18 березня 2011 року Справа № 15/5026/127/2011
Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., при секретарі судового засідання Заболотній Л.А.,
за участю представників сторін:
від позивача - Король А.М. - представник за довіреністю;
від відповідача - ОСОБА_2, ОСОБА_3 - представники за довіреністю;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси справу
за позовом Черкаської міської ради
до приватного підприємства "Вівант"
про стягнення 55 661 грн. 53 коп.
та за зустрічним позовом приватного підприємства "Вівант"
до Черкаської міської ради
про визнання недійсним абзацу 2 пункту 13 договору оренди землі від 10 квітня 2007 року, -
Черкаська міська рада звернулася до суду з позовом про стягнення з приватного підприємства "Вівант" в доход міського бюджету 54 133 грн. 86 коп. орендної плати за договором оренди землі від 10.04.2007 року станом на 30.11.2010 року та 1 527 грн. 69 коп. пені за прострочення сплати орендної плати.
В обґрунтування позову позивач посилається на наступні обставини:
- рішенням Черкаської міської ради від 30.11.2006 року № 2-246 ПП "Вівант" надана в оренду на 49 років земельна ділянка площею 3 474 кв.м , яка знаходиться в місті Черкаси по вулиці Смілянській, 147 під частину комплексу будівель за рахунок землекористування ТОВ "Завод "Буддеталь" і яка за функціональним використанням віднесена до категорії земель комерційного використання;
- 10 квітня 2007 року між сторонами по справі було укладено договір оренди цієї земельної ділянки, відповідно до пункту 9 якого річна орендна плата за користування земельною ділянкою була встановлена у розмірі 2,3077 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становила 20135 грн.;
- частиною 2 пункту 13 договору оренди встановлено, що в разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору. Рішенням Черкаської міської ради від 31.05.2007 року № 2-613 "Про плату за оренду землі" були змінені розміри орендної плати за користування земельними ділянками в м. Черкаси і ставку орендної плати для земель, на яких здійснюється оптова торгівля, встановлено в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата за новою ставкою почала складати 3 635,54 грн. Рішенням Черкаської міської ради від 22.04.2008 року № 4-385 "Про внесення змін до рішення Черкаської міської ради від 31.05.2007 року № 2-613 "Про плату за оренду землі" ставку орендної плати для земель комерційного використання з 01.01.2008 року встановлено в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата за новою ставкою почала складати 5 089,75 грн. З урахуванням індексів інфляції, що передбачено ст. 21 Закону України "Про оренду землі" і пунктом 13 договору, розмір орендної плати в місяць з 01 січня 2008 року становив 5 232,27 грн., з 01 січня 2009 року - 6 027,58 грн., з 01 січня 2010 року - 6 383,20 грн.;
- відповідно до п.п. "і" пункту 31 договору ПП "Вівант" зобов"язалося відшкодувати позивачу суму упущеної вигоди (неотриманого прибутку) в розмірі орендної плати за весь період з дати прийняття рішення до моменту набуття чинності договором оренди - з 30 листопада 2006 року до 11 червня 2007 року за 193 дні 10 682 грн. 74 коп.;
- за умовами договору оренди відповідач повинен сплатити до міського бюджету за період з 30.11.2006 р. по 10.06.2007 р. - 10 682 грн. 74 коп. і за період з 11.06.2007 р. по 30.11.2010 р. - 229 374 грн. 62 коп., а всього 240 057 грн. 36 коп. ПП "Вівант" за вказаний період сплатило лише 185 923 грн. 50 коп., заборгувавши до міського бюджету 54 133 грн. 86 коп. У зв"язку з простроченням сплати орендної плати позивач на підставі пункту 14 договору нарахував пеню у розмірі 1 527 грн. 69 коп.;
- наявність правових підстав для стягнення заявленої суми заборгованості позивач обгрунтовує посиланням на приписи статті 2 Закону України "Про плату за землю", статті 21 Закону України "Про оренду землі", статей 96, 206 Земельного кодексу України, статей 623, 625 Цивільного кодексу України, а також положення п.п. "б" пункту 31 та пункту 41 договору.
Відповідач подав до суду відзив на позовну заяву, в якій заперечив проти позову, посилаючись на безпідставне застосування позивачем в односторонньому порядку без внесення відповідних змін до договору оренди розміру орендної плати, який був збільшений спочатку до 5 %, а потім і до 7 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Відповідач вважає, що одностороння зміна умов договору не допускається; договір може бути змінено за згодою сторін або ж за рішенням суду. В обґрунтування своєї позиції відповідач посилається на приписи статей 1, 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 525, 526, 629, 651, 654 Цивільного кодексу України.
02.03.2011 року ПП "Вівант" звернулося із зустрічним позовом до Черкаської міської ради про визнання недійсним абзацу 2 пункту 13 договору оренди землі від 10 квітня 2007 року.
Ухвалою суду від 02.03.2011 року зустрічний позов було прийнято до сумісного розгляду з первісним позовом.
В обгрунтування зустрічного позову позивач за зустрічним позовом посилається на наступні обставини:
- позивач за первісним позовом безпідставно застосував в односторонньому порядку без внесення відповідних змін до договору оренди розмір орендної плати, який був збільшений спочатку до 5 %, а потім і до 7 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки;
- статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди;
- статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін;
- відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння зміна умов зобов"язання не допускається і воно має виконуватись належним чином відповідно до вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства;
- відповідно до вимог статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін;
- згідно статті 654 Цивільного кодексу України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється;
- згоди щодо зміни встановленого договором оренди землі від 10 квітня 2007 року розміру орендної плати сторони не досягли і даний договір не змінювався у судовому порядку;
- відповідно до пункту 17 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 у разі внесення змін до договору оренди землі він підлягає перереєстрації;
- відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Відповідач за зустрічним позовом - Черкаська міська рада подав відзив на зустрічну позовну заяву, в якому заперечив проти зустрічного позову, посилаючись на наступні обставини:
- ПП "Вівант" пропущено строк позовної давності для звернення до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди від 10 квітня 2007 року;
- укладаючи договір оренди землі, позивач за зустрічним позовом у порядку статті 181 Господарського кодексу України не надсилав Черкаській міській раді протокол розбіжностей, а підписав його з усіма визначеними в ньому умовами, що свідчить про його згоду стосовно всіх істотних умов. Також позивач за зустрічним позовом протягом всього періоду дії договору не порушував перед Черкаською міською радою питання про визнання його частково недійсним;
- статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов"язковим для виконання сторонами;
- розмір орендної плати може змінюватися в односторонньому порядку однією із сторін у випадках прямо передбачених договором і погоджених обома сторонами;
- у законодавчих актах, на які посилається позивач за зустрічним позовом, не вказано про те, що сторони в договорі оренди землі не мають права змінювати розмір орендної плати без внесення змін до договору.
У судовому засіданні представник позивача первісний позов підтримав повністю з мотивів, викладених у позовній заяві, та просив його задовольнити. Зустрічний позов не визнав, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на нього.
Представники позивача за зустрічним позовом у судовому засіданні просили зустрічний позов задовольнити і відмовити у задоволенні первісного позову. В обгрунтування своєї позиції представники позивача за зустрічним позовом (вони ж представники відповідача за первісним позовом) посилались на обставини та доводи, викладені у зустрічному позові та у відзиві на первісний позов.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі письмові докази та оцінивши їх у сукупності, суд виходить з наступного:
Рішенням другої сесії Черкаської міської ради "Про надання приватному підприємству "Вівант" земельної ділянки в оренду по вул. Смілянській, 147" № 2-246 від 30.11.2006 року, було надано відповідачу в оренду на 49 років земельну ділянку площею 3 474 кв.м. під частину комплексу будівель за рахунок землекористування ТОВ "Завод "Буддеталь" та зобов'язано ПП "Вівант" протягом двох місяців з дати прийняття рішення укласти договір оренди землі з Черкаською міською радою та здійснити його державну реєстрацію.
10 квітня 2007 року між Черкаською міською радою (орендодавець) та приватним підприємством "Вівант" (орендар) було укладено договір оренди землі (далі - Договір).
Згідно з п. 1. Договору від 10.04.2007 року орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 30.11.2006 року № 2-246 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель промисловості, транспорту, зв"язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться в м. Черкаси по вулиці Смілянській, 147.
Відповідно до п. 2 Договору в оренду була передана земельна ділянка площею 3 474 кв.м. під частину комплексу будівель, яка за функціональним використанням відноситься до категорії земель комерційного використання.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 942-гр.-2006 від 27.12.2006 року та п. 5 договору становить 872 530 грн.
11 червня 2007 року Договір був зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" за № 040777500158.
Згідно пункту 9 Договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 2,3077 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 20 135 грн.
Пунктом 10 Договору сторони встановили, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Частиною 2 п. 13 Договору передбачено, що в разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.
У пункті 11 Договору сторони встановили, що орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним.
Пункт 14 Договору передбачає, що за несвоєчасне внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.
Згідно підпункту "і" пункту 31 Договору орендар зобов"язаний відшкодувати орендодавцю суму упущеної вигоди (неотриманого прибутку) в розмірі орендної плати за весь період з дати прийняття рішення до моменту набуття чинності договору оренди.
Зміни до Договору за згодою сторін чи за рішенням суду не вносилися.
За період з 30.11.2006 р. - дата прийняття Черкаською міською радою рішення №2-246 по 10.06.2007 р. - день набрання чинності Договором позивач нарахував відповідачу 10 682 грн. 74 коп. упущеної вигоди і за період з 11.06.2007 р. по 30.11.2010 р. - 229 374 грн. 62 коп. орендної плати, а всього 240 057 грн. 36 коп.
При цьому за період з 30.11.2006 року по червень 2007 року позивач застосував ставку орендної плати, встановлену Договором у розмірі 2,3077 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за період з липня по грудень 2007 року - у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі рішення Черкаської міської ради від 31.05.2007 року № 2-613 "Про плату за оренду землі", за період з 01.01.2008 року по 30.11.2010 року - у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на підставі рішення Черкаської міської ради від 22.04.2008 року № 4-385 "Про внесення змін до рішення Черкаської міської ради від 31.05.2007 року № 2-613 "Про плату за оренду землі".
ПП "Вівант" за вказаний період сплатило до міського бюджету 185 923 грн. 50 коп.
Заявлену до стягнення суму боргу з орендної плати - 54 133 грн. 86 коп. позивач за первісним позовом визначив як різницю між загальною сумою нарахованих ним упущеної вигоди та орендної плати і фактично сплаченою відповідачем сумою (10 682 грн. 74 коп. + 229 374 грн. 62 коп. - 185 923 грн. 50 коп.).
Крім того, позивач за первісним позовом нарахував відповідачу 1 527 грн. 69 коп. пені за прострочення сплати орендної плати за землю за період з червня по листопад 2010 року у розмірі 120 відсотків облікової ставки Національного банку України.
Як пояснили у судовому засіданні представники відповідача за первісним позовом, різниця між нарахованими позивачем і відповідачем сумами орендної плати за землю виникла внаслідок застосування сторонами різних ставок орендної плати за землю: позивачем у розмірах 5 % та 7 % за відповідні періоди, а відповідачем у розмірі 2,3077 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки як визначено в Договорі. Це підтверджується наданими ПП "Вівант" податковими деклараціями за 2008-2010 роки.
Рішенням Черкаської міської ради від 31.05.2007 року № 2-613 "Про плату за оренду землі" були встановлені розміри орендної плати за користування земельними ділянками в м. Черкаси. Згідно вказаного рішення ставки орендної плати для земель, на яких здійснюється оптова торгівля, встановлено в розмірі 5,0 % від їх грошової оцінки. Виходячи з цього рішення позивач за первісним позовом став визначати орендну плату за вказаною ставкою і нараховував відповідачу 3 635 грн. 54 коп. орендної плати у місяць.
Рішенням Черкаської міської ради від 22.04.2008 року № 4-385 "Про внесення змін до рішення Черкаської міської ради від 31.05.2007 року № 2-613 "Про плату за оренду землі" знову були змінені ставки орендної плати за користування земельними ділянками в м. Черкаси. Відповідно до цього рішення ставки орендної плати для земель комерційного використання встановлено в розмірі 7,0 % від їх грошової оцінки. Виходячи з цього рішення позивач за первісним позовом став визначати орендну плату за вказаною ставкою і нараховував відповідачу з 01.01.2008 року 5 089 грн. 75 коп. у місяць з урахуванням індексації (з 01.01.2008 року - 5 232 грн. 27 коп., з 01.01.2009 року - 6 027 грн. 58 коп., з 01.01.2010 року - 6 383 грн. 20 коп.).
З викладеного слідує, що позивачем за первісним позовом в односторонньому порядку був змінений розмір орендної плати без внесення відповідних змін до Договору: у 2007 році з 2,3077 % до 5 %, а з 01.01.2008 року до 7 %.
Статтею 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частиною 1 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим до виконання сторонами.
Згідно зі статтею 651 ЦК України та статтею 188 Господарського кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 18 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Частиною 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін і у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
По відношенню до Цивільного та Господарського кодексів України Закон України "Про оренду землі" є спеціальним законом щодо регулювання відносин, пов"язаних з укладенням, зміною, розірванням договору оренди землі, і на відміну від кодексів передбачає можливість зміни умов договору оренди землі лише за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення такої згоди - у судовому порядку. Іншого порядку внесення змін до договору оренди землі Закон України "Про оренду землі" не передбачає.
Відповідно до пункту 17 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 у разі внесення змін до договору оренди землі він підлягає перереєстрації, яка проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.
Як вже вище вказувалося і встановлено судом, зміни до Договору за згодою сторін чи за рішенням суду не вносилися.
Беручи до уваги зміст викладених приписів Закону України "Про оренду землі", суд приходить до висновку, що позивач за первісним позовом не мав права на застосування ставок орендної плати у розмірі 5 % та 7 % від нормативної грошової оцінки землі.
З огляду на викладене, зміст абзацу 2 пункту 13 Договору суперечить положенням статей 21 та 30 Закону України "Про оренду землі".
Згідно частини 3 статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов"язковість для сторін положень актів цивільного законодаства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Зміст правочину згідно частини 1 статті 203 ЦК України не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Частиною 1 статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п"ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Таким чином, зустрічний позов ПП "Вівант" є обгрунтованим і підлягає до задоволення. Зміна розміру грошової оцінки, про яку також йде мова у абзаці 2 пункту 13 Договору також веде до зміни розміру орендної плати, що без згоди іншої сторонни і без внесення відповідних змін до Договору є недопустимим.
Посилання представника Черкаської міської ради на пропуск ПП "Вівант" строку позовної давності для звернення до суду із даним позовом є безпідставними.
Відповідно до частини 1 статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Згідно з частиною 5 статті 261 ЦК України за зобов"язаннями, строк виконання яких не визначений або визначений моментом вимоги, перебіг позовної давності починається від дня, коли у кредитора виникає право пред"явити вимогу про виконання зобов"язання.
У абзаці 2 пункту 13 Договору не визначено строки внесення відповідних змін щодо розміру грошової оцінки земельної ділянки та розміру щорічної орендної плати. Ці зміни пов"язуються із змінами діючого законодавства та прийнятими Черкаською міською радою змінами розмірів орендної плати. Тобто позивач за зустрічним позовом довідався про порушення свого права, коли Черкаська міська рада почала нараховувати йому новий розмір орендної плати за новими ставками на підставі вищевказаних рішень і вимагати її сплати у встановлений Договором строк, а не в момент підписання Договору.
Оскільки Черкаська міська рада безпідставно нараховувала ПП "Вівант" орендну плату за новими ставками у розмірі 5 % та 7 % відповідно з липня 2007 року та 01.01.2008 року, ПП "Вівант", сплачуючи орендну плату за ставкою, визначеною в Договорі, у розмірі 2,3077 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не мало заборгованості перед міським бюджетом з орендної плати за землю станом на 30.11.2010 року як заявлено у первісному позові. За таких обставин, первісний позов у частині стягнення заборгованості по орендній платі та пені задоволенню не підлягає.
Відповідно до статті 49 ГПК України, з Черкаської міської ради на користь ПП "Вівант" підлягають стягненню понесені останнім судові витрати - державне мито в розмірі 85 грн. та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, а всього 321 грн.
Керуючись ст.ст. 49, 82-84 ГПК України, господарський суд, -
1. У первісному позові відмовити повністю.
2. Зустрічний позов задовольнити повністю.
3. Визнати недійсним абзац 2 пункту 13 договору оренди землі від 10 квітня 2007 року, укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Вівант".
4. Стягнути з Черкаської міської ради (18000, м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36) на користь приватного підприємства "Вівант" (18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 147, код ЄДРПОУ 32741936) 321 грн. судових витрат.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.
СУДДЯ В.В. Потапенко
Повне рішення виготовлене і підписане 11 квітня 2011 року.
Суддя В.В. Потапенко