним приміщенням, а тому господарський суд першої інстанції правомірно задовольнив вимогу позивача про виселення відповідача із спірного приміщення.
Твердження відповідача в апеляційній скарзі про те, що Управління з питань комунального майна не є належним позивачем апеляційним господарським судом не приймаються до уваги, оскільки відповідно до рішення Шевченківської районної у м. Києві ради № 263 від 25.11.2003 »Про реорганізацію Фонду приватизації комунального майна Шевченківського району м. Києва» Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради є правонаступником КП УЖГ Шевченківського району м. Києва в частині орендних відносин. Згідно із Положенням про Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, яке є додатком до даного рішення Шевченківської районної у м. Києві ради, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради є виконавчим органом, якому райрадою делеговано функції та повноваження щодо управління комунальною власністю територіальної громади Шевченківського району м. Києва (п. 1.3.); виступає від імені райради орендодавцем та укладає договори оренди комунального майна району (п. 3.1.10.); здійснює всі дії щодо управління та використання комунального майна в межах наданих повноважень.
Щодо посилань відповідач на те, що у господарського суду першої інстанції не було підстав для розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендної плати, оскільки стаття 783 ЦК України не передбачає права наймодавця вимагати розірвання договору найму при несвоєчасній сплаті орендних платежів, апеляційний господарський суд зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 783 передбачено право наймача вимагати розірвання договору найму якщо наймач користується річчю всупереч договору. Відповідно до п. п. 5.1., 5.2. договору оренди № 9342 орендна плата, є платежем, який вносить відповідач позивачу незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря за місяць вперед, але не пізніше 5 числа поточного місяця. Тобто, не сплачуючи позивачу орендну плату, відповідач користується приміщенням всупереч договору оренди.
Крім того, слід зазначити, що взаємовідносини сторін за договором оренди № 9342 регулюються Законом України »Про оренду державного та комунального майна», оскільки в орендне користування відповідачу передане майно, що перебуває у комунальній власності. Відповідно до ч. 3 ст. 26 названого Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.
Враховуючи викладене, немає підстав визнати доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, переконливими та такими, що спростовують докази позивача, надані в обґрунтування своїх позовних вимог, а тому апеляційний господарський суд вважає, що при прийнятті рішення господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Рішення Господарського суду м. Києва від 01.02.2007 у справі № 3/620 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Справу № 3/620 повернути до Господарського суду м. Києва.
Головуючий суддя Губенко Н.М.
Судді Барицька Т.Л.
Ропій Л.М.