Запорізької області
01.02.08 Справа № 20/68д/07-8/8д/08
Суддя Попова І.А.
Позивач
Товариство з обмеженою відповідальністю “Центр Дом», Запорізька область, м.Мелітополь
Відповідач
Мелітопольська районна рада, Запорізька область, м.Мелітополь
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -Товариство з обмеженою відповідальністю “Інтер», Запорізька область, м. Мелітополь
Суддя І.А. Попова
Представники
Позивача:
Нужна Л.П., дов. від 13.06.2007 р.
Відповідача:
Третьої особи:
Неделько О.О., дов.ю № 503 від 26.09.2007 р.
Переверзєв І.Л., дов. № 504 від 26.09.2007 р.
Шкарупа П.В., дов. від 27.02.2007 р.
Розглядаються позовні вимоги про визнання переважного права на укладення договору на новий строк та спонукання до укладення договору оренди цілісного майнового комплексу на новий строк
Розпорядженням голови господарського суду Запорізької області від 03.12.2007 р. справу № 20/68д/07 передано на розгляд судді Поповій І.А., справу прийнято до провадження та присвоєно номер № 20/68д/07-8/8д/08.
Розгляд справи відкладався до 01.02.2008 р. Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в засіданні 01.02.2008 р.
Позивач підтримує вимоги з підстав, викладених у позові, в обґрунтування вимог вказує, що на виконання умов договору оренди № 214, укладеного з відповідачем 30.12.2005 р., прийняв в орендне користування комунальне майно: цілісний майновий комплекс оздоровчого табору “Чайка», розташований на узбережжі Молочного лиману Радивонівської сільської ради Якимівського району. Строк дії договору узгоджено до 30.12.2006 р. Як зазначає позивач, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, неодноразово з 01.10.2006р. по 10.01.2007р. своїми листами повідомляв про це відповідача і також виражав намір укласти договір оренди на новий строк на умовах, запропонованих орендодавцем. Однак на його звернення відповідач направив попередження про припинення дії договору оренди, тобто фактично відмовив у реалізації переважного права на укладення договору і не вказав причин відмови. Як стало відомо, цією причиною є намір відповідача передати об'єкт іншій особі. ТОВ “Центр Дом» належно виконав свої обов'язки за раніш укладеним договором оренди від 30.12.2005р., що підтверджується своєчасним внесенням орендної плати, наданням 22 безкоштовних путівок для оздоровлення дітей пільгових категорій, наданням путівок для оздоровлення 152 працівників освіти та їх дітей Мелітопольського відділу освіти і інших бюджетних установ Мелітопольського району. Позивач використовував майно за цільовим призначенням, зробив покращення орендованого майна за рахунок власних коштів. У відповідності до ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна», ч. 1 ст. 285 ГК України та ст.. 777 ЦК України орендар, який належним чином виконував умови договору, має переважне право перед іншими особами на продовження строку дії договору оренди. Просить визнати його переважне право на укладення договору оренди № 214 від 30.12.2005 р. на новий термін. Від позовних вимог в частині спонукання Мелітопольську міську раду до укладення договору оренди на новий строк позивач відмовився в судовому засіданні 14.06.2007 р. Відмова позивача від частини вимог прийнята судом, про що зазначено у постанові Запорізького апеляційного господарського суду від 14.06.2007 р. При новому розгляді справи позивач не змінював позовних вимог.
Відповідач заявлені позовні вимоги вважає безпідставними. У відзиві на позов вказує, що відповідно до Закону України “Про оренду державного та комунального майна» переважне право на укладення договору оренди має лише орендар, який виконував умови договору оренди належним чином. Позивач неналежним чином виконував умови договору оренди цілісного майнового комплексу ДОТ, а саме: 1) всупереч вимогам абзацу 5, п.1.2 договору діти мешканців Мелітопольського району практично не відпочивали в ДОТ “Чайка»; 2) всупереч вимогам абзацу 6 п.1.2 табір, розрахований на 140 чоловік в одну зміну, заповнювався 220-230 дітьми, що стало підставою для відмови мешканців Мелітопольського району від оздоровлення дітей в цьому таборі. 3) всупереч вимогам абзацу 8, п.1.2 договору жоден працівник району за направленням профспілкового комітету не працював у таборі, працівники освіти району були позбавлені можливості заробити кошти для покращення власного матеріального стану; 4) всупереч п.1.5 договору районна рада не отримала ніяких коштів від реалізації майна, що вибуло; 5) всупереч п.1.10, ст.24 Закону України “Про оренду державного і комунального майна» орендар не застрахував орендоване майно; 6) орендар не здійснював жодних покращень майна, суттєво пошкодив майно, надане в оренду.
Третя особа - ТОВ “Інтер» позовні вимоги вважає необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають. Вказує, що за договором оренди на даний час вніс значні інвестиційні кошти у поліпшення майна табору у вигляді інвестицій.
Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд встановив, що 30 грудня 2005р. Мелітопольською районною радою та товариством з обмеженою відповідальністю “Центр Дом» підписаний договір оренди цілісного майнового комплексу -оздоровчого табору “Чайка», за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду цілісний майновий комплекс -оздоровчий табір “Чайка», що розташований на узбережжі Молочного лиману Радивонівської сільської ради Якимівського району Запорізької області. Перелік майна, що передається, та його вартість наведено в додатку №1, який є невід'ємною складовою частиною даного договору та має силу акта прийому-передачі. Крім майна, вказаного в додатку №1, одночасно передано малоцінний інвентар та інше індивідуально визначене майно, перелік якого наведено у відомостях інвентаризації, що є додатком №2 (п.1.1). Згідно з п.1.2 договору ціль передачі майна у оренду -організація оздоровчого відпочинку дітей, в основному мешканців Мелітопольського району. Сторони домовились, що ціллю використання майна не є тільки отримання прибутку, виходячи з цього орендар надає орендодавцю не менш, як 5 безкоштовних путівок в додатково обумовлені строки для оздоровлення дітей з малозабезпечених сімей. Сторони також домовились про взаємодії з питань утримання і експлуатації об'єкту оренди, організаційних та інших питань, що є у ведені орендодавця за цим договором. Орендар залучає до роботи у таборі влітку працівників учбових закладів району та студентів педагогічних вузів за погодженням з головою профспілкового комітету відділу освіти Мелітопольської райдержадміністрації. Сторони домовились зберегти щорічну систему оздоровлення дітей працівників Мелітопольського районного відділу освіти і інших бюджетних установ Мелітопольського району, які надають посильну допомогу в підготовці табору до роботи (сумісним протоколом обумовлюються обсяги та види робіт і строки їх виконання). Орендар надає у період з 01 липня по 30 серпня щорічно майно табору для відпочинку та оздоровлення дітей за списком профспілкового комітету районного відділу освіти.
Відповідно до п.1.4 договору сторони домовились, що розмір орендної плати складає 10000 грн. Строк внесення орендної плати -не пізніше 01 вересня 2006р. Своєчасно не перерахована або перерахована не в повному обсязі орендна плата стягується за весь період заборгованості. У випадку несвоєчасного внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцю пеню в розмірі 0,2 відсотка від суми заборгованості за кожний день затримки орендного платежу. До складу орендної плати не включено вартість комунальних послуг. Орендар може самостійно укладати договори на комунальні послуги з відповідними організаціями. До складу орендної плати не включається ПДВ. Нарахування та перерахування ПДВ здійснюється згідно з чинним законодавством. Згідно з п.1.12 вартість майна, яке повертається орендарем орендодавцю, визначається на основі акту оцінки, який складається орендарем на основі даних інвентаризації на момент розірвання або припинення даного договору. Майно вважається поверненим з моменту підписання акту прийому - передачі.
Пунктом 1.3 договору передбачено строк договору оренди з 01 січня 2006р. до 30 грудня 2006р. При відсутності письмового повідомлення однієї із сторін не менш як за місяць до спливу строку, договір вважається продовженим на той же строк на тих же умовах, які передбачені цим договором.
Як свідчать вивчені матеріали, 16.10.2006 р. позивач направив Мелітопольській районній раді лист з пропозицією продовжити строк оренди на 2007 рік. Листом від 16.10.2006 р. № 675 відповідач сповістив товариство “Центр Дом» про припинення дії договору оренди з січня 2007 р. у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Постановою ВГСУ від 09.10.2007 р. скасовані рішення попередніх судових інстанцій по даній справі та вказано, що судом не досліджені обставини, пов'язані з фактичним належним чи неналежним виконанням договору, не перевірено чи входить індексація в ту вартість майна, яка фактично зазначена у додатку, чи є майно, перелічене у додатках єдиним майновим комплексом, переданим в оренду, із якого розрахунку фактично сплачувалася орендна плата.
Дослідивши додані матеріали, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з огляду на наступне:
Порядок укладання договорів оренди комунального майна регулюється приписами Закону України “Про оренду державного та комунального майна», якщо інше не визначено угодою сторін, будь-яких застережень щодо незастосування приписів цього закону до господарських відносин сторін договір № 214 не містить. Статтею 10 Закону встановлений перелік істотних умов, які мають бути узгоджені сторонами при укладанні договору, а саме: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Договір оренди № 214 від 30.12.2005 р., на підставі якого майно -цілісний майновий комплекс ДОТ “Чайка» передано в орендне користування позивачу, не має усіх перелічених в ст. 10 Закону істотних умов. Зокрема, розміру орендної плати, визначеної відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна. З урахуванням постанови ВГСУ судом витребувані від сторін докази на підтвердження визначеного у договорі розміру орендної плати, встановленого у сумі 10000 грн. за рік, а саме: оцінку майна цілісного майнового комплексу, докази на підтвердження вартості переданих в оренду основних засобів.
Жодних доказів додатково до наявних у справі сторонами не надано. Позивач в засіданні пояснив, що оцінка цілісного майнового комплексу ДОТ “Чайка» на час укладення договору оренди № 214 не проводилася. Взагалі будь-коли оцінка майна цілісного майнового комплексу не здійснювалась, розмір орендної плати встановлений сторонами довільно.
Відповідно до ст. 4 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» об'єктом оренди за цим Законом є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Згідно ст. 10 п. 2 Закону оцінка об'єкта оренди повинна передувати укладенню договору оренди. Розмір орендної плати визначається за правилами, встановленими відповідною Методикою, затвердженою органом місцевого самоврядування.
Як свідчать вивчені матеріали, оцінка цілісного майнового комплексу ДОТ “Чайка» на час укладення договору № 214 не здійснювалась. Як зазначено в п. 1.1 договору, орендна плата узгоджена сторонами виходячи з реальних ринкових відносин. Тобто, навіть сам договір містить застереження, що орендна плата визначена сторонами довільно, без додержання приписів законодавства та Методики щодо оренди комунального майна. Про застосування до визначеного розміру орендної плати орендних ставок, передбачених законом, взагалі у договорі не йдеться. Визначення таким чином (за ринковими відносинами) розміру орендної плати за користування комунальним майном порушує як інтереси орендодавця, так і орендаря.
Відповідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно ст. 181 ГК України у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).
Угода, що є не укладеною, не породжує будь-яких бажаних сторонами результатів, незалежно від волі сторін та їх вини, а також не породжує будь-яких прав та зобов'язань сторін. У відповідності до ст. 181 ГК України (оскільки правовідносини сторін продовжували існувати після набрання чинності Господарським кодексом України) якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо її виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного Кодексу України. Таким чином, є безпідставними вимоги позивача поновити на новий строк договір, умови якого не відповідають приписам діючого законодавства.
Крім того, статтею 17 Закону України “Про оренду держаного та комунального майна» встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється. Таким чином, умовами продовження договору оренди на новий строк є: 1) добросовісне виконання орендарем умов договору оренди; 2) відсутність наміру орендодавця використовувати майно для власних потреб; 3) інші рівні умови щодо продовження договору на новий термін.
Як свідчать вивчені матеріли, 18.12.2006 р. Мелітопольською районною радою укладено договір оренди цілісного майнового комплексу ДОТ “Чайка» з ТОВ “Інтер», умови якого щодо розміру орендної плати та внесення інвестицій є більш вигідними для орендодавця -Мелітопольської районної ради. Таким чином, позивач втратив переважне право на продовження договору оренди за інших рівних умов, внаслідок чого обраний позивачем спосіб захисту права на оренду майна є невідповідним обставинам, що фактично склалися.
В позові з заявлених підстав відмовляється.
Судові витрати відносяться на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82-84 ГПК України, суд
В позові відмовити.
Суддя Попова І.А.
Рішення підписано 28 лютого 2008 року.