83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
12.03.08 р. Справа № 32/261пд
Господарський суд Донецької області у складі судді О.М. Сковородіної при секретарі судового засідання: Бахмет А.В.
за участю представників сторін:
від позивача: Вороніна Є.О. довіреність від 05.10.07р.
від відповідачів: 1) Попович О.С. - довіреність від 03.03.07р.
Асєєва І.С. - довіреність від 21.06.07р.
2) Джас І.В. - довіреність від 01.04.06р.
у справі за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк
до відповідачів: 1) Дочірнього підприємства Науково - дослідного та проектного інституту “Донецький ПромбудНДІпроект» “Будівельна компанія “Укрбуд» м. Донецьк
2) Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Класс» м. Донецьк
про визнання договору оренди недійсним
Позивач, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк, звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Інституту «Донецький ПромстройНИИпроект» м. Донецьк, Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Класс» м. Донецьк про визнання договору оренди № 52-02 від 01.04.02р. недійсним.
В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що позивач на підставі листа Представництва Фонду державного майна України в м. Донецьку від 22.07.04р. № 01/696 в межах своїх повноважень розглянув питання щодо дотримання законодавства при укладенні спірного договору та виявив чисельні порушення, а саме: 1) Розрахунок орендної плати не був погоджений з позивачем, експертна оцінка, на підставі якої визначена вартість об'єкту оренди договору прострочена, без рецензії позивача; 2) Відповідно до додатку 2 «Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна», затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.95р., орендна ставка за використання нерухомого майна для розміщення офісів резидентів України дорівнює 10% до вартості майна, визначеної експертним шляхом, орендна ставка за використання майна для розміщення телерадіоорганізацій становить 2%. Проте, в спірному договорі застосовується орендна ставка 4,5%, що є порушенням Методики розрахунку; 3) З п.п. 3.3 спірного договору вбачається, що орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 30% та 70% щомісяця не пізніше 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем. Відповідно до Методики розрахунку та Типового договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.00р. № 1774, орендна плата повинна перераховуватись у співвідношенні 70% до державного бюджету і лише 30% балансоутримувачу щомісяця не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним; 4) всупереч вимог ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 760 ЦК України порушується істотна умова щодо предмету договору - в спірному договорі не зазначено, яке саме приміщення на 12 поверсі передається в оренду; 5) пункти 6 «Права Орендаря» та 7 «Обов'язки Орендодавця» договору своїм обсягом не відповідають передбаченому для договорів оренди державного нерухомого майна Типовому договору оренди.
Вважає, що наявність зазначених порушень законодавства, дає підстави вважати, що спірний договір є недійсним.
29.07.04р. позивачем у справі було подане уточнення до позовної заяви, в якій він уточнює адресу відповідача 2.
17.08.04р. позивачем у справі були надані уточнення до позовної заяви, в яких він надав обґрунтування своїх повноважень на звернення до суду з цим позовом, та просить суд визнати договір оренди державного майна № 52-02 від 01.04.02р. недійсним та зобов'язати відповідачів укласти договір оренди на спірне приміщення з урахування вимог чинного законодавства. Зазначені уточнення не приймаються судом з огляду на те, що вони є фактично самостійною позовною вимогою, яка має ґрунтуватись на окремих підставах. Тобто, в порушення ст. 22 ГПК України позивач поданням такої заяви намагався змінити, як підставу, так і предмет позову.
Відповідач 1 - Інституту «Донецький ПромстройНИИпроект» м. Донецьк проти позову заперечував, посилаючись на те, що: 1) позивач не має права на подання позову, оскільки, не є стороною за договором та при укладанні договору не вимагалося отримання дозволу позивача; 2) власником майна є корпорація «Укрбуд»; 3) орендар та орендодавець є самостійними юридичними особами та можуть захищати свої порушені права та інтереси. Крім того, вимога позивача щодо визнання договору оренди недійсним з моменту його укладення є протизаконною, оскільки, вказаний договір може бути визнаним недійсним лише на майбутнє; ні позивач, ні суд не може понудити відповідачів укласти договір на майбутнє, оскільки, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
В подальшому позиція відповідача 1 була змінена, та він визнав позовні вимоги.
Ухвалою суду від 10.02.05р. провадження у справі було зупинено у зв'язку з заміною однієї з сторін її правонаступником внаслідок реорганізації підприємства. Ухвалою суду від 04.12.2007р. був замінений відповідача 1 у справі на його правонаступника - Дочірнє підприємство Науково - дослідний та проектний інститут “Донецький ПромбудНДІпроект» “Будівельна компанія “Укрбуд».
12.02.08р. відповідачем 1 була надана заява про визнання позову, в якій він позовні вимоги визнає, вважає їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Вказував на те, що у разі прийняття судом рішення про задоволення вимог позивача, визнання договору оренди недійсним можливо лише на майбутнє, тобто від дати винесення рішення.
Відповідач 2 - Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Класс» м. Донецьк проти позову заперечував, посилаючись на те, що: 1) Регіональне відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк не є належним позивачем, його права не порушені, і тому, не має права на подання позову; 2) позивач здійснює повноваження власника щодо майна, яке приватизується, щодо іншого майна таких повноважень не передбачено; 3) договір оренди був укладений стосовно нерухомого майна площею 183кв.м., тому, не потребує дозволу позивача відповідно до абз. 4 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»; 4) на момент укладення договору оренди Додаток № 2 до Методики визначав орендну ставку за використання майна для розміщення радіокомпаній на рівні 4,5%; 5) відповідно до Методики розрахунку та Типового договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.00р. № 1774, орендна плата повинна перераховуватись у співвідношенні 70% до державного бюджету і лише 30% балансоутримувачу лише в тому випадку, коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво; 6) в наказі ФДМУ від 23.08.00р. № 1774 «Про затвердження договорів оренди» вказано, що цей договір потрібно брати за основу, а не дослівно переписувати; 7) текст договору оренди не суперечить вимогам чинного законодавства, тобто дотримані всі істотні умови договору, повноваження осіб на підписання договору не оспорюється, волевиявлення при укладенні договору були добровільними, угода направлена на настання реальних дій - передача в оренду приміщення для проведення теле та радіо мовлення
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд встановив.
Між відповідачами 01.04.2002р. був укладений договір оренди нежитлового приміщення, що належить до державної власності № 52-02, за яким Інститут «Донецький ПромбудНДІпроект» (правонаступником якого є відповідач 1) передав, а відповідач 2 прийняв в строкове платне користування окреме нежиле приміщення державного майна площею 183кв.м., яке розміщене за адресою: 83015, м. Донецьк, вул. Артема, 145а на 12 поверсі інженерного корпусу інституту, що знаходиться на балансі відповідача 1, вартість якого визначена згідно з експертною оцінкою і становить на 01.04.02р. 140203,62грн. Договір укладений строком на 8 років, що діє з 01.04.02р. по 31.12.2010р. (п. 10.1 договору).
Відповідно до абз. 4 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.
Відповідач 1 здав в оренду нежиле приміщення площею 183,00кв.м., без отримання дозволу органів, визначених в абз. 2-3 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та відповідно до викладеної вище норми Закону, такі дії відповідача 1 є правомірними.
При укладенні спірного договору розрахунок орендної плати був здійснений у відповідності до вимог Постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. № 786 «Про Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна» та на момент підписання договору орендна ставка складала 4,5% для телерадіокомпаній.
Змінена під час розгляду справи позиція відповідача 1 щодо відсутності між сторонами договору згоди щодо певних істотних умов договору оцінюється судом критично, з огляду на таке.
Дійсно, вимогами ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачені такі істотні умови договору оренди як об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації.
Як вказане вище за змістом оспорювального договору об'єкт оренди складається з окремого нежитлового приміщення площею 183кв.м. на 12-му поверсі інженерного корпусу Інституту «Донецький ПромстройНИИпроект» м. Донецьк.
Під час розгляду справи судом було встановлено, що згідно з експертною оцінкою будівлі відповідача 1, що знаходиться за адресою: м. Донецьк, вул. Артема, 145а, складеною станом на 31.12.01р. за замовленням відповідача 1 для визначення вартості будівлі для визначення вартості орендної плати (стор. 1 експертизи), у додатку - витягу з інвентаризаційної справи поверху 12 будівлі площа кімнати № 13 та туалету № 8 складають 180,3кв.м. + 2,7кв.м. =183,00кв.м. Згідно із визначенням вартості всього майна будівлі - 7154232,00грн. на всю площу у 9682кв.м. (стор. 17 експертизи), вартість 1кв.м. будівлі складає: 7154232,00грн.ч9682кв.м.=738,92грн., якщо визначатимемо вартість орендованого відповідачем 2 майна, то: 738,92грн.Ч183,00кв.м.=135222,52грн., з урахуванням методики розрахунку та індексації майна вартість його станом на 01.04.02р. становить 140203,62грн., що й вказано у п. 1.1. договору № 52-02 від 01.04.02р. Таким чином, визначений об'єкт оренди відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Крім того, за весь час дії договору, відповідач 1 знав, які саме приміщення (як складові 183,00кв.м. 12 поверху) займає відповідач 2, отримував за їх користування орендну плату, що відповідно свідчить про конклюдентність дій, якими були усунуті сумніви відповідача 1 щодо складу об'єкту оренди.
Аналогічно є безпідставними твердження відповідача 1 про відсутність згоди щодо такої істотної умови договору, як орендна плата з урахуванням її індексації.
Так, зокрема з розрахунку орендної плати, який є невід'ємною частиною договору вбачається, що при визначенні розміру орендної плати (базовій) за перший місяць були включені відповідні інфляційні складові (арк. справи 12 т. 1).
Також, п. 3.2 договору передбачає, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Окреме, зауваження відповідача 1 щодо визнання позову про недотримання нотаріальної форми договору, є таким, що не ґрунтується на приписах законодавства, з огляду на таке.
Самий відповідач 1 не заперечує того, що на момент укладання договору, вимоги законодавства не передбачали обов'язковості щодо нотаріального посвідчення оспорюваного договору.
Такі положення, на думку відповідача 1, були встановлені приписами ЦК України, який набрав чинності з 01.01.2004р., та відповідно до п. 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, мають бути застосовані до оспорюваного договору.
Проте, по-перше, як вбачається зі змісту п. 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, він регулює питання застосування положень ЦК України щодо підстав, порядку та наслідків змін або розірвання окремих видів договорів, що взагалі не стосується предмету данного спору.
По-друге, дійсно п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України передбачає розповсюдження дії положень ЦК України після набрання ним чинності на певні правовідносини. Але, таке розповсюдження стосується прав та обов'язків, які виникли та продовжують існувати після набрання дії ЦК України.
Отже, окремі положення Кодексу застосовуються не власне до договору, а лише до прав та обов'язків, які виникають за таким договором.
Тобто, помилковість позиції відповідача 1 полягає в тому, що він (обов'язок) нотаріального посвідчення договору, який виникає за законом, ототожнює з обов'язком, який виникає за договором.
Проте, за договором у сторін не виникало обов'язку нотаріального посвідчення договору, а приписи ЦК України не мають зворотної дії у часі щодо обов'язку приведення раніш укладених договорів у відповідність до вимог цього кодексу.
Окремо, суд зазначає, що заява про визнання позову відповідачем 1 мотивована взагалі іншими підставами ніж позовні вимоги позивача, і тому, такі дії відповідача 1, взагалі не є визнанням позову в розумінні Господарського процесуального кодексу.
Спірний договір, укладений між відповідачами 01.04.02р., містить всі істотні умови договору оренди, передбачені ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 1 ст. 284 ГК України, ст. ст. 760-763, 771-773, 776-785 ЦК України.
З урахуванням викладеного, суд вважає, що позивач не довів суду наявність порушень вимог законодавства, які нібито, на його думку, мали місце при укладанні спірного договору, і як слід, позовні вимоги щодо визнання недійсним договору оренди № 52-02 від 01.04.2002р. не підлягають задоволенню.
На підставі Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Закону України “Про оренду державного та комунального майна», керуючись ст. ст. 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -
Відмовити в задоволенні позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області м. Донецьк до Дочірнього підприємства Науково - дослідного та проектного інституту “Донецький ПромбудНДІпроект» “Будівельна компанія “Укрбуд» м. Донецьк, Товариства з обмеженою відповідальністю “ТРК Класс» м. Донецьк про визнання договору оренди № 52-02 від 01.04.02р. недійсним.
Повний текст рішення підписаний 17.03.08р.
Рішення набирає законної сили 28.03.08р.
Рішення може бути оскаржено в Донецький апеляційний господарський суд згідно розділу XII ГПК України.
Суддя Сковородіна О.М.