"31" березня 2011 р.Справа № 16/161-10-4774
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді В.Б. Туренко
суддів Л.І. Бандури, Л.В. Поліщук
при секретарі судового засідання: Довбиш О.О.
за участю представників сторін:
від прокуратури: Доброжан Н.І.
Представники позивача, відповідача та третьої особи у судове засідання не з'явились, про день, час та місце апеляційного розгляду повідомлені належним чином.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2
на рішення господарського суду Одеської області від 04.02.2011 р.
у справі № 16/161-10-4774
за позовом Першого заступника прокурора Малиновського району м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача -ОСОБА_2
про розірвання договору оренди, зобов'язання повернути земельну ділянку та стягнення штрафу
В листопаді 2010 року Перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси звернувся до господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради з позовними вимогами до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами 05.07.2007 р., зобов'язання відповідача повернути Одеській міській раді земельну ділянку площею 13 413 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, а також про стягнення з відповідача на користь позивача штрафу у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів доходів громадян. В обґрунтування своїх вимог перший заступник прокурора Малиновського району м. Одеси послався на неналежне виконання відповідачем договірних зобов'язань з цільового використання земельної ділянки та здійснення на орендованій земельній ділянці самочинного будівництва без одержання дозволу на це з боку орендодавця -Одеської міської ради, на відчуження частини будівель, розташованих на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_2 без повідомлення про це орендодавця, як то передбачено договором. (а.с. 2-7).
Ухвалою від 04.02.2011 р. господарським судом Одеської області залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_2. (а.с. 110).
Заперечуючи проти позову, ОСОБА_2 наголошував на відсутності будь-яких істотних порушень умов договору оренди землі з боку відповідача, а відтак і підстав для його розірвання. Вимоги прокурора про стягнення штрафу з відповідача вважав правомірними і обґрунтованими. (а.с. 91).
Рішенням господарського суду Одеської області від 04.02.2011 р. (суддя Желєзна С.П.), яке оформлено відповідно до вимог ст.84 ГПК України 09.02.2011 р., позов задоволено частково, розірвано договір оренди земельної ділянки від 05.07.2007 р., стягнуто з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 штраф у розмірі 1 700 грн., держмито в сумі 187 грн., та витрати на ІТЗ судового процесу в розмірі 236 грн., в іншій частині позову відмовлено з мотивів безпідставності заявлених вимог. (а.с. 112-115).
Не погодившись з даним рішенням, ОСОБА_2 24.02.2011 р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати в частині розірвання договору оренди землі скасувати, в іншій частині залишити без змін, посилаючись на невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, а також порушення норм процесуального права.
Відзиви на апеляційну скаргу від позивача та відповідача не надходили.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи із наступного.
На підставі укладеного 04.07.2003 р. між Управлінням з питань використання майна та приватизації Одеської обласної ради та СПД ОСОБА_3 договору купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу, який був посвідчений у нотаріальному порядку, позивачем було придбано у власність будівлі та споруди колишнього деревообробного цеху обласного комунального підприємства „Комунбудпостач”, які складалися з літ. А., А1, А2 -деревообробний цех, площею 1072,8 кв.м., літ. Б -склад площею 485,7 кв.м., літ. В -майстерня площею 24,1 кв.м., № 1-3 огорожа, I -II мощіння, розташовані за адресою: АДРЕСА_1. (а.с. 28-30).
На виконання рішення Одеської міської ради №1267-V від 05.04.2007 р., проведено встановлення відведення меж земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель та споруд виробничого призначення, про що складено акт від 14.05.2007 р. (а.с.17). 05.07.2007 р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_3.(Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов п.п.1.1, 3.1., 5.1. якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове (терміном на 25 років), платне володіння, користування земельну ділянку, площею 13 413 кв.м., що знаходиться у АДРЕСА_1. 08.08.2007 р. складено акт прийому-передачі вказаної земельної ділянки. (а.с.11-16, 18).
При вирішенні даного спору з'ясовано, що господарським судом Одеської області розглянута справа № 16/118-09-2838 за позовом ФОП ОСОБА_3 до Одеської міської ради про визнання права власності. В межах зазначеної справи встановлено, що під час здійснення підприємницької діяльності, для забезпечення потреб виробництва, СПД ОСОБА_3 за власні кошти на належній останньому на умовах оренди земельній ділянці самочинно, за відсутності необхідних дозвільних документів, збудував прибудову під літ. „а” до деревообробного цеху, туалет під літ. „Г”, майстерні під літ. „Д”, „Е”, „Ж”. Вищевказану земельну ділянку розділив парканом на дві частини, які мають самостійні вїзди до них. При цьому, на земельній ділянці площею 4641 кв.м. знаходяться будівлі під літ. „А”, „А1”, „А2”, „а”, „Б”, „В”, а на земельній ділянці площею 8705 кв.м. розташовані будівлі під літ. „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”.
Рішенням господарського суду Одеської області від 14.07.2009 р. по справі №16/118-09-2838 за ФОП ОСОБА_3 визнано право власності на:
- будівлі і споруди, які складаються з будівель деревообробного цеху під літ. „А”, „А1”, „А2”, „а”, площею 1151,4 кв.м., складу під літ. „Б” площею 485,7 кв.м., майстерні під літ. „В” площею 24,1 кв.м., розташованих на земельній ділянці площею 4641 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1;
- будівлі та споруди, які складаються з майстерень під літ. „Д” площею 789,3 кв.м., літ. „Є” площею 405,9 кв.м., літ. „Ж” площею 405,9 кв.м. та туалету під літ. „Г”, розташованих на земельній ділянці площею 8705 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1. (а.с. 20-22).
На підставі вказаного рішення суду КП „Одеське МБТІ та РОН” 09.09.2009 р. зареєстровано право власності на вказані вище будівлі та споруди за ОСОБА_3, про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно. (а.с. 19).
29.01.2010 р. між ОСОБА_3 (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу, за яким продано останньому будівлі та споруди загальною площею 1601,1 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, які в цілому складаються з: майстерні під літерою „Д”, загальною площею -789,3 кв.м.; майстерні під літерою „Е”, загальною площею -405,9 кв.м.; майстерні під літерою „Ж”, загальною площею -405,9 кв.м.; туалету під літерою „Г”, які розташовані на земельній ділянці площею 8 705 кв.м., що знаходяться у користуванні продавця відповідно до договору оренди землі від 05.07.2007 р. На підставі даного договору купівлі-продажу право власності на вказані об'єкти нерухомості зареєстровано за ОСОБА_2, про що свідчить витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 25252127 від 08.02.2010 р. виданого КП „Одеське МБТІ та РОН”. (а.с. 31-36).
Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 25.01.2011 р. у справі № 16/118-09-2838 рішення господарського суду Одеської області від 14.07.2009 р. -скасовано, а позов ФОП ОСОБА_3 -залишено без задоволення. (а.с. 83-87).
Статтею 35 ГПК України передбачено, що факти встановлені рішенням господарського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.
Отже, є доведеним той факт, що ФОП ОСОБА_4 здійснено самочинне будівництво додаткових будівель та споруд майнового виробничого комплексу за адресою: АДРЕСА_1, а саме: літ. „Д” -майстерня площею 789,3 кв.м., літ. „Е” -майстерня площею 405,9 кв.м., літ. „Ж” -майстерня площею 405,9 кв.м., туалет літ. „Г”, добудови до деревообробного цеху будівлю літ. а -площею 78,6 кв.м.
Як вбачається з матеріалів справи, прокурор вважає самочинне будівництво будівель та споруд на орендованій земельній ділянці використанням відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є істотним порушенням умов договору оренди і є підставою для його розірвання згідно ч.2 ст.651 ЦК України.
Відповідно до ст. 15 Закону України „Про оренду землі” істотними умовами договору оренди землі є:
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін;
- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Вищезазначені істотні умови передбачені та погоджені сторонами у договорі оренди земельної ділянки від 05.07.2007 р.(а.с. 11-16).
Згідно норм ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок проводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України існують такі категорії земель: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням означає -недодержання землекористувачем цілей експлуатації наданої йому землі, які передбачені у договорі оренди.
Згідно ст. 1 Закону України „Про землеустрій” цільове призначення земельної ділянки -використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції стосовно відсутності будь-яких порушень з боку відповідача в частині нецільового використання земельної ділянки, оскільки, враховуючи вищенаведені положення земельного законодавства та умови договору використання спірної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель та споруд виробничого призначення, не є її цільовим призначенням, а лише умовами її використання відповідно до договору оренди. За цільовим призначенням згідно п.5.2. вищевказаного договору, орендована відповідачем земельна ділянка відноситься до земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Побудування відповідачем на орендованій земельній ділянці прибудови під літ. а до деревообробного цеху, туалету під літ. „Г”, а також майстерень під літ. „Д”, „Е”, „Ж” - цілком відповідають цільовому призначенню земельної ділянки.
Також, необхідно зазначити, що побудовані відповідачем споруди відповідають санітарним, будівельно-технічним та протипожежним нормам та стандартам, що підтверджується наявними в матеріалах справи документами.(а.с.93-98).
Згідно з положеннями ч.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Необхідно зазначити, що відповідач продовжує належним чином та у встановлені пунктом 4 договору терміни сплачувати плату за користування земельною ділянкою в повному обсязі, що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями. (а.с. 99-102).
Отже, судова колегія дійшла висновку, що відповідачем не було порушено жодних істотних умов договору оренди у розумінні абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України, отже в позові прокурору в частині розірвання договору оренди слід відмовити. Крім того, слід зазначити, що розірвання договору оренди земельної ділянки в цілому, призведе до порушення прав відповідача, оскільки він буде позбавлений права на користування будівлями та спорудами, придбаними ним на законних підставах.
Вищевикладене не враховано судом першої інстанції при вирішенні спору в цій частині, у зв'язку з чим рішення суду щодо розірвання договору оренди земельної ділянки підлягає скасуванню.
Стосовно позовних вимог про стягнення штрафу, то судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову в цій частині, виходячи із слідуючого.
Відповідно до п.9.4.6. договору оренди землі Орендар прийняв на себе зобов'язання повідомити в тижневий строк Орендодавця про відчуження будинків та споруд (або їх частин) розташованих на переданій в оренду земельній ділянці та переоформити документи на право користування земельною ділянкою. Також, п.13.3. договору оренди землі передбачено, що за порушення умов цього договору Орендар зобов'язався сплатити Орендодавцеві штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів доходів громадян, що становить 1700 грн.
Відповідно до ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватись неустойкою (штрафом, пенею).
Статтею 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Матеріали справи свідчать про порушення відповідачем вищенаведеної умови договору. Останнім таке порушення не оспорено.
Посилання скаржника щодо сумнівності того, що пред'явлення першим заступником прокурора Малиновського району м. Одеси такого позову дійсно відповідає інтересам громади в особі Одеської міської ради, оскільки, в разі задоволення пред'явлених позовних вимог позивач втратить одне з джерел поповнення місцевого бюджету -не заслуговують на увагу, оскільки, прокурор самостійно встановлює відповідно до ст. 36-1 Закону України „Про прокуратуру” наявність інтересів саме держави, а не інтересів органу в особі якого звертається до суду, у спірних правовідносинах.
Доводи апелянта відносно того, що відповідач не був належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи спростовуються наявними в матеріалах справи доказами. (а.с. 39-40, 46-47, 54-55, 75-76).
На підставі викладеного та
керуючись ст.ст. 99, 103-105 ГПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.
Пункт 2 резолютивної частини рішення господарського суду Одеської області від 04.02.2011 р. у справі №16/161-10-4774 скасувати.
В іншій частині рішення залишити без змін.
Стягнути з Одеської міської ради на користь ОСОБА_2 витрати по держмиту в сумі 42,50 грн. за апеляційний перегляд.
Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.
Головуючий суддя В.Б. Туренко
Суддя Л.І. Бандура
Суддя Л.В. Поліщук
Повний текст постанови підписано 05.04.2011 р.